Baulasten nach Hauskauf bekannt

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lalelu94
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Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von lalelu94 » 03.08.17, 20:26

Hallo ihr Lieben,

vor einem halben Jahr haben mein Mann und ich ein Haus gekauft, bei dem Makler und Verkäufer gesagt haben es sei völlig lastenfrei. So steht es auch im Notarvertrag, dass das Haus frei von Lasten übergeben wird und keine Eintragungen vorhanden sind. Ein Zusatz wie "Notar hat nicht ins Baulastenverzeichnis geguckt" gibt es nicht. Naja nachdem wir nun die Hecke im Garten entfernt haben und dort einen Zaun in Planung haben kam unsere Nachbarin mit einem Zettel um die Ecke von wegen 3x4 Meter Abstand halten von ihrem Haus. Nun muss sie auch noch ihr Haus erweitern, da sonst die Statik fehlt..und das auf unserem Grundstück. Einen Zaun dürfen wir also nicht dort hinbauen und müssen diese Abstandsregelung einhalten. Außerdem läuft ihre Wasserhauptleitung durch unser Grundstück.
Nun ist die Frage, kann man gegen den Verkäufer rechtlich vorgehen und Schaden für die Baumängel einklagen, schliesslich hätten wir dann erheblich weniger gezahlt. Und muss man die Bebauung des Teils unseres Grundstückes einfach so hinnehmen?

Wie ist die Rechtslage?

Danke!

SusanneBerlin
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von SusanneBerlin » 03.08.17, 20:40

Hallo,

was steht denn jetzt im Baulastverzeichnis bzw. was ist das für ein "Zettel" aufgrund dessen der Nachbar fordert eine Abstandsfläche zu seinem Grundstück einzuhalten auf der Sie weder einen Zaun noch sonstiges auf Ihrem(!) Grundstück errichten dürfen, während hingegen der Nachbar das Recht in Anspruch nimmt auf Ihrem(!) Grundstück einen Anbau an sein Haus zu bauen?
Wie ist die Rechtslage?
Kann man nicht beantworten, wenn man nicht weiß was im Baulastverzeichnis steht und was das für ein ominöser "Zettel" ist.
Grüße, Susanne

lalelu94
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von lalelu94 » 03.08.17, 21:55

In dem Verzeichnis steht drin, dass wir einen Abstand von 3x4m zu ihrem Wintergarten einhalten müssen, da sie das damals mit dem Voreigentümer und einer anderen Nachbarin so abgesprochen hat, damit sie vor einigen Jahren errichten durfte. Außer einer Zeichnung zu den Abständen steht sonst nichts drin.
Das sie auf unserem Grundstück was errichten muss für ihre Statik müssen wir ihr ja erstmal genehmigen, da wir ihr ja nur den Abstand gewähren müssen.
Es geht primär darum, ob man gegen den Voreigentümer irgendwas tun kann, weil er das verschwiegen hat und lastenfrei im Kaufvertrag steht.

lottchen
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von lottchen » 03.08.17, 22:11

Es fehlt immer noch die Erklärung, was für ein "Verzeichnis" das ist? Geht es um eine Grundbucheintragung? Eine Eintragung ins Baulastenverzeichnis? Einen notariellen Vertrag? Oder um irgendeinen Zettel, den die (damaligen) Nachbarn unterschrieben haben?
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

SusanneBerlin
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von SusanneBerlin » 03.08.17, 22:18

In dem Verzeichnis steht drin, dass wir einen Abstand von 3x4m zu ihrem Wintergarten einhalten müssen, da sie das damals mit dem Voreigentümer und einer anderen Nachbarin so abgesprochen hat, damit sie vor einigen Jahren errichten durfte. Außer einer Zeichnung zu den Abständen steht sonst nichts drin.
Wenn diese Vereinbarung nicht im Grundbuch eigetragen ist, gilt sie höchstens zwischen den Personen, die unterzeichnet haben. Und möglicherweise nicht einmal zwischen denen, weil es sein kann das dies zu den beurkundungspflichtigen Vereinbarungen über Grundstücke zählt.
Es geht primär darum, ob man gegen den Voreigentümer irgendwas tun kann, weil er das verschwiegen hat und lastenfrei im Kaufvertrag steht.
Sie wissen doch gar nicht, ob das Grundstück lastenfrei ist, oder meinen Sie jetzt die Wasserleitung des Nachbarn durch Ihr Grundstück? Um das dem Verkäufer anzulasten muss man nachweisen, dass der Verkäufer von der Leitung wußte.
Grüße, Susanne

Azik
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von Azik » 03.08.17, 23:44

SusanneBerlin hat geschrieben:
In dem Verzeichnis steht drin, dass wir einen Abstand von 3x4m zu ihrem Wintergarten einhalten müssen, da sie das damals mit dem Voreigentümer und einer anderen Nachbarin so abgesprochen hat, damit sie vor einigen Jahren errichten durfte. Außer einer Zeichnung zu den Abständen steht sonst nichts drin.
Wenn diese Vereinbarung nicht im Grundbuch eigetragen ist, gilt sie höchstens zwischen den Personen, die unterzeichnet haben. Und möglicherweise nicht einmal zwischen denen, weil es sein kann das dies zu den beurkundungspflichtigen Vereinbarungen über Grundstücke zählt.
Grundsätzlich natürlich richtig.
Wie immer gibt's aber Ausnahmen.

