Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Moderator: FDR-Team

bonkarlo
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 45
Registriert: 19.11.09, 18:54

Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von bonkarlo » 27.01.19, 21:37

Hallo,
nehmen wir folgenden Fall an:

Ein Wohn-/Geschäftshaus besteht aus einer Gewerbeeinheit im EG und 10 Wohneinheiten darüber.

Die Teilungserklärung

Zur Gewerbeeinheit heißt es "Miteigentumsanteil von x/1.000stel verbunden mit dem Sondereigentum an der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss …"

Zu den Wohneinheiten heißt es: "Miteigentumsanteil von x/1.000stel verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im x. Geschoss …"

Weitere Konkretisierungen enthält die Teilungserklärung zur Nutzung nicht. Im Aufteilungsplan ist die EG-Fläche der Gewerbeeinheit im vorderen Bereich mit "Laden", im hinteren mit "Büro" beschrieben.

Der Fragesteller weiß, dass der Vermerk „gewerbliche Nutzung“ in einer Teilungserklärung eine sehr weitgehende Nutzungsvielfalt erlaubt, und dass Kennzeichnungen im Aufteilungsplan im Zweifel nicht viel Gewicht haben. Allerdings ist in der hier geltenden Teilungserklärung eben nicht von „gewerblicher Nutzung“ sondern nur von „Gewerbeeinheit“ die Rede.

Die Gewerbeeinheit ist sowohl vor der Aufteilung des Hauses vor 25 Jahren als auch seither ausschließlich als Laden bzw. Büro genutzt worden.

Die Situation

Der neue Eigentümer der Gewerbeeinheit hat neu vermietet. Der Mieter möchte eine Begegnungsstätte für Jugendliche mit gelegentlichen Musikveranstaltungen und im anderen Trakt seiner Einheit ein öffentliches Café einrichten - Öffnungszeiten nach bisheriger Planung jeweils 09.00 - 22.00 Uhr. Die Umsetzung der baurechtlichen Auflagen insbesondere zu Lärm- und Brandschutz wird seitens des neuen Mieters bereits angegangen.

Zur bauliche Besonderheit im Haus: die beiden WCs der Gewerbeeinheit sind nur über das allgemeine Treppenhaus zugänglich. Damit wären sowohl das UG mit offenem Fahrradabstellraum und Waschküche als auch das gesamte Treppenhaus mit Aufzugsanlage und Briefkästen für die Nutzer und Gäste der Räume der Gewerbeeinheit zugänglich.

Bedenken der Miteigentümer

- Lärm- und Geruchsbelästigungen im/über das Treppenhaus, von außen über geöffnete Fenster;

- eingeschränktes Sicherheitsempfinden der Bewohner in Treppenhaus und v.a. UG;

- eine Duldung dieser Nutzungsänderung könnte die Tür für nachfolgend u. U. noch belastendere Mieter der Gewerbeeinheit öffnen.

Frage

Die Hausverwaltung erklärt, die beabsichtigte und baurechtlich genehmigte Nutzungsänderung stünde im Einklang mit der Teilungserklärung.

Wäre dieser Sichtweise zuzustimmen, oder hätten die Wohnungseigentümer eine Chance, die erst jetzt bekannt gewordenen Nutzungsabsichten des neuen Mieters mit einer Unterlassungsforderung erfolgreich abzuwehren?

Vielen Dank,
bonkarlo

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Etienne777 » 27.01.19, 23:21

Eine individuelle Rechtsberatung ist hier nicht erlaubt. Allgemein meine ich, daß man hinsichtlich "Gewerbeeinheit" und "gewerblicher Tätigkeit" in Bezug auf die Nutzung der Gewerbeeinheit objektiv nicht wird unterscheiden können. Die bestimmungsgemäße Nutzung einer Gewerbeeinheit ist ohne Zweifel das Ausüben gewerblicher Tätigkeiten im Rahmen der Eignung / Beschaffenheit der Räume und der Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung im Übrigen.

