WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberufung

Moderator: FDR-Team

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FOC
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WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberufung

Beitrag von FOC »

Hallo,

trotz Erfahrung in dem Bereich und Googeln habe ich folgende Fragen nicht zufriedenstellend beantworten können:


(1) Der Beschluss auf der Versammlung sollte sein, dass der Verwalter wegen Straftaten fristlos aus wichtigem Grund gekündigt+abbestellt wird.
Der Antrag wurde aber mit einfacher Mehrheit abgelehnt.

Frage: was bringt eine Anfechtung "alleine"? Hiermit wird ja nur der Beschluss aus dem Weg geräumt (damit ist alles wie zuvor, es hätte sich nichts geändert). Gekündigt und abberufen ist der Verwalter ja damit noch nicht.
Muss dann noch separat ein Antrag bei Gericht gestellt werden, dass der Verwalter vom Gericht entfernt wird? Ich will ja quasi einen Anspruch durchsetzen, dass der Verwalter weg muss.

(2) Wenn das Gericht den Verwalter aus dem Verkehr zieht. Zu welchem Termin macht es das?
Ist der Verwalter dann rückwirkend zum Termin der letzten Versammlung mit dem angefochtenen Beschluss seinen Job los?
Wenn ja: was passiert, wenn er inzwischen eine neue WEG-Versammlung einberufen hat?
Er wäre dann ja (rückwirkend) kein Verwalter mehr gewesen, so dass er gar nicht hätte einladen können/dürfen.
Sollten dann Eigentümer zu dieser neuen Versammlung kommen, handelt es sich dann eigentlich um eine Eigentümerversammlung (sie wurde ja eigentlich nicht einberufen...)?
Wie kann dann eigentlich eine neue Verwaltung gewählt werden (insbeondere, wenn es trotz 100WE keinen Beirat gibt) - muss dann das Gericht einen Zwangsverwalter ernennen? Kann man dann dort eigentlich was beschließen oder ist alles gleich "nichtig" (bzw. gar nicht existent, weil rechtlich nur eine Kaffee-Runde)?

(3) Normaler Weise ist die Anfechtungsklage gegen ALLE anderen Eigentümer zu richten.
Ich komme mir aber doof vor, wenn ich sogar die verklagen muss, mit deren schriftlichen Vollmachten ich für die Abberufung gestimmt hatte... die müssen sich ja auch verarscht vorkommen, wo die doch alles richtig gemacht hatten...

(4) Das "Beitreten" zu einer Klage habe ich nicht verstanden.
Können die anderen (verklagten) Eigentümer einzeln durch "Beitreten" quasi die Seite wechseln und sich mir anschließen? Dann würde sich (3) ja erledigen.
Wann können die "beitreten"? Erstmal müssen die ja von der Klage erfahren... vor der ersten mündlichen Verhandlung? Oder bis wann?
Oder geht "Beitreten" nur in anderen Fällen, wenn gerade nicht "gegen alle anderen Eigentümer" geklagt wird?

(5) Ich hatte auf der Versammlung gefordert, dass eine namentliche Abstimmung durchgeführt wird, um spätere Schadensersatzansprüche nur gegen die zu richten, die nicht für die Abberufung gestimmt hatten.
Ein vom Verwalter eingesetzter Rechtsanwalt hat dann aber vor der Abberufungsabstimmung darüber abstimmen lassen, ob namentlich abgestimmt werden soll, was von den Eigentümern mehrheitlich abgelehnt wurde. Sowas ist natürlich auch Unsinn, denn die Pflicht des Verwalters die Namen ggf. zu erfassen (analog Instandsetzungen) kann ja nicht einfach "abgewählt" werden. Was meint ihr?

Vielen Dank für Eure Hilfe!!
Herzliche Grüße
FOC

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Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

Verpflichteter
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von Verpflichteter »

Hallo,
FOC hat geschrieben:Ein vom Verwalter eingesetzter Rechtsanwalt hat dann aber vor der Abberufungsabstimmung darüber abstimmen lassen
Wie habe ich mir das vorzustellen?

