Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

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frankbs1
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Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 28.11.17, 22:23

In einer Eigentuemerversammlung wurde beschlossen einen Architekten fuer die Ausschreibung ( HOAI Leistungspahsen 1-7 )
der Strangsanierung zu beauftragen. Alte Abwasser, Frischwasser, Heizungsrohre ersetzen.
In der Versammlung wurde besprochen, dass die moegliche Sanitaerfirma dann auch INDIVIUELL mit den einzelnen Eigentuemern ueber eine Sanierung-, Modernisierung der Badezimmer verhandeln kann - also - alles was ab Wasseruhr, Heizungsabsteller usw. waagerecht an Rohren in das Sondereigentum geht, oder auch neues XX WC mit Spuelkasten oder XX Vorwandsystem usw. dies sollte INDIVIDUELL mit den Sondereigentuemern geklaert werden.
Als Kosten fuer die Sanierung des Gemeinschaftseigentums (Straenge ), wurden ca. 90.000 Euro geschaetzt.
Der Architekt hat nun ausgeschrieben und in den Unterlagen / dem Leistungsverzeichniss tauchen Leistungen aus dem SONDEREIGENTUM auf - naemlich Vorbauwand, WC Anlage , Spuelkasten, neue waagerechte Straenge ..... - die haelfte der 18 ETW Baeder sind bereits saniert und brauchen das nicht !
Durch diese Ausschreibung (LV mit Sondereigentum ) sind nun Angebote in Hoehe von ca.140.000 Euro anstatt der vorher veranschlagten 90.000 Euro eingeangen.
Der Architekt hat natuerlich auch daruf abgerechnet HOAI also unterer Tafelwert 100.000 oberer 150.000. - Leistungsphase 1-7 entsprechend teuer ist die Rechnung nun geworden !
Bei der Nachfrage WER den beauftragt hat, das die Leistungen im SONDEREIGENTUM mit in die Ausschreibung (LV) aufgenommen wird ( abgesprochen war das es jeder Sondereigentuemer selber mit der Sanitaerfirma , je nach bedarf, vergibt ) sagte die Verwaltung " Wir haben den Verwaltungsbeirat, 3 Wochen nach der Versammlung, gefragt ob diese zustimmen das der Architekt diese Leistungen im Sondereigentum mit aufnehmen soll! Der Verwaltungsbeirat hat zugestimmt !"

Frage: Wie kann der Verwaltungsbeirat ueber MEIN (unser) Sondereigentum entscheiden - das ist ja wohl nicht moeglich das die mir vorschreiben welches WC, Spuelkasten, Eckventil, XX Vorbauwand.... ich meinem Badezimmer habe !!??
Die haetten doch wohl daraufhin ersteinmal jeden einzelnen Eigentuemer fragen muessen ob er das will !?
Durfte die VERWALTUNG nur aufgrund des OK des Verwaltungsbeirates, den Architekten beauftragen diese SONDEREIGENTUMS Leistungen mit Auszuschreiben ?? Haette der Verwaltung nicht klar sein muessen , dass hier alle Eigentuemer befragt werden mussen ??
Die Berechnungsgrundlage des Architekten war ja nun 140.000 Euro (Angebot Sanitaerfirma ) anstatt nur (Gemeinschaftseigentum Straenge ) 90.000 Euro !
Die haelfte der Badezimmer sind modernisiert, die Eigentuemer wollen und brauchen das nicht.
SCHULD ??? Der Verwaltungsbeirat, der ohne nachfrage bejaht hat ?? Oder die Verwaltung , die so oder so ALLE haette befragen muessen ??
Wie ist die Rechtslage?
Ich hoffe es kam rueber wo das Problem ist :?
Zuletzt geändert von ktown am 29.11.17, 07:20, insgesamt 1-mal geändert.
Grund: Klarname enfernt

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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von Verpflichteter » 28.11.17, 22:56

Hallo,

das läuft auf Kaffeesatzleserei raus.

Es gibt einen Beschluss, an den hat sich der Verwalter zu halten.

Nun kann sich der Verwalter mit allen möglichen Leuten über alles mögliche unterhalten, das Wetter, seine Urlaubsplanung oder die Beschlüsse einer WEG.

