Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im MFH

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Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im MFH

Beitrag von interessierter-user » 09.10.18, 09:39

Moin moin,
vielleicht kann mich jemand von Euch in die richtige Richtung schubsen....

Zunächst mal möchte ich klarstellen, dass ich sehr für die Verwendung von Rauchmeldern bin.

Die Situation:
Objekt ist ein Mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus. ( >70 Wohnungen )
Es sind alles Eigentumswohnungen.
Einige der Wohnungen sind von den jeweiligen Eigentümern vermietet,
andere werden von den jeweiligen Eigentümern selbst bewohnt.
Für das Objekt ist von der Eigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung beauftragt.
Die Hausverwaltung (=Dienstleister) hat für die Nebenkostenabrechnung bzw. das
aus-/ablesen der Heizkostenverteiler (=Verbrauchserfasser auf den jeweiligen Heizkörpern)
eine hierfür einschlägig bekannte Firma beauftragt. Läuft auch alles gut.
Dieser Subunternehmer prüft zugleich die Funktionstüchtigkeit der Rauchmelder welche
in jeder Wohnung vorhanden sein müssen/sollen/sollten.

Der Witz ist, dass es einen Warm-Wasserzähler gibt, welcher per Funkt ausgelesen wird.
Das selbe gilt für alle Zähler der Heizungen. Da kommen einige Zusammen. Je nach Wohnung
von 2 bis 5 x >70 Wohnungen. Klappt alles tadellos.
Also keine der Wohnungen muss betreten werden. Nur im Ausnahmefall / Einzelfall, wenn etwas
nicht überträgt. Man muss nicht vor Ort sein... alles toll! Super.

1x im Jahr muss ich nun Urlaub nehmen, weil für 30 Sekunden jemand kommt, der mit einem
Stock auf den Knopf des Rauchmelders drücken will - sprich testen will, ob der noch läuft.

Es gibt jeweils 2 Termine (im Abstand von ein, zwei Wochen). Beide Termine sind so, dass
jemand der "normal Berufstätig" - ohne größere Pendlerbewegung - ist, schon Probleme mit
der Einhaltung der Termine bekommt.

Ich habe im Prinzip nichts dagegen, dass jemand kommt um das zu prüfen.
Von der Sache her finde ich es sogar begrüßenswert.

Kann man bzw. nimmt man beide Termine nicht wahr, so kann man auch abweichende
Termine vereinbaren, die dann kostenpflichtig sind.

Scheinbar ist man irgendwie verpflichtet das über sich ergehen zu lassen.
Da wüsste ich, wo kann ich herausfinden ob man wirklich verpflichtet ist?
Das ist ja... zum Verzweifeln. Alles inkl. Stomzähler kann man von außen erfassen.
Ich wäre sogar bereit mich mit dem Smartphone zu filmen wie ich die Teile selber
teste... aber ich bin nicht bereit a) mich nach solchen wertfreien Terminen zu richten
bzw. b) noch extra zu bezahlen damit jemand extra dafür zu mir kommt.
Ergänzung: Es sind zwar viele nette Leute da im Haus. Man trifft sich, grüßt feundlich
so gut wie keine Streitereien. Und trotzdem bin ich mit keinem dort so befreundet,
dass ich meinen Wohnungsschlüssel aushändigen würde.

Kann die Eigentümergemeinschaft eigentlich rechtlich solche Dinge beschließen wo
es eben zu so einem Eingriff in meine privaten Räume kommt?
Bei Dingen die nun mal notwendig wie passierende Rohrleitungen etc. ist es ja logisch,
aber... so eine Prüfung ist zwar wünschenswert, kann sogar Leben retten, aber...
also das kann ich schon selbst prüfen.

ExDevil67
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von ExDevil67 » 09.10.18, 09:53

Ob man dazu verpflichtet ist bzw was passiert wenn an beiden Terminen keiner da ist, wird man höchst wahrscheinlich im Vertrag der WEG (vertreten durch den Verwalter) mit dem Dienstleister finden.

Und ansonsten für die Zukunft. Gucken das man eine Mehrheit der Eigentümer bekommt die einer Verlängerung nur zustimmen wenn die beiden regulären Wartungstermine zu deutlich verschiedenen, davon einmal arbeitnehmerfreundlichen, Tageszeiten angeboten werden.

interessierter-user
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von interessierter-user » 09.10.18, 10:03

Mehrheiten zu organisieren ist eher aussichtslos.
So ganz durchblicke ich die Verhältnisse dort noch nicht.
Vieles von dem was einem (mir) gesagt wird, "muss" ich zunächst ja mal glauben.
Bei den jährlichen Eigentümerversammlungen erscheint i.d.R. gerade so die notwendige Stimmenanzahl.
Wobei ich nicht den Eindruck habe, dass es nach Eigentumsanteilen geht sondern eher jede Stimme ist gleich viel wert.
So oder so scheinen sich wesentliche Teile einig zu sein. Fast die andere Hälfte interessiert sich scheinbar gar nicht.

