Heizverteiler - Sondereigentum?

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Starwars2001
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Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Starwars2001 » 18.12.17, 13:11

Hallo zusammen,

Ausgangssituation: WEG mit 7 Einheiten. In einer Wohnung muss der Heizverteiler für die Fußbodenheizung getauscht werden sowie die Heizschlangen gespült werden. Die Gemeinschaft müsse für diese Kosten aufkommen.

In der Teilungserklärung steht folgendes:"Zum Sondereigentum gehören insbesondere: sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen".

Das heisst doch, dass sowohl der Heizverteiler als auch die Fußbodenheizung (Heizschlangen) Sondereigentum ist. Richtig?


Starwars2001
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Starwars2001 » 31.01.18, 08:27

Hallo zusammen,

die Hausverwaltung ist der Meinung, dass die Fußbodenheizung nach aktueller Rechtssprechung dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist.

Frage:
Ist die aktuelle Rechtssprechung höher zu werten, wie das was in der Teilungserklärung ("Zum Sondereigentum gehören insbesondere: sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen") steht?

Eine Fußbodenheizung (in einer Wohnung) dient doch nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch...oder etwa doch?

ISpeech
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von ISpeech » 31.01.18, 11:36

Starwars2001 hat geschrieben:... nach aktueller Rechtssprechung ....
Sollte der Verwalter mal liefern und aufzeigen.

Zafilutsche
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Zafilutsche » 31.01.18, 12:57

Geht es um den Heizverteiler oder um die (im Estrich befindlichen) Heizleitungen/Schläuche?
In meinem Bekanntenkreis hatte ein Miteigentümer ungefragt! (damit auch ohne Beschlußfassung) eine Fußbodenheizung durch seinen Sohn (Heizungsbauer)
eine Anlage installiert und am bestehenden Heizsystem angeschlossen. Ein Richter durfte schließlich entscheiden!
Es ging um die Frage: "Rückbau oder kein Rückbau"
Der Heizverteiler ist m.E. Gemeinschaftseigentum.

Starwars2001
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Starwars2001 » 31.01.18, 14:37

Zafilutsche hat geschrieben:Geht es um den Heizverteiler oder um die (im Estrich befindlichen) Heizleitungen/Schläuche?
In meinem Bekanntenkreis hatte ein Miteigentümer ungefragt! (damit auch ohne Beschlußfassung) eine Fußbodenheizung durch seinen Sohn (Heizungsbauer)
eine Anlage installiert und am bestehenden Heizsystem angeschlossen. Ein Richter durfte schließlich entscheiden!
Es ging um die Frage: "Rückbau oder kein Rückbau"
Der Heizverteiler ist m.E. Gemeinschaftseigentum.
Konkret geht es in dem fiktiven Fall um folgendes: Es soll der Heizverteiler (inkl. der Thermostatventile) getauscht werden und alle Heizschlangen innerhalb der Wohnung eines Eigentümers sollen gespült werden.

Ich - als Laie - verstehe es so: Alles, was nach dem Absperrventil kommt (Heizverteiler, Thermostatventil, Heizschlangen sind Sondereigentum, da sie nicht systemrelevant sind). Sprich: Drehe ich das Absperrventil bei meiner Heizung zu, hat das keine Auswirkung auf die anderen Wohnungen.

Die Hausverwaltung bezieht sich auf folgenden Link:
https://www.haufe.de/recht/deutsches-an ... 70952.html

OLG Stuttgart, Beschluss v. 13.11.2007, 8 W 404/07

Ist ein Beschluss des OLG höher zu werten als das, was in der Teilungserklärung (siehe oben) steht?

ISpeech
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von ISpeech » 31.01.18, 17:00

Starwars2001 hat geschrieben:
Die Hausverwaltung bezieht sich auf folgenden Link:
https://www.haufe.de/recht/deutsches-an ... 70952.html

OLG Stuttgart, Beschluss v. 13.11.2007, 8 W 404/07
:lachen: Ich dachte schon es gibt echt eine AKTUELLE Rechtssprechung. Manche Verwalter sind echt witzig. Eine 10 Jahre alte Entscheidung herausziehen und es als aktuelle Rechtsprechung verkaufen. Der BGH hat am 08.07.2011 (8 W 404/07) genau dieser Entscheidung des OLG entgegengehalten. Und noch AKTUELLER: Das LG düsseldorf hat mit Urteil vom 29.03.2017 (25 S 55/16) extra geschrieben, dass es hier keiner Entscheidung bedarf, ob die Fußbodenheizung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist.