Mal unterstellt ein Gericht beruft den Verwalter ab.
Die Mehrheit will dies aber nicht.
Auf der nächsten Eigentümerversammlung wird der selbe Verwalter neu bestellt :shock:

MfG
uwe

ISpeech
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von ISpeech »

Zu 1) Wenn du OBJEKTIV nachweisen kannst, dass der Verwalter nicht mehr tragfähig ist, ersetzt das Gericht den Beschluss. Es muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen den Verwalter abzuberufen. Dies kann eine Straftat sein.

Zu 2) So lange der Beschluss nicht ersetzt wurde, gilt er.

Zu 3) So ist halt die Rechtslage. Man kann ja zusammen klagen.

Zu 5) Schadensersatzansprüche wegen einer Abstimmung? Gibt's nicht.


Allgemein: Einen Verwalter per Gericht abberufen zu wollen, gegen die Mehrheit der Eigentümer, ist machbar, aber schwer. Es empfiehlt sich sehr guter Rechtsbeistand.

FOC
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von FOC »

Danke für Eure Unterstützung!!
Verpflichteter hat geschrieben:
FOC hat geschrieben:Ein vom Verwalter eingesetzter Rechtsanwalt hat dann aber vor der Abberufungsabstimmung darüber abstimmen lassen
Wie habe ich mir das vorzustellen?
Ganz krumme Tour: Verwalter und Beirat schleppen einen Anwalt an, der den Saal nicht verlässt als er als "Dritter" wegen Nichtöffentlichkeit der Sitzung dazu aufgefordert wurde. Per Geschäftsordnungsbeschluss stimmen die Eigentümer mit knapper Mehrheit dafür, dass der Anwalt in der Versammlung auf Kosten des Verwalters (!) im Sinne der Eigentümer für die Eigentümer (!) die Vorwürfe eines Eigentümers gegen die Verwaltung (!) (und Beirat) prüfen/bewerten soll.
Später wird dieser Anwalt von der Mehrheit der Eigentümer gewählt, dass er die Versammlung weiterleiten soll als der Verwalter erklärt, dass er am Jahresende seinen Vertrag vorzeitig zu beenden gedenkt.
Verpflichteter hat geschrieben: Mal unterstellt ein Gericht beruft den Verwalter ab.
Die Mehrheit will dies aber nicht.
Auf der nächsten Eigentümerversammlung wird der selbe Verwalter neu bestellt :shock:
Das geht nicht, denn ein "aus besonderen Gründen" gefeuerter Verwalter kann nach Rechtsprechung nicht in derselben WEG sofort wieder eingesetzt werden. Die Gründe einen neuen Verwalter abzulehnen sind weniger kritisch als die für die Abberufung.
ISpeech hat geschrieben:Zu 1) Wenn du OBJEKTIV nachweisen kannst, dass der Verwalter nicht mehr tragfähig ist, ersetzt das Gericht den Beschluss. Es muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen den Verwalter abzuberufen. Dies kann eine Straftat sein.
Zu 2) So lange der Beschluss nicht ersetzt wurde, gilt er.
Zu 3) So ist halt die Rechtslage. Man kann ja zusammen klagen.
Zu 5) Schadensersatzansprüche wegen einer Abstimmung? Gibt's nicht.
6) Allgemein: Einen Verwalter per Gericht abberufen zu wollen, gegen die Mehrheit der Eigentümer, ist machbar, aber schwer.
1) geht klar
2) super, da war ich eben auch noch hingekommen :-)
3) können die nicht später noch beitreten? Dazu finde ich aber widersprüchliche Angaben im Netz...
5) Wenn der Verwalter danach weiter Gelder veruntreut/unterschlägt, entsteht ein Schaden. Für den sollte es auch Schadensersatzansprüche geben. (zunächst hat die WEG gegen den Verwalter zu klagen, wenn da aber nichts mehr zu holen ist, weil insolvent....)
6) Ich glaube nicht, dass das von der Meinung der Eigentümer abhängt. Jeder einzelne Eigentümer hat nach WEG das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung. Missachtet der Verwalter das GROB, ist er abzusetzen.