Die Frage ist eben auch, ob die sowas beschließen können?
Abrechnungstechnisch besteht kein Bedarf meine Wohnung zu betreten.
Gefahr geht auch nicht aus. Da läuft kein Wasser raus, da qualmt nix, da stinkt nix raus...
Für son Kleinkram soll ich Urlaub nehmen? Und jetzt bin ich ja noch im Lande.
Ich beabsichtige später mal länger im Ausland unterwegs zu sein. Zu Hause wird ja
alles geregelt. Hausmeister & Verwaltung kümmern sich Öl für die Heizung usw.

SusanneBerlin
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von SusanneBerlin » 09.10.18, 10:40

Hallo,
interessierter-user hat geschrieben:Bei den jährlichen Eigentümerversammlungen erscheint i.d.R. gerade so die notwendige Stimmenanzahl.
Wobei ich nicht den Eindruck habe, dass es nach Eigentumsanteilen geht sondern eher jede Stimme ist gleich viel wert.
Ja das ist die gesetzliche Regelung. Möchte man es anders haben z.B. nach Miteigentumsanteilen, dann muss man das per Teilungserklärung vereinbaren.
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) hat geschrieben:§ 25 Mehrheitsbeschluß
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Grüße, Susanne

Zafilutsche
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von Zafilutsche » 09.10.18, 10:57

Es gibt Rauchmelder auf dem Markt (wenn auch Datenschutzrechtlich bedenklich) die LAN/W-LAN fähig sind. Der Betriebszustand kann aus der ferne abgefragt werden (zumindest ob die Batteriespannung noch ausreichend ist und ob das Gerät aktuell eine Netzwerkverbindung aufweist).
Ob eine Brandschutzübung z.B. das evakuieren der Einrichtung mit Wohnungen notwendig sein könnte- keine Ahnung. Das könnte vielleicht die Feuerwehr mitteilen. In Dortmund jedenfalls waren mal die Brandschutzmaßnahmen derart schlecht, dass gleich alle Wohneinheiten nicht mehr nutzbar waren.
Die Frage wäre, ob es zwingend ist, dass die tatsächliche Funktion eines Rauchmelders bzw eines Feuermelders tatsächlich vor Ort getestet werden muß, auch wenn man davon ausgehen kann, das zumindest am TAG X eine ausreichend hohe Spannung am Gerät ansteht um einen möglichen Alarm auszulösen. Wie die WEG das haftungsrechtlich/Versicherungsrechtlich umsetzt, bleibt m.E. ihr selbst überlassen. Das sollte aber idealer weise in Textform (Beschluß) festgehalten/Protokolliert werden.
Weil wenn's an das Bezahlen geht, ist die Vergesslichkeit erfahrungsgemäß immer sehr groß und von Vergesslichkeitslücken geprägt. Ob das dann weiterhilft?

SusanneBerlin
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von SusanneBerlin » 09.10.18, 11:26

Ich habe im Prinzip nichts dagegen, dass jemand kommt um das zu prüfen.
Von der Sache her finde ich es sogar begrüßenswert.

Kann man bzw. nimmt man beide Termine nicht wahr, so kann man auch abweichende
Termine vereinbaren, die dann kostenpflichtig sind.

Scheinbar ist man irgendwie verpflichtet das über sich ergehen zu lassen.
Da wüsste ich, wo kann ich herausfinden ob man wirklich verpflichtet ist?
Das ist ja... zum Verzweifeln. Alles inkl. Stomzähler kann man von außen erfassen.
Ich wäre sogar bereit mich mit dem Smartphone zu filmen wie ich die Teile selber
teste...aber ich bin nicht bereit a) mich nach solchen wertfreien Terminen zu richten
bzw. b) noch extra zu bezahlen damit jemand extra dafür zu mir kommt.
Was wollen Sie denn jetzt eigentlich? Wollen Sie, dass die Rauchmelder von einer Fachkraft geprüft werden? Dann kostet das logischerweise auch etwas. Oder halten Sie es für ausreichend, dass jeder Eigentümer in seiner Wohnung die Rauchmelder selber prüft? Es sind unterschiedliche Vorgehensweisen erforderlich, um das jeweils durchzusetzen (und die anderen Eigentümer müssen mitspielen). Man sollte sich aber überlegen in welche Richtung man argumentiert, sonst wird nur viel geredet ohne dass man sich auf eine konkrete Lösung einigt.
Kann die Eigentümergemeinschaft eigentlich rechtlich solche Dinge beschließen wo
es eben zu so einem Eingriff in meine privaten Räume kommt?
Ich dachte, Sie finden es gut, Rauchmelder zu haben? Wo soll man die sonst aufhängen als in den "privaten Räumen"?

