Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

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pazzero
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Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von pazzero » 15.01.19, 11:36

Hallo zusammen,

ich und meine Partnerin haben im vergangenen Jahr ein Grundstück erworben. Selbstverständlich bzw. leider sind auch wir nicht von dem aktuell sehr turbolenten und barbarischen Immobilienmarkt verschont geblieben und haben die volle Breitseite einer hochkompetenten Maklerin (ACHTUNG Sarkasmus!), sowie eines gierigen Verkäufers zu spüren bekommen. Man hat uns regelrecht die Pistole auf die Brust gesetzt - Friss oder stirb halt! Kaufpreisverhandlung - Fehlanzeige!

Da wir uns jedoch im Klaren waren, wie es um verfügbare Grundstücke steht, haben wir blauäugig vor Liebe in das "Sahnestück" den Kaufvertrag unterzeichnet. Erst im nachfolgenden Finanzierungsprozess wurde uns dann von unserer Bank verdeutlicht, dass der zu zahlende Kaufpreis für das Grundstück weit über dem Verkehrswert und auch weit über dem Marktwert liegt. Wir haben die Finanzierung des gesamten Vorhabens nur durch immense Einbußen unserer persönlichen Vorstellungen und einen großen Teil Eigenleistung zu Stande bekommen.

Jetzt mal ein paar Zahlen:
Kaufpreis 200.000 EUR
Verkehrswert 105.000 EUR (Ansatz: GRZ * Bodenrichtwert)
(Verkehrswert 66.000 EUR (Ansatz: EFH auf Grundstück bis 600 m2 * Bodenrichtwert 110 EUR / m2))
Marktwert: ca. 20 bis 30 % über Verkehrswert (gem. Aussage der Bank)

Da ich keine Ahnung von Immbilienrecht habe, bin ich mir unsicher, welcher Verkehrswert tatsächlich richtig ist.

Nun zu meinem Anliegen: Ich habe davon gelesen, dass wenn man als Käufer bei einem solch sittenwidrigem Geschäft (Leistung vs. Gegenleistung) nach § 138 BGB das Recht auf eine entsprechende Ausgleichszahlung / Rückzahlung hat? Wie ist die Rechtslage?

Vielen Dank im Voraus für eure Antworten!

Beste Grüße,
Patrick

ExDevil67
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Rückzahlung?

Beitrag von ExDevil67 » 15.01.19, 12:14

Als Marktwert eines beliebigen handelbaren Gutes, würde ich immer den Preis nehmen der am Markt erzielbar ist. In dem Fall hier den gezahlten Kaufpreis, schließlich war jemand bereit diese Summe für dieses Gut auf den Tisch zulegen.
Das andere da eine andere Meinung haben dürfte unerheblich sein. Kleiner Trost dürfte sein, afaik wird der Bodenrichtwert über die Kaufpreise ermittelt. Der dürfte also demnächst für ihre Lage steigen.

Ansonsten sehe ich keine Chancen auf irgendwelche Nachlässe, oder hat man Sie in irgendeiner Form gezwungen den Kaufvertrag zu unterschreiben?

lottchen
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von lottchen » 15.01.19, 12:24

Wenn man ERST den Vertrag unterzeichnet und DANACH mit den Fachleuten redet - selber schuld. Wenn man einen Kauf finanzieren will (das Geld also nicht in der Schublade rumliegen hat), dann ist man doch auch gezwungen VOR Vertragsunterzeichnung zur Bank zu gehen und sich zumindest erst mal ein Angebot zu holen. Denn wenn die Bank rundweg ablehnt zu finanzieren - was macht man denn dann? Üblicherweise kann man dann diesen Kaufvertrag eben nicht unterzeichnen, sondern muss sich ein anderes Grundstück suchen. Ihr habt es nun jetzt gerade andersherum gemacht. Einzige Chance wäre vielleicht, wenn man Wucher nachweisen könnte. Nur, wo fängt der an? Wohl nicht beim doppelten des Wertes. Außerdem sollte man da auch ein Gutachten in der Hand haben (kostet Geld) und nicht nur die Meinung einer Bank.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

pazzero
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von pazzero » 15.01.19, 12:33

