Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Moderator: FDR-Team

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1135
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Verpflichteter » 07.03.19, 09:57

Zafilutsche hat geschrieben:Wenn N entsprechende Nachweise (d.h Vollmacht, Ggf. den Notariell beurkundeten Kaufvertrag, Aktuellen Grundbuchauszug zur Eigentümerversammlung mitbringt) gäbe es Gründe warum N alleine das Stimmrecht hat, auch wenn die Obligatorische Eintragung formal noch nicht vollzogen wurde sondern nur die "Auflassung".
So wie ich es verstehe, handelte es sich um eine "werdende" Eigentümergemeinschaft, dort gibt es wohl in der Werdungsphase eigene Spielregeln.
Auflassungsvormerkung

Nach erfolgter Erklärung der Auflassung trägt das Grundbuchamt eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Wohnungsgrundbuch ein. Auch hiervon erlangt der Verwalter jedenfalls nicht automatisch Kenntnis.

Jedoch ist dieser Akt für die Verwalterpraxis sehr bedeutsam: „Die Rechtsprechung ist bemüht, den Kaufverträgen auch eine ausdrückliche Regelung zum Stimmrecht im Wege der Auslegung eine frühzeitige Befugnis des Erwerbers zur Stimmrechtsausübung zu entnehmen. In der Regel sei von einer Bevollmächtigung des Erwerbers [Anmerkung des Verfassers: zur Ausübung des Stimmrechts in der Versammlung der Wohnungseigentümer] auszugehen, wenn der Erwerber aufgrund des Kaufvertrages in den Besitz der Wohnung gelangt und zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sei […].“22)

Es kann also sein, dass sich Erwerber und Veräußerer darin einig sind, dass der Erwerber vor Eigentumsübergang bereits ein Stimmrecht haben soll (und damit ein ganz wesentliches Recht aus seiner Eigentümerstellung wahrnehmen kann), obgleich der Verwalter hiervon keine Kenntnis erlangen konnte. Dieser Umstand birgt reichlich Konfliktpotential, welches in der Praxis nur durch einen guten Kontakt zu den Wohnungseigentümern zu senken ist.
Aus
https://nebenkosten-blog.de/eigentuemer ... ngspraxis/

Leider ist der Quellenhinweis 22 nicht zu finden.

Es lassen sich um die Fragestellung noch einige interessante Fragen konstruieren.

Zwangsversteigerung: Eigentumsübergang mit dem Zuschlag am Vormittag, neuer Eigentümer erscheint Nachmittags bei der Eigentümerversammlung und will mit abstimmen braucht jedoch bei einem Tagesordnungspunkt Bedenkzeit, die er nicht hatte mangels fehlender Einladung.

Was nun?

Hätte die Einladung Bestandteil der Versteigerungsunterlagen sein müssen?


Was ist im Erbfall, Eigentumsübergang ebenfalls nur mit Änderung im Grundbuch.

Da kommt der Sohn , der mit Vollmacht die letzten Jahre immer schon kam zur Versammlung und sagt Pappa ist tot "ich erbe alles", stimmt ab, hinterher stellt sich raus, die osteuropäische Pflegekraft hat die Wohnung geerbt.



Bei uns ist eine Wohnung seit drei Jahren im Erbrechtsstreit. Was ist mit unseren "Allstimmigen Beschlüssen", die nicht alle Stimmen erhielten, jedoch nicht angefochten wurden?

MfG
uwe

windalf
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 14622
Registriert: 27.01.05, 02:00
Wohnort: Internet

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von windalf » 07.03.19, 10:07

Zwangsversteigerung: Eigentumsübergang mit dem Zuschlag am Vormittag, neuer Eigentümer erscheint Nachmittags bei der Eigentümerversammlung und will mit abstimmen braucht jedoch bei einem Tagesordnungspunkt Bedenkzeit, die er nicht hatte mangels fehlender Einladung.
Man kann das noch weiter auf die Spitze treiben.

