Welche Grundschuld geht vor?

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Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von RechtsratGesucht » 26.10.17, 20:42

Auf einem ca 850 grossen Grundstück steht mittig ein EFH, zweistöckig, ca 7 m hoch. Davor, an der Strassenfront steht in 3,50 Abstand zum Bestandsgebäude ein neues dreiststöckiges Haus, ca 8,50 m .hoch. Verstöße gegen das Abstandsflächenrrecht sind nicht zu prüfen, das Bauamt hat eine Abweichung genehmigt.

Wegen des lediglich 3m50 betragenden Abstandes zwischen den Häusern können die Grundstücke nie selbständig werden- also man kann zwischen ihnen nie eine Grenze finden, die die gesetzlichen Abstandsflächen von 3 m zum Nachbarn einhält. Bei nur 3,50 dazwischen geht es einfach nicht. Bedeutet, das Grundstück muss ewig ungeteilt bleiben- oder?????

Auf das Bestandshaus hat die C Bank in den neunzigern eine Grundschuld von 200.000 Eutro eintragen lassen. Auf die drei ETW des Neubaus hat sich die A Versicherung drei erstrangigige Grundschulden a 150.000 Euro, insgesamt 450.000 Euro, eintragen lassen.

Die Zwangsversteigerung kommt, der Gesamterlös beträgt weniger als die Summe der Grundschulden, sagen wir 500.000 Euro.

Die C Bank meint, sie habe eine erstrangige Grundschuld , die den Grundschulden der A VVersicherung vorgeht weil man faktisch aufgrund des Grundstückzuschnitts niemals selbständige Grundstücke schaffen kann und die Grundschulcden der Versicherung fälschlich als erstrangig eingetragen wurden. Aufgrund des Grundstückszuschnitts seien die Häuser untrennbar miteinander verbunden und WEigentum an Grund und Boden könne nie auseinanderfallen-deshalb sei der erlös zunächst an die C Bank zu verteilen.

Die A Versicherung meint, dass ihre Grundschulden erstrangig seien, außerdem ihre Wohnungen neuer und mehr Wert seien als das bestandshaus, deshalb beansprucht sie den Erlös.


Frage: wer hat die erstrangige Grundschuld? Können alle erstrangig sein? Wie wird das Geld verteilt?

CruNCC
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von CruNCC » 26.10.17, 21:15

Auf das Bestandshaus hat die C Bank in den neunzigern eine Grundschuld von 200.000 Eutro eintragen lassen. Auf die drei ETW des Neubaus hat sich die A Versicherung drei erstrangigige Grundschulden a 150.000 Euro, insgesamt 450.000 Euro, eintragen lassen.
Wenn es sich um ein Grundstück handelt, können die Grundschulden nur auf dem gesamten Grundstück im Grundbuch eingetragen sein.

Übrigens lassen sich sich nicht die Gläubiger im Grundbuch eintragen, sondern der Eigentümer muss diese beantragen und eintragen lassen.
wer hat die erstrangige Grundschuld?
Das ergibt sich aus dem Grundbucheintrag.

hambre
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von hambre » 26.10.17, 22:45

Wie ist es zu verstehen, dass es ein Bestandshaus gibt und im Neubau 3 ETW? Das passt irgendwie nicht zusammen.

Gibt es zu der Sache eine Teilungserklärung und wenn ja, was steht darin? Ist das Bestandshaus danach rechtlich ebenfalls eine ETW?
Wieviele Grundbuchblätter gibt es zu dem Grundstück? Insgesamt 4 (3 ETW + Bestandshaus)? Wenn ja, wie sind die Grundschulden darin zugeordnet?

Wenn es keine Teilungserklärung gibt, wie kann es dann 3 ETWs geben?

RechtsratGesucht
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von RechtsratGesucht » 27.10.17, 12:01

also:

Zusatzinformationen: es gibt vier Grundbuchblätter- laut Auskunft Grundbuchamt- das steht fest

genauso steht fest, dass bei Beantragung der Baugenehmigung geschummelt wurde. Im Bauantrag wurde das Bestandshaus als Schuppen eingezeichnet mit einer niedrigen Höhe. Daraufhin hat das Bauamt die Baugenehmigung erlassen.