EINE WICHTIGE FRAGE NOCH ZU (1):
Eigentlich braucht man den Beschluss ja gar nicht anzufechten, denn auch ohne Beschluss (mit erfolgreicher Anfechtung) wäre der Verwalter ja immer noch im Amt.
Eigentlich geht es doch hier um WEG §21 Abs.8 "Treffen die Eigentümer eine erforderliche Maßnahme nicht, so kann statt ihnen das Gericht entscheiden".
Muss man dann eigentlich, wenn man nur WEG 21.8 nimmt, gegen alle anderen Eigentümer klagen - ist das dann noch eine Anfechtung?
Ist das Nötige dann nicht vielleicht eine Art Feststellungsklage "der Verwalter war abzusetzen - und wird daher vom Gericht abgesetzt" - wer wäre dann der "Gegner"?

Vielen Dank für Eure Hilfe!
Herzliche Grüße
FOC

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Verpflichteter
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von Verpflichteter »

Hallo,

macht es Sinn zu klagen, wenn der Verwalter "freiwillig" geht.

Ich würde dann an eine außerordenliche Eigentümerversammlung denken, die einen neuen Verwalter zum Jahresende bestellt.

Hat der Verwalter sich strafrechtlich angreifbar gemacht, wäre dann einen entsprechende Anzeige nicht angebrachter?

Reduziert das eigene Kostenrisiko einer Klage.
Trägt zur Wahrung des Hausfriedens bei.

MfG
uwe

webmaster76
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von webmaster76 »

FOC hat geschrieben:(1) Der Beschluss auf der Versammlung sollte sein, dass der Verwalter wegen Straftaten fristlos aus wichtigem Grund gekündigt+abbestellt wird.
Der Antrag wurde aber mit einfacher Mehrheit abgelehnt.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Abberufung verlangen, wenn ihm die Anrufung der gesamten Eigentümer nicht zugemutet werden kann oder wenn dessen Versuch, die Abberufung herbeizuführen gescheitert ist (was in diesem fiktiven Beispiel ja der Fall ist). Siehe dazu:

https://www.haufe.de/recht/deutsches-an ... 51584.html

Das Ganze klingt erst mal einfach, kann in der Praxis jedoch auch problematisch sein. Denn: selbst wenn der Verwalter straffällig geworden ist, muss dies nicht objektiv ausreichen, damit dieser als Verwalter nicht mehr tragbar ist. Haben die Straftaten (bereits rechtskräftig verurteilt?) einen direkten Bezug zur Verwaltertätigkeit? Gibt es ansonsten (schwerwiegende) Pflichtverletzungen des Verwalters?

