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Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 10:30
von Starwars2001
Hallo zusammen,

Eigentümer E verkauft seine Wohnung an N. Nun steht eine Eigentümerversammlung an.
21 Tage vor der Versammlung steht Eigentümer E nach wie vor im Grundbuch.
Die Einladung bekommt aber N - obwohl noch nicht sicher ist, dass N zum Zeitpunkt der Versammlung im Grundbuch steht.

Frage: Ist für die Eigentümerversammlung relevant, wer zum Zeitpunkt des Einladungsversandes im Grundbuch steht oder der Zeitpunkt der Versammlung?

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 11:36
von Verpflichteter
Hallo,

nach meinem Verständnis ist entscheident wer wann im Grundbuch steht.
Danach richtet sich der Verwalter (sollte).

Verkäufer und Käufer können unter sich die Angelegenheit regeln.

E sollte eine Einladung erhalten, Zweitschrift an N mit dem Vermerk, dass diese nur wirksam ist, wenn N im Grundbuch Eintragung ist. Sowie ein Vollmacht von E zur Vertretung an N. Ggf auch einen Vollmacht für E.

Noch wäre Zeit das entsprechend zu regeln.

Wir hatte es auch, dass beide, E und N, zur Versammlung erschienen.
Muss nur bestimmt werden, wer abstimmen darf.
Bei Versammlungsbeginn wurde darauf hingewiesen und abgestimmt, dass das ok ist.

MfG
uwe

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 12:32
von Etienne777
An einer Eigentümerversammlung nehmen begriffsnotwendig Eigentümer teil, Dritte können nach Zustimmung aller Eigentümer als zusätzliche Teilnehmer (ohne Stimmrecht!) zugelassen werden, müssen aber nicht.

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 12:38
von windalf
nach meinem Verständnis ist entscheident wer wann im Grundbuch steht.
Wie stellt man eigentlich sicher, dass zum Zeitpunkt der Eigentümerversammmlung bekannt ist, wer gerade Eigentümer ist. Die Information des Datums der Eintragung erhält man doch nicht immer automatisch am gleichen Tag. Um es noch ein bisschen komplizierter zu machen. Was passiert eigentlich wenn sich die Eigentümerversammlung über die Datumsgrenze zieht zu der der Eigentümerwechsel im Grundbuch stattfindet?

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 13:00
von Zafilutsche
Ich denke nicht, dass ein Verwalter regelmäßig vor einer Stattfindenden Eigentümerversammlung ein aktuellen Grundbuchauszug einholen und prüfen muß.
Die Einladung wird rechtzeitig vom Verwalter ordnungsgemäß an alle Eigentümer versendet. Die sagen entweder einen Termin zu oder geben eine Vertretungsvollmacht ab.
Gut es gibt Eigentümer, die Monologe bevorzugen- was die Sache schwierig macht!
Wenn die mit einer Vollmacht ausgestellten Vertretung bei der Versammlung aufschlägt, wird die Person eine Stimmberechtigte Person auf der Eigentümerversammlung sein.

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 13:12
von lottchen
Die Eingangsfrage war ob entscheidend ist wer zum Zeitpunkt der Versammlung im Grundbuch steht oder wer zum Zeitpunkt der Verschickung der Einladung im Grundbuch. Die hat irgendwie noch keiner beantwortet...Meiner Meinung nach kann der Verwalter ja nicht hellsehen und auch nicht in die Zukunft sehen. Er kann also zu dem Zeitpunkt wo er die Einladung schreibt nur denjenigen einladen, der zu dem Zeitpunkt seines Wissens im Grundbuch steht.

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 13:23
von windalf
Er kann also zu dem Zeitpunkt wo er die Einladung schreibt nur denjenigen einladen, der zu dem Zeitpunkt seines Wissens im Grundbuch steht.
Da steht aber ggf. auch schon eine Auflassvormerkung drin. Ist nicht automatisch vollständig reine Glaskugel...

