Eigentumswohnung: Eigenbedarf

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segelmann05
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Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von segelmann05 » 11.11.18, 09:57

Liebe Forengemeinde,

ich habe eine Frage zum Umgang mit dem Anspruch auf Eigenbedarf in einer Eigentumswohnung.

Der Mann möchte aufgrund der anstehenden Scheidung von seiner Frau das gemeinsame Haus verkaufen. Während der Verkaufsphase würde er eine Eigentumswohnung kaufen, die vermietet ist. Mit der Miete (bzw. einem Teil davon) würde er den für den Erwerb notwendigen Kredit zurückzahlen. Sobald das Haus verkauft ist, würde er die Wohnung gerne zum Eigenbedarf nutzen.

Nun habe ich gelesen, dass Mietverträge (mit Vorbesitzer geschlossen) übernommen werden bei dem Erwerb und es generell nicht möglich ist, neue Konditionen zu vereinbaren. Jemanden aus der Wohnung rausklagen, wäre nicht schön. Welche Möglichkeiten hätte man, als neuer Eigentümer den Eigenbedarf nutzbar zu machen? Die Idee ist, sobald ein Käufer für das Haus gefunden wurde, eine mehrmonatige Frist für die Räumung der Wohnung zu setzen, so dass bei Erhalt des Geldes vom Hausverkauf die Eigentumswohnung bezogen werden kann - gleichzeitig soll der Mieter die Chance haben, sich in aller Ruhe nach einer neuen Wohnung umzusehen.

VG
Segelmann

SusanneBerlin
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von SusanneBerlin » 11.11.18, 10:10

Hallo,

die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt ohnehin 3, 6 oder 9 Monate, je nachdem wie lange der Mieter die Wohnung vereits bewohnt (§ 573c Abs 1 BGB).

Sicherlich darf der VM mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter ohne Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen darf, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat.
Grüße, Susanne

ExDevil67
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von ExDevil67 » 11.11.18, 11:53

segelmann05 hat geschrieben:Jemanden aus der Wohnung rausklagen, wäre nicht schön. Welche Möglichkeiten hätte man, als neuer Eigentümer den Eigenbedarf nutzbar zu machen? Die Idee ist, sobald ein Käufer für das Haus gefunden wurde, eine mehrmonatige Frist für die Räumung der Wohnung zu setzen,
In dem man dem Mieter fristgerecht, begründet und unter Beachtung aller Formalien kündigt. Und hofft das der Mieter nicht noch irgendwelche Gründe anführen kann das die Kündigung eine besondere Härte für ihn darstellt.
Auf irgendwelche Fristen, insbesondere kürzere als die gültige Kündigungsfrist, muss und wird sich sicher auch nicht kein Mieter einlassen. Solange er mit einem gültigen, ungekündigtem Mietvertrag wedeln kann, wird sich auch kein Richter finden der einer Räumungsklage zustimmen wird.

segelmann05
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von segelmann05 » 11.11.18, 12:45

Vielen Dank für die ersten Antworten.

Habe ich es korrekt verstanden, dass ein bestehender Mietvertrag erstmal übernommen wird und man als neuer Eigentümer nicht einfach einen neuen Mietvertrag definieren kann bzw. kann man den Mieter nicht zwingen, den neuen Vertragsbedingungen zuzustimmen?

Das würde heißen, die Kündigungsfristen aus dem bestehenden Vertrag wären einzuhalten.
Bei Eigenbedarf müsste man dann erstmal sehen, was der Mietvertrag dafür vorsieht. Also "willkürlich" zu sagen "Ich benötige die Wohnung nun selbst" geht nicht.

Und dann gäbe es noch die Möglichkeit, dass der Mieter Gründe anführen kann, wohnen zu bleiben. Abgesehen von falschen Formalitäten sowas wie hohes Alter oder Gesundheit; gibt es hier noch weitere Gründe, die angeführt werden können?

SusanneBerlin
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von SusanneBerlin » 11.11.18, 14:20

segelmann05 hat geschrieben:Vielen Dank für die ersten Antworten.