Eine Begegnungsstätte für Jugendliche dürfte schwerlich als gewerbliche Tätigkeit zu subsumieren sein. Eine Tätigkeit ist gewerblich, wenn sie geschäftsmäßig und auf die Erzielung von Gewinn ausgerichtet ist. Begegnungsstätten für Jugendliche sind in aller Regel gemeinnützig konzipiert, Gemeinnützigkeit und Gewinnerzielung schließen jedoch einander aus.

Ich vermute, daß diese andersartige neue Nutzung bereits baurechtlich unzulässig sein dürfte, was sich mit einer Anfrage bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde klären ließe. Das Konfliktpotential zur darüberliegenden Wohnnutzung ist mit Händen zu greifen, insbesondere mit Blick auf Musikveranstaltungen. Ausgehend von den hier genannten Aspekten würde ich von einer unzulässigen Art der Nutzung ausgehen.

Jedoch dürften sich die Abwehransprüche vorrangig gegen den Eigentümer der Gewerbeeinheit richten, da er mit seiner Entscheidung für die neuen Mieter die andersartige Nutzung ins Werk gesetzt hat.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

bonkarlo
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 45
Registriert: 19.11.09, 18:54

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von bonkarlo » 28.01.19, 06:06

Danke @Etienne777, für die wichtigen Hinweise.

Zur Konkretisierung des Falles:

Der neue Mieter der Gewerbeeinheit sei eine gemeinnützige UG (haftungsbeschränkt). Der in der Gewerbeeinheit geplante Teil "Begegnungsstätte" würde damit in der Tat kaum als gewerbliche Nutzung zu bezeichnen sein. Das unter derselben Trägerschaft geplante Café in der anderen Etagenhälfte der Gewerbeeinheit (mit separatem Zugang) würde, davon wäre auszugehen, wohl als Gewerbe angemeldet werden müssen.

Neben der wichtigen Frage, ob damit zumindest die Begegnungsstätte schon per se nicht im Einklang mit der Teilungserklärung stünde, erscheint mir Dein anderer Punkt wesentlich:
Etienne777 hat geschrieben: Allgemein meine ich, daß man hinsichtlich "Gewerbeeinheit" und "gewerblicher Tätigkeit" in Bezug auf die Nutzung der Gewerbeeinheit objektiv nicht wird unterscheiden können.
Damit kann ich meine Eingangsfrage schärfer fassen:

Enthält die Kennzeichnung "Gewerbeeinheit" in der Teilungserklärung bereits die Freigabe für gewerbliche Tätigkeit in einem sehr weit zu fassenden Rahmen (also auch gastronomischer Betrieb) oder müssten in der Entscheidung der Zulässigkeit der hier geplanten Nutzung die Konkretisierungen im Aufteilungsplan (Laden, Büro), die bisherige Nutzung (Laden/Büro) und/oder die Verträglichkeit mit der Wohnnutzung im selben Gebäude (s. Fallbeschreibung) mit berücksichtigt werden?

Vielen Dank
bonkarlo

bonkarlo
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 45
Registriert: 19.11.09, 18:54

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von bonkarlo » 28.01.19, 06:58

… habe gerade dieses Urteil entdeckt:

Zweckbestimmung Teileigentum Gewerbeeinheit Gaststätte

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.2008, Az: 3 Wx 162/07

1. Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen.

2. Der Nutzung des Teileigentums als gaststättenähnliche Einrichtung über die Mittagszeit steht die Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" nicht entgegen, weil diese sogar die Führung einer "echten" Gaststätte erlaubt

3. Von der Einrichtung ausgehende Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch der Miteigentümer begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Falle des Betreibens einer Gaststätte hinzunehmenden überschreiten.

https://www.wohnungseigentumsrecht.de/c ... aststaette

Es sieht wohl so aus, dass sich damit meine Frage beantwortet hat - oder?

Vielen Dank
bonkarlo

FM
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 16239
Registriert: 05.12.04, 16:06

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von FM » 28.01.19, 09:51

Nicht zwingend, denn das sind Leitsätze eines Urteils zu einem Fall, es ist kein Gesetzestext.