Was die Leute erzählen beeinflusst weder das Wetter noch die Beschlüsse.

Wenn die Leute Beiräte sind ändert das nichts. So sehe ich es.

Ohne den Inhalt der Beschlüsse zu kennen ist einen Interpretation der Verwalterhandlung nicht möglich.

Was sagt den der Verwalter dazu?
Oder der Beirat?

Die würde ich zuerst befragen.

MfG
uwe

frankbs1
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 29.11.17, 11:48

Was sagt den der Verwalter dazu?
Oder der Beirat?
Die haben bei der Versammlungs den Kopf gesenkt.
der Verwaltungsbeirat besteht aus alten Rentnern (nichts gegen Rentener ! ) von denen 2 nichteinmal den Begriff "Gemeinschafts-, und Sondereigentum auseinanferhalten koennen !! Fachlich Wissen die ueberhaupt nicht was sie tun !

In der Teilungserklaerung ist ganz klar geregelt das ALLE Straenge die von den senkrechten Gemeinschaftseigentumsstraenge, weg in die Wohnung gehen Sondereigentum sind !!
In dem Protokoll der ETG Versammlung steht KLAR drinn das es NUR um die (gemeinschaftliche ) Sanierung der Hauptstraenge geht, der Architekt nur dafuer beauftragt wird !!
Ausserdem wir klar erwaehnt, das jeder Sondereigentuemer, mit der moegliche Sanitaerfirma INDIVIDUELL dann ja gerne ueber veraenderungen in seinem Bad/Kueche sprechen kann.
Schriftlich ganz klar alles festgehalten NICHTS von "der Architekt schreib da Sondereigentum aus" !!!

Mir stellt sich nur noch die Frage:
Durfte der Verwalter NUR aufgrund der Zustimmung des Verwaltungsbeirates, den Architekten anweisen das er die Leistungen im Sondereigentum mit ausschreibt !?
Oder MUSS DER VERWALTER WISSEN, dass es nicht ausreicht das der Verwaltungsbeirat JA sagt , sondern selbstverstaendlich jeder "Sondereigentuemer" gefragt werden muss, der Verwalter jetzt also belangt werden kann !?

Dig
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von Dig » 29.11.17, 12:39

Hallo,
hier scheinen aber auch noch andere Dinge falsch gelaufen zu sein. Der Architekt schreibt nicht gleich aus. Sein Honorar wird entsprechend der Kostenberechnung in der Leistungsphase 3 festgelegt. Was sagt der Vertrag mit dem Architekten? Wurden die Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphase 1 und 2) bestätigt?
Viele Grüße Dig

frankbs1
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 29.11.17, 13:39

Rechnung na HOAI ist korrekt. Leistungsphase 1-7 abgerechnet. Rechnungssumme Sanitaerfirma 133.000 Euro.
Die HOAI Rechnung ist zwar am oberen Limit und man haette es auch viel guenstiger ueber Stunden machen koennen, aber die Abrechnung ist rechtlich i.O !!

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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von Verpflichteter » 29.11.17, 17:48

Hallo,
Durfte der Verwalter NUR aufgrund der Zustimmung des Verwaltungsbeirates,
Nein. Beschlusskompetenz hat die Versammlung

Es sei denn die Eigentümerversammlung hat per Beschluss ( Vergangenheit) den Beirat zu irgend etwas in diese Richtung legitimiert.
Oder MUSS DER VERWALTER WISSEN, dass es nicht ausreicht das der Verwaltungsbeirat JA sagt ,
Ja

sondern selbstverstaendlich jeder "Sondereigentuemer" gefragt werden muss,
Ja
der Verwalter jetzt also belangt werden kann !?
Grau ist alle Theorie
Die haben bei der Versammlungs den Kopf gesenkt.
Dann verstehe ich es so:

Versammlung mit Beschluss für Architekten.
Verwalter erweitert Architektenauftrag.
Versammlung mit Befragung. :shock: Wurde da auch was beschlossen, irgendwelche Entlastungen?