Das Bestandshaus ist ein EFH, der Neubau besteht aus drei ETW.

Frage: kann die Bauherrin nicht nur dem Bauamt, sondern auch der Versicherung die falschen Unterlagen vorgelegt haben? Die Versicherung glaubt an ein normales MFH und hat in ihren Unterlagen kein zweites Haus in 3.50 Entfernung-sondern nur einen Schuppen? Für den Fall, dass keine Zwangsversteigerung kommt, würde ja die Bauversicherung gar nicht merken, was sie finanziert.

Gruss

hambre
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von hambre » 29.10.17, 14:08

Zusatzinformationen: es gibt vier Grundbuchblätter- laut Auskunft Grundbuchamt- das steht fest
Also 3 für die ETWs und eines für das Bestandshaus?
Was steht denn in der Teilungserklärung?
Frage: kann die Bauherrin nicht nur dem Bauamt, sondern auch der Versicherung die falschen Unterlagen vorgelegt haben?
Meine Glaskugel ist leider defekt.
Die Zwangsversteigerung kommt, der Gesamterlös beträgt weniger als die Summe der Grundschulden, sagen wir 500.000 Euro.
Jede Wohnung wird üblicherweise einzeln versteigert. Der Erlös wird dann entsprechend der Grundschuldeintragungen im Grundbuchblatt der Wohnung verteilt.

Wie sind die Grundschulden denn in den 4 Grundbuchblättern eingetragen?

SusanneBerlin
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von SusanneBerlin » 29.10.17, 14:53

Auf die drei ETW des Neubaus hat sich die A Versicherung drei erstrangigige Grundschulden a 150.000 Euro, insgesamt 450.000 Euro, eintragen lassen.

Die Zwangsversteigerung kommt,
Was wird denn jetzt versteigert? In der Ankündigung zur Versteigerung muss doch stehen, welche Immobilie versteigert wird. Ist das eine Eigentumswohnung? Alle 3 Eigentumswohnungen?
Auf das Bestandshaus hat die C Bank in den neunzigern eine Grundschuld von 200.000 Eutro eintragen lassen.
Eine Grundschuld liegt nicht auf einem Gebäude, sondern auf dem Grundstück. D.h. wenn ein Grundstück mit mehreren Gebäuden bebaut ist, dann liegt eine Grundschuld nicht auf einem einzelnen Haus, sondern auf dem ganzen Grundstück.

Wird ein Grundstück nach der Eintragung einer Grundschuld geteilt, dann wird die Grundschuld üblicherweise auf beiden Teilgrundstücken eingetragen. Außer der Inhaber der Grundschuld (also die Bank) ist damit einverstanden, dass die Grundschuld nur auf einem der neugebildeten Grundstücke verbleibt.

Die spannende Frage ist also: auf welchen Grundbuchblättern ist die 200.000€-Grundschuld eingetragen?

Und: Ist das gesamte ursprüngliche Grundstück eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) mit den 3 ETW und dem Bestandshaus als Sondereigentum?

Oder ist das Bestandshaus eine eigenständige Immobilie (d.h. das Grundstück wurde geteilt) und nur der Neubau eine Eigentümergemeinschaft?
Grüße, Susanne

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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von RechtsratGesucht » 29.10.17, 15:03

die Auskünfte vom Grundbuchamt wurden mündlich erteilt

Rechtsratssucher war mit Ausweis und einem der obsiegenden Gerichtsbeschlüsse mit Kostenentscheid zulaszen der Bauherrin da, dann wurde Auskunft mündlich erteilt ohne eigene Einsicht ins Grundbuch ( also in den PC) und ohne Kopie

