Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

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Minbaum
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Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Minbaum » 04.03.19, 16:48

Hallo,

Quasi wie bei der Feuerzangenbowle hatten wir gestern abend in feuchter Runde eine heftige Diskussion :-)

Nehmen wir mal an, (A) gehört zu 50% eine Immobilie (keine Eigentumswohnung). Nehmen wir weiter an, die andere Hälfte gehört einer anderen Person (B). Über seine Hälfte B kann diese aber nicht verfügen, weil dort der Nießbraucher (C) über den anteiligen Besitz verfügt. Lt Vertrag muss dieser auch Kosten über den gesetzlichen Rahmen hinaus tragen.

Gehen wir weiter davon aus, es droht Einsturzgefahr an einem Anbau. A würde das gerne machen umgehend lassen auch damit nichts passiert.
B sagt aber - bin dafür nicht zuständig das soll C zahlen. C sagt, das ist Eigentümersache soll der zahlen. A wäre völlig machtlos weil nicht alleine bezahlen will und kann.

Was könnte denn nun A tun auch um sich vor weiteren Schaden zu schützen? Könnte er beide gleichzeitig zur Rechenschaft ziehen um klären zu lassen wer zuständig ist? Wie wäre hier die Rechtslage einzuschätzen?

Bin gespannt :-)

SusanneBerlin
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von SusanneBerlin » 04.03.19, 17:11

Bei Gefahr in Verzug darf auch ein Bruchteilseigentümer alleine handeln, d.h. die Einsturzgefahr des Anbaus beseitigen lassen. A als Auftraggeber haftet gegenüber dem Auftragnehmer für die Kosten, kann aber gegenüber B die Kostenübernahme gemäß ihres internen Vertrags verlangen.

Merkwürdig an dem ganzen Konstrukt ist, dass es den Nießbrauchberechtigren C die Einsturzgefahr überhaupt nicht stört.
Grüße, Susanne

Minbaum
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Minbaum » 04.03.19, 17:26

Hallo,

so haben es 60% der beteiliegten gestern auch gesehen, aber 40% meinten man muss an den Nießbraucher direkt gehen und der könnte es sich vom Eigentümer zurück holen.

scheinbar ist es C egal weil es nicht sein Eigentum ist und er sich denkt - Haften muss der Eigentümer!

lg

SusanneBerlin
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von SusanneBerlin » 04.03.19, 17:40

Minbaum hat geschrieben:Hallo,

so haben es 60% der beteiliegten gestern auch gesehen, aber 40% meinten man muss an den Nießbraucher direkt gehen und der könnte es sich vom Eigentümer zurück holen.
Das ist überaus interessant. Wer ist dieser "man" der gemäß 40% der Diskutanten den Nießbraucher in die Pflicht nehmen müsse die Einsturzgefahr zu beseitigen?
Grüße, Susanne

Minbaum
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Minbaum » 04.03.19, 17:42

Hallo,

"man" waren einige Studenten :)

lg

Etienne777
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Etienne777 » 04.03.19, 23:47

Bei Bruchteilseigentum, um solches handelt es sich in der beschriebenen Konstellation, gehört keinem der Bruchteilseigentümer ein bestimmter physischer Teil, sondern grundsätzlich - im Verhältnis der Anteile - ein entsprechender ideeller Anteil am Ganzen.

Über die Verpflichtung zur Unterhaltung und die Tragung der damit verbundenen Kosten durch den Nießbrauchsberechtigten läßt sich hier nichts sagen, das muß sich im Einzelfall ggf. aus dem Grundbuch und einem Vertrag ergeben.

Sollte die Unterhaltspflicht für das Gebäude nicht bei C liegen, was ich für wahrscheinlich halte, so wären A und B dafür zuständig.

Anders als Frau Susanne meint, bedarf es nicht einmal einer Gefahr im Verzug, sondern bei jeglichen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands notwendigen Maßnahmen darf jeder der Teilhaber, also sowohl A wie auch B, jeder für sich, diese auch ohne Zustimmung des oder der anderen Teilhaber(s) veranlassen (§ 744 Abs. 2 BGB). Die Kosten kann man sich dann auf der Grundlage des § 748 BGB anteilig von dem oder den anderen Teilhaber(n) zurückholen.
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ExDevil67
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von ExDevil67 » 05.03.19, 08:42

Etienne777 hat geschrieben: bei jeglichen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands notwendigen Maßnahmen
Gibt's dafür auch eine gerichtsfeste Definition?
Bei einer konkreten Gefahr im Verzug dürfte es unstreitig sein ob die Maßnahme zur Abwendung notwendig war oder nicht. Ohne Gefahr im Verzug sehe ich das Risiko das man auf den Kosten, zumindest teilweise, sitzen bleibt weil man den Richter nicht von der Notwendigkeit überzeugt bekommt und der meint eine kleinere Lösung wäre sachgerechter gewesen.

