Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Moderator: FDR-Team

Antworten
MarQi1st
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 13
Registriert: 22.03.18, 00:04

Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von MarQi1st » 22.03.18, 00:15

Folgender Sachverhalt:
- Eigentümer E hat eine Wohnung in einer WEG-Anlage.
- Die Wohnung ist vermietet an Mieter M.
- Ein Unbekannter U hat die Wohnungseingangstür (Laubengang) beschädigt.
- E hat sich an die Hausverwaltung H gewandt, mit der Bitte um Instandsetzung der Wohnungseingangstür.

- H hat nun darauf hingewiesen, dass lt. §5 1) der Teilungserklärung die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht dem Sondereigentümer zuordnet. Auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht wurden.

Auszug aus der Teilungserklärung:
§5 Instandhaltung und Versicherung
1) Jeder Miteigentümer hat auf seine Kosten diejenigen Gebäudeteile, Anlagen und teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen. Das gilt auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind.
2) Die vorstehende Verpflichtung umfasst insbesondere
a)...
b) die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseiten, der Wohnungsabschlusstüren und -fenster
c)...
d)...
3) Das im Mitgebrauch stehende Gemeinschaftseigentum wird von dem Verwalter auf Kosten der Miteigentümer instandgehalten ggf. instandgesetzt. Soweit erforderlich, haben die Miteigentümer hierbei Einwirkungen zu dulden.

Kann H von E verlangen, dass er die Haustür auf eigene Kosten instandsetzt oder ist H dafür zuständig? Wie ist die Rechtslage?

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 21216
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von ktown » 22.03.18, 07:27

Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

lottchen
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 2307
Registriert: 04.07.12, 13:01

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von lottchen » 22.03.18, 10:01

Gilt das dann eigentlich auch für alle mittelbaren und unmittelbaren Zubehörteile der Tür wie Dichtungen, Schloß, Drückergarnitur, Zylinder? Wenn da was kaputt geht muss auch die WEG dafür gerade stehen?

freemont
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 8317
Registriert: 21.08.14, 15:57

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von freemont » 22.03.18, 10:45


Das hilft hier nicht weiter, denn:
§5 Instandhaltung und Versicherung
1) Jeder Miteigentümer hat auf seine Kosten diejenigen Gebäudeteile, Anlagen und teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen.
...
2) Die vorstehende Verpflichtung umfasst insbesondere
a)...
b) die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseiten, der Wohnungsabschlusstüren und -fenster ...
Dass es sich um GE handelt ist unstreitig, nur die Kosten und die Instandhaltung sollen dem SE auferlegt werden.

Genau diese Klausel in einer TE hat der BGH hier für unwirksam erklärt, so dass im Ergebnis tatsächlich die Gemeinschaft in der Pflicht ist:
BGH, Urteil vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13
https://lexetius.com/2013,5342
[16] aa) Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen (§ 7 (1) und § 7 (2)). Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen.

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 21216
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von ktown » 22.03.18, 11:05

OK falsch abgebogen. Im Ergebnis bleibt das Resultat gleich. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

freemont
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 8317
Registriert: 21.08.14, 15:57

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von freemont » 22.03.18, 11:10

ktown hat geschrieben:OK falsch abgebogen. Im Ergebnis bleibt das Resultat gleich. :wink:

Nein, es ist laut BGH möglich die TE so zu formulieren, dass Instandsetzungspflicht und -kosten in diesen Fällen wirksam auf die SE abgeladen werden können.

Zweifelsregelung, "... sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist".

Diese Zweifel können ausgeräumt werden.

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 21216
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von ktown » 22.03.18, 11:24

freemont hat geschrieben:Diese Zweifel können ausgeräumt werden.
Sie können, aber sind sie es hier? Ich hege Zweifel.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

MarQi1st
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 13
Registriert: 22.03.18, 00:04

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von MarQi1st » 27.03.18, 21:06

Das ist eben genau meine Frage, ob die Zweifel in diesem Fall auch ausgeräumt wurden.

Im Fall des BGH Urteils vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13 war der Sachverhalt ja so, dass die Gemeinschaft etwas beschlossen hatte. Das ist also nicht ganz vergleichbar.