Abstimmung auf der Eigentümerversammlung zu Punkt x dauerte von 12:05 bis 12:06 Uhr. Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgte um 12:05:30 Uhr
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

Tobis F
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 195
Registriert: 22.06.17, 19:16

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Tobis F » 07.03.19, 10:48

Verpflichteter hat geschrieben:
Tobis F hat geschrieben:Sorry, aber ausgehen kann man von vielem.
Dennoch hat der Verwalter den EIGENTÜMER einzuladen.
Ja, hat er aber nicht sondern N.
Was bringt es einen Satz aus dem Zusammenhang zu reißen?
Du weißt schon das ich mich auf folgendes bezog:
Verpflichteter hat geschrieben:Nach dem N bereits eine Einladung erhielt, gehe ich mal davon aus, dass der Verwalter entsprechende Kenntnisse hatte ggf. aus Verwalterzustimmung.
Verpflichteter hat geschrieben:Warum nicht? E glaubt er wäre noch Eigentümer und N glaubt er wäre schon Eigentümer.
Ganz einfach, weil der Verwalter nicht zulassen wird das BEIDE an der Versammlung teilnehmen, unabhängig davon was beide glauben zu sein.



windalf hat geschrieben:Man kann das noch weiter auf die Spitze treiben.
Abstimmung auf der Eigentümerversammlung zu Punkt x dauerte von 12:05 bis 12:06 Uhr. Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgte um 12:05:30 Uhr
Man kann sich sicherlich noch vieles ausdenken, auch das die Post den Brief von Grundbuchamt verschlampt hat. oder dass ....................... - wem es was bringen soll ist eine andere Frage.

windalf
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 14622
Registriert: 27.01.05, 02:00
Wohnort: Internet

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von windalf » 07.03.19, 11:01

Man kann sich sicherlich noch vieles ausdenken, auch das die Post den Brief von Grundbuchamt verschlampt hat.
Das ist aber die langweilige Variante die wir schon hatten. (Ein Information liegt zu spät vor)...
oder dass ....................... - wem es was bringen soll ist eine andere Frage.
Es ging doch nicht um die Frage "wem es was bringen soll" sondern um die Frage was exakt gilt in diesen speziellen Sonderfällen. Jeder Programmierer müsste das abfangen weil er weiß das tritt selten auf aber wenn es auftritt dann knallt es halt. Irgend eine Lösung muss es ja dafür geben...
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1528
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Etienne777 » 07.03.19, 11:15

Wo liegt das Problem?

Es ist doch ganz einfach, Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht, und zwar so lange, bis dort ein Anderer steht. Behauptet ein Anderer neuer Eigentümer zu sein und er möchte daraus Rechte ableiten, und sei es nur die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung mit entsprechendem Stimmrecht, so muß er seine Eigentümereigenschaft durch Vorlage eines Grundbuchauszugs nachweisen. Kann er das aus welchen Gründen auch immer nicht, bleibt er draußen. Selbst wenn der Brief mit dem Grundbuchauszug verschollen wäre, spielt das keine Rolle, denn jedenfalls ist der Nachweis dann nicht vor Beginn der Versammlung erfolgt. Allein darauf kommt es an.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1135
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Verpflichteter » 07.03.19, 12:00

Etienne777 hat geschrieben:Wo liegt das Problem?

Es ist doch ganz einfach,

Weiß ich nicht.

Annahme: vierer WEG, 2xEG mit Terrasse, 2xOG ohne Balkon.

Verkauft wird EG mit Terrasse, einstimmiger Beschluss beide OG mit Balkon nachzurüsten. Abstimmung mit Verkäufer, Käufer sagt jedoch, nein so nicht, ihr hätte mich abstimmen lassen müssen.