Anders ging es z.B. hier aus: https://openjur.de/u/299706.html ab Randnummer 73

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Etienne777 » 28.01.19, 12:46

Eine gewerbliche Tätigkeit freizugeben ist Angelegenheit des Gewerbeamtes und nicht Gegenstand einer Teilungserklärung einer WEG. Die WEG durfte aber, so wie sie es auch getan hat, die Form der Nutzung von Gebäudeteilen festlegen. Diese Festlegungen sind im Innenverhältnis der Gemeinschaft auch verbindlich.

Die von bonkarlo zitierte obergerichtliche Entscheidung beurteilt einen konkreten Einzelfall. Zwar könnte man davon ausgehen, daß das selbe OLG an dieser Linie für ähnliche Fälle festhalten würde, eine rechtliche Bindungswirkung für andere Gerichte folgt daraus nicht. Mit anderen Worten: Andere Richter können das ganz anders entscheiden.

Trotzdem läßt sich aus dem genannten OLG-Urteil ein vernünftiger Ansatz entnehmen, nämlich jener, daß auch eine gleichartige Nutzung nicht mit der Teilungserklärung kollidiert, selbst wenn sie nicht exakt dem entspricht, was die TE festlegt. Verwiesen wird in der Entscheidung darauf, daß lt. TE der Betrieb einer Gaststätte zulässig ist und daß von der tatsächlichen Nutzung zur Beköstigung von Senioren durch Mittagstisch allenfalls Emissionen ausgehen werden, die jedenfalls nicht das Maß dessen übersteigen, das bei einer gewerblichen Nutzung durch eine Gaststätte vorliegen würde und das ohne Weiteres zulässig wäre. Dieser Auslegung trete ich bei.

Jedoch liegt der hier diskutierte Fall in dem entscheidenden Punkt anders und folglich kommt man rechtlich auch zu einem abweichenden Ergebnis. Vorliegend gibt es offenbar eine Art Ladenlokal / Verkaufsraum und ein dazugehöriges Büro, nicht aber eine gastronomische Einrichtung. Die aus der Nutzung einer Begegnungs- und Partystätte für Jugendliche resultierenden Emissionen (Lärm, Zigarettenrauch, Trouble im gemeinsam mit den Wohnungen genutzten Treppenhaus usw.) sind nicht den Auswirkungen vergleichbar, die aus dem bisherigen Verkaufsbetrieb resultierten und durch die Gemeinschaft mit der gewerblichen Widmung gemeint gewesen sein werden. Die TE und der zugrunde liegende Wille der Erklärenden sind insoweit auszulegen und mein Auslegungsergebnis wäre jedenfalls, daß eine Nutzung wie nunmehr angesonnen nicht der vereinbarten Nutzung als Gewerbeeinheit entspricht. Vermutlich würde das auch das OLG Düsseldorf so sehen, wenn es seine Maßstäbe wie in der zitierten Entscheidung beibehielte.

Mit der Festlegung der Nutzungsart "Gewerbeeinheit" ist durch die Gemeinschaft verbindlich vereinbart, daß diese Räumlichkeiten (nur) gewerblich zu nutzen sind. Das bedeutet, daß ohne einstimmigen Beschluß und Änderung der TE daraus beispielsweise keine Wohnräume gemacht werden dürfen. Die Art der gewerblichen Nutzung kann sich bereits aus der Beschaffenheit der Räume ergeben, vorliegend Verkaufsraum und Büro. Wäre auch eine gastronomische Nutzung vorgesehen gewesen, so wären unter anderem getrennte sanitäre Anlagen für Personal und Gäste, Küche, Abwaschbereich und Umkleideräume für das Personal zwingend. All das gibt es hier offenbar nicht, so daß sich faktisch eine solche Nutzung nicht aus den baulichen Gegebenheiten ergibt und sich mangels entsprechender ausdrücklicher Erlaubnisse in der TE auch nicht als Willen der Gemeinschafter vermuten läßt.