Habe ich es korrekt verstanden, dass ein bestehender Mietvertrag erstmal übernommen wird und man als neuer Eigentümer nicht einfach einen neuen Mietvertrag definieren kann bzw. kann man den Mieter nicht zwingen, den neuen Vertragsbedingungen zuzustimmen?
Richtig, der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentüner unverändert weiter.
Das würde heißen, die Kündigungsfristen aus dem bestehenden Vertrag wären einzuhalten.
Bei Eigenbedarf müsste man dann erstmal sehen, was der Mietvertrag dafür vorsieht. Also "willkürlich" zu sagen "Ich benötige die Wohnung nun selbst" geht nicht.
Die Kündigungsmöglichkeiten und -fristen des Vermieters ergeben sich aus dem Gesetz (§ 473 und 473c BGB). Eine mündliche Kündigung wäre sowieso unwirksam.
Grüße, Susanne

segelmann05
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von segelmann05 » 11.11.18, 15:26

Inwieweit ist da § 473 BGB bedeutsam? Dort steht etwas zur Unübertragbarkeit.

Wortwörtlich: "Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nicht ein anderes bestimmt ist. Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, so ist es im Zweifel vererblich."

SusanneBerlin
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von SusanneBerlin » 11.11.18, 16:06

Entschuldigung. Im BGB beginnen die Regelungen zu "Mietverhältnissen über Wohnraum" mit § 549. Ich meinte §§ 573 und 573c.
Grüße, Susanne

winterspaziergang
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von winterspaziergang » 11.11.18, 18:22

segelmann05 hat geschrieben:Vielen Dank für die ersten Antworten.

Habe ich es korrekt verstanden, dass ein bestehender Mietvertrag erstmal übernommen wird und man als neuer Eigentümer nicht einfach einen neuen Mietvertrag definieren kann bzw. kann man den Mieter nicht zwingen, den neuen Vertragsbedingungen zuzustimmen?
korrekt
Das würde heißen, die Kündigungsfristen aus dem bestehenden Vertrag wären einzuhalten.
Bei Eigenbedarf müsste man dann erstmal sehen, was der Mietvertrag dafür vorsieht. Also "willkürlich" zu sagen "Ich benötige die Wohnung nun selbst" geht nicht.
was heißt willkürlich? man darf eine Wohnung erwerben, um selbst darin zu wohnen. Gekündigt zu werden ist Lebensrisiko eines Mieters. Man muss die EBK aber formal korrekt begründen, damit sie wirksam ist.
Und dann gäbe es noch die Möglichkeit, dass der Mieter Gründe anführen kann, wohnen zu bleiben. Abgesehen von falschen Formalitäten sowas wie hohes Alter oder Gesundheit; gibt es hier noch weitere Gründe, die angeführt werden können?
allgemein, nein, keine Gründe, die Bestand hätten.

segelmann05
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von segelmann05 » 11.11.18, 21:09

Vielen Dank für die weiteren Infos.

Es wäre also möglich, eine solche Wohnung zu erwerben, den alten Mietvertrag weiterlaufen zu lassen und dann eine formal korrekte Kündigung zu schreiben, die dann im besten Fall vom Mieter akzeptiert wird. In dieser Kündigung muss dann die Notwendigkeit des Eigenbedarfs dargelegt werden. Kündigungsfristen ergeben sich aus dem alten Mietvertrag oder wenn es da nix gibt aus dem BGB. So korrekt?

SusanneBerlin
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von SusanneBerlin » 11.11.18, 21:56

Es wäre also möglich, eine solche Wohnung zu erwerben, den alten Mietvertrag weiterlaufen zu lassen und dann eine formal korrekte Kündigung zu schreiben, die dann im besten Fall vom Mieter akzeptiert wird.
Ja es ist möglich eine (solche?) vermietete Wohnung zu erwerben und anschließend dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, wenn man die Wohnung selbst beziehen will. Der alte Mietvertrag gilt weiter, außer der Mieter unterschreibt einen neuen Mietvertrag (was er nicht muss).

Der Vermieter muss dem Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung, sowie auf dessen Form und Frist hinweisen. Der Mieter hat dann bis 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Zeit, der Kündigung zu widersprechen (§ 574 BGB)
In dieser Kündigung muss dann die Notwendigkeit des Eigenbedarfs dargelegt werden.
Ja.
Kündigungsfristen ergeben sich aus dem alten Mietvertrag oder wenn es da nix gibt aus dem BGB. So korrekt?
Wenn es für den Mieter günstiger ist, geht der Mietvertrag vor. Sonst nach BGB.
Im Mietvertrag können nämlich nur längere vermieterseitige Kündigungsfristen, ein Ausschluss der vermieterseitigen Kündigung, oder ein beidseitiger Kündigungsausschluss für maximal 4 Jahre ab Beginn des Mietverhältnisses vereinbart werden. Die Vereinbarung einer kürzeren als die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter wäre unwirksam, siehe § 573c Abs 4
BGB hat geschrieben:§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Grüße, Susanne

