Garage zurückbekommen?

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Zafilutsche
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Garage zurückbekommen?

Beitrag von Zafilutsche » 05.02.18, 13:21

A hat vor geraumer Zeit eine Eigentumswohnung für seine Schwiegermutter gekauft und an ihr Vermietet.
Ursprünglich hat die Voreigentümerin (Erstbezug/Dame reiferen Datums) Anteile vom Grundstück (genauer PKW Stellplatz)
nie genutzt und die Nachbarn haben Bauschutt und ähnliches dort gelagert.
Dann hat die Voreigentümerin den nicht genutzten Stellplatz regelrecht zum symbolischen Preis Wohnungsfremden weiter verkauft. Das Ergebnis war,
das A die Wohnung ohne Garage gekauft hat. (A zahlt auch keine Instandhaltungsrücklagen für die Garagen) soweit so gut.
Dafür taucht der Wohnungsfremde Eigentümer auf, der auch diese Instandsetzungsrücklage zahlt (10 Euro/mtl).
A vermutet, dass der Wohnungsfremde "Eigentümer" mit seinem Anteil nicht im Grundbuch steht. Sollte dieser nicht im Grundbuch stehen?
A fragt sich, ob das Sondernutzungsrecht des Stellplatzes bzw Nutzung der Garage von der Voreigentümerin hätte so überhaupt verkauft werden können?
Hätte sonst die Teilungserklärung bezüglich der Stellplätze/Garagen nicht geändert/angepasst werden müssen?

Tobis F
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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Tobis F » 05.02.18, 13:37

Zafilutsche hat geschrieben:A hat vor geraumer Zeit eine Eigentumswohnung für seine Schwiegermutter gekauft und an ihr Vermietet.
Ursprünglich hat die Voreigentümerin (Erstbezug/Dame reiferen Datums) Anteile vom Grundstück (genauer PKW Stellplatz)
nie genutzt und die Nachbarn haben Bauschutt und ähnliches dort gelagert.
Dann hat die Voreigentümerin den nicht genutzten Stellplatz regelrecht zum symbolischen Preis Wohnungsfremden weiter verkauft. Das Ergebnis war,
das A die Wohnung ohne Garage gekauft hat. (A zahlt auch keine Instandhaltungsrücklagen für die Garagen) soweit so gut.
Wenn im Kaufvertrag nichts anderes steht dann hat A eben auch keine Garage gekauft.

Zafilutsche hat geschrieben:A vermutet, dass der Wohnungsfremde "Eigentümer" mit seinem Anteil nicht im Grundbuch steht.
Vermuten darf A alles mögliche.
Zafilutsche hat geschrieben:A fragt sich, ob das Sondernutzungsrecht des Stellplatzes bzw Nutzung der Garage von der Voreigentümerin hätte so überhaupt verkauft werden können?
Sondernutzungsrechte kann man nicht verkaufen.
Zafilutsche hat geschrieben:Hätte sonst die Teilungserklärung bezüglich der Stellplätze/Garagen nicht geändert/angepasst werden müssen?
Wieso hätte wie/wo was geändert werden müssen, bzw. wie/wo steht jetzt was?

Sollen wir unsere Glaskugeln befragen was vielleicht in eurer TE steht?

Zafilutsche
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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Zafilutsche » 05.02.18, 14:08

A hat neben der Wohnung auch die Anteile am Grundstück (ich denke neben der Terrasse auch Anteile am Grundstück - speziell Garagenhof, Wiese, Vorgarten usw.) Ergo müßte das Grundstück doch geteilt worden sein und die Flächen der Stellplätze/Garagen separiert um diese halt extra veräußern zu können. Daher meine ich das mit dem Grundbucheintrag. Aber diesen Hinweis finde ich nirgends, daher frage ich nach, ob das nicht irgendwie in so einer Form hätte passieren müssen?
Aktuell hatte A erfahren, dass der Wohnungsfremde Besitzer bevor "A" die Wohnung kaufte Steine und Kosten gegen alle anderen Miteigentümer gelegt hatte und A sich jetzt fragte ob der überhaupt die Grundlage hatte zu poltern. Soweit A von einer WEG-Versammlung erfahren hatte, ging es wohl um das Verändern/Aufteilen der Garagengrundstücke. Die TE ist die damalige Baubeschreibung des Bauträgers. Die gibt m.E. nicht viel her. Aber ich werde mir diese noch einmal genauer ansehen.

webmaster76
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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von webmaster76 » 05.02.18, 14:22

Was ist denn nun genau das Problem? Möchte A den Stellplatz für sich haben?