Ggf. könnte es sich auch um einen Fall für die Gebäudeversicherung handeln, da es ja den Tatbestand Vandalismus erfüllt?

Im Versicherungsschein enthalten ist: "Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte bei Einbruchdiebstahl (Klausel 7361)", wobei der Diebstahl nicht vollzogen wurde.

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1528
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von Etienne777 » 27.03.18, 23:00

MarQi1st hat geschrieben:Ggf. könnte es sich auch um einen Fall für die Gebäudeversicherung handeln, da es ja den Tatbestand Vandalismus erfüllt?

Im Versicherungsschein enthalten ist: "Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte bei Einbruchdiebstahl (Klausel 7361)", wobei der Diebstahl nicht vollzogen wurde.
Ich sehe bei der Formulierung des Versicherungsscheins, jedenfalls soweit hier dargestellt, keine Deckungszusage für Vandalismus. Vielmehr wird ein - wenn auch nicht vollzogener - Einbruchdiebstahl genannt. Das bedeutet, ein Schaden wäre dann versichert, wenn er im Zuge eines Einbruchsversuchs entstanden ist, nicht aber, wenn einfach mal jemand seine Wut an der Tür ausgelassen hat. Spuren von Hebelwerkzeugen oder der beschädigte Schutzbeschlag wären einem Einbruchversuch natürlich leicht zuzuordnen, eine zerschlagene Türscheibe kann ein Einbruchversuch gewesen sein, muß aber nicht.

Allerdings würde ich die Regelung der Teilungserklärung einer teleologischen Reduktion unterwerfen, so wie das der BGH regelmäßig auch tut. Dabei würde man den Sinn der getroffenen Regelungen bzw. ihren Regelungszweck erforschen.

Im vorliegenden Beispielfall wäre unter anderem beachtlich, warum der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlußtüren und Fenster gerade nicht vom Wohnungseigentümer vorzunehmen ist, sondern Sache der Gemeinschaft sein soll. Dafür gibt es nur einen plausiblen und logischen Grund: Die Gemeinschaft will auf diesem Wege ein einheitliches Erscheinungsbild der Gebäudeteile sicherstellen, die öffentlich oder zumindest von gemeinschaftlichen Räumen aus sichtbar sind.

Die Frage wäre nun, welcher Art die Beschädigung der Tür ist. Handelt es sich um etwas, das sich reparieren läßt, ohne die Optik der Tür zu verändern, dürfte die Abwälzung auf den Sondereigentümer erfolgreich sein. Bedarf es hingegen einer Erneuerung der Tür, ist es Sache der Gemeinschaft. Auch eine dritte Möglichkeit besteht, sollte sich der Schaden beispielsweise durch den Austausch eines beschädigten Beschlags oder das Erneuern der Türverglasung beheben lassen, dabei aber auch ein neuer Farbanstrich notwendig werden, dann zahlt die Gemeinschaft den Farbanstrich und der Wohnungseingentümer den Rest. Sollten die Beschädigungen freilich auf einen Einbruchversuch zurückgehen, kann es natürlich insgesamt über die Versicherung abgewickelt werden.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1165
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von Verpflichteter » 28.03.18, 21:14

Hallo,

erst eimal ist es ja einfach aus meiner Sicht.
Wohnungsabschlusstüren sind immer im ganzen GE.
Man kann sie aushängen und wegtragen und alles was man trägt ist GE.

Will der SE die innere Türklinke durch ein Kunststoffhasenpfotenimitat ersetzen ist die einen bauliche Änderung, bedarf der Zustimmung aller Betroffenen, also nur seiner, wenn er sie denn selber bezahlt.

Deshalb eine TOP für die Eigentümerversammlung aufzulegen halte ich für etwas übertrieben.