Ich würde den Verwalter frage:
Sie sind doch der Fachmann. Wie ist das denn mit dem Auftrag ohne Beschluss, nur mit Beirat, durften sie das, wo steht es? Wie ist es denn mit ihrer Haftung? Da muss ja irgend etwas kommen.

Im Gespäch mit dem Verwalter ist man viel näher an der Sache dran.

MfG
uwe

frankbs1
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 29.11.17, 21:17

@Verpflichteter

Uwe, du HAST es !!

Die Zustimmung des Beirates wurde ja erst 2-3 Wochen nach der offiziellen Versammlung eingeholt ! Keiner der Eigentuemer hat gewusst das der Verwalter hier eine Anfrage an den Beirat gestellt hat !!
Bei der letzten Versammlung vorige Woche wurde dem Beirat erst klar , dass sie da einen Fehler gemacht haben UND - viel wichtiger - der Verwalter hat ganz schnell versucht das Thema zu wechseln - der weiss ganz genau das er Scheisse gamcht hat !!
Mein Problem ist 18 Eigentuemer - davon 17 Eigentuemer ueber 65 Jahre bis 95 Jahre - die haben alle wirklich (leider ) NULL Plan was da passiert.
Ich habe mich da jetzt erst wirklich eingeklint und miasche den Laden auf - was dem Verwalter ueberhaupt nicht gefaellt !!
Der liebe (Haus-) Architekt des Verwalter moechte jetzt naemlich noch den Auftrag bekommen: LPH 8 Objektueberwachung Kosten dafuer gerundet nocheinmal 22.000 Euro (korrekt nach HOAI - er setzt aber gleich mal mit 49 % statt 35% fuer die LPH 8 an !! ) - fuer eine SIMPELE Strangsanierung - Alltagsgeschaeft fuer jeden Fachbetrieb !!
Die versuchen weiter schoen Geld abzuzocken - alles legal, solange die "dummen" Eigentuemer die Hand heben und den tollen "Angeboten" des Architekten zustimmen !!
Das werden noch interessante Wochen .... langsam verstehen die anderen Eigentuemer was hier abgeht und auch unserer (Rentner) Beirat merkt das es keine "Spiel" ist mal den "auf wichtig" Beirat zu machen..sondern das man da tatsaechlich auch Verantwortung traegt und mal lesen sollte was man so unterschreibt !! 8)

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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von Verpflichteter » 29.11.17, 22:56

Hallo,
du beschreibst eine Situation die typisch ist.

Sie ließe sich ergänze: von den 18 sind 12 weiblich.
Von den 18 haben von Technik 15 Null Ahnung.
usw.

MfG
uwe

ISpeech
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von ISpeech » 30.11.17, 15:11

Ich würde den eigenen Schaden berechnen (Mehrkosten für Architekten durch MEA) und der Hausverwaltung senden. Weiterhin beantragen, dass ein TOP zur nächsten Eigentümerversammlung aufzunehmen ist (Schadensersatzforderung wegen Mehrkosten aufgrund Beauftragung ohne Eigentümerbeschluss). Wenn Planer und Verwalter dicke Freunde sind, werden sie Dir Deinen Schaden still und heimlich ersetzen. Dann ist es für Dich erledigt, ansonsten gibt es eben ein kleines erfolgreiches Klageverfahren.

Es ist aber echt merkwürdig, dass ein LV aufgestellt wird und gleich Angebote eingeholt werden. Zuerst muss doch die Gemeinschaft das LV absegnen und dann werden Angebote eingeholt.

Aus dem LV müssen aber jetzt sowieso die Sachen gestrichen werden, die zum Sondereigentum gehören und neue Angebote (mind. 3) müssen sowieso eingeholt werden. Alternativ muss in der Jahresabrechnung für die Sondereigentumsleitungen anteilig der Architektenlohn verteilt werden.

frankbs1
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 30.11.17, 18:53

Ispeech
Zuerst muss doch die Gemeinschaft das LV absegnen und dann werden Angebote eingeholt.
:shock:
Wo steht das geschrieben ? Das waere ja auch noch interessant ( wenn es so ist ) !!