Mit dem BGH Urteil dürfte es aber klar sein, dass Deine Rechtauffassung richtig ist und die Fußbodenheizung zum Sondereigentum gehört. Und zusätzlich liefert die Teilungserklärung auch noch einen Beitrag dazu.

freemont
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von freemont » 31.01.18, 17:33

ISpeech hat geschrieben:...

Mit dem BGH Urteil dürfte es aber klar sein, dass Deine Rechtauffassung richtig ist und die Fußbodenheizung zum Sondereigentum gehört. Und zusätzlich liefert die Teilungserklärung auch noch einen Beitrag dazu.
Laut BGH ist das nur dem SE zuzuordnen, wenn das entweder die TE oder sonst eine Vereinbarung so vorsieht. Grenze ist § 5 II WEG. d.h. nicht, was "dem gemeinschaftlchen Gebrauch dient". Es ist also ganz wichtig, konstitutiv dass es in der TE dem SE zugewiesen wird.

Im BGH-Fall war das unzweifelhaft in der TE geregelt:
Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum der Wohnungseigentümer.

Starwars2001
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Starwars2001 » 31.01.18, 22:00

Jetzt bin ich, da Laie, komplett irritiert. Gehört die Fußbodenheizung nun zum Sonder– oder Gemeinschaftseigentum? Unter Berücksichtigung der Teilungserklärung?

Besten Dank für eine kurze Zusammenfassung.

freemont
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von freemont » 01.02.18, 00:00

Starwars2001 hat geschrieben:Jetzt bin ich, da Laie, komplett irritiert. Gehört die Fußbodenheizung nun zum Sonder– oder Gemeinschaftseigentum? Unter Berücksichtigung der Teilungserklärung?

Besten Dank für eine kurze Zusammenfassung.
Schwierig, entschieden ist es nicht, weder vom BGH und erst recht nicht vom o.g. LG Düsseldorf.

Voraussetzung wäre erst mal, dass die FB-Heizung in der TE audrücklich zum SE erklärt wurde. Aber selbst dann ist offen, ob das wirksam möglich ist.

Eine Literaturstimme, ich glaube das hat oben schon jemand zitiert, Prof. Häublein, meint der BGH habe 2012, da ging es um Heizkörper, entschieden, dass auch Fußbodenheizungen (Heizschlangen) SE-fähig sind:
https://www.jurion.de/news/352491/WEG-H ... eizung-an/

Das war dieses Urteil, BGH, Urteil vom 26. 10. 2012 – V ZR 57/12
http://lexetius.com/2012,6603

Wenn man sich das ansieht, ist völlig offen, ob Häublein den BGH richtig verstanden hat. Die Heizschlangen der FB-Heizung verlaufen ja im Estrich. Und der steht im Gemeinschaftseigentium. Und das muss zwangsläufig zerstört werden, wenn die Heizschlangen eingebaut, erneuert oder repariert werden. Bei Heizkörpern ist das nicht so, die hängen an der Wand, nur damit hat sich der BGH befasst.

Vergleichbar wären die Heizleitungen, die zu den Heizkörpern führen, wenn sie in der Wohnung unter Putz verlegt sind. Das wäre ganz ähnlich, aber dazu steht im Urteil, man beachte "zwingend":
[14] (1) Ob danach Leitungen, die in tragenden und damit im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wänden (unter Putz) verlegt sind, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind, weil mit dem Vorgang ihres Einfügens, Veränderns oder Beseitigens zwangsläufig das Aufschlagen der Wand verbunden ist ..., oder ob maßgeblich auf das Ergebnis eines solchen Vorgangs abzustellen ist ..., bedarf keiner Entscheidung. Denn die hier zu beurteilende Leitung ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ohne weiteres zugänglich.
Ausgerechnet das hat der BGH also offen gelassen. Im Leitsatz steht:
WEG § 5 Abs. 1, Abs. 2
a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben
Dieser sibyllinische Satz bedeutet, dass u.U. per TE gemeinschaftliches Eigentum (Estrich?) gar nicht zu SE erklärt werden kann, dem steht § 5 II WEG entgegen.

Ich fürchte, dass da erst Klarheit besteht, wenn der BGH das irgendwann mal verbindlich und ausdrücklichh entscheiden wird.

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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Zafilutsche » 01.02.18, 08:47

Starwars2001 hat geschrieben:In der Teilungserklärung steht folgendes: "Zum Sondereigentum gehören insbesondere: sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen".
Ich komme noch einmal auf diese Textpassage aus der TE zurück.
Unbestritten ist doch, dass die Heizungsanlage als solches zum Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient.
Und nach meinem empfinden gehören zur Heizungsanlage neben Tank, Kessel, steuergerät auch die Zu- und Ableitungen einschließlich der "Wärmetauscher" quasi Heizschläuche.
Daher wird's nach meinem Empfinden eher ein Gemeinschaftseigentum sein, zumal das ganze auch noch unter dem Estrich eingebaut ist.

