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recht.de • Thema anzeigen - Gilt Zaun bzw. Hecke als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
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BeitragVerfasst: 23.03.18, 20:24 
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Hallo zusammen,

in einer WEG ist durch Teilungserklärung festgelegt, dass jeweils rechteckige Gartenanteile Sondernutzungsrechte sind.
Weiter sagt die TE, dass jeder SNR-Berechtigte für Wartung und Unterhaltung zuständigig ist.

Das Grundstück der WEG ist mit einer Hecke zu den Nachbarn bzw. einem Zaun zur Straße abgegrenzt.

-> Fallen Zaun und Hecke in diesem Beispiel unter die Zuständigkeit des jeweiligen SNR-Berechtigten oder der WEG? Z.B. bei Kosten für Schneiden bzw. Streichen?

Vielen Dank.


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BeitragVerfasst: 23.03.18, 23:25 
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Hallo,

Hecke und Zaun sind Gemeinschaftseigentum.

Da daran ein Sondernutzungsrecht besteht macht es auch Sinn, dass nur der, der es Nutzen darf dafür zahlt, oder nicht?

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 25.03.18, 01:36 
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Verpflichteter hat geschrieben:
Da daran ein Sondernutzungsrecht besteht macht es auch Sinn, dass nur der, der es Nutzen darf dafür zahlt, oder nicht?

Dann wäre analog auch jeder für die Instandhaltung der Hausfassade zuständig, soweit sie an seine Wohnung grenzt, denn nur er nutzt sie.

Schon im Interesse eines optisch einheitlichen Bildes kann man es schlechterdings jedem einzelnen Gartenteilnutzer überlassen, wann und wie er die Hecke im Bereich seines Gärtchens schneidet, oder wann und mit welcher Farbe er den Zaun lackiert. Bereits aus diesen ganz praktischen Gründen der einheitlichen Gestaltung und Durchführung muß es Sache der WEG sein, und nicht die des Einzelnen. Selbst wenn das in der Teilungserklärung anders vermerkt sein sollte, also sich die Regelung "Wartung und Unterhalt" nicht auf das Gartenteilstück per se bezieht, sondern ausdrücklich auf die Hecke oder den Zaun, wird diese Regelung keine Bindungswirkung entfalten können, dafür ist sie bereits zu unbestimmt, da sie keine Festlegungen zum Umfang und der Häufigkeit der Arbeiten trifft.

Die Einfriedung ist Gemeinschaftseigentum, sie bildet eine funktionale Einheit und dient - unabhängig von der Lage - der WEG im Ganzen. Daß man einen angrenzenden Gartenbereich nutzen darf, qualifiziert Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum um, da in aller Regel einem rein faktischen Umstand eine normative Wirkung nicht zukommt. Soweit es an der Fassade des gemeinschaftlichen Hauses sogar unzulässig ist, daß jeder im Bereich seiner Wohnung daran herumwurstelt, kann es analog beim anderen von allen wahrnehmbaren Gemeinschaftseigentum nicht anders sein.

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BeitragVerfasst: 25.03.18, 10:26 
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Nein,

Sondernutzungsrecht mit Kostentragungspflicht am Garten und dem Apfelbaum bedeutet nicht, dass der Sondernutzungsberechtigte den Apfelbaum durch einen Birnbaum ersetzen dar.
Er darf die Äpfel ernten oder auch als Vogelfutter ganzjährig hängen lassen.

Wird der Baum von einer Krankheit befallen, ist die Bekämpfung ordentlicher Verwaltung.
Unterlässt dies der Nutzungsberechtigte, beschließt die WEG über die Bekämpfung und der Nutzungsberechtigte bezahlt.

So auch ein Farbanstrich Zaun
Erneuert der Nutzungsberechtigte diesen nach nach fünf Jahren ist alles ok.
Unterlässt er es und es entspricht nach 10 Jahren ordentlicher Verwaltung den Anstrich zu erneuern, so muss er eben ggf. nur zahlen.

Über Feinheiten lässt sich bis zum BGH streiten.

Allerdings gab die Frage dazu nicht mehr her.


Zitat:
Daß man einen angrenzenden Gartenbereich nutzen darf, qualifiziert Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum um,


Achtung, bitte erneut lesen und noch mal antworten.


MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 25.03.18, 11:01 
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Verpflichteter hat geschrieben:
Achtung, bitte erneut lesen und noch mal antworten.

Das ist nicht erforderlich, da ich es gelesen hatte. Meine Schlußfolgerung aus dem Umstand, daß es KEIN SONDEREIGENTUM ist oder wird war jene, daß folglich die Unterhaltspflichten auch beim tatsächlichen Eigentümer - der WEG - liegen und verbleiben. :wink:

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BeitragVerfasst: 25.03.18, 13:59 
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Unterscheide zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ggf. mittels einer Brille. :roll:

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 25.03.18, 16:08 
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Verpflichteter hat geschrieben:
Unterscheide zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ggf. mittels einer Brille. :roll:

MfG
uwe

Unterscheide zwischen dem Rechtsobjekt Gartenanteil und dem Rechtsobjekt einer funktional zusammenhängenden Einfriedung nicht des bloßen Gartenanteils, sondern des Grundstücks im Ganzen. Es trifft zwar zu, daß der Unterhalt von Gegenständen auf den an einem SNR Berechtigten übertragen werden KANN, dies aber nur insoweit, als ihm allein die Früchte aus der Nutzung zufallen. Zwar friedet der Zaun oder die Hecke AUCH das Gartenteilstück mit ein, auf das sich das SNR erstreckt, aber eben nicht nur. Vielmehr dient die Einfriedung der gesamten Gemeinschaft und nicht nur dem SNR-Berechtigten. Soweit nicht ausschließlich dieser die Früchte der Einfriedung genießt, kann er auch nicht ausschließlich mit deren Unterhalt belastet werden. Denn die Unterhaltspflicht ist das Gegenstück zur Ziehung der Früchte aus der Existenz der Einfriedung.