Man hat uns tatsächlich gewissermaßen gezwungen - selbstverständlich nur mündlich - die Maklerin hat uns in Zugzwang gebracht und Äußerungen getätigt wie "Wenn Sie noch weiter verhandeln werden wir Sie als Käufer ausschließen", "Entweder sie Kaufen es oder ein anderer tut es morgen"... Da meine Partnerin zu dem Zeitpunkt auch noch hochschwanger war, war mehr als offensichtlich, dass wir uns vergrößern müssen...

Man hat also psychischen Druck erzeugt und somit auch Zwang... Wie sich sowas mit unserem Recht vereinbaren lässt ist mir leider nicht bekannt...

Ich stütze meine Hoffnung auf eine Teilrückzahlung auf diesen Artikel: [b]https://www.rechtslupe.de/zivilrecht ... 374181[/b] ... Die Gegebenheiten wären je nach Ansatz des Verkehrswerts mit 90 % ja gegeben oder???

SusanneBerlin
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von SusanneBerlin » 15.01.19, 12:44

pazzero hat geschrieben: Nun zu meinem Anliegen: Ich habe davon gelesen, dass wenn man als Käufer bei einem solch sittenwidrigem Geschäft (Leistung vs. Gegenleistung) nach § 138 BGB das Recht auf eine entsprechende Ausgleichszahlung / Rückzahlung hat? Wie ist die Rechtslage?
Nein, es ist nicht sittenwidrig, wenn Baugrundstücke knapp sind, den Preis entsprechend zu erhöhen. Hätten Sie nicht für diesen Preis gekauft, dann eben jemand anders.

Sittenwidrig ist es, wenn man eine Notlage ausnutzt oder wenn der Käufer nicht die geistige Reife hat um zu erkennen, dass der Verkäufer das Fünffache verlangt als der übliche Preis ist.
pazzero hat geschrieben: Man hat also psychischen Druck erzeugt und somit auch Zwang... Wie sich sowas mit unserem Recht vereinbaren lässt ist mir leider nicht bekannt...
Das ist kein psychischer Druck, das sind die ganz normalen Verkäufersprüche. "Wenn Sie heute nicht kaufen, ist es morgen weg" "Wenn Sie hier weiter so einen Stress machen, kriegen Sie gar nichts". Funktioniert seit über 2000 Jahren.

Man ist auch nicht in einer Zwangslage ein Grundstück kaufen zu müssen, nur weil die Frau schwanger ist. Man ist eigentlich nie in einer Zwangslage, die nur behebbar ist indem man ein Grundstück kauft. Es haben schon viele eine Wohnung oder ein Haus gemietet, das ist weder lebensgefährlich noch sonstwas das erfordert dass man ein eigenes Haus haben muss. Sie haben doch bisher auch überlebt ohne ein Haus zu besitzen.
pazzero hat geschrieben:Die Gegebenheiten wären je nach Ansatz des Verkehrswerts mit 90 % ja gegeben oder???
Wie rechnen Sie denn?
Verkehrswert = 90% und Sie haben 100% gezahlt also 10% mehr?
Ja und? Sie werden die 10% nicht wiederbekommen, gekauft ist gekauft und ganz besonders gilt das, wenn ein Notar dabeisitzt und einem den Kaufvertrag vorliest.
Grüße, Susanne

ExDevil67
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von ExDevil67 » 15.01.19, 12:51