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 13:41
von Zafilutsche
lottchen hat geschrieben: Die Eingangsfrage war ob entscheidend ist wer zum Zeitpunkt der Versammlung im Grundbuch steht oder wer zum Zeitpunkt der Verschickung der Einladung im Grundbuch. Die hat irgendwie noch keiner beantwortet...Meiner Meinung nach kann der Verwalter ja nicht hellsehen und auch nicht in die Zukunft sehen.
Aus ihrer Antwort entnehme ich, dass Sie meine Antwort entweder noch nicht gelesen hatten, oder gelesen aber nicht verstanden hatten.
Die Einladung war nach Kenntnisstand des Verwalters so an die Eigentümer rausgegangen.
Dadurch dass der "vermeintlich" neue Eigentümer (mit der Vollmacht des bisherigen alten Eigentümers) auf der Versammlung aufschlägt und an den "Beschlussfassungen" mitwirkt,
steht haftungstechnisch das Verhältnis zwischen alter und neuer Eigentümer im Vordergrund.
Der Verwalter hat die Vollmacht in der Hand und ist aus der Frage raus, wann genau (Tag Uhrzeit) ein Eigentumswechsel stattgefunden hatte (so er überhaupt stattgefunden hat)

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 13:51
von Jdepp
Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist der Veräußerer einer Eigentumswohnung rechtlich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese rechtliche Zugehörigkeit wird mit der Verpflichtung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, der Besitzübertragung auf den Erwerber sowie dessen nachfolgende Nutzung der Wohnung nicht beendet, auch wenn der Auflassungsanspruch des Erwerbers durch eine Vormerkung gesichert ist. Das hat zur Folge, dass der Veräußerer auch bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zu laden ist, weil aus der Mitgliedschaft das Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht iSd § 20 Abs. 1 folgt.
Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, Rn. 9 zu § 24 WEG

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 14:58
von Tobis F
Starwars2001 hat geschrieben:Frage: Ist für die Eigentümerversammlung relevant, wer zum Zeitpunkt des Einladungsversandes im Grundbuch steht oder der Zeitpunkt der Versammlung?
Eigentlich ist beides relevant.
lottchen hat geschrieben:Die Eingangsfrage war ob entscheidend ist wer zum Zeitpunkt der Versammlung im Grundbuch steht oder wer zum Zeitpunkt der Verschickung der Einladung im Grundbuch. Die hat irgendwie noch keiner beantwortet...Meiner Meinung nach kann der Verwalter ja nicht hellsehen und auch nicht in die Zukunft sehen. Er kann also zu dem Zeitpunkt wo er die Einladung schreibt nur denjenigen einladen, der zu dem Zeitpunkt seines Wissens im Grundbuch steht.
1. Der Verwalter hat die Personen zu laden welche zum Zeitpunkt der Ladung seines Wissens nach Eigentümer sind (also im Grundbuch stehen).
2. An der Versammlung hingegen darf nur teilnehmen wer zum Zeitpunkt der Versammlung Eigentümer ist.

Mögliche Probleme und Unklarheiten liegen hier in der Natur der Sache.
Denn zum einen kann der Verwalter zum Zeitpunkt der Einladung nicht wissen ob ein Käufer zum Zeitpunkt der Versammlung schon Eigentümer ist (als im Grundbuch eingetragen ist). zum Anderen muss der Verwalter nicht regelmäßig die Grundbucheinträge dahin gehend überprüfen ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat ((LG München I, Beschluss v. 22.2.2013, 36 T 1970/13). Letztlich könnte es auch sein das ein Käufer zwar schon x Tage vor der Versammlung als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, er/sie die schriftliche Benachrichtigung darüber aber erst viel später erhalten, zum Zeitpunkt der Versammlung also überhaupt nicht wissen das die Eintragung bereits stattfand.

