Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB

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Etienne777
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Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB

Beitrag von Etienne777 » 03.03.18, 23:21

Zwei private Wohngrundstücke verfügen über eine grenzüberbauende gemeinschaftliche Kläranlage. Die beteiligten Nachbarn nutzen diese gemeinsam und kommen zu gleichen Teilen für den Unterhalt und die Wartung der Anlage auf.

Nach einigen Jahren verkauft einer der beiden Nachbarn sein Grundstück, sein Nachfolger nutzt wie gehabt die gemeinschaftliche Kläranlage mit und kommt ebenfalls anteilig für Unterhalt und Wartung der Anlage mit auf.

Es gehen weitere Jahre ins Land und nunmehr verkauft der andere Nachbar sein Grundstück. Auch dessen Nachfolger nutzen zunächst die gemeinschaftliche Kläranlage mit und kommen anteilig für Unterhalt und Wartung mit auf. Anderthalb Jahre später, mehr als 21 Jahre nach dem Bau der Kläranlage, beschließen diese neuen Nachbarn, sich auf ihrem Grundstück eine eigene neue Anlage zu bauen. Brieflich teilen sie dem anderen Teilhaber mit, daß sie 3 Monate später den halben Schilfteich der biologischen Klärstufe, der zur Hälfte auf deren Grundstück liegt, zuschütten werden. Damit würde allerdings die eine funktionelle Einheit bildende Anlage insgesamt unbrauchbar und der andere Teilhaber hätte infolgedessen keine Möglichkeit mehr sein Abwasser loszuwerden.

Die neuen Nachbarn stellen sich auf den Standpunkt, daß sie den vor 21 Jahren geschlossenen Vertrag kündigen können, weil Rohrleitungen und andere Komponenten der Kläranlage - soweit sie auf ihrem Grundstück befindlich sind - nicht dinglich gesichert wurden. Jedoch gibt es einen vor 21 Jahren geschlossenen Vertrag zwischen den Erbauern der gemeinschaftlichen Anlage, in dem nicht nur die Rechte und Pflichten im Hinblick auf die Anlage geregelt wurden, sondern in dem auch steht: "Wenn die Anlage erneuert werden muß, wird ein neuer Vertrag geschlossen.".

Wie ist die Rechtslage, kann da der neue Teilhaber einseitig das Weite suchen und die gemeinschaftliche Anlage kurzerhand bis an die Grundstücksgrenze plattmachen, mit dem Hinweis darauf, daß der andere Teilhaber sich durch einen Umbau ja eine eigene Lösung schaffen könne?

Läge in der Vereinbarung "Wenn die Anlage erneuert werden muß, wird ein neuer Vertrag geschlossen." nicht faktisch ein rechtsgeschäftliches Aufhebungsverbot in Bezug auf die Rechtsgemeinschaft zumindest bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Anlage erneuert werden muß?

SusanneBerlin
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Re: Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB

Beitrag von SusanneBerlin » 04.03.18, 00:00

Hallo,
Jedoch gibt es einen vor 21 Jahren geschlossenen Vertrag zwischen den Erbauern der gemeinschaftlichen Anlage,
An den Vertrag sind mE. nur die Unterzeichner gebunden, nicht die späteren Eigentümer des Grundstücks.
Läge in der Vereinbarung "Wenn die Anlage erneuert werden muß, wird ein neuer Vertrag geschlossen." nicht faktisch ein rechtsgeschäftliches Aufhebungsverbot in Bezug auf die Rechtsgemeinschaft zumindest bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Anlage erneuert werden muß?
Wenn die aktuellen Eigentümer des Nachbargrundstücks nicht an den Vertrag gebunden sind, dann ist es relativ egal ob der Vertrag ein Aufhebungsverbot beinhaltet.
Grüße, Susanne

Etienne777
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Re: Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB

Beitrag von Etienne777 » 04.03.18, 00:11

Vielen Dank für die schnelle Antwort. :D

Wenn ich die Rechtslage zutreffend interpretiere, dann tritt der neue Eigentümer zwar nicht in den schuldrechtlichen Vertrag ein, aber wegen § 746 BGB wohl in die Vereinbarungen in Bezug auf den gemeinschaftlichen Gegenstand. Von daher müßte doch auch eine getroffene Regelung in Sachen Aufhebungsverbot wegen § 746 BGB kraft Gesetzes auch für den Sondernachfolger gelten.

khmlev
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Re: Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB

Beitrag von khmlev » 04.03.18, 06:42

Es besteht hinsichtlich der Kläranlage keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Par. 705 ff. BGB. Die Gesellschaft kann nach Par. 723 BGB jederzeit gekündigt werden.

Unter Umständen ist in den jeweiligen Kaufverträgen zu der Kläranlage etwas geregelt (Weitergabe von Rechten und Pflichten aus dem Gesellschaftsvertrag).

Sofern in dem Bundesland in der Landesbauordnung das Institut "Baulast" verankert ist, ist der (gemeinsame) Betrieb ggf. über eine Baulast abgesichert.
Gruß
khmlev
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Etienne777
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Re: Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB

Beitrag von Etienne777 » 04.03.18, 11:02

@khmlev: Warum handelt es sich um keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine GbR? Im genannten Fall gehören mehreren Gemeinschaftern (Bruch-)Teile eines gemeinschaftlichen Gegenstandes

Bruchteilsgemeinschaften wurden von den Gerichten beispielsweise angenommen bei grundstücksübergreifenden Abwasserrohren, Privatwegen zur Erschließung der nicht an der Straße liegenden Wohnhäuser in Reihenhaussiedlungen u. Ä..

Der § 723 BGB scheint mir von seinem Regelungsinhalt weitgehend identisch mit dem § 749 BGB, beide legen zugrunde, daß das Recht zur Kündigung bzw. Aufhebung rechtsgeschäftlich abdingbar ist und dann nur zulässig wäre, soweit ein wichtiger Grund vorliegt.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

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