3 Angebote liegen vor...schoene Liste mit den Unterschieden in Euro und Prozent erstellt usw. soweit hat er alles Richtig gemacht !!

frankbs1
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 01.12.17, 09:49

Dummerweise war ich bei der Versammlung 2016, in der beschlossen wurde das ein Architekt die Ausschreibung uebernehmen soll, persoenlich nicht anwesend.
Der Beiratsvorsitzende hat mir seinen Posten schon angeboten, der will nicht mehr, hat gemerkt das man sich anscheinend doch auch mal kuemmern muss und auch durchlesen was die verwaltung einem zur Unterschrift so vorlegt.
Mal schauen was jetzt noch kommt - der Architekt und die Verwaltung moechten uns gerne jetzt noch Leitungsphase 8 aufdruecken !! Nocheinmal 22.000 Euro zusaetzlich fuer einen Architekten der den "Wasser-, und Heizungsrohraustausch" teuer ueberwachen moechte - witzig !
Ich habe die ETG-Versammlung, von letzter Woche, in der ueber die beauftragung (Sanitaerfirma und Architekten ) abgestimmt werden sollte "gesprengt" - wir haben vertagt. Ich habe das Angebot eines anderen Architekten jetzt eingereicht "Objektueberwachung" auf Stundenlohnbasis, seine geschaetzten Kosten 6.750,00 Netto , kann weniger oder auch mehr werden klar - jenachdem wie "Bloed" sich die Sanitaerfirma anstellt und er zur Baustelle raus muss. "Mein" Architekt sagtre auch klar - die Sanitaerfirma die das wahrscheinlich erledigen soll ist ihm auch bekannt und macht das nicht zum ersten mal und kann das fachlich auch sehr gut ohne Architekten. Im uebrigen wundert er sich auch warum wir hier mit einem Architekten "Ausgeschrieben" haben und warum die Verwaltung nun unbedingt die (unnoetige, teure) Objektueberwachung nach HOAI LPH 8 fuer 22.000 Euro durchdruecken will !??
Ich habe Gestern fuer ubernaechste Woche zu einer "ausserordentlichen Sitzung" (praktisch privat OHNE Charakter und Anspruch nach WEG ) OHNE die Verwaltung ,eingeladen. Dort wird uns die Architektin, die ich ins Spiel gebracht habe, in aller Ruhe ueber die Massnahme "Strangsanierung" und Sinn und Unsinn uber Leistung und Umfang eines Architekten in diesem Zusammenhang erklaeren. Also eine reine von mir "private organisierte Infoveranstaltung" (der bloede Gemeinschaftsraum kostet mich 50,00 Euro ), mal schauen wieviel Eigentuemer kommen, da sind naemlich 1-2 dabei die immer noch nicht ganz begreifen was ich da bei der letzten Versammlung wollte und meinen, die Verwaltung bekommt doch jeden Monat Geld von uns, sind die fachleute und werden das doch schon alles (fuer uns) richtig machen - was ich Querulant da jetzt gegen die "liebe verwaltung" habe.
Bin mal gespannt wie das ganze am Ende bei der naechsten offiziellen Abstimmungsversammlung mit der Verwaltung dann ausgeht.
Im uebrigen, von den 18 Einheiten sind wohl gut 10 bereits renoviert. Wieviel ganz genau weis ich nicht aber locker 10 baeder wurden von ihren Eigentuemern bereist mit neuen "Rohren" (waagerecht, Sondereigentum) WC-Spuelkasten, Wanne, Duschwanne, Kacheln.... modernisiert. Die sind JETZT ERST, durch mich, aufgewacht und realisieren langsam was da ueberhaupt passiert ist und noch passieren soll !!