FOC hat geschrieben:(2) Wenn das Gericht den Verwalter aus dem Verkehr zieht. Zu welchem Termin macht es das?
Meines Wissens nach sind Verwaltervertrag und Abberufung zum Zeitpunkt des rechtskräftigen Urteils beendet (also nicht rückwirkend). Und genau hier steckt der Teufel im Detail. Solange der Verwalter noch bestellt ist, kann die ETG nicht einfach einen neuen Verwalter einsetzen bzw. hier in diesem Fall nicht, da ja wohl die Mehrheit gegen die Abberufung gestimmt hat. Wird der Verwalter nun vom Gericht abberufen, ist die ETG zu diesem Zeitpunkt verwalterlos! Dann wird es gerade ohne Beirat richtig lustig an einen neuen Verwalter zu kommen, denn wer lädt dann zu einer ETV ein, um einen Beschluss herbeizuführen? Da steht man schnell wieder vor Gericht.
Aus meiner leidigen Praxis kann ich sagen, dass ein Gericht sich erst mal nicht in der Pflicht sieht, sich für die ETG um einen Verwalter (Zwangsverwalter) zu kümmern. Dort wird man i.d.R. erst tätig, wenn der Versuch der ETG gescheitert ist, sich auf einen Verwalter zu verständigen.
FOC hat geschrieben:(3) Normaler Weise ist die Anfechtungsklage gegen ALLE anderen Eigentümer zu richten.
Ich komme mir aber doof vor, wenn ich sogar die verklagen muss, mit deren schriftlichen Vollmachten ich für die Abberufung gestimmt hatte... die müssen sich ja auch verarscht vorkommen, wo die doch alles richtig gemacht hatten...
(4) Das "Beitreten" zu einer Klage habe ich nicht verstanden.
Können die anderen (verklagten) Eigentümer einzeln durch "Beitreten" quasi die Seite wechseln und sich mir anschließen? Dann würde sich (3) ja erledigen.
Wann können die "beitreten"? Erstmal müssen die ja von der Klage erfahren... vor der ersten mündlichen Verhandlung? Oder bis wann?
Oder geht "Beitreten" nur in anderen Fällen, wenn gerade nicht "gegen alle anderen Eigentümer" geklagt wird?
Reicht der einzelne Eigentümer Klage ein, so sind die restlichen Eigentümer automatisch mit an Bord. Sie können sich aber der Klage "anschließen". Ein Beitritt zu einer Klage/Verhandlung ist meines Wissens nach eine andere Sache. Dies betrifft Eigentümer, die sich nicht direkt beklagen, jedoch vom Sachverhalt betroffen sind. Die können dann entscheiden, ob sie beitreten (mit Kostenrisiko) oder sich "raushalten" wollen. In diesem Beispiel sind alle mit dabei, so oder so...
FOC hat geschrieben:(5) Ich hatte auf der Versammlung gefordert, dass eine namentliche Abstimmung durchgeführt wird, um spätere Schadensersatzansprüche nur gegen die zu richten, die nicht für die Abberufung gestimmt hatten.
Das wird so nicht einfach gehen mit dem Schadensersatz. Die Sache geht vor Gericht, man lässt alle Parteien laden und sich "positionieren". Am Ende setzt das Gericht die Kosten und die Aufteilung fest.

In jedem Fall sei dem Eigentümer dringend geraten, sich an einen Fachanwalt zu wenden. Zumal der Verwalter ja bereits einen beauftragt hat und damit fachkundig vertreten ist.

webmaster76
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von webmaster76 »

Verpflichteter hat geschrieben:macht es Sinn zu klagen, wenn der Verwalter "freiwillig" geht.
Das wäre die beste Variante, sprich sich mit dem Verwalter einigen, dass man sich zum 31.12. trennt und sich bis dahin auf einen neuen Verwalter einigt. In der Konstellation dürfte das aber nicht möglich sein, denn

1. konnten sich die Eigentümer offensichtlich nicht mehrheitlich zur Trennung entscheiden
2. kommt der Verwalter ja schon mit Anwalt zu Versammlungen was nicht darauf hindeutet, dass er einfach so das Feld räumt

FOC
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Re: WEG, kompliziert: Anfechtung von Verwalter-NICHT-Abberuf

Beitrag von FOC »

Hallo, Ihr beiden,
vielen Dank für Eure Hilfestellung und Sorry, dass ich mich erst jetzt wieder melde (ich war Tag+Nacht dabei, Anträge/Klagen fürs Gericht zu schreiben...).

"Freiwillig" macht der Verwalter nichts mehr. Er verteilt/erstellt pflichtwidrig nicht mal mehr ein Protokoll vor Ende der Anfechtungsfrist. Er schließt dazu sogar sein Büro, damit ihn die Eigentümer nicht mehr erreichen können. Daran scheitert momentan auch das Einberufen einer ao Versammlung.

Drei Strafanzeigen sind schon eingereicht :-) Alle haben mit der Verwalter-Tätigkeit zu tun. Noch nicht verurteilt, weil Staatsanwaltschaft langsam.

Vielen Dank nochmals!
Herzliche Grüße
FOC

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