Wenn die Voreigentümerin den Stellplatz als Sondereigentum (und nur so ist das möglich) verkauft hat, dann sehe ich darin kein Problem. Wäre das nach der TE ausgeschlossen, dann hätte das der beurkundende Notar mit Sicherheit nicht gemacht.

Für welchen Preis die Voreigentümerin verkauft hat spielt keine Rolle.

Der neue Eigentümer sollte im Grundbuch stehen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, sprich Kaufpreis und Notar, Grunderwerbsteuer und Umschreibung bezahlt. Dies kann alles ein paar Monate dauern, d.h. er kann im Besitz des Stellplatzes sein (Übergabe erfolgt), muss aber noch nicht im Grundbuch eingetragen sein. Wer im Endeffekt im Grundbuch eingetragen ist, ist für den A völlig egal.

Die TE muss bei einem Verkauf des Sondereigentums nicht geändert werden. Nur dann, wenn ein Sondernutzungsrecht verändert wird.

Wenn der A an den Stellplatz kommen möchte (was ich aus den Fragen herauslese), wird er dem Eigentümer dessen ein Kaufangebot machen müssen.

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Zafilutsche » 05.02.18, 15:36

webmaster76 hat geschrieben:Was ist denn nun genau das Problem? Möchte A den Stellplatz für sich haben?

Wenn die Voreigentümerin den Stellplatz als Sondereigentum (und nur so ist das möglich) verkauft hat, ...
Was wäre denn wenn der Stellplatz bzw die Garage Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht wäre?
Wäre damit ein Verkauf des Sondernutzungsrechts möglich?

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von khmlev » 05.02.18, 15:39

Ein Sondernutzungsrecht ist immer Gemeinschaftseigentum. Es wird aber dem/den jeweiligen Eigentümer/n einer/von Sondereigentumeinheit/en zur Alleinnutzung zugewiesen.

Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.
Gruß
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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Zafilutsche » 05.02.18, 15:45

khmlev hat geschrieben:Ein Sondernutzungsrecht ist immer Gemeinschaftseigentum. Es wird aber dem/den jeweiligen Eigentümer/n einer/von Sondereigentumeinheit/en zur Alleinnutzung zugewiesen.

Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.
Der Nutzer der Garage ist aber kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hm- Ich glaube da sind doch noch Fragen offen :oops:
Mal schauen was der Verwalter sagen kann.

Tobis F
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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Tobis F » 05.02.18, 15:49

Zafilutsche hat geschrieben:Was wäre denn wenn der Stellplatz bzw die Garage Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht wäre?
Dann hätte es nicht verkauft werden können, was der Notar sicherlich bemerkt hätte (weil keine Eintragung im Grundbuch).

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Tobis F » 05.02.18, 15:50

Zafilutsche hat geschrieben:Der Nutzer der Garage ist aber kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hm- Ich glaube da sind doch noch Fragen offen :oops:
Wird er hier aber automatisch.

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Zafilutsche » 05.02.18, 16:03

In den Hausunterlagen findet man aber gar nichts über einen Verkauf. Nicht einmal eine Löschungsvormerkung oder schreiben von einem Notar/Gericht oä. Und bei der Eigentümerversammlung wird der Nutzer kuriose Weise auch nicht eingeladen. Ergo nimmt der Eigentümer!? nicht Teil. Seltsam das ganze.

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von khmlev » 05.02.18, 16:19

Ist vielleicht in Abteilung II des Grundbuch ein Garagenbenutzungsrecht eingetragen? Das wäre noch eine Möglichkeit einen Außenstehenden die Garage zuzuschustern.
Gruß
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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von webmaster76 » 06.02.18, 09:36

Zafilutsche hat geschrieben:In den Hausunterlagen findet man aber gar nichts über einen Verkauf. Nicht einmal eine Löschungsvormerkung oder schreiben von einem Notar/Gericht oä. Und bei der Eigentümerversammlung wird der Nutzer kuriose Weise auch nicht eingeladen. Ergo nimmt der Eigentümer!? nicht Teil. Seltsam das ganze.
Wieso sollte man so etwas in den Hausunterlagen finden? Da muss man in das Grundbuch schauen, ob dort eine Umschreibung, eine Löschungsvormerkung etc. zu finden ist (und zwar in einer aktuellen Kopie).

Nur weil der Eigentümer nicht an der ETV teilnimmt, muss er nicht automatisch nicht eingeladen worden sein. Der neue Eigentümer könnte aber auch nur noch nicht eingetragen sein. In diesem Fall darf er nur teilnehmen, wenn der Verkäufer ihn ermächtigt (was i.d.R. im Kaufvertrag vereinbart wird aber nicht muss). Was sagt denn die Verwaltung zu dem Thema?