Falls der Fall in Bayern spielt und es ein solcher "Zettel" war:

https://www.stmi.bayern.de/assets/stmi/ ... hme-17.pdf

gilt die Abstandsflächenübernahme für Rechtsnachfolger auch ohne Grundbucheintrag oder Eintrag in ein Baulastenverzeichnis, dass es in Bayern ohnehin nicht gibt.

Es bleibt natürlich dabei, dass der Sachverhalt zu unklar ist.

khmlev
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von khmlev » 04.08.17, 05:32

Ein Baulastenverzeichnis wird nicht in allen Bundesländern geführt. Im Baulastenverzeichnis finden sich Eintragungen, die öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Grundstücksnutzung betreffen. Demzufolge gilt eine im Baulastverzeichnis eingetragene Baulast auch gegen den Rechtsnachfolger des mit dieser Baulast belasteten Grundstücks.

Der Notar sieht das Baulastenverzeichnis nicht ein. Das müssen die Beteiligten selbst tun. In Bundesländern mit einem Baulastenverzeichnis belehrt der Notar üblicherweise darüber. Da das Baulastenverzeichnis eher stiefmütterlich behandelt wird, findet sich in den Verträgen meist nur die Versicherung des Verkäufers, dass ihm Baulasten nicht bekannt sind und er die Eintragung einer Baulast nicht veranlasst hat. Pauschal ist geregelt, dass der Käufer etwaige Baulasten übernimmt. Auf Löschung einer Baulast kann der Verkäufer nicht verpflichtet werden, da er hierauf grundsätzlich keinen Einfluss hat. Eine einmal eingetragene Baulast kann nur durch eine Verzichtserklärung des Bauamtes aufgehoben werden. Diese Verzichtserklärung ist an das öffentliche Interesse gekoppelt und damit nur sehr schwer zu bewirken.

Hier scheint eine Abstandsflächenbaulast bestellt worden zu sein. Eine solche Baulast verbietet aber nicht die ortsübliche Einfriedung des Grundstücks, sondern nur die Errichtung von Bauwerken innerhalb der Abstandsflächen.

Die Einfriedung des Grundstücks durch einen ortsüblichen Zaun, anstelle einer Hecke, wird sich nicht verhindern lassen.
Gruß
khmlev
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von ktown » 04.08.17, 06:19

Ich bin verwirrt. Einerseits wird von Abstand gesprochen ( also ein Längenmaß) und andererseits haben wir eine Fläche. Weil 3x4m sind für mich immer noch 12m2. Dann wird von einem Wintergarten gesprochen, der schon errichtet ist und von einem zukünftigen Bauteil wofür auf dem Grundstück des TE etwas statisch relevantes hergestellt werden muss?
lalelu94 hat geschrieben:Es geht primär darum, ob man gegen den Voreigentümer irgendwas tun kann, weil er das verschwiegen hat und lastenfrei im Kaufvertrag steht.
Da Baulasten nicht so einfach wegradiert werden können und daher max. Einfluss auf den Preis haben, sage ich mal nein. Wenn im Notarvertrag drin steht, dass das Kaufobjekt frei von Lasten ist, das erklärt Ihnen diese Seite ganz gut.
Ich habe so die Vermutung, dass der Käufer von ganz falschen Vorrausetzungen ausgegangen ist.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von ExDevil67 » 04.08.17, 06:59

ktown hat geschrieben:Ich bin verwirrt. Einerseits wird von Abstand gesprochen ( also ein Längenmaß) und andererseits haben wir eine Fläche. Weil 3x4m sind für mich immer noch 12m2. Dann wird von einem Wintergarten gesprochen, der schon errichtet ist und von einem zukünftigen Bauteil wofür auf dem Grundstück des TE etwas statisch relevantes hergestellt werden muss
Das dürfte recht simpel sein zu erklären sein. Nachbarswintergarten steht so dicht an der Grundstücksgrenze das lalelu94 im Bereich des Wintergartens mit seinen Bauten einen Abstand von 3 Metern halten muss um die vorgeschriebenen Grenzabstände einzuhalten. Wenn der Wintergarten dann 4 m breit ist, sind wir bei den 3x4 Metern.

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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von ktown » 04.08.17, 07:06

Das könnte eine Erklärung sein. :wink:
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Re: Baulasten nach Hauskauf bekannt

Beitrag von lottchen » 07.08.17, 12:21

lalelu94 hat geschrieben: Nun muss sie auch noch ihr Haus erweitern, da sonst die Statik fehlt..und das auf unserem Grundstück.
Was genau will die Nachbarin auf Ihrem Grundstück hinbauen und auf welcher Rechtsgrundlage? Die "Statik fehlte" doch jahrelang nicht, warum "fehlt" sie jetzt?
Selbst wenn rechtsgültig vereinbart ist dass Sie selber eine Abstandsfläche einhalten müssen (und dort nichts bauen dürfen) heißt das noch lange nicht, dass die Nachbarin dort irgendwas bauen darf. Es ist und bleibt Ihr Grundstück. Nur solange Sie uns nicht verraten, in welchem Bundesland das Ganze spielt und um welchen "Zettel" oder um was für ein "Verzeichnis" es sich handelt kommen wir hier nicht weiter.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

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