Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

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Etienne777
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Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Etienne777 » 03.03.18, 23:43

Zwei Grundstücksnachbarn haben vertraglich vereinbart, daß der Eine einen Weg auf dem Grundstück des Anderen mitbenutzen darf, unter anderem mit Rasentraktor oder dem LKW zur Abfuhr der Fäkalien. Ausdrücklich wird in dem Vertrag vereinbart, daß dieses Recht auch über Eigentümerwechsel hinaus, dann für die Käufer, weitergelten soll. Eine dingliche Sicherung erfolgt aus Kostengründen aber nicht.

Zunächst wechselt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der Käufer nutzt fortan neun Jahre lang das Wegerecht regelmäßig und die Eigentümer des belasteten Grundstücks gewähren es wie im Vertrag vereinbart auch dem Käufer.

Dann wechselt jedoch auch der Eigentümer des belasteten Grundstücks und kündigt das Wegerecht auf. Dessen Vorgänger haben es zur Kaufpreisoptimierung unterlassen, die vertragliche Verpflichtung zur Einräumung des Wegerechts auf ihren Nachfolger überzuleiten. Aus Vertrag kann man diesen wohl nicht in Anspruch nehmen. Aber nachdem 21 Jahre lang das Wegerecht vereinbarungsgemäß gewährt und genutzt worden ist, dürfte nicht nur die langdauernde Übung gegeben sein, sondern auch (ausweislich des Vertrags) der Wille der Beteiligten anzunehmen sein, eine Norm zu schaffen. Auch ließe sich diese Regelung des Wegerechts in einer Formel ausdrücken.

Mal angenommen es wäre dann ein sogenanntes Gewohnheitsrecht erwachsen, ginge das unter, nur weil das belastete Grundstück einen neuen Eigentümer bekommt? Dann ließe sich ja faktisch jedes Gewohnheitsrecht einseitig vernichten, indem man beispielsweise sein Grundstück einfach auf Angehörige überträgt oder verkauft. Aber wie ist die Rechtslage dazu wirklich? Und ließe sich ein gewachsenes Recht kündigen? Ich habe gelesen, solche Norm gelte wie ein Gesetz, da kann man sich ja auch der Norm nicht entziehen, indem man das Gesetz kündigt.

fodeure
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von fodeure » 04.03.18, 08:32

Etienne777 hat geschrieben:Zwei Grundstücksnachbarn haben vertraglich vereinbart, daß der Eine einen Weg auf dem Grundstück des Anderen mitbenutzen darf, unter anderem mit Rasentraktor oder dem LKW zur Abfuhr der Fäkalien. Ausdrücklich wird in dem Vertrag vereinbart, daß dieses Recht auch über Eigentümerwechsel hinaus, dann für die Käufer, weitergelten soll. Eine dingliche Sicherung erfolgt aus Kostengründen aber nicht.
Und damit ist der Vertrag nur zwischen den beiden ursprünglichen Grundstücknachbarn wirksam. Die Klausel bezüglich der Ausweitung auf nachfolgende Eigentümer ist nichtig.
Etienne777 hat geschrieben:Mal angenommen es wäre dann ein sogenanntes Gewohnheitsrecht erwachsen, ginge das unter, nur weil das belastete Grundstück einen neuen Eigentümer bekommt?
Es gibt kein Gewohnheistrecht, deswegen kann da auch nichts untergehen. Der neue Eigentümer muß weder etwas kündigen noch muß er dulden, daß das zwischen den beiden ursprünglichen Eigentümern vereinbarte Wegerecht weiter in Anspruch genommen wird.

khmlev
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von khmlev » 04.03.18, 08:53

fodeure hat geschrieben:Die Klausel bezüglich der Ausweitung auf nachfolgende Eigentümer ist nichtig.
Nichtig ist diese Klausel nicht. Solche Weitergabeklauseln von Rechten und Pflichten aus Verträgen an den Rechtsnachfolger sind gängigen Praxis. Das Problem ist nur, dass sie regelmäßig untergehen, weil sie nicht erfüllt werden.