Ihre Quelle stützt sich auf ein das Urteil vom BGH unter dem Aktenzeichen V ZR 249/12 vom 24.01.2014. Da wird aber neben dem reinen Wertverhältnis auch der Nachweis einer verwerflichen Gesinnung des Verkäufers gefordert.
Der dürfte aber in dem Moment scheitern wenn der Verkäufer nachweisen kann das mindestens einen weiteren potenziellen Käufer gab der bereit gewesen wäre den geforderten Preis zu zahlen. Und das würde ich in der aktuellen Marktlage für den Großteil der BRD als gegeben ansehen.
pazzero hat geschrieben:Die Gegebenheiten wären je nach Ansatz des Verkehrswerts mit 90 % ja gegeben oder???
Wie rechnen Sie denn?
Ich vermute mal es wurden die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert durcheinandergeteilt. 95.000 € / 105.000 € ergibt einen Faktor von 0,9048 und damit 90,48% die mehr als der Verkehrswert bezahlt wurden.

winterspaziergang
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von winterspaziergang » 15.01.19, 13:02

pazzero hat geschrieben:Man hat uns tatsächlich gewissermaßen gezwungen - selbstverständlich nur mündlich - die Maklerin hat uns in Zugzwang gebracht und Äußerungen getätigt wie "Wenn Sie noch weiter verhandeln werden wir Sie als Käufer ausschließen", "Entweder sie Kaufen es oder ein anderer tut es morgen"... Da meine Partnerin zu dem Zeitpunkt auch noch hochschwanger war, war mehr als offensichtlich, dass wir uns vergrößern müssen...
Der Durchschnitt der Bevölkerung mietet dann eine größere Wohnung - und nicht mal das. Selbst in einer 1-Zimmer-Wohnung kann man nach der Geburt erstmal wohnen.

Eine Notlage eine größere Wohnung zu kaufen, wird man schwer konstruieren können.
Man hat also psychischen Druck erzeugt und somit auch Zwang...
Das ist kein Zwang, weil eine größere Wohnung mit Extra Kinderzimmer kein zum Überleben unmittelbar notwendiges Gut ist. Und den psychischen Druck haben sich die Käufer leider selbst gemacht.
Wie sich sowas mit unserem Recht vereinbaren lässt ist mir leider nicht bekannt...
sehr gut- hier ist man immer noch selbst für die eigenen Entscheidungen verantwortlich
Ich stütze meine Hoffnung auf eine Teilrückzahlung auf diesen Artikel: .... ... Die Gegebenheiten wären je nach Ansatz des Verkehrswerts mit 90 % ja gegeben oder???
vielleicht

pazzero
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von pazzero » 15.01.19, 13:06

ExDevil67 hat geschrieben:Da wird aber neben dem reinen Wertverhältnis auch der Nachweis einer verwerflichen Gesinnung des Verkäufers gefordert.
Diese Tatsache kam in dem Fall nur noch ergänzend hinzu.
ExDevil67 hat geschrieben:Der dürfte aber in dem Moment scheitern wenn der Verkäufer nachweisen kann das mindestens einen weiteren potenziellen Käufer gab der bereit gewesen wäre den geforderten Preis zu zahlen.
Darauf könnte man es ankommen lassen. Hierfür müsste die Maklerin aber explizit und schriftlich nachweisen können, dass jemand im Prinzipt geschrieben hätte "Wenn der aktuelle Käufer abspringt kaufe ich es für den angegebenen Preis!". Dies wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht der Fall sein.
SusanneBerlin hat geschrieben:Wie rechnen Sie denn?
Verkehrswert = 90% und Sie haben 100% gezahlt also 10% mehr?
66.000 EUR bzw. 105.000 EUR zu 200.000 EUR sind 203 % bzw. 91 % mehr, womit die Gegebenheit für einen Wucher rein rechnerisch gegeben wäre. Sorry für meine unklare Erstformulierung.
SusanneBerlin hat geschrieben:Ja und? Sie werden die 10% nicht wiederbekommen, gekauft ist gekauft und ganz besonders gilt das, wenn ein Notar dabeisitzt und einem den Kaufvertrag vorliest.
Der Notar prüft nur den Kaufvertrag auf geltendes Recht und vermittelt neutral zwischen den Parteien. Er prüft hierbei ja nicht ob der angegebene Kaufpreis unter oder über dem Verkehrswert liegt. Sollte er dies doch war es das mit der Neutralität.