Sind aber die Räumlichkeiten schon baulich nicht für den Betrieb einer gestronomischen Einrichtung vorgesehen und gab es eine solche dort bislang auch nicht, sind in dieser Konstellation einem Gaststättenbetrieb vergleichbare Nutzungen ausgeschlossen, weil nicht davon auszugehen ist, daß hier ein Gaststättenbetrieb (Vergleichsmaßstab in Sachen Emissionen) zulässig wäre.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

bonkarlo
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 45
Registriert: 19.11.09, 18:54

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von bonkarlo » 28.01.19, 20:55

Vielen Dank, @Etienne777 und @FM für die Beiträge.

Im angegebenen Urteil zur Kontroverse Supermarkt vs. Gebetshaus/Gemeindezentrum sind auch für den präsentierten Fall wichtige Aspekte genannt. Als wesentlichen Unterschied sehe ich aber, so wie ich es inzwischen verstehe, dass hier bisherige und neue Nutzung gewerbliche Nutzung bleiben, im Streitfall zum zitierten Urteil soll aus einer konkreten gewerblichen eine konkrete nicht-gewerbliche Nutzung werden. Den Aspekt, dass die Jugendbegegnungsstätte eines gemeinnützigen Unternehmens keine gewerbliche Arbeit ist, lasse ich mit Blick auf das Düsseldorfer OLG-Urteil mal außer Acht.

Insofern, @Etienne777, kann ich die Bewertung des präsentierten Falls, dass die geplante Nutzungsänderung unzulässig sei, nicht ganz nachvollziehen.

Es trifft zu, dass in der Gewerbeetage bisher keinerlei Einrichtungen für einen Gatronomiebetrieb vorhanden sind. Aber die Baubehörde/das Baurechtsamt hat ja das Café unter Auflagen zu Brand- und Lärmschutz trotz fehlender getrennter Toiletten für Gäste und Personal, trotz fehlender Umkleideräume, trotz fehlender Stellplätze, wie es heißt, bereits genehmigt.

Wie es sich mir darstellt, könnte ein Angriff gegen die Nutzungspläne Begegnungsstätte/Café ausschließlich über die Teilingserklärung und den Hinweis über die bisherige Nutzung erfolgen.

Ich ließe mich gern eines Besseren belehren.

Vielen Dank
bonkarlo

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Etienne777 » 28.01.19, 23:18

Bonkarlo, wie ich bereits erläutert habe, kommt es maßgeblich darauf an, welche Nutzung die Gemeinschaft bestimmt hat. Aufgrund der im Zeitpunkt der Teilungserklärung bestehenden baulichen Beschaffenheit und auch der tatsächlich dann folgenden ständigen Übung einer nicht gastronomischen Nutzung ist nicht davon auszugehen, daß die Gemeinschafter bei Abgabe ihrer Erklärung eine gastronomische Nutzung im Sinne hatten. Eine solche ist erfahrungsgemäß mit anderen Auswirkungen auf das übrige Haus verbunden, als würden in dem Ladenlokal Spielwaren, Blumen oder Computer verkauft.

Es ist strikt zu trennen zwischen den Pflichten aus der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzung und sonstigen Aspekten, etwa Brandschutz oder Baurecht. Letztere können zusätzliche Einschränkungen in der Nutzung zur Folge haben, aber auf keinen Fall die Vorgaben einer Teilungserklärung außer Kraft setzen. Der Abwehranspruch der Gemeinschaft oder auch von Teilen davon ist primär ein zivilrechtlicher, kein verwaltungsrechtlicher, baurechtlicher oder brandschutzrechtlicher.

Eine gastronomische Nutzung sieht die Teilungserklärung im Beispielfall nicht vor. Würde gegen die neue Nutzungsart geklagt, würde ein Zivilgericht zu prüfen haben, ob die geplante Nutzung mit der festgeschriebenen (TE) im Einklang steht. Ich meine, das ist nicht der Fall. Inbesondere mit Blick auf die auch vorgesehenen Partys ist die neue Nutzung sogar eher schon einer Diskothek vergleichbar, denn einem Ladenlokal. Welche WEG würde sich eine Diskothek ins Wohnhaus holen?
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

bonkarlo
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 45
Registriert: 19.11.09, 18:54

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von bonkarlo » 29.01.19, 07:32

Danke, @Etienne777, für den neuerlichen Beitrag.