Auf dem Bestandshaus wurde 1995 die erste Grundschuld eingetragen von 200.000

2015 wurden die ETW-jede für sich-mit insgesamt 400.000 bealstet. Auskunft der Grundbuchaqmtes war nur, dass es in der Summe 400.000 seien, jede unterschiedlich hoch belastet sei

zur Glaskugelfrage: oft kam die Frage auf, welche Bauamt ein solches gebäude genehmigt. Da war die Antwort- die belegte Antwort- dass eben Unterlagen eingereicht wurden, die das Bestandshaus als niedrigen Schuppen zeigen so dass der Abstandsflächenverstoss nicht zutage trat nach Aktenlage beim Bauantrag

Frage ist aber, wie erreicht wurde, dass es auf einmal vier Grundbuchblätter gibt und drei ETW mit erstrangiger Grundschuld bei einem Grundstück wo Bestandshaus und Planhaus nur 3 m nochwas auseinanderliegen

Teilungserklärung ist nicht eingesehen worden

Frage- kann man die bei entsprechendem rechtlichen Interesse auch einsehen beim Grundbuchamt????

RechtsratGesucht
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Susanne

Beitrag von RechtsratGesucht » 29.10.17, 15:11

laut Auskunft Grundbuchamt liegt die erste Grundschuld 1995 auf dem Bestandshaus

die anderen drei Grundschulden auf den ETW, die jede für sich unterschiedlich hoch belastet wurden

mehr ist nicht verbindlich bekannt

was kann man beim Grundbuchamt noch erfragen?

SusanneBerlin
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von SusanneBerlin » 29.10.17, 15:27

die Auskünfte vom Grundbuchamt wurden mündlich erteilt

Rechtsratssucher war mit Ausweis und einem der obsiegenden Gerichtsbeschlüsse mit Kostenentscheid zulaszen der Bauherrin da, dann wurde Auskunft mündlich erteilt ohne eigene Einsicht ins Grundbuch ( also in den PC) und ohne Kopie
Der Rechtsratsuchende hat also eine Geldforderung (gerichtlichen Titel) gegen die Bauherrin? Und mit Bauherrin ist wer gemeint, die Eigentümerin des Neubaus?

Kopien (Auszüge) aus dem Grundbuch kosten üblicherweise Gebühren, meist so um die 10 € pro Grundbuchblatt.
Teilungserklärung ist nicht eingesehen worden

Frage- kann man die bei entsprechendem rechtlichen Interesse auch einsehen beim Grundbuchamt????
Ja, bei rechtlichem Interesse kann man.
was kann man beim Grundbuchamt noch erfragen?
Man kann nicht mehr erfragen, als was aus dem Grundbuch ersichtlich ist, insbesondere werden die Rechtspfleger einem nicht die Einträge interpretieren helfen, da sie keine Rechtsberatung leisten. Vorschlag: der Rechtssuchende geht nochmal zum Grundbuchamt und sagt, dass er die Gebühren für die Auszüge bezahlen will und dafür von allem vorhandenen Unterlagen Ausdrucke möchte. Mit den erhaltenen Unterlagen geht er daraufhin zu einem Anwalt für Immobilien- und Baurecht und lässt sich erklären, was das bedeutet.
Frage: wer hat die erstrangige Grundschuld? Können alle erstrangig sein? Wie wird das Geld verteilt?
Frage ist aber, wie erreicht wurde, dass es auf einmal vier Grundbuchblätter gibt und drei ETW mit erstrangiger Grundschuld bei einem Grundstück wo Bestandshaus und Planhaus nur 3 m nochwas auseinanderliegen
Wenn Sie selbst nicht wissen, ob es sich um ein Grundstück oder zwei Grundstücke handelt und ob es bei der Baugenehmigung mit rechten Dingen zugegangen ist, wie soll man die Fragen ohne Einsicht in die Unterlagen beantworten?
Grüße, Susanne

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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von RechtsratGesucht » 04.11.17, 14:28

also

soviel steht inzwischen fest- BAURECHTLICH ist das Grundstück ein Grundstück, auf dem die Grenzverletzungen durch Baulasten abgesichert sind. Sagt der Anwalt.

Wie sich das in Einklang bringen lässt mit den vier Grundbuchblättern kann der Anwalt nicht sagen.