Die Eigentümergemeinschaft kann genausogut auch beschließen, dass jeder die Rauchmelder in seiner Wohnung selber prüft. Das wäre dann wohl in Ihrem Sinn ohne Eingriffe fremder Personen.
Grüße, Susanne

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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von Verpflichteter » 09.10.18, 13:03

Hallo,
Die Hausverwaltung (=Dienstleister) hat für die Nebenkostenabrechnung bzw. das
aus-/ablesen der Heizkostenverteiler (=Verbrauchserfasser auf den jeweiligen Heizkörpern)
eine hierfür einschlägig bekannte Firma beauftragt. Läuft auch alles gut.
Dieser Subunternehmer prüft zugleich die Funktionstüchtigkeit der Rauchmelder welche
in jeder Wohnung vorhanden sein müssen/sollen/sollten.
Ich würde dieses Unternehmen befragen was passiert, wenn sie einen Rauchmelder im SE nicht prüfen können.

Ich würde in so einem Fall einen Zettel an die Wohnungseingangstür hängen mit der Info.
Rauchmelder heute eigenhändig überprüft. Zweittermin nicht notwendig.

MfG
uwe

Zafilutsche
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von Zafilutsche » 09.10.18, 13:43

Verpflichteter hat geschrieben: Ich würde in so einem Fall einen Zettel an die Wohnungseingangstür hängen mit der Info.
Rauchmelder heute eigenhändig überprüft. Zweittermin nicht notwendig.
Aber bitte mit Unterschrift versehen, so dass der Dienstleister etwas als Nachweis in der Hand hat!

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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von Nonkonformist » 09.10.18, 13:50

tz
Zuletzt geändert von Nonkonformist am 09.10.18, 14:20, insgesamt 1-mal geändert.

ExDevil67
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von ExDevil67 » 09.10.18, 13:56

Nonkonformist hat geschrieben: Ich frage ja im Rechts-Forum um herauszufinden, ob es so einen Rechtanspruch gegen mich überhaupt geben kann.
Die Eigentümergemeinschaft kann doch nicht einfach beschließen jedes Jahr kommt Person X bei Ihnen zu besuch. Und wenn Sie 2x nicht da waren kostet es extra... als Mieter muss man vielleicht dem Eigentümer dann und wann zutritt gewähren, aber als Eigentümer muss ich Leute rein lassen?
Dafür hatte ich doch schon eine mögliche Quelle genannt.
Den Vertrag zwischen der WEG und dem Dienstleister.

Und mit den Extrakosten wäre halt die Frage was passiert wenn der Techniker 2x vergeblich klingelt. Aber auch das wird man vermutlich im Vertrag finden.

khmlev
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von khmlev » 09.10.18, 14:00

Nonkonformist hat geschrieben:Die Eigentümergemeinschaft kann doch nicht einfach beschließen jedes Jahr kommt Person X bei Ihnen zu besuch. Und wenn Sie 2x nicht da waren kostet es extra... als Mieter muss man vielleicht dem Eigentümer dann und wann zutritt gewähren, aber als Eigentümer muss ich Leute rein lassen?
Doch, die Eigentümergemeinschaft kann dies beschließen. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es gibt bereits etliche Urteile von Amtsgerichten bzw. Landgerichten, welche derartige Beschlüsse bestätigt haben.

Es bleibt dem Eigentümer aber unbenommen, einen Beschluss herbeizuführen, dass die Kontrolle der Rauchmelder in der Verantwortung jeden Sondereigentümers liegt. Bis dahin, wird der Eigentümer aber das Wartungsunternehmen zum Zwecke der Kontrolle in die Wohnung lassen müssen. Verweigern ein oder mehrere Eigentümer den Zutritt, muss die Gemeinschaft durch Beschluss entscheiden, wie sie damit umgeht.
Gruß
khmlev
- out of order -

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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von Verpflichteter » 09.10.18, 17:32

Hallo,
khmlev hat geschrieben:Bis dahin, wird der Eigentümer aber das Wartungsunternehmen zum Zwecke der Kontrolle in die Wohnung lassen müssen.
Das zweifle ich an.
Zafilutsche hat geschrieben:Aber bitte mit Unterschrift versehen, so dass der Dienstleister etwas als Nachweis in der Hand hat!
Das sowieso.
Ich habe mir für solche Zwecke, auf einem weißen Zettel, meine Unterschrift von einem Notar beglaubigen lassen. Hundert mal kopiert und zu einem Abreißblock gebunden.