Daran besteht kein Zweifel: bei der Teilung des Hauses vor 25 Jahren lag ein Gastronomiebetrieb nicht im Sinn der damaligen Eigentümer.

Allerdings, so die Begründung der Hausverwaltung für die Beurteilung, die geplante Neunutzung stünde im Einklang mit der Teilungserklärung, umfasse die in der TE vorgenommene Kennzeichnung "Gewerbeeinheit" als Oberbegriff sowohl die bisherige Nutzung (Laden/Büro) als auch die geplante; Gastronomie ist auch Gewerbe.

Darin liegt m.E. die entscheidende Frage, die vor einem Gericht zu beurteilen wäre.

Vielen Dank
bonkarlo

Zafilutsche
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 5681
Registriert: 24.07.07, 09:47
Wohnort: Rhein/Ruhrgebiet

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Zafilutsche » 29.01.19, 10:25

Jetzt etwas Offtopic aber es brennt mir doch ein wenig unter den Nägeln
bonkarlo hat geschrieben: Daran besteht kein Zweifel: bei der Teilung des Hauses vor 25 Jahren lag ein Gastronomiebetrieb nicht im Sinn der damaligen Eigentümer.
Wir schreiben hier über eine Nutzungsänderung. Ein gemeinnütziger Verein möchte eine Plattform bieten für Jugendliche um sich abseits von
Internetplattformen in Echtzeit aber dennoch "offline" treffen zu können. Vermutlich ohne Eintrittsgelder und ohne ein "Mindestverzehr".
Vor 25 Jahren haben noch viele alternativen existier (z.B. Pfarrheime), da hatten die WEG Mitglieder vielleicht nicht auf dem Schirm gehabt,
dass solche Treffpunktmöglichkeiten bedingt z.B. durch Gemeindeschliessungen wegfallen könnten.
Ich kann mir durchaus vorstellen, dass ein Konfliktpotential von einer Begegnungsstelle ausgeht. Insbesondere die Angst der Anwohner vor Lärm ist Nachvollziehbar, das Thema dass die Nutzer
von Sanitäranlagen auch noch durch das Treppenhaus gehen müssen ist fraglich. Genauso ist die Frage nicht von der Hand zu weisen wie es im Flur mit mögliche Verunreinigungen aussehen wird? Die Frage wäre: Werden die Ängste der Hausbewohner ernstgenommen? Sind Konfliktpotentiale mit den Miteigentümern erörtert worden?
Irgendwie erinnern mich die Klimmzüge (Nutzungsänderung, Teilungserklärung usw.) an Wilhelm Tell.
"Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben,
wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt."
Das ist einfach mal ein Einwurf von mir und soll idealer weise zu einer Selbstreflektion führen. Vielleicht bieten sich ja mit einer Nutzungsänderung auch Chancen (wenn man bereit ist diese auch erkennen zu wollen)

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Etienne777 » 29.01.19, 11:25

bonkarlo hat geschrieben:Allerdings, so die Begründung der Hausverwaltung für die Beurteilung, die geplante Neunutzung stünde im Einklang mit der Teilungserklärung, umfasse die in der TE vorgenommene Kennzeichnung "Gewerbeeinheit" als Oberbegriff sowohl die bisherige Nutzung (Laden/Büro) als auch die geplante; Gastronomie ist auch Gewerbe.
Im Streitfalle ist die Auslegung der Teilungserklärung Angelegenheit des Tatrichters, nicht einer Hausverwaltung, und der Tatrichter wird zu berücksichtigen haben, ob die zu erwartenden Auswirkungen, insbesondere Lärm, Schmutz, Zigarettenqualm, an- und abfahrende Fahrzeuge auch zu nächtlicher Stunde, vergleichbar mit denen einer Gewerbeausübung wären.