Nach der Sachverhaltsschilderung scheinen die Beteiligten sich aber bewußt gegen die Weitergabe entschieden zu haben:
Etienne777 hat geschrieben:Dessen Vorgänger haben es zur Kaufpreisoptimierung unterlassen, die vertragliche Verpflichtung zur Einräumung des Wegerechts auf ihren Nachfolger überzuleiten.
Damit gilt der Vertrag nicht mehr gegen den aktuellen Eigentümer des herrschenden Grundstücks.
Gruß
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fodeure
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von fodeure » 04.03.18, 09:02

khmlev hat geschrieben:Nichtig ist diese Klausel nicht.
Ich denke doch.
khmlev hat geschrieben:Solche Weitergabeklauseln von Rechten und Pflichten aus Verträgen an den Rechtsnachfolger sind gängigen Praxis.
Nur weil etwas gängige Praxis ist, macht es das ja noch nicht rechtswirksam.

khmlev
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von khmlev » 04.03.18, 09:13

Das ist richtig, aber bisher hast Du nichts geliefert, warum eine Weitergabeklausel unwirksam sein sollte.

Es ist ein Instrument, dass in der Praxis häufig Anwendung findet und mir ist kein Gesetz und kein Urteil bekannt, dass eine solche Klausel grundsätzlich für unwirksam erklärt hat.
Gruß
khmlev
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von fodeure » 04.03.18, 09:36

khmlev hat geschrieben:Das ist richtig, aber bisher hast Du nichts geliefert, warum eine Weitergabeklausel unwirksam sein sollte.
Doch, in meinem letzten Beitrag.
fodeure hat geschrieben:Ich denke doch.

Etienne777
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Etienne777 » 04.03.18, 11:30

fodeure hat geschrieben:Es gibt kein Gewohnheistrecht, deswegen kann da auch nichts untergehen.
Warum soll es kein Gewohnheitsrecht geben? https://de.wikipedia.org/wiki/Gewohnheitsrecht
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auf der Rückseite dieses Beitrags.

Tobis F
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Tobis F » 04.03.18, 11:36

Natürlich ist so eine "Weitergabeklausel" wirksam. ABER, sie verpflichtet nur die Unterzeichner diese Verpflichtung an ihre Nachfolger weiter zu geben.
Wenn dann eine der Parteien seinen Anteil verkauft denn Käufer vertraglich aber nicht dazu verpflichtet in diesen bestehenden Vertrag ein zu treten dann hat der verbleibende "Alt"-Vertragspartner ein Problem. Denn seine Ansprüche kann er nur an seinen ehemaligen Vertragspartner richten, der sie nicht mehr erfüllen kann. Wogegen der neue Nachbar hier keinerlei Verpflichtungen aus dem alten Vertrag von A und B übernommen hat.

Tobis F
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Tobis F » 04.03.18, 11:43

Etienne777 hat geschrieben:
fodeure hat geschrieben:Es gibt kein Gewohnheistrecht, deswegen kann da auch nichts untergehen.
Warum soll es kein Gewohnheitsrecht geben? https://de.wikipedia.org/wiki/Gewohnheitsrecht
- Aber klar doch. Ich war es jahrelang gewohnt auf der Autobahn (auf der Fahrt ins Büro) so schnell fahren zu dürfen wie ich wollte(es der Verkehrt erlaubte). Aber auf einmal machen die dort eine Geschwindigkeitsbegrenzung. Die gilt aber, aus Gewohnheitsrecht, nicht für mich. ODER?

- Früher hatten ich auch (wenn die Garage gerade belegt war) mein Auto gegenüber auf der Wiese, die mir nicht gehört, stehen.
Dann kam doch eines Tages so ein komischer Typ und wollte dort ein Haus bauen - auf meinem Parkplatz?!
Ich also sofort GEWOHNHEITSRECHT gerufen und ........... - auf "meinem" Parkplatz steht jetzt ein Haus ;-(

Etienne777
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Etienne777 » 04.03.18, 12:31

@Tobis F: Ich denke, daß Du etwas Entscheidendes übersiehst. Nicht allein die ggf. langdauernde Übung kann ggf. das Gewohnheitsrecht schaffen, sondern hinzutreten muß auch der Wille aller Beteiligten, damit eine Norm zu schaffen.