Stellt sich mir als erstes die Frage, wem gehören die Rauchmelder?

@ interessierter user
Spontan fällt mir einen Lösung ein. Nimm die Dinger von der Decke und leg sie vor die Wohnungstür oder gib sie in einer Nachbarwohnung ab. Abends kommen sie wieder unter die Decken.
Oder schreib dem Ablesedienst eine Nachricht mit zwei Terminvorschlägen wenn du da bist.

Was passiert wenn zur Heizkostenerfassung der Ableser (von der Eigentümergemeinschaft beauftragt) vor verschlossener Tür steht.

Dann steht im Ableseprotokoll: "Konnte nicht abgelesen werden" und gut ist es.

Wenn jetzt der Rauchmelder nicht kontrolliert werden konnte, muss dann die Gemeinschaft einen Anzeige bei der Rauchmelderpolizei erstatten :shock:


Zwangsgelder :| Erzwingungshaft :kopfstreichel:

Ich rate alle Rauchmelderbesitzer , bevor der Prüfer die Wohnung betritt, sich einen amtlichen Ausweis mit Lichtbild, den schriftlichen Arbeitsauftrag, Führungszeugnis, einen notariell beglaubigten Fachkundnachweis und einen negativen Alkoholtest vorweisen zu lassen :lachen:

MfG
uwe

khmlev
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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von khmlev » 09.10.18, 18:25

Verpflichteter hat geschrieben:Das zweifle ich an.
Die Rechtssprechung geht aber genau in mèine Richtung:
Zum Bsp: LG Dortmund, Urt. v. 5.8.2016 − 1 S 80/16: "Eine Wartung der Rauchmelder durch ein Fachunternehmen ist sogar sinnvoll, weil die regelmäßige und fachgerechte Wartung durch den unmittelbaren Besitzer kaum zu überprüfen oder nachzuweisen wäre."
Verpflichteter hat geschrieben:Stellt sich mir als erstes die Frage, wem gehören die Rauchmelder?
Wenn Die Gemeinschaft den Einbau beschließt, sind die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum.
Gruß
khmlev
- out of order -

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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von hambre » 09.10.18, 19:16

Verpflichteter hat geschrieben:Dann steht im Ableseprotokoll: "Konnte nicht abgelesen werden" und gut ist es.
Es kommt darauf an, wie die Eigentümergemeinschaft denn damit umgeht, denn schließlich ist das Unterlassen der Wartung von Rauchmeldern eine Obliegenheitsverletzung in der Brandversicherung. Da ist der Versicherungsschutz in Gefahr.
Verpflichteter hat geschrieben:Wenn jetzt der Rauchmelder nicht kontrolliert werden konnte, muss dann die Gemeinschaft einen Anzeige bei der Rauchmelderpolizei erstatten :shock:

Zwangsgelder :| Erzwingungshaft :kopfstreichel:
Man kann ich darüber natürlich jetzt lustig machen und den Eindruck erwecken, dass ja eigentlich gar nichts passieren kann.

Tatsächlich kann die Eigentümergemeinschaft den Eigentümer auf Gewährung des Zutritts verklagen. Nach erfolgreicher Klage steht dann ggf. der Gerichtsvollzieher mit dem Schlüsseldienst vor der Tür und öffnet diese gewaltsam. Wenn man es so weit kommen lässt, kostet das locker einen Tausender.

Selbst schon erlebt, wobei der Eigentümer dann bei Klagezustellung eingeknickt ist. Das hat ihn dann "nur" 400€ gekostet.

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Re: Zwangskontrolle des Rauchmelders in Eigentumswohnung im

Beitrag von Verpflichteter » 09.10.18, 19:52

Hallo,
khmlev hat geschrieben:Wenn Die Gemeinschaft den Einbau beschließt, sind die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum.
Ja, wenn!

Ist dem so?
Verpflichteter hat geschrieben:Stellt sich mir als erstes die Frage, wem gehören die Rauchmelder?
Jetzt kann man vermuten, dass, wenn ein Wartungsvertrag beschlossen wurde, die Rauchmelde ebenfalls von der Gemeinschaft angeschaft wurden.

Aber eben nur vermuten.

hambre hat geschrieben:schließlich ist das Unterlassen der Wartung von Rauchmeldern eine Obliegenheitsverletzung in der Brandversicherung.
Ähhh, wie bitte?


hambre hat geschrieben:Man kann ich darüber natürlich jetzt lustig machen und den Eindruck erwecken, dass ja eigentlich gar nichts passieren kann.
Wenn, dann mach ich mich lustig über den in Deutschland häufig anzutreffenden voreilenden Gehorsam.

Rund um Rauchmelder sollte man mal die nächsten 30 Urteile abwarten.

MfG
uwe

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