Was steht denn in der TE zu den Stellplätzen? Ist das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht? Im ersten Fall wären damit MEAe verbunden. Im zweiten Fall könnte das Sondernutzungsrecht nur an ein anderes Sondereigentum verknüpft werden. Da wäre aber eine Änderung der TE notwendig. Das wäre den Eigentümern aber aufgefallen, da hierzu ein Beschluss notwendig ist.
Aus den Schilderungen kann es nur ein Sondereigentum sein.

Aber nochmal zu meiner Frage: was steckt denn überhaupt hinter der ganzen Frage. Möchte A an den Stellplatz kommen?

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Tobis F » 06.02.18, 10:08

webmaster76 hat geschrieben:Da wäre aber eine Änderung der TE notwendig. Das wäre den Eigentümern aber aufgefallen, da hierzu ein Beschluss notwendig ist.
Sorry, aber leider falsch.
Eine Änderung der TE geht nur über den Weg der Vereinbarung der ALLE Eigentümer und Grundpfandgläubiger zustimmen müssen.

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Zafilutsche » 06.02.18, 10:43

webmaster76 hat geschrieben:Aber nochmal zu meiner Frage: was steckt denn überhaupt hinter der ganzen Frage. Möchte A an den Stellplatz kommen?
Ich versuche mal das zu erklären. Die Vorbesitzerin der Eigentumswohnung war eine ältere Dame (zuletzt noch im Pflegeheim).
Da diese Dame kein PKW hatte, ist ihr Stellplatz netterweise von den Mitnachbarn als Schuttabladeplatz mißbraucht worden. Dann ist offenbar ein in der Nachbarschaft wohnender Anwohner zu der Dame hingegangen und hat ihr den Stellplatz abgekauft. Der Kaufpreis soll r.d. 2000,- Euro gewesen sein. (Das sind die Erzählungen der Erben von der Wohnung).
Dann (so kam jetzt bei einer Eigentümerversammlung heraus) wollte der Verwalter eine Änderung/Korrektur an den Garagen/Garagenflächen) vornehmen lassen. Notariell war ein Entwurf gefasst worden und alle Hausbewohner waren sich einig. Nur der Käufer mit seinem Stellplatz hatte damals ein Veto gegen die beabsichtigte Änderung eingelegt und damit platzte das damalige Projekt. Nur heute wäre der Stellplatz bzw die Garage für die Schwiegermutter (weil diese halt ein Auto hat) sehr praktisch. Nur leider ist keine Garage nahe der Wohnung frei. Daher Stellte sich dem "A" heute nach der Eigentümerversammlung die Frage: "Konnte und durfte" die Voreigentümerin, überhaupt Wohnung und Stellplatz trennen durch einen separaten verkauf?

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Re: Garage zurückbekommen?

Beitrag von Tobis F » 06.02.18, 10:57

Zafilutsche hat geschrieben:Dann (so kam jetzt bei einer Eigentümerversammlung heraus) wollte der Verwalter eine Änderung/Korrektur an den Garagen/Garagenflächen) vornehmen lassen.
Muss man nicht verstehen, oder? Was sollte hier, und wieso, geändert werden?
Übrigens, nicht der Verwalter will etwas ändern lassen, sondern höchsten die Gemeinschaft.
Zafilutsche hat geschrieben:Notariell war ein Entwurf gefasst worden und alle Hausbewohner waren sich einig. Nur der Käufer mit seinem Stellplatz hatte damals ein Veto gegen die beabsichtigte Änderung eingelegt und damit platzte das damalige Projekt.
Wenn man jetzt noch wüsste was geändert werden sollte? (Sollte ein Passus eingefügt werden den verhindert das Garagen an Nichtwohnungseigentümer verkauft werden können?)
Aber immerhin, wenn der Käufer der Garage ein Veto eingelegt hat dann hat der Verkauf stattgefunden, der Käufer ist Eigentümer - und zudem Mitglied der Gemeinschaft (sonst hätte er kein VETO einlegen können). Und somit ist die ganze Frage eigentlich auch schon beantwortet.
Zafilutsche hat geschrieben:Nur heute wäre der Stellplatz bzw die Garage für die Schwiegermutter (weil diese halt ein Auto hat) sehr praktisch.
Dann hätte Sie keine Wohnung OHNE Garage kaufen dürfen.
Zafilutsche hat geschrieben:Daher Stellte sich dem "A" heute nach der Eigentümerversammlung die Frage: "Konnte und durfte" die Voreigentümerin, überhaupt Wohnung und Stellplatz trennen durch einen separaten verkauf?
Die Frage dürfte sich längst erübrigt haben, denn ansonsten hätte ein Notar hier keinen Vertrag aufgesetzt.

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