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BeitragVerfasst: 25.03.18, 16:43 
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Ich konstruiere mal ein Beispiel.

MFH mit Garten, Hof, Garagen und Stellfläche für Mülltonnen.

Diese Stellfläche wird überflüssig.
Man kommt auf die Idee, das wäre ein schöner KFZ Stellplatz.
Die Fläche wird neu traglastgerecht gepflastert und entwässert, zum Nachbargrundstück ein kleiner Jägerzaun, Stirnseitig einen niedrige Thujenhecke. Zufahrt und zweite Längsseite bleiben frei zugänglich wie bisher.
Es wird angeboten gegen einmalig 10.000€ in die Hausgeldrücklagen an dieser Fläche Sondernutzungsrecht zu erwerben mit entsprechender Eintragung in Grundbuch. Zukünftiger Unterhalt und Wartung sind vom Sondernutzungsberechtigten zu tragen.

Was spricht da dagegegen.

Die Eingangsfrage läßt Spielraum für alle möglichen Spekulationen.

Zitat:
Vielmehr dient die Einfriedung der gesamten Gemeinschaft und nicht nur dem SNR-Berechtigten.

Unterstellung

So wie die Frage gestellt wurde bleibt es bei meiner Antwort.

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 25.03.18, 17:07 
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Verpflichteter hat geschrieben:
Unterstellung

Daß das eine Unterstellung sei, ist eine Unterstellung. :mrgreen:

Eine Grundstückseinfriedung dient grundsätzlich der Abgrenzung des Grundstücks im Ganzen, und zwar um das Grundstück von anderen Grundstücken optisch erkennbar zu scheiden oder Dritte am einfachen Zugang zu hindern. Die bloße Erteilung von SNR macht aus einem Grundstück (aller Teilhaber) nicht mehrere die jeweils nur Einzelnen gehören, denn dann würde es des SNR schließlich gar nicht bedürfen. Wenn das Grundstück aber allen gemeinschaftlich gehört, profitieren auch alle gemeinschaftlich davon, daß die Einfriedung besteht.

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BeitragVerfasst: 25.03.18, 17:10 
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Verpflichteter hat geschrieben:
Die Eingangsfrage läßt Spielraum für alle möglichen Spekulationen.


Was wäre, wenn Zaun und Hecke in einer Teilungserklärung nicht erwähnt werden, sondern dort nur etwas in dieser Art steht?

Code:
Jeder Wohnungseigentümer hat die seinem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile allein und auf eigene Kosten zu unterhalten, instand zu halten, instand zu setzen und ggf. zu erneuern. Die Nutzungen aus diesen Gebäude- und Grundstücksteilen stehen dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten allein zu.

....

Sämtliche Sondernutzungsrechte bestehen jedoch nicht bezüglich Ver- und Entsorgungseinrichtungen. Diese dürfen über die bezeichneten Flächen geführt, dort belassen und erhalten werden.


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BeitragVerfasst: 25.03.18, 17:28 
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Thomas-08 hat geschrieben:
Was wäre, wenn Zaun und Hecke in einer Teilungserklärung nicht erwähnt werden, sondern dort nur etwas in dieser Art steht?

Ich kenne bisher keine Teilungserklärung in der ein Zaun (vielleicht noch mit Hersteller, Farbe, Anzahl der Pfosten) erwähnt wäre, ebenso werden Hecken nicht in der TE aufgelistet.
Beides kann sich nämlich verändern (was bei Hecken automatisch der Fall ist). Eine Eintragung in der TE würde also unweigerlich irgendwann zu großen Problemen führen.

Ist das Grundstück mittels Zaun und/oder Hecke zu anderen Grundstücken abgegrenzt handelt es sich um eine Einfriedung des Gemeinschaftseigentums und daher auch Gemeinschaftseigentum.
Aus diesem Grund ist auch die Unterhaltung eine Aufgabe der Gemeinschaft.


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BeitragVerfasst: 25.03.18, 17:29 
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@Thomas-08: Die Verpflichtung die Einfriedung zu unterhalten, dürfte daraus nicht herzuleiten sein. Denn das hier in Rede stehende SNR besteht nicht an der gemeinschaftlichen Einfriedung, sondern an einem angrenzenden Gartenanteil.

Der Gartenanteil liegt innerhalb des Grundstücks als Ganzem, so wie sich auch die einzelnen Wohnungen im Haus als Ganzem befinden. Womit wir abermals bei der Analogie landen, wonach der einzelne Wohnungseigentümer nicht für die Instandhaltung oder den Unterhalt der Fassade des gemeinschaftlichen Hauses im Bereich seiner dahinter liegenden Wohnung zuständig ist. Die Einfriedung ist faktisch die "Fassade" des gemeinschaftlichen Grundstücks und das Grundstück bleibt unbeschadet etwaiger SNR an Teilflächen ein gemeinschaftliches.

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