Der Vergleich mit Deiner zum Parken genutzten Wiese geht fehl, denn zwar magst Du da geparkt haben und man mag hypothetisch auch einmal zugrunde legen, daß es sich überhaupt um eine langdauernde Übung gehandelt hat, dann würde es immer noch daran fehlen, daß der Grundstückseigentümer das als Dein Recht angesehen hat, und Dich in diesem Lichte gewähren ließ.

Ganz anders liegt der Fall aber doch dann, wenn - nachweisbar durch den Inhalt eines Vertrages - die Beteiligten sich ausdrücklich vereinbart haben, daß A dem B das Recht gewährt, einen Weg auf dem Grundstück des A mitzubenutzen und das auch im Verkaufsfalle für die Nachfolger gelte. Der Wille der Beteiligten sich eine eigene Norm zu schaffen, dürfte damit unzweifelhaft sein. B hätte sein Wegerecht gegen A sogar einklagen können, so A vertragsbrüchig geworden wäre.

Nun hat A sein Grundstück verkauft und seine schuldrechtlich vereinbarte Pflicht nicht erfüllt, den Vertrag auf seinen Nachfolger überzuleiten. Damit wurde A vertragsbrüchig, aber B nutzt das in der Tat nichts, denn der Nachfolger von A ist nicht in den schuldrechtlichen Vertrag eingetreten. Demnach hat zwar B gegenüber dem Nachfolger von A keine Ansprüche aus Vertrag, aber das ist für ein etwaiges Wegerecht i. S. eines Gewohnheitsrechts ohne Belang. Denn Voraussetzung eines Gewohnheitsrechts ist nicht das Bestehen eines Vertrages.

Im hiesigen Fall könnte der Vertragsinhalt aber zum Nachweis dafür beigezogen werden, daß es eben nicht nur lediglich den langjährigen Mitgebrauch des Weges durch B gab, sondern daß B diesen in dem Wissen vornahm, dazu berechtigt zu sein. A hingegen war sich dessen bewußt, daß er dem B ausdrücklich dieses Recht eingeräumt hat, der vertraglichen Regelung hat auch der Wille des A zugrunde gelegen, ein solches Recht für B und etwaige Nachfolger zu begründen. Die opinio iuris dürfte damit ebenfalls vorliegen und ist in Gestalt des Vertrages zu beweisen.

Die für mich interessante Frage hinsichtlich der allgemeinen Rechtslage ist aber, ob ein einmal entstandenes Wegerecht dann Eigentümerwechsel überdauert, oder nicht. Aus meiner Sicht wäre es logisch, daß ein gesetzesgleiches Recht einen Eigentümerwechsel überdauert, weil auch eine gesetzliche Regelung das tut. Zu betrachten ist auch der logische Grundsatz des Früher-Später-Verbots, wonach ein späterer Umstand nicht maßgeblich sein kann, für die Beurteilung eines früheren. Man kann daher nicht aus dem späteren Umstand, daß es der A unterlassen hat seine Pflichten aus dem Vertrag auf seinen Nachfolger überzuleiten folgern, daß er vorher nicht das Recht des B schaffen wollte oder es dann als gegeben verstanden hat. Dagegen spricht bereits, daß er das Recht vertraglich eingeräumt hat.
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Tobis F » 04.03.18, 13:20

Etienne777 hat geschrieben:Ich denke, daß Du etwas Entscheidendes übersiehst.
"A" hatte sich gegenüber "B" dazu verpflichtet eventuelle Nachfolger/Käufer ("C") dazu zu verpflichten in bestehenden Vertrag "einzusteigen.
"A" hat das aber versäumt, somit hat "C" hier keinerlei Verpflichtung gegenüber "B" übernommen (wusste "C" denn beim Vertragsabschluss überhaupt vom Vertrag zwischen A und B, und davon das er diesen übernehmen sollte?).

B hat somit einen, nicht erfüllbaren, Anspruch geben A.
B hat jedoch keinerlei Anspruch gegenüber C.