MfG
uwe

Jdepp
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 381
Registriert: 14.12.16, 17:43

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Jdepp » 07.03.19, 12:31

Verpflichteter hat geschrieben: Was ist im Erbfall, Eigentumsübergang ebenfalls nur mit Änderung im Grundbuch.
Der Eigentumsübergang im Erbfall erfolgt mit dem Tod nicht erst mit Eintragung im Grundbuch.

windalf
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 14622
Registriert: 27.01.05, 02:00
Wohnort: Internet

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von windalf » 07.03.19, 12:45

Jdepp hat geschrieben:
Verpflichteter hat geschrieben: Was ist im Erbfall, Eigentumsübergang ebenfalls nur mit Änderung im Grundbuch.
Der Eigentumsübergang im Erbfall erfolgt mit dem Tod nicht erst mit Eintragung im Grundbuch.
Was wieder den hübschen Sonderfall produziert Eigentümer X erleidet einen Herzinfarkt und stirbt während einer Abstimmung :devil:
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

Zafilutsche
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 5700
Registriert: 24.07.07, 09:47
Wohnort: Rhein/Ruhrgebiet

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Zafilutsche » 07.03.19, 12:59

windalf hat geschrieben:
Jdepp hat geschrieben:
Verpflichteter hat geschrieben: Was ist im Erbfall, Eigentumsübergang ebenfalls nur mit Änderung im Grundbuch.
Der Eigentumsübergang im Erbfall erfolgt mit dem Tod nicht erst mit Eintragung im Grundbuch.
Was wieder den hübschen Sonderfall produziert Eigentümer X erleidet einen Herzinfarkt und stirbt während einer Abstimmung :devil:
Hm- Im Protokoll wird mindestens festgehalten: Eine Enthaltung :engel: zumindest bis ein Arzt den Tod auch fest gestellt hat und einen Todeszeitpunkt genannt hat.
Zuletzt geändert von Zafilutsche am 07.03.19, 13:06, insgesamt 1-mal geändert.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1135
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Verpflichteter » 07.03.19, 13:03

Jdepp hat geschrieben:
Verpflichteter hat geschrieben: Was ist im Erbfall, Eigentumsübergang ebenfalls nur mit Änderung im Grundbuch.
Der Eigentumsübergang im Erbfall erfolgt mit dem Tod nicht erst mit Eintragung im Grundbuch.
Bin ich mir nicht sicher, hatte, bevor ich es schrieb etwas gegoogled, das Ergebnis hat meine Meinung verfestigt.

MfG
uwe

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1135
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Verpflichteter » 07.03.19, 13:09

Immobilien erben und Eigentumswechsel

Deutlich komplexer gestaltet sich die gesamte Angelegenheit, wenn es sich bei dem betreffenden Vermögenswert um eine Immobilie oder ein Grundstück handelt. In einem solchen Fall, ist eine Änderung des Grundbucheintrags zwingend erforderlich, da nur auf diese Art und Weise der Eigentumswechsel amtlich gemacht werden kann und somit rechtskräftig wird. Erben wenden sich zu diesem Zweck an das zuständige Grundbuchamt, das üblicherweise beim Amtsgericht zu finden ist. Hier muss dann eine Grundbuchberichtigung beantragt werden, damit der Immobilien Erbe als Eigentümer ausgewiesen wird. Als Nachweis des Eigentumswechsels genügt ein notarielles Testament, das den betreffenden Erben als neuen Eigentümer ausweist. Liegt eine solche Verfügung nicht vor, muss man bei der Beantragung der Grundbuchberichtigung einen entsprechenden Erbschein vorlegen.
Aus
https://www.erbrecht-heute.de/erbrecht/ ... m-erbfall/

MfG
uwe

Jdepp
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 381
Registriert: 14.12.16, 17:43