Selbst wenn man das nun als "Cafe" deklariert, wodurch beispielsweise bestimmte Hygienevorschriften lockerer sind als bei einer Gaststätte, soll in den Räumlichkeiten ja dem Vernehmen nach zumindest gelegentlich auch eine Art Disko veranstaltet werden. Bereits das wäre von den Auswirkungen auf die Bewohner des Hauses nicht vergleichbar mit der Situation, daß da unten lediglich mal ein paar Gäste gemütlich ein Tässchen Kaffee trinken.

Auch eine Karosseriereparaturwerkstatt wäre Gewerbe, ist der Hausverwalter der Meinung, auch die könnte in den Räumlichkeiten eröffnet werden, schließlich ist das doch Gewerbe? An diesem Beispiel sollte schnell deutlich werden, daß man die Vorstellungen der an der TE Mitwirkenden darüber, welche Art Gewerbe ihnen da im Sinne war, nicht unberücksichtigt lassen kann.

Abgesehen davon bleibe ich bei meiner Ansicht, daß ein gemeinnütziger Verein kein Gewerbebetrieb ist, auch dann nicht, wenn er Getränke verkauft, die er wegen seiner Gemeinnützigkeit aber nur zum Selbstkostenpreis anbieten dürfte.

Soziale Zweckmäßigkeitserwägungen sind schön und gut, aber man sollte sich auch in die Eigentümer der im selben Hause befindlichen Wohnungen hineinversetzen, die haben da oft ihr ganzes Vermögen in den Kauf ihrer Wohnungen investiert, sehr wahrscheinlich mit der Absicht, gut wohnen zu können und ihr Vermögen solide anzulegen. Nun drohen nicht nur mehr Lärm und Schmutz, sondern auch ein merkantiler Wertverlust des Eigentums, denn es kann überhaupt kein Zweifel daran bestehen, daß sich eine Eigentumswohnung über einer solchen "Begegnungsstätte" schlechter verkaufen läßt und weniger Erlös bringen würde.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1132
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Verpflichteter » 29.01.19, 14:43

Hallo,

so wie ich es sehe hätte ein Gericht mindesten zwei Möglichkeiten der Auslegung.
Was haben die Eigentümer mit ihrer Teilungserklärung bezwecken wollen.
Oder was steht in der Teilungserklärung drin, so wie es ein Unbefangener verstehen würde.

Gewerbeeinheit

Aufteilungsplan "Laden", "Büro"

Der Aufteilungeplan mit "Laden" und "Büro" wird wohl nicht als verbindlich anzusehen sein.

Bleibt Gewerbe. Also auch Gastronomie > Cafe > mit Hinterzimmer.

Wenn die Nutzung nicht gewerblich ist, so wäre nach Rechtssprechung die Nutzung zulässig, wenn die "Belastungen" denen eines entsprechenden Gewerbes nicht übersteigt.

Wenn sich die Eigentümer bisher unter Gewerbe die Handarbeitbedarfsladen vorstellten, ok, aber Pech. Dann geht auch Zubehör für Harley Davidson.

Dann geht auch Cafe mit 7 Tagen von 9 bis 22 Uhr. Dann geht auch Tanzcafe.

MfG
uwe

bonkarlo
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 45
Registriert: 19.11.09, 18:54

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von bonkarlo » 29.01.19, 22:26

Ich hatte es befürchtet, @Verpflichteter, dass es so oder so zu sehen wäre, und jede Prognose, wie es vor Gericht ausgehen könnte, stünde auf vagem Fuß. Von meinem Gefühl her tendiere ich dazu, anzunehmen, dass der Richter nicht darauf schaut, welche Nutzung den seinerzeitigen Teilern des Hauses vorgeschwebt haben wird, sondern nur auf den Text. So sympathisch mir Deine Entschiedenheit, @Etienne777, zu der anderen Sicht ist. .

Und Danke auch für den Einwurf, @Zafilutsche. Er klingt mir nicht unberechtigt, allemal der Verweis auf die Chancen. Soweit scheinen die Miteigentümer noch nicht zu sein. Neben der nüchternen Kalkulation der Folgen des neuen Theaters für Ihren Eigentumswert stinkt ihnen vielleicht vor allem, vom Kollegen so ohne Vorankündigung und Gespräch mit Tatsachen konfrontiert zu werden.

