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Immobilien-Kaufvertrag und Nutzungsregelung

Verfasst: 03.02.18, 21:38
von ak
Salut,

Zwei Erwerbswillige E1 und E2 planen bei gemeinsamem Kauf einer Immobilie die wechselseitigen Pflichten und Rechte, im Wesentlichen also die Aufteilung der Nutzung und der Kosten untereinander vertraglich zu fixieren. In vermögensrechtlicher Hinsicht wäre auf Bruchteilsgemeinschaft abzustellen, an eine Realteilung (mit Teilungserklärung) ist nicht gedacht, sondern an eine Gebrauchsregelung, die zugleich die Grundlage der Kostentragung bildet.

Sie überlegen dabei, diese Vereinbarung zusammen mit dem Kaufvertrag beurkunden zu lassen.

Die Fragen lauten:

a) Ist die gemeinsame Beurkundung möglich?
b) im Bejahungsfall für: In welchen Fällen ist die gemeinsame Beurkurkundung
b1) sinnvoll, in welchen Fällen
b2) eher nicht?
c) Ist auch für eine Bruchteilsgemeinschaft die Einrichtung eines vom übrigen Vermögen getrennten Immobilienkontos, aus dem heraus Forderungen Dritter zu begleichen und auf das sie bzgl. ihrer Zahlungen verpflichtet sind, zulässig?
und bedanken sich vorab für Kommentare und Mitteilungen.

Falls weitere Angaben oder Sachverhaltspräzisierungen zu diesem Gedankenspiel vonnöten sind, erwarten sie Rückfragen.

Re: Immobilien-Kaufvertrag und Nutzungsregelung

Verfasst: 05.02.18, 10:01
von ktown
Diese Fragen sollten die beiden Erwerbswilligen an den für den Kauf notwendigen Notar N richten, da dieser den Sachverhalt besser beurteilen kann.

Re: Immobilien-Kaufvertrag und Nutzungsregelung

Verfasst: 05.02.18, 10:40
von khmlev
Eine Beurkundung einer Miteigentümervereinbarung in einer Urkunde im Kaufvertrag ist grundsätzlich möglich und sinnvoll, wenn lediglich der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft vereinbart und zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt werden soll.

Im Übrigen kommt es hier im Grunde nur darauf, ob die Vertragsbeteiligten dies wollen. Der Verkäufer möchte dies häufig nicht, weil es die Beurkundungsdauer und insbesondere seine Anwesenheitspflicht verlängert für einen Vertragsteil, der ihn nicht betrifft. Der Käufer sollte überlegen, ob er es für sinnvoll hält, dass der Verkäufer Kenntnis von der Miteigentümervereinbarung erhalten soll. In der Regel wird daher vom Notar, mit Ausnahme des Vorgenannten, die getrennte Beurkundung empfohlen und von den Beteiligten für sinnvoll erachtet.

Zu c): ist natürlich möglich und zulässig.

Dank

Verfasst: 06.02.18, 02:23
von ak
Salut,

seien Sie beide bedankt. Insbesondere khmlev als Präzisionsposter, sozusagen. Die dabei vorgetragenen Aspekte waren als Vermutung im Vorfeld des Postings Anlaß der Suche nach Bestätigung/Widerlegung.

Sie sind dem Umstand geschuldet, daß die Situation, die dem Besipiel zugrundeliegt, einer der beiden E* in seiner Beweglichkeit so sehr auf Unterstützung angewiesen ist, daß ein einmaliger Notarbesuch ungefähr die Grenze dessen ist, was er sich noch zumuten mag, sei es zwecks Beurkundung der Vollmacht für den andern, sei es bei Verlesung einer dann eben länglichen Liturgie.

Re: Immobilien-Kaufvertrag und Nutzungsregelung

Verfasst: 06.02.18, 06:35
von khmlev
Es können ja auch mehrere Urkunden (Kaufvertrag, Finanzierungsgrundschuld, Miteigentümervereinbarung) in einem Termin nacheinander beurkundet werden. Nach Beurkundung des Kaufvertrages verlässt der Verkäufer dann die "Veranstaltung".

Re: Immobilien-Kaufvertrag und Nutzungsregelung

Verfasst: 06.02.18, 07:30
von SusanneBerlin
c) Ist auch für eine Bruchteilsgemeinschaft die Einrichtung eines vom übrigen Vermögen getrennten Immobilienkontos, aus dem heraus Forderungen Dritter zu begleichen und auf das sie bzgl. ihrer Zahlungen verpflichtet sind, zulässig?
Zwei oder mehr geschäftsfähige Menschen dürfen immer ein gemeinsames Konto haben. Die Abgabe von getrennten Steuererklärungen etc. ist unabhängig davon, ob die Zahlungsvorgänge über getrennte oder gemeinsame Konten abgewickelt werden.
Sie sind dem Umstand geschuldet, daß die Situation, die dem Besipiel zugrundeliegt, einer der beiden E* in seiner Beweglichkeit so sehr auf Unterstützung angewiesen ist, daß ein einmaliger Notarbesuch ungefähr die Grenze dessen ist, was er sich noch zumuten mag,
Zur Einrichtung des Kontos müssen sich aber wieder beide zur Bank begeben, außer man hat eine Bank bei der es zum Service gehört dass der Bankberater ins Haus kommt um die Unterschrift zum Kontovertrag abzunehmen. Man könnte natürlich auch, da man schon einmal beim Notar ist, auch gleich eine Vorsorge- und Bankvollmacht beurkunden lassen. Doch auch mit einer notariellen Vollmacht sperren sich manche Banken, ein Konto zu eröffnen ohne dass die Person selbst erscheint. Man sollte sich also vorher bei der Wunschbank erkundigen, ob ein persönliches Erscheinen erforderlich ist bzw. welche Art Vollmacht anerkannt wird. Manche Banken haben eigene Formulare für die Ausstellung einer Bankvollmacht.