Etienne777 hat geschrieben:Ganz anders liegt der Fall aber doch dann, wenn - nachweisbar durch den Inhalt eines Vertrages - die Beteiligten sich ausdrücklich vereinbart haben, daß A dem B das Recht gewährt, einen Weg auf dem Grundstück des A mitzubenutzen und das auch im Verkaufsfalle für die Nachfolger gelte. Der Wille der Beteiligten sich eine eigene Norm zu schaffen, dürfte damit unzweifelhaft sein. B hätte sein Wegerecht gegen A sogar einklagen können, so A vertragsbrüchig geworden wäre.
Die Formulierung "Norm geschaffen" ist mir in Verbindung mit einem ganz normalen Vertrag zwar neu, aber was soll`s. Letztlich wurde nicht mehr als ein Vertrag zwischen A und B geschlossen. Und richtig, hätte B sich daran nicht gehalten hätte A den B verklagen können.
Das kann A jetzt immer noch, nur kann B eben, da mag A klage und jammern und heulen wie er will, den Vertrag nicht mehr erfüllen.
Etienne777 hat geschrieben:Denn Voraussetzung eines Gewohnheitsrechts ist nicht das Bestehen eines Vertrages.
Demnach braucht es keine Verträge mehr, und ich hätte im Falle des Nachbarn auf Erhaltung meines Parkplatzes bestehen können? Jeder Käufer eines Ackers müsste darauf gefasst sein das irgendwann irgendwer irgendwoher kommt und auf irgendeinem Gewohnheitsrecht besteht (das Ururopa mal dem Urururopa des anderen Vertrag zugestanden hat - von dem aber seitdem niemand etwas wusste?).
Etienne777 hat geschrieben:Im hiesigen Fall könnte der Vertragsinhalt aber zum Nachweis dafür beigezogen werden, daß es eben nicht nur lediglich den langjährigen Mitgebrauch des Weges durch B gab, sondern daß B diesen in dem Wissen vornahm, dazu berechtigt zu sein.
Na und? Was interessiert das C?
Etienne777 hat geschrieben:A hingegen war sich dessen bewußt, daß er dem B ausdrücklich dieses Recht eingeräumt hat, der vertraglichen Regelung hat auch der Wille des A zugrunde gelegen, ein solches Recht für B und etwaige Nachfolger zu begründen.
Auch das hat niemand bestritten. Nur nochmals die Frage: Was hat C damit zu tun?
Etienne777 hat geschrieben:Die für mich interessante Frage hinsichtlich der allgemeinen Rechtslage ist aber, ob ein einmal entstandenes Wegerecht dann Eigentümerwechsel überdauert, oder nicht.
Nochmals - in deinem Fall NEIN. A und B haben lediglich einen "Nutzungsvertrag" abgeschlossen.

Etienne777
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Etienne777 » 04.03.18, 15:16

@Tobis F: Nun löse Dich doch mal vom Vertrag als solchem, denn dieser ist mangels Überleitung auf den Nachfolger von A jedenfalls als Vertrag ohne Relevanz.

Das berührt aber ein gewachsenes Recht nicht, das sich gerade nicht auf der Existenz oder Wirksamkeit eines Vertrages gründet, sondern auf den Faktoren longa consuetudo und opinio iuris. Diese können auch aus einem Vertrag folgen, müssen aber nicht. Der als solcher hier gegenüber C unwirksame Vertrag kann aber als Beweismittel dafür herangezogen werden, daß A und B ein entsprechendes Recht für B schaffen wollten, mithin, daß es nicht allein die langdauernde Übung gab, sondern daß es A und B auch als Recht des B ansahen.

Falls ein entstandenes Gewohnheitsrecht durch den Eigentümerwechsel nicht untergeht, wirkt es auch gegen C, von daher wird das C schon zu interessieren haben. Rein vorsorglich sei angemerkt, daß sogar Gutgläubigkeit bei C zu keinem anderen Ergebnis führen würde, da bei einer gesetzesgleichen Regelung die Gleichheit zu einem Gesetz ja gerade daraus resultieren dürfte, daß es wie ein geschriebenes Gesetz wirkt. Da könnte C auch nicht einwenden, er habe von einem Gesetz nichts gewußt und daher dürfe das ihn nicht binden.