Vielen Dank
bonkarlo

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Etienne777 » 30.01.19, 00:38

Die Auslegung von Verträgen oder Willenserklärungen durch ein Gericht läßt selten nur ein einziges Ergebnis zu. Zwar mag ein bestimmtes Auslegungsergebnis näher liegen als ein anderes, aber solange das andere weder gegen Denkgesetze noch gegen geltendes Recht verstößt, also vertretbar ist, ist die Auslegung zugunsten des an sich weniger naheliegenden Ergebnisses nicht falsch.

Im Hinblick auf die schon genannten drohenden und gravierenden Auswirkungen auf Wohnruhe und Wert der Eigentumswohnungen würde ich als Wohnungseigentümer alles tun, um das zu verhindern. Natürlich hat man keine Garantie, als Sieger aus dem Verfahren herauszugehen, klagt man aber erst gar nicht, verliert man unmittelbar. Die von mir hier nach und nach genannten Argumente halte ich für stichhaltig, die Aussichten damit ein Verfahren zu gewinnen für größer, als es zu verlieren. Es liegt auf der Hand, daß mit "Gewerbe" in einer Eigentumswohnanlage nicht jedwedes Gewerbe von der Gemeinschaft gebilligt worden ist. Naheliegend ist, daß mit Blick auf die überwiegende Wohnnutzung nur sog. stille Gewerbe gewollt gewesen sind und sicherlich auch kein Bordell. Daraus folgt, daß man nicht am Buchstaben der TE haften darf, sondern - wie generell in der Juristerei - den tatsächlichen Willen der Erklärenden erforschen muß. Aus der Bezeichnung "Gewerbeeinheit" folgt daher gerade nicht, daß dann alles was sich irgendwie unter diesen Begriff fassen läßt auch vereinbart und daher zulässig ist. Auch sind die Interessen mehrerer Wohnungseigentümer gegen das Interesse des Eigentümers der Gewerbeeinheit abzuwägen, seine Nutzung umsetzen zu können.

Eine Klage dürfte entweder auf Feststellung gerichtet sein, daß die angesonnene neue Nutzung unzulässig sei, oder man klagt auf Unterlassung dieser Nutzung. Bei Unterlassungsklagen setzt man als Faustregel den Streitwert mit ca. 1.000 € fest, die Streitkosten sind da durchaus noch überschaubar. Genaueres verrät ein im Web angebotener Prozeßkostenrechner.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1132
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Neues Gewerbe mit Teilungserklärung vereinbar?

Beitrag von Verpflichteter » 30.01.19, 09:37

Hallo,

die Einlassungen von Etienne sind nachvollziehbar, jedoch wäre ich nicht so optimistisch.
Unsere Gemeinschaft hat zweimal "geklagt" und beide Male wurde gegen den Mehrheitswillen und dem "Willen/Sinn" der TE entschieden.

Wichtig wird sein die "Lage" der Immobilie.

Die TE wurde ggf. vom "Bauträger" erstellt und diesem wird die Vermarktung wichtig gewesen sein und weniger die Art des Gewerbes.

Wenn, z.B. nach 30 Jahren, sich das "Viertel" ändert und einen Vermarktung der Gewerbeinheit immer schwieriger wurde und nun nur noch einen Vermietung an zweit- oder dreitklassige Mieter möglich ist, würde eine Einschränkung auf Blumenladen, Bestattungsinstitut o.ä. einer "Enteignung" des SE der Gewerbeeinheit gleichkommen.

Dann hängt der Erfolg sicher auch von der Qualität der beiden Rechtsbeistände ab. Welche Begeisterung bei denen herrschen wird bei einem Streitwert von 1.000€ :lachen:

Meine persönlichen Erfahrungen mit der ersten Instanz: Hau weg den Schei... Hauptsache Urteil, möge sich doch ein Kollege ggf. damit abmühen. :devil:

MfG

uwe

Antworten