Tobis F
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Tobis F » 01.02.18, 09:11

Zafilutsche hat geschrieben:Unbestritten ist doch, dass die Heizungsanlage als solches zum Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient.
Und nach meinem empfinden gehören zur Heizungsanlage neben Tank, Kessel, steuergerät auch die Zu- und Ableitungen einschließlich der "Wärmetauscher" quasi Heizschläuche.
Genau das ist das Problem, jeder empfindet eben anders, zudem es hier nicht um den Heizkessel oder andere zentrale Teile der Anlage geht.
Der Heizkörper bei Herrn x, im 3 OG links, dient der wirklich allen? Merkt irgendjemand wenn der Abmontiert wird, wenn der warum auch immer nicht "funktioniert", wenn da auf ein mal ein ganz anderer Heizkörper montiert ist (jetzt nicht mit Techem o.ä. kommen, es geht um das Prinzip dieser Sache)?
Nein, es merkt niemand, es stört niemanden - und es hat null Auswirkungen auf die Funktionalität der Heizung.
Und dann gilt eben, ganz nach der Devise "mein Empfinden", für viele der § 5 des WEG:
"Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird"

Das Problem bei diesem Thema ist das weder der Gesetzgeber noch der BGH hier bisher "klare Kante zeigt" und für jeden nachvollziehbar erklärt hat: Was ist ein Heizkörper/FB-Heizung. Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Statt dessen immer nur: "kann ............ / könnte ......... / wenn ......... und .......... ohne..........über..........unter.......... - dann aber ganz klar = JEIN ;-)"

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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Starwars2001 » 01.02.18, 10:04

Gehen wir davon aus, dass sowohl Heizverteiler als auch Heizspiralen Gemeinschaftseigentum sind.

Wie verhält es sich, wenn ein Eigentümer den mechanischen Stellantrieb gegen einen thermoelektrischer Stellantrieb ausgetauscht, da digitale Thermostate eingesetzt werden?

Verpflichteter
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Verpflichteter » 01.02.18, 10:55

Hallo,
In der Teilungserklärung steht folgendes:"Zum Sondereigentum gehören insbesondere: sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen".
Reicht so ein Passus in der Teilungserklärung um Heizkörper oder Estrich zum Sondereigentum zu machen.
Oder müsste da stehen: insbesondere Heizkörper und Estrich.

Irgend wann kam jemand auf die Idee den Estrichaufbau ( schwimmend) in einzelne Schichten zu zerlegen und dann zu argumentieren Trittschalldämmung GE jedoch Estrich selbst SE möglich.
Dabei wird verkannt, dass die z.B. 6 cm dicke Betonestrichschicht wesentliche Element der Schalldämmung ist weil die Masse den Schall dämpft und die Trittschalldämmung nur entkoppelt.

Wer in einem Zelt wohnt hört die Autobahn in 20 cm Entfernung deutlich. Da helfen keinen 20 cm MIWO sondern nur 20cm Beton. Da hilft kein Jura sondern Physik.

Liegt der Estrich nur auf einer Trennlage könnte man es anders sehen.
Liegt der Estrich nur auf einer Wärmedämmung, auch dann könnte man es anders sehen, dient doch die Wärmedämmung nur dem jeweiligen SE, wenn man außer Acht lässt, dass die Heizkosten im Umlageverfahren teilweise auch von anderen Eigentümer getragen werden.


Für mich ist also Estrich mit Schallschutzfunktion mit oder ohne Fußbodenheizung GE.
Jedoch ist immer der Einzelfall von Bedeutung.

MfG
uwe

Tobis F
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Re: Heizverteiler - Sondereigentum?

Beitrag von Tobis F » 01.02.18, 11:31

Verpflichteter hat geschrieben:Für mich ist also Estrich mit Schallschutzfunktion mit oder ohne Fußbodenheizung GE.
Nur was sagt das jetzt in Bezug auf die Fußbodenheizung? Ist die dann automatisch, nur weil sie von GE umgeben ist, auch GE?
Dann wäre auch das Stromkabel in der Wohnung, welches vom Schalter 4 zur Lampe im Schlafzimmer verläuft, GE.
Ja, sogar der Schalter als solcher, sofern er in einer tragenden Wand eingesetzt ist welche ja nicht entfernt/verändert oder hinzugefügt werden kann ohne ...., wäre in dem Moment GE, denn unzweifelhaft stellt eine solche Wand GE dar.

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