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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von Dig » 01.12.17, 10:24

Die Bauüberwachung (LPH8) hat schon seinen Sinn. Auch die darin enthaltenen Kosten. Wer natürlich meint, selbst Experte darin zu sein und sich das Geld sparen zu können, bitte. Aber hinterher dann nicht rummeckern. Auch die Abrechnung auf Stundenbasis steht auf sehr tönernen Füßen. Entsprechend der HOAI §7 gibt es einen Mindestsatz. Eine Unterschreitung ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Sprich: der neu beauftragte Architekt kann den Mindestsatz einklagen. Wenn man das ganze auf Stundenbasis abrechnen will, muss man sich vollständig außerhalb der HOAI bewegen. und das wird schon bei den Begrifflichkeiten schwierig. Nur mal so als Denkanstoß....
Viele Grüße Dig

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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von ISpeech » 01.12.17, 12:01

frankbs1 hat geschrieben:
Zuerst muss doch die Gemeinschaft das LV absegnen und dann werden Angebote eingeholt.
:shock:
Wo steht das geschrieben ? Das waere ja auch noch interessant ( wenn es so ist ) !!
Mit "muss" meine ich, dass es normal sein sollte, dass die Angebotseinholung auf Grundlage eines LV beschlossen wird und nicht Beschluss über "LV Erstellung + Angebotseinholung". Wenn man dies kombiniert, können ja gerade solche Probleme entstehen.

Ich würde mich auch von dem Hausplaner des Verwalters trennen und keinen Vertrag nach HOAI abschließen.

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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von Verpflichteter » 01.12.17, 12:08

Hallo,

ist denn die Architektenrechnung schon über die Hausgeldabrechnung in einer Versammung abgesegnet worden?

Das Hauptproblem bei solchen Sanierungen sind die Handwerker.
Man muss mindestens einen kennen von dem man weiß, der liefert eine brauchbare Arbeit ab.

Der schaut sich das Objekt an, macht ein Angebot.

Das Angebot schreibt man ab als Ausschreibung und lässt noch zwei oder drei anbieten.

Dann bekommt man ein Gefühl wie man liegt.

Mit dem Inhalt der Wettbewerbsangebote bespricht man noch mal das "Erstangebot", kann ja sein, dass da irgendwo ein Fehler drin war oder sich neuer Erkenntnisse auftun.
Dann "schreibt" man ggf. noch mal aus.

Auf der Eigentümerversammlung wird das Handeln vorgestellt und der Erstanbieter bekommt den Auftrag.

Das ist fair gegenüber dem Handwerker und beide Seiten haben etwas davon.

Für einen Abnahme kann man sich ja externe fachliche Hilfe zukaufen.

MfG
uwe

frankbs1
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Re: Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Beitrag von frankbs1 » 01.12.17, 18:24

Verpfklichteter

Ist bezahlt !!
Die Abrechnung nach HOAI ist korrekt, das kostet so ein *******egeld !!
Die HOAI kenne ich inzwischen fast auswendig !
Nochmal kurz erklaert.
Er hat im Vorfeld die Leistungen LPH 1-7 erbracht ! Bei einer Rechnungssumme (Angebotssumme) von 133.519,05 Euro der (billigsten von 3) Sanitaerfirma ergibt das laut HOAI Tabelle eine Verguetung fuer den Architekten von 22.619,17 Euro !!!!
Du liest richtig !! 22.619,17 Euro hat er "Normalerweise" dafuer abkassieren koennen !! Es gibt bei dem Auftrag aber noch 2
"Wiederholungen" und das erklaere ich jetzt nicht hier !!! Dadurch haben wir sogar noch richtig Glueck und MUSSTEN nur
15.793,44 Euro an den Architekten ueberweisen ! Das Geld hat er kassiert und soweit ist die Sache erledigt !

JETZT muessen wir, die ETG beschliessen ob wir den Auftrag an die Sanitaerfirma vergeben UND auch den Architekten beaufragen nochmal fuer uns als "Objektueberwacher" taetig zu werden !
Die Verwaltung moechte UNBEDINGT das wir den Architekten jetzt also nochmal beaufrtragen nach HOAI Leistungsphase 8 "Objektueberwachung" fuer schlappe 20.991,28 Euro tatetig zu werden.
( HOAI Tabelle LPH8 - bei 133.519,05 Euro Angebotssumme (Sanitaerfirma) eregebn sich 20.991,28 - allerdinghs hat er statt 35% wieder unverschaemt mit 49% gerechnet ( Wissen fuer Insider) )
ALLES Legal und Richtig - wenn die dummen (Eigentuemer) Laemmer die Hand heben und dem ganzen Bloedsinn wieder zustimmen !!

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