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Jdepp » 07.03.19, 13:27

Auch das Eigentum und sonstige Rechte an unbeweglichen Sachen (insbesondere Grundstücken) gehen von selbst mit dem Erbfall auf den Erben über. Der Erwerb findet außerhalb des Grundbuchs statt, das durch den Erbfall unrichtig wird.
Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, Rn. 152 zu §1922 BGB

Zafilutsche
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 5700
Registriert: 24.07.07, 09:47
Wohnort: Rhein/Ruhrgebiet

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Zafilutsche » 07.03.19, 13:43

Bedeutet: Mit Versterben eines WEG Mitglieds, ist der Grundbucheintrag "unrichtig".
Frage: Wie könnte ein Verwalter eine Beschlussfassung durchführen lassen, wenn unrichtige Grundbucheinträge im Raum stehen könnten? Das Grundbuchamt teilt dem Verwalter nicht mit, dass unrichtige Einträge im Raum stehen.
Warten auf die notwendige "Grundbuchberichtigung" und dann neue Terminfindung mit neuen Einladungen? Ws ist wenn "In Erbengemeinschaft" eingetragen wird?
Zuletzt geändert von Zafilutsche am 07.03.19, 13:47, insgesamt 1-mal geändert.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1135
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Verpflichteter » 07.03.19, 13:46

Danke,

ja, so hätte ich es auch gesehen. Tod ist tot, da kann die Immobilie nicht solange im rechtsfreien Raum schweben bis sich das Grundbuch ändert.

Was macht der Verwalter, er lässt sich ein notarielles Testament zeigen oder einen Erbschein?

Er sagt die Eigentümerversammlung ab, weil die Eigentumsverhältnisse ihm nicht klar sind?

Oder sagt er, nur was im Grundbuch steht ist für mich als aussenstehenden ersichtlich und nachprüfbar?

MfG
uwe

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1528
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Beitrag von Etienne777 » 07.03.19, 17:08

Verpflichteter hat geschrieben:Verkauft wird EG mit Terrasse ...
Ja was denn nun, wurde verkauft, oder gestorben?

Wäre ein Eigentümer verstorben, gingen seine Rechte kraft Gesetzes auf seine Erben als Gesamtrechtsnachfolger über, das Grundbuch würde dann in der Tat unrichtig, bis der oder die Erben anstelle des bisherigen Eigentümers dort eingetragen wären. Hier geht es aber - soweit ich das verstehe - nicht um einen Erbfall, sondern um einen Fall der rechtsgeschäftlichen Singularsukzession. Bei dieser gilt, erst mit erfolgtem Eintrag des Erwerbers wird dieser formell auch Eigentümer.
Verpflichteter hat geschrieben:... einstimmiger Beschluss beide OG mit Balkon nachzurüsten. Abstimmung mit Verkäufer, Käufer sagt jedoch, nein so nicht, ihr hätte mich abstimmen lassen müssen.
Jein. Der noch nicht im Grundbuch stehende Käufer hatte noch keine Befugnis, an der Abstimmung der Eigentümer teilzunehmen, da er rechtlich noch kein Eigentümer war. Jedoch dürfte im Innenverhältnis Verkäufer - Käufer davon auszugehen sein, daß der Verkäufer nach Abschluß des Kaufvertrages gehalten gewesen wäre, Entscheidungen der WEG die sich auf die Zukunft und damit auf den Erwerber mit auswirken, mit dem Erwerber abzustimmen und nicht gegen dessen Willen in der WEG zuzustimmen. Wenn das nicht beachtet wurde, wird damit der getroffene Beschluß der WEG aber nicht unwirksam oder auch nur anfechtbar, die WEG könnte zwar ihren Beschluß aufheben, verpflichtet ist sie dazu aber nicht. Dem Erwerber bliebe dann allenfalls, Ansprüche wie Schadensersatz gegen den Verkäufer geltend zu machen, die Balkone entstünden aber trotzdem. Meines Erachtens nach wäre ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich, da der Veräußerer nicht so übereignet, wie vereinbart.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Antworten