Minbaum
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Minbaum » 05.03.19, 09:04

Moin,
da haben wir aber eine muntere Diskussion angestoßen :-)

Ausschlag war ein Fall den wir an der Uni durchgenommen hatten, der war so ähnlich und als wir diskutierten sind wir auf diese Konstellation gekommen.
Wir haben dann ebenso disktutiert wie hier im Forum :-)

Wir hatten natürlich auch zum Thema gegoogelt , aber solch eine Konstellation auch noch nicht gefunden, meinst ging es um einen Eigentümer und einen Nießbraucher die sich in die Haare kriegten. Das hat uns bei unserer Überlegung bzw. Disskussion dann auch nciht viel weiter geholfen.

Da es alles Fiktiv ist kann man natürlich nicht schauen was im Grundbuch eingetragen ist. Wird denn da jeder Wortlaut von Verträgen abgedruckt oder nur die Eintragung von Verträgen? So weit in die Praxis sind wir nämlich an der Uni nicht in das Immobilienrecht eingestiegen :-)

Erstmal danke für Eure Gedanken und Anmerkungen, alles ausgedruckt für das nächste Treffen unserer Diskussionsrunde :-)

lg
Minu

Etienne777
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Etienne777 » 05.03.19, 11:25

ExDevil67 hat geschrieben:Gibt's dafür auch eine gerichtsfeste Definition? Bei einer konkreten Gefahr im Verzug dürfte es unstreitig sein ob die Maßnahme zur Abwendung notwendig war oder nicht.
Falscher Ansatz. Es geht in der Norm nicht um die Abwendung von Gefahren, oder um Gefahren überhaupt.

Der Anknüpfungspunkt der Norm ist der Erhalt des gemeinschaftlichen Gegenstands, hier eines Hauses. Der Begriff "notwendig" ist dahingehend auszulegen, daß ohne die Maßnahmen der gemeinschaftliche Gegenstand gefährdet wird, oder sogar objektiv eine (weitere) Verschlechterung erfahren würde. Nicht dem § 744 Abs. 2 BGB unterfallen demnach Maßnahmen, die zur Erhaltung nicht notwendig sind bzw. keine Erhaltung bewirken.

Ein Teilhaber dürfte beispielsweise nicht ohne Zustimmung aller anderen Teilhaber den Abriß einer möglicherweise baufälligen Veranda veranlassen, denn ein Abriß wäre keine Maßnahme zur Erhaltung, sondern das genaue Gegenteil. Da dieser Gebäudeteil aber zum gemeinschaftlichen Gegenstand gehört, dient es zweifelsfrei dessen Erhaltung, wenn ein Teilhaber die Instandsetzung oder auch Maßnahmen veranlaßt, die jedenfalls eine Verschlechterung zu verhindern geeignet sind. Zudem kann im Beispielfall die Eigentümergemeinschaft aus A und B schon wegen des C eingeräumten Nießbrauchs verpflichtet sein, die ordnungsgemäße Benutzbarkeit auch des Anbaus zu sichern, diese Maßnahme wäre dann schon deshalb auch notwendig, da sie der Erfüllung einer Verpflichtung dient.

Mit Blick auf die ratio legis ist der Terminus "notwendig" eher weit auszulegen, nicht erfaßt sind Maßnahmen, die objektiv ungeeignet sind, den gemeinschaftlichen Gegenstand zu erhalten, sowie Maßnahmen, die den gemeinschaftlichen Gegenstand nicht nur erhalten, sondern wesentlich verändern. Letzteres erfordert nämlich einen einstimmigen Beschluß der Gemeinschafter.
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Etienne777
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Re: Mitwirkungspflichten Imobilienbesitz

Beitrag von Etienne777 » 05.03.19, 12:07

Minbaum hat geschrieben:Da es alles Fiktiv ist kann man natürlich nicht schauen was im Grundbuch eingetragen ist. Wird denn da jeder Wortlaut von Verträgen abgedruckt oder nur die Eintragung von Verträgen?
Zumindest wäre das Nießbrauchsrecht eingetragen. Zum Grundbuch gibt es die sogenannte Stammakte oder auch Grundakte genannt, in der sämtliche Verträge und sonstigen Urkunden abgelegt werden, wegen derer eine Eintragung, Änderung oder Rötung von Grundbucheinträgen erfolgt ist. Der Vertrag der den Nießbrauch und die gegenseitigen Verpflichtungen im Verhältnis zwischen A und B als Eigentümern und C als Nießbrauchsberechtigtem regeln, ist dort ebenfalls abgelegt und damit der Wortlaut der Vereinbarungen auch im Grundbuchamt nachlesbar.
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