ExDevil67
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von ExDevil67 » 12.11.18, 07:26

segelmann05 hat geschrieben:Es wäre also möglich, eine solche Wohnung zu erwerben, den alten Mietvertrag weiterlaufen zu lassen und dann eine formal korrekte Kündigung zu schreiben, die dann im besten Fall vom Mieter akzeptiert wird.
Was heißt vom Mieter akzeptiert? Eine Kündigung wird der der sie bekommt immer akzeptieren müssen, da es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt. Wenn die Kündigung wasserdicht begründet und auch alle Formalitäten eingehalten sind, wird ein Mieter diese am Ende immer akzeptieren müssen.

Die Frage wird nur sein ob der Mieter das alleine einsieht und die Wohnung pünktlich zurückgibt oder ihm ein Richter das erklären und der Gerichtsvollzieher beim ausziehen helfen muss.

segelmann05
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von segelmann05 » 12.11.18, 10:55

Also wäre es ein passendes Vorgehen, vor einem Kauf den Mietvertrag checken auf die Kündigungsmodalitäten. Wenn diese nicht oder unzureichend definiert sind, dann die Ausrichtung am BGB. Weiterhin wäre zu prüfen, ob der Mieter ggf. Anspruch auf Härtefall hat. Wenn das geklärt ist und es keine Bedenken gibt, Wohnung kaufen und später die Kündigung mitteilen wegen des Eigenbedarfs und dabei die Frist einhalten, die entweder im Vertrag steht oder, wenn sie dort nicht konkret festgehalten ist, die Fristen des BGB nutzen. Ist das Vorgehen so korrekt?

Sollte mit Kündigung alles korrekt sein und der Mieter nicht ausziehen, müsste geklagt werden. Richtig?

SusanneBerlin
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von SusanneBerlin » 12.11.18, 11:30

Sie können nicht prüfen, "ob der Mieter Anspruch auf Härtefall hat", Sie können das nur abschätzen, soweit sie Informationen über die persönlichen Lebensumstände des Mieters haben.
Dass ein Gericht aus den Lebensumstände des Mieters ableitet, dass er nie wieder ausziehen muss, kommt sehr selten vor, zumeist ergibt es nur eine verlängerte Frist, bis der Mieter ausziehen muss zu einem Zeitpunkt wenn das Hemmnis beseitigt ist.

später die Kündigung mitteilen wegen des Eigenbedarfs und dabei die Frist einhalten, die entweder im Vertrag steht oder, wenn sie dort nicht konkret festgehalten ist, die Fristen des BGB nutzen.
In den meisten Mietverträgen ist zu den Kündigungsmodalitäten einfach nur die gesetzliche Regelung wiedergegeben. Kürzere Kündigungsfristen für den Vermieter kann man nicht vereinbaren, es wäre unwirksam. Wenn im Mietvertrag also stünde "Die Kündigungsfrist beträgt eine Woche" nützt Ihnen das nichts, Sie müssen 3 bis 9 Monate Kündigungsfrist nach BGB einhalten. Ausnahmen von der Kündigungsfrist nach BGB wären lediglich noch längere Kündigungsfristen für den Vermieter oder ein Kündigungsausschluss.
Sollte mit Kündigung alles korrekt sein und der Mieter nicht ausziehen, müsste geklagt werden. Richtig?
Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, kann auch bereits nach Eingang des Widerspruchs geklagt werden.
Grüße, Susanne

segelmann05
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von segelmann05 » 12.11.18, 11:58

"Sie müssen 3 bis 9 Monate Kündigungsfrist nach BGB einhalten"

-> Woraus ergibt sich diese zeitliche Kondition? Wann sind 3 Monate gültig, und wann 9?

SusanneBerlin
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Re: Eigentumswohnung: Eigenbedarf

Beitrag von SusanneBerlin » 12.11.18, 12:08

Das hab ich bereits in meiner ersten Antwort geschrieben, direkt nach Ihrem Eröffnungsbeitrag
SusanneBerlin hat geschrieben: die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt ohnehin 3, 6 oder 9 Monate, je nachdem wie lange der Mieter die Wohnung vereits bewohnt (§ 573c Abs 1 BGB).
Es hängt von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses ab.
Grüße, Susanne

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