Schließzylinder ebenso, es sei denn, es handelt sich um einen Schließanlage der WEG.
Allerdings würde ich die Regelung der Teilungserklärung einer teleologischen Reduktion unterwerfen, so wie das der BGH regelmäßig auch tut. Dabei würde man den Sinn der getroffenen Regelungen bzw. ihren Regelungszweck erforschen.
Guter Ansatz, würde ich auch machen. :shock: Pustekuchen, es geht danach was dem erstbesten Leser in den Sinn kommt, was gemeint sein könnte.
Jeder Miteigentümer hat auf seine Kosten diejenigen Gebäudeteile, Anlagen und teile von diesen, die .. in seinem Sondereigentum stehen ... ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen. Das gilt auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind .... ausgenommen den Farbanstrich der Außenseiten, der Wohnungsabschlusstüren und -fenster.
Also wird die Eigentümergemeinschaft drüber beschließen ob ggf. es ausreicht, wenn der Hausmeister die Schäden ausbessert.

MfG
uwe

IskaralPustl
FDR-Mitglied
Beiträge: 44
Registriert: 22.08.17, 10:36

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von IskaralPustl » 09.04.18, 08:33

Eine Verständnisfrage: Wie ist folgender Passus aus der TE genau definiert: "… sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden …"? Muss sich dieses Gemeinschaftseigentum komplett in der Wohnung des Eigentümers befinden oder reicht hier die funktionale Zuordnung zu dieser? Ich frage, da sich eine Wohnungseingangstür ja nur zum Teil im Sondereigentumsbereich befindet.

[EDIT]
Zweite Verständnisfrage: Greift Punkt 2b in der TE nur dann, wenn eine der unter Punkt 1 beschriebenen Bedienungen erfüllt ist? Wenn die Formulierung unter Punkt 1 z.B. wie folgt wäre: "… sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind …". Wäre hier die explizite Auflistung von Türen hinfällig, da eine Wohnungseingangstür u.a. dem Brandschutz dient und somit für alle Bewohner relevant ist?

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1165
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von Verpflichteter » 10.04.18, 10:52

Hallo IskaralPustl

das sind genau die Fragen, die sich dann einem Gericht auch stellen.

Bei einem Fenster kann man es sich ja noch leicht vorstellen. Ein Küchenfenster ist im Bereich des SE.
Man kann auch ableiten, warum dieses GE vom vom Sondereigentümer
ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen
sein soll.

Was ist jedoch mit dem Flachdach über der Küche???

Was will die TE bei den Wohnungseingangstüren ??

Bei uns im Haus gibt es Bewohner die schaffen es, innerhalb kürzer Zeit, mit dem Schlüsselbund rund um das Türschloss Türe und Zarge zu versauen. Da wird rein und rausgeräumt ohne Rücksicht auf Verlust (Kratzer, Schrammen, Macken).

Die Nachbarwohnungsabschlusstür hingegegen sieht auch nach 10 Jahren aus wie neu.

Das man weiß, dass es so etwas gibt, will die TE, dass die Tür vom Sondereigentümer
ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen
, nur gibt es dann Deppen die die Tür in Nationalfarben streichen.
Damit das nicht passiert
ausgenommen den Farbanstrich der Außenseiten
Wobei sich die Gemeinschaft nicht den Farbanstrich oder die Kosten an das Bein binden will, sondern das Mitspracherecht über den Farbanstrich.


Nur muss man, um das halbwegs streitsicher hinzubekommen, wahrscheinlich zwei Seiten lang, das haarklein in der TE ausführen.
Zweite Verständnisfrage:
Ich sehe da keine Antwort, die nicht von einem Gericht "persönlich geprägt" erstellt wird.

MfG
uwe

IskaralPustl
FDR-Mitglied
Beiträge: 44
Registriert: 22.08.17, 10:36

Re: Wohnungseingangstüren - Wer hat Instandsetzungspflicht?

Beitrag von IskaralPustl » 10.04.18, 17:35

Hallo Uwe,

ja, das Problem mit einigen Mitbewohnern gibt es leider immer und dies über eine TE abzumildern, ist bestimmt kein einfaches Unterfangen. Da bin ich bei dir. Manchmal ist eine einfache und klare Regelung unterm Strich vielleicht besser, als diese ganzen Ausnahmen (gerade bei der Wohnungseingangstür), über die man sich in diesem Forum und vor Gericht ausgiebig beschäftigen kann :)

Schöne Grüße
IP

Antworten