PS: Fürs Weitere vergessen wir die "Zwangsgeschichte"! Dieser war zwar emotional da und persönlich empfunden - würde aber im Klagefall selbstverständlich nicht standhalten. Ich würde mich wenn dann rein auf den Verkehrswert stützen, welcher wie vor beschrieben deutlich überhöht ist! Ein Gutachten würde ich im Falle einer Klage selbstverständlich vorab einholen.

SusanneBerlin
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von SusanneBerlin » 15.01.19, 13:48

pazzero hat geschrieben: Der Notar prüft nur den Kaufvertrag auf geltendes Recht und vermittelt neutral zwischen den Parteien. Er prüft hierbei ja nicht ob der angegebene Kaufpreis unter oder über dem Verkehrswert liegt. Sollte er dies doch war es das mit der Neutralität.
Das weiß ich doch alles. Ich wollte ausdrücken dass man bei einem notariellen Vertrag weder zurücktreten noch nachverhandeln kann nachdem man unterschrieben hat. Man sollte sich das also sorgfältiger überlegen als bei Verträgen die man ohne Notar abschließen kann.
Grüße, Susanne

khmlev
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von khmlev » 15.01.19, 13:54

Aus der Praxis kann ich berichten, dass inzwischen die Banken deutlich defensiver bei der Bewilligung von Grundstücksdarlehen vorgehen. Insbesondere sind sie bei der Bewertung von Grundstücken konservativer. Hintergrund ist unter anderem, dass die Banken verpflichtet sind, intensiver zu prüfen, ob der Darlehensnehmer in der Lage sein wird das gesamte Darlehen, auch über die Zinsbindung hinaus, wird bedienen können. Ferner ist absehbar, dass die heutigen Kaufpreises bei einem Verkauf in einigen Jahren nicht mehr erzielt werden können. Auch dies fließt in deren Wertberechnung für ein Immobilendarlehen bereits mit ein.

Der von der Bank ermittelte Wert des Grundbesitzes, hat daher nicht unbedingt etwas mit dem aktuell am Markt erzielbaren Verkaufspreis zu tun.
Gruß
khmlev
- out of order -

Etienne777
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von Etienne777 » 15.01.19, 17:25

khmlev hat geschrieben:Der von der Bank ermittelte Wert des Grundbesitzes, hat daher nicht unbedingt etwas mit dem aktuell am Markt erzielbaren Verkaufspreis zu tun.
Richtig, und die Bewertung aus Sicht der Bank im Hinblick auf das Kreditrisiko ist bei höherem tatsächlichen Verkaufspreis kein zivilrechtlicher Maßstab für eine Sittenwidrigkeit oder Wucher. Letztlich kann es dem Käufer niemand abnehmen darüber zu entscheiden, was er kaufen möchte und welchen Preis ihn das wert ist.

Durch den Run auf Grundstücke liegen derzeit die erzielbaren Erlöse regelmäßig höher, als man das anhand der Bodenrichtwerte erwarten sollte. Ich kenne den Fall, daß für einen ha Ackerland auf dem Papier 13.000 € fällig wären, üblicherweise aber um die 20.000 € fließen.

Aus einer Schwangerschaft eine Notlage im Sinne eines Kontrahierungszwangs herleiten zu wollen, ist mindestens mutig zu nennen. Schwangerschaften beim Menschen dauern in aller Regel etwa 9 Monate, es ist schon nicht anzunehmen, daß sich innerhalb von 9 Monaten eine Baugenehmigung einholen, ein Projekt erarbeiten und anschließend ein Wohnhaus bezugsfertig errichten läßt, selbst wenn man den unrealistischen Fall annehmen wollte, daß der Käufer direkt am Tag des Vertragsschlusses loslegen könnte. Bauantrag und Abschluß des Kreditvertrags sind aber frühestens dann möglich, wenn das Grundbuch entsprechend umgeschrieben ist. Da die Maklerin zudem die Schwangerschaft bereits gesehen haben soll, kann die Schwangerschaft auch nicht in unmittelbarer vor Vertragsschluß eingetreten sein, so daß nicht einmal die 9 Monate zur Verfügung gestanden hätten.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von ktown » 15.01.19, 19:13