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 20:07
von Verpflichteter
lottchen hat geschrieben:Die Eingangsfrage war ob entscheidend ist wer zum Zeitpunkt der Versammlung im Grundbuch steht oder wer zum Zeitpunkt der Verschickung der Einladung im Grundbuch. Die hat irgendwie noch keiner beantwortet...Meiner Meinung nach kann der Verwalter ja nicht hellsehen und auch nicht in die Zukunft sehen. Er kann also zu dem Zeitpunkt wo er die Einladung schreibt nur denjenigen einladen, der zu dem Zeitpunkt seines Wissens im Grundbuch steht.
Nach dem N bereits eine Einladung erhielt, gehe ich mal davon aus, dass der Verwalter entsprechende Kenntnisse hatte ggf. aus Verwalterzustimmung.

Also gibt er E und N den Tip mit der gegenseitigen Vollmacht. Egal wer dann kommt, steht entweder im Grundbuch oder hatte Vollmacht von dem der im Grundbuch steht.

MfG
uwe

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 20:11
von Verpflichteter
Hallo,

mal angenommen E und N zerstreiten sich und erscheinen beide zur Eigentümerversammlung, dort simmen sie entgegengesetzt ab.

Was macht der Verwalter?

MfG
uwe

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 21:23
von Tobis F
Verpflichteter hat geschrieben:Nach dem N bereits eine Einladung erhielt, gehe ich mal davon aus, dass der Verwalter entsprechende Kenntnisse hatte ggf. aus Verwalterzustimmung.
Sorry, aber ausgehen kann man von vielem.
Dennoch hat der Verwalter den EIGENTÜMER einzuladen. Nicht den vorherigen, nicht einen evtl. künftigen - sondern den zum Zeitpunkt der Einladung (der u.U. auch am Tag der Versammlung noch Eigentümer ist).

Verpflichteter hat geschrieben:Also gibt er E und N den Tip mit der gegenseitigen Vollmacht. Egal wer dann kommt, steht entweder im Grundbuch oder hatte Vollmacht von dem der im Grundbuch steht.
Und wieder .......
1. Mann muss NICHT davon ausgehen das die beteiligten sich gegenseitig bevollmächtigen würden;
2. gibt es genügend Gemeinschaften in deren Gemeinschaftsordnung geregelt ist das sich Eigentümer nur durch andere Eigentümer, Ehegatten oder die HV vertreten lassen dürfen.

Verpflichteter hat geschrieben:mal angenommen E und N zerstreiten sich und erscheinen beide zur Eigentümerversammlung, dort simmen sie entgegengesetzt ab.
Eine solche Situation kann es nicht geben, da es für anwesende Eigentümer keine Vertretung geben kann.

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 06.03.19, 22:30
von Verpflichteter
Hallo,
Tobis F hat geschrieben:Sorry, aber ausgehen kann man von vielem.
Dennoch hat der Verwalter den EIGENTÜMER einzuladen.
Ja, hat er aber nicht sondern N.
Tobis F hat geschrieben:Und wieder .......
1. Mann muss NICHT davon ausgehen das die beteiligten sich gegenseitig bevollmächtigen würden;

Nein muss man nicht, würde jedoch in so einem Fall Probleme verhindern.
Tobis F hat geschrieben:2. gibt es genügend Gemeinschaften in deren Gemeinschaftsordnung geregelt ist das sich Eigentümer nur durch andere Eigentümer, Ehegatten oder die HV vertreten lassen dürfen.
Ja, in solch einem Fall kann mein Vorschlag nicht greifen.
Tobis F hat geschrieben:Eine solche Situation kann es nicht geben, da es für anwesende Eigentümer keine Vertretung geben kann.
Warum nicht? E glaubt er wäre noch Eigentümer und N glaubt er wäre schon Eigentümer.

MfG
uwe

Re: Einladung Eigentümerversammlung - Grundbuch

Verfasst: 07.03.19, 09:00
von Zafilutsche
Wenn N entsprechende Nachweise (d.h Vollmacht, Ggf. den Notariell beurkundeten Kaufvertrag, Aktuellen Grundbuchauszug zur Eigentümerversammlung mitbringt) gäbe es Gründe warum N alleine das Stimmrecht hat, auch wenn die Obligatorische Eintragung formal noch nicht vollzogen wurde sondern nur die "Auflassung".