Springender Punkt ist also, geht ein Gewohnheitsrecht mit Eigentümerwechsel unter, oder nicht? Um die Sache zu vereinfachen, gehen wir mal davon aus, daß ein Gewohnheitsrecht bereits erwachsen war, ehe der A an C verkauft hat. Somit bliebe die Frage, kann ein bestehendes Gewohnheitsrecht durch Eigentumsübertrag an der damit belasteten Sache untergehen, oder ist die Rechtslage eine andere?
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von khmlev » 04.03.18, 15:51

Etienne777 hat geschrieben:Springender Punkt ist also, geht ein Gewohnheitsrecht mit Eigentümerwechsel unter, oder nicht?
  1. An einem Wegerecht kann kein Gewohnheitsrecht entstehen.
    Für den Fall der Wegerechte ergibt sich aus § 873 Abs. 1 BGB, dass diese seit dem 01.01.1900 nur durch Eintragung im Grundbuch begründet werden können. Im Übrigen bedürfte es zumindest eines schuldrechtlichen Vertrags der Parteien (LG Koblenz, Urteil vom 28.05.2013 - 6 S 277/12).
  2. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Duldung der Überfahrt über das Grundstück der Beklagten wegen eines durch Gewohnheitsrecht begründeten Wegerechtes zu (LG Rottweil, Urteil vom 26.03.2014 - 3 O 259/13).
Gruß
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von Etienne777 » 04.03.18, 16:49

khmlev hat geschrieben:Für den Fall der Wegerechte ergibt sich aus § 873 Abs. 1 BGB, dass diese seit dem 01.01.1900 nur durch Eintragung im Grundbuch begründet werden können.
§ 873 Abs. 1 BGB: "... soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt".

Ein Anderes findet sich im BGB - im Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage, § 1018 Rn. 8 steht, daß anerkannt sei, daß schuldrechtliche Nutzungsvereinbarungen auch ohne Bestellung des dinglichen Rechts entsprechend einer Grunddienstbarkeit ausgestaltet sein können.
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Re: Überdauert gewachsenes Recht einen Eigentümerwechsel?

Beitrag von freemont » 04.03.18, 17:55

Etienne777 hat geschrieben:
khmlev hat geschrieben:Für den Fall der Wegerechte ergibt sich aus § 873 Abs. 1 BGB, dass diese seit dem 01.01.1900 nur durch Eintragung im Grundbuch begründet werden können.
§ 873 Abs. 1 BGB: "... soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt".

Ein Anderes findet sich im BGB - im Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage, § 1018 Rn. 8 steht, daß anerkannt sei, daß schuldrechtliche Nutzungsvereinbarungen auch ohne Bestellung des dinglichen Rechts entsprechend einer Grunddienstbarkeit ausgestaltet sein können.

Hm, ich hätte fast etwas falsches geschrieben, ich zitiere das OLG Stuttgart:

https://openjur.de/u/844605.html
OLG Stuttgart · Urteil vom 30. September 2014 · Az. 12 U 81/14

Es ist sowohl im privaten als auch im öffentlichen Wegerecht anerkannt, dass Überwegrechte auch historisch, mithin durch Gewohnheitsrecht, begründet sein können. Ein Gewohnheitsrecht ist dann anzunehmen, wenn innerhalb eines autonomen Verbandes, nämlich innerhalb eines engeren Kreises von Betroffenen, eine lang dauernde, gleichmäßige, tatsächliche Übung besteht, die von der Überzeugung getragen wird, zu dem Verhalten rechtlich verpflichtet zu sein (vgl. Schleswig-Holsteinisches OLG, MDR 2007, 457 Rn. 25 m.w.N.). Wird ein bestimmter Weg über ein Privatgrundstück seit langer Zeit als Zuweg zwischen der öffentlichen Straße und einem Hinterliegergrundstück benutzt, kann das zur Bildung eines örtlich geltenden Gewohnheitsrechts führen, das objektives Recht darstellt und an das die Anwohner gebunden sind (Schleswig-Holsteinisches OLG, a.a.O.). Ein Anspruch auf eine Notwegrente besteht nicht, wenn das in Anspruch genommene Überwegrecht durch Gewohnheitsrecht begründet ist (vgl. Schleswig-Holsteinisches OLG, a.a.O. Rn. 33).
Das zitierte OLG Schleswig ist hier zu finden:

http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.ju ... 0&doc.hl=1

Der Knackpunkt dürfte die Übung sein, "die von der Überzeugung getragen wird, zu dem Verhalten rechtlich verplichtet zu sein".

Das liegt immer dann vor, wenn die Voraussetzungen eines Notwegerechts erfüllt wären. Ist das nicht der Fall, könnte es schwierig werden ein Gericht davon zu überzeugen.

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