Etienne777 hat geschrieben:Aus einer Schwangerschaft eine Notlage im Sinne eines Kontrahierungszwangs herleiten zu wollen, ist mindestens mutig zu nennen.
Na, sie haben wohl noch keine schwangere Frau neben sich gehabt...… das ist Streß pur :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von Verpflichteter » 16.01.19, 12:45

Hallo,

ich kann den Ärger verstehen.

Man könnte ja mal die Zahlung der Grunderwerbsteuer verweigern mit der Begründung, der Staat würde sich dann über ein Unrechtsgeschäft bereichern.

Oder man beauftragt die selbe Maklerin mit Verkauf und der Maßgabe, alles was sie über 220.000@ rausholt kann sie behalten.

Man kann sich auch selbst die Frage stellen: Wenn moren einen Käufer kommt und 190.000€ bietet, würde man dann sagen, nein 120.000 ist mehr als fair.

Oder was ist wenn morgen jemand 220.000€ bietet, sagt man sich dann: oh da warte ich doch noch ein Jahr dann bekomme ich vielleicht 250.000€.

Wenn man sich diese Frage ehrlich beantwortet, können die Antworten einem Trost sprenden.

MfG
uwe

FM
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von FM » 16.01.19, 13:20

pazzero hat geschrieben: Darauf könnte man es ankommen lassen. Hierfür müsste die Maklerin aber explizit und schriftlich nachweisen können, dass jemand im Prinzipt geschrieben hätte "Wenn der aktuelle Käufer abspringt kaufe ich es für den angegebenen Preis!". Dies wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht der Fall sein.
Die Argumentation wäre eher zutreffend, wenn man den Vertrag mit "arglistiger Täuschung" anfechten will. Aber da wäre erstens der Käufer in der Beweislast, und zweitens schon fraglich ob es überhaupt "arglistig" ist, selbst wenn es falsch ist. Denn dieses Verkäuferargument ist praktisch üblich und somit allgemein bekannt, dass es nicht unbedingt zutreffen muss.

winterspaziergang
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Re: Grundstückskaufpreis zu hoch - Teilrückzahlung?

Beitrag von winterspaziergang » 16.01.19, 19:14

pazzero hat geschrieben:
ExDevil67 hat geschrieben:Der dürfte aber in dem Moment scheitern wenn der Verkäufer nachweisen kann das mindestens einen weiteren potenziellen Käufer gab der bereit gewesen wäre den geforderten Preis zu zahlen.
Darauf könnte man es ankommen lassen. Hierfür müsste die Maklerin aber explizit und schriftlich nachweisen können, dass jemand im Prinzipt geschrieben hätte "Wenn der aktuelle Käufer abspringt kaufe ich es für den angegebenen Preis!". Dies wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht der Fall sein.
1. ist es nur mündlich
Man hat uns tatsächlich gewissermaßen gezwungen - selbstverständlich nur mündlich - die Maklerin hat uns in Zugzwang gebracht und Äußerungen getätigt wie "Wenn Sie noch weiter verhandeln werden wir Sie als Käufer ausschließen", "Entweder sie Kaufen es oder ein anderer tut es morgen"...
und
2.
Liest man hier nicht die falsche Aussage, es gäbe noch weitere Interessenten, die das Grundstück zum genannten Preis kaufen würden.
3.
Denn dieses Verkäuferargument ist praktisch üblich und somit allgemein bekannt, dass es nicht unbedingt zutreffen muss.
Richtig, allgemeine Verkaufstaktik, nicht nur bei Grundstücken und Immobilien.

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