Aber in dem Fall liegt die Antwort auf der Hand- ein Grundstück, Rang der Grunschulden nach Eintragung.

Nur muss das nicht in den separten Grundbichblättern für die ETW vermerkt sein.... das die nicht auf einem selbständigen Grundsück stehen? Ich meine, keine Bank würde doch im zweiten Rang finanzieren, eine hohe Grundschuld.

Fragen über Fragen....

SusanneBerlin
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von SusanneBerlin » 04.11.17, 14:52

Ja wo ist sie denn higekommen, die Grundschuld?

Die Möglichkeit, dass das ursprüngliche Darlehen aus den Neunzigerjahren abbezahlt und die Grundschuld gelöscht wurde, inbesondere da durch den Verkauf, die Teilung des Grundstücks und Aufteilung in Eigentumswohnungen Geld hereingekommen sein könnte, ist außerhalb des Denkbaren?
Grüße, Susanne

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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von RechtsratGesucht » 04.11.17, 16:53

Lasut Auskunft des Grundbuchamtes ist die Grundschuld aus den 90gern nicht gelöscht. Und da die ETW nicht verkauft wurden bislang- ebenfalls laut Grundbuchamt- ist dadurch auch kein Geld hereingekommen.

und wie gesagt- bauordnungsrechtlich handelt es sich um ein Grundstück mit jeweiligen Baulasten zugunsten des anderen Hauses. Das aber ist separat davon zu sehen, dass es sich um zwei Häuser bzw um ein Haus und ein in drei Wohnungen aufgeteiltes MFH handelt.

Solange der Eigentümer der beiden Häuser Eigentümer bleibt und alle Verbindlichkeiten erfüllt ist ja auch alles problemlos. Nur bei einer Zwangsversteigerung stellt sich ja die Frage nach dem Rangverhältnis.

vielen Dank für die Denkanstöße.

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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von RechtsratGesucht » 22.11.17, 21:28

also,
die Lösung war letztlich ganz einfach

das Grundstück ist BAUORDNUNGSRECHTLICH ungeteilt, also ein Grundstück

auf diesem einen Grundstück stehen aber mehrere Häuser-die unter Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht gebaut wurden

das bedeutet, einmal ein MFH udn einmal ein EFH- und jede Wohneinheit ist mit massiven Grundschulden belastet

in der Sache aber gilt die einfache Lösung- die älteste Grundschuld an erster Stelle.

Die Wohneinheit ist zwar selbständig, alle Wohneinheiten selbständig und selbständig belastbar,aber das Grundstück unteilbar

dh, in der ZV kann nicht eine WE alleine versteigert werden, sondern nur alle zusammen

so weit so gut

vielen Dank für alle Hinweise

Jdepp
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von Jdepp » 23.11.17, 07:41

RechtsratGesucht hat geschrieben: Die Wohneinheit ist zwar selbständig, alle Wohneinheiten selbständig und selbständig belastbar,aber das Grundstück unteilbar

dh, in der ZV kann nicht eine WE alleine versteigert werden, sondern nur alle zusammen
Wenn es sich um Wohnungseigentum handelt, halte ich diese Aussage für falsch.

SusanneBerlin
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Re: Welche Grundschuld geht vor?

Beitrag von SusanneBerlin » 23.11.17, 08:06

Die Wohneinheit ist zwar selbständig, alle Wohneinheiten selbständig und selbständig belastbar,aber das Grundstück unteilbar

dh, in der ZV kann nicht eine WE alleine versteigert werden, sondern nur alle zusammen
Wieso sollten die Wohneinheiten nicht einzeln versteigert werden können?

Zum Vergleich: bei ein Haus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, ist das Grundstück auf dem das Haus steht auch nicht geteilt. Trotzdem kann man Eigentumswohnungen einzeln verkaufen und einzeln versteigern. Sind die Wohneinheiten Häuser mit eigenem Grundbuchblatt, die auf einem gemeinsamen, ungeteilten Grundstück stehen, dann ist das genauso.
Grüße, Susanne

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