Wasserleitung im Wochenendgrundstück

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Lucky
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Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Lucky » 19.03.19, 23:31

Nehmen wir mal an, Eigentümer V will sein Wochenendgrundstück verkaufen und beauftragt damit den Makler M.
Makler M kommt mit Kunde K zur Besichtigung. Dabei zeigt V dem K wo der Stromanschluss ist, wo der Kanalanschluss, und wo der Wasseranschluss mit Wasserhahn ist. Dabei erzählt er auch dass die Wassereitung weitergeht, quer übers Grundstück zu diesem Nachbarn - und deutet dabei auf das benachbarte Wochenendhaus zu dem die Wasserleitung weiter führt. Im Grundbuch ist die Wasserleitung nicht erwähnt, das Grundbuch ist komplett lastenfrei, sowohl die zweite, als auch die dritte Abt.
K erwirbt das Wochendgrundstück.

Ein Jahr nach dem Kauf meldet sich K ganz entrüstet bei V und auch bei M: Er habe erfahren, dass da eine Wasserleitung übers Grundstück führt und das verteuert seinen geplanten Bau eines Wochendendhäuschens. Die Nachbarn wissen alle von dieser Leitung, aber V und M hätten ihm das verheimlicht und es wurde ihm doch vom Makler zugesichert, dass das Grundstück lastenfrei sei. Kurz: Er fordert Schadenersatz von K und auch von M.
Frage:
Kann K von V Schadenersatz fordern?
Kann K von M Schadenersatz fordern?
Hat K einen Entfernungsanspruch gegen den Betreiber der Wasserleitung, bzw. kann K die Leitung einfach entfernen?
Besten Dank vorab für Antworten.
Mit freundlichen Grüßen
Lucky
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Etienne777
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Etienne777 » 19.03.19, 23:57

Die Eigentümer mindestens der beiden genannten Grundstücke bilden an der Wasserleitung eine Rechtsgemeinschaft gemäß § 741 BGB. Da die Leitung auch die Grundstücksgrenze überquert, also ein Grenzschnitt der Leitung vorliegt, handelt es sich bei der Leitung insgesamt um eine Grenzanlage gemäß § 921 BGB. Der Erwerber des Grundstücks, K, ist Sondernachfolger des V und gemäß § 746 BGB kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des V eingetreten. Eine Gutgläubigkeit läßt § 746 BGB insoweit nicht zu, das bedeutet, selbst wenn V und M dem K verschwiegen hätten, daß die Leitung noch zu einem anderen Grundstück führt bzw. durch Dritte mitbenutzt wird, trat K in die vorher bestehenden Rechte und Pflichten ein.

Eine Grenzanlage gemäß § 921 BGB darf wegen § 922 (3) BGB nicht beseitigt oder auch nur verändert werden, solange einer der Nachbarn (Benutzer der Anlage) an ihrem Fortbestand noch ein Interesse hat. Der § 922 (3) BGB sorgt qua Gesetz für eine Verdinglichung des Rechts, ein Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit ist daher nicht erforderlich, der Schutz besteht trotzdem vollumfänglich.

K darf die Leitung nicht entfernen, der mit angeschlossene Nachbar hat ein Recht auf Mitbenutzung. Auch die Tatsache, daß die Leitung bis an die Grundstücksgrenze als wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) des von K erworbenen Grundstücks in seinem Alleineigentum steht, ändert daran nichts, er darf den Nachbarn nicht von der Mitbenutzung ausschließen.

Möglich wäre für K eine Umverlegung der Leitung auf seinem Grundstück, soweit sie beispielsweise dem Hausbau im Wege ist. Das muß er aber auf seine Kosten vornehmen und sicherstellen, daß der Nachbar weiterhin unbeeinträchtigt die Leitung mitbenutzen kann.

Sofern K bei der Grundstücksbesichtigung auf den Umstand hingewiesen wurde, daß die Leitung zum Nachbarn weiterführt, wurde ihm diese Tatsache gerade nicht vorenthalten. Für einen Schadensersatzanspruch sehe ich in dieser Konstellation keine rechtliche Grundlage.
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von ktown » 20.03.19, 07:30

Lucky hat geschrieben:Die Nachbarn wissen alle von dieser Leitung, aber V und M hätten ihm das verheimlicht und es wurde ihm doch vom Makler zugesichert, dass das Grundstück lastenfrei sei.
und was ist das?
Lucky hat geschrieben:Dabei erzählt er auch dass die Wassereitung weitergeht, quer übers Grundstück zu diesem Nachbarn - und deutet dabei auf das benachbarte Wochenendhaus zu dem die Wasserleitung weiter führt.
Wenn bewiesen werden kann, dass dies gesagt wurde, dann wurde auch nichts verheimlicht.
Alles weitere siehe den Beitrag von Etienne777.
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von khmlev » 20.03.19, 07:47

"... Das BerufungsG nimmt zwar in ständiger Rechtsprechung (OLG Hamm, OLGR 1994, 35 f.; OLGR 1994, 251 f.; Urteile v. 26. 1. 2012 – 5 U 133/11; v. 8. 11. 2012 – 5 U 100/12, juris, Rdn. 42; vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 2007, 299 f.) an, dass zwischen Eigentümern von Grundstücken eine Rechtsgemeinschaft i. S. des § 741 BGB besteht, wenn sie über ein einheitliches, die gemeinsamen Grundstücksgrenzen überschreitendes Leitungssystem verfügen. Diese Aussage ist in dieser Allgemeinheit aber nicht haltbar. Das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenzen überschreiten und der Versorgung verschiedener Grundstücke dienen, begründet für sich genommen keine zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Rechtsgemeinschaft. ..."
BGH, Urt. v. 13. 7. 2018 – V ZR 308/17
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von ktown » 20.03.19, 08:17

Zwischenfrage: In welchem Bundesland spielt diese Szenerie?

In den neuen Bundesländern, wenn es sich um Leitungen handelt, die vor dem 3. Oktober 1990 bereits betrieben wurden, wurden Rechte auch ohne Eintrag ins Grundbuch begründet. Entschädigungsleistungen waren zu erbringen und wurden vermutlich in der Vergangenheit gezahlt. In diesem Fall bietet es sich an, Kontakt mit dem derzeitigen Betreiber der Anlage unmittelbar Kontakt aufzunehmen.
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Etienne777
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Etienne777 » 20.03.19, 12:58

Der BGH hat sich in seinem Urteil nicht ansatzweise mit der Frage einer Grenzanlage auseinandergesetzt, so daß er dazu keine Feststellungen getroffen hat. Sollte es sich nämlich um eine Grenzanlage gem. § 921 BGB handeln, folgt die Anwendung des Gemeinschaftsrechts schon aus § 922 (4) BGB. Man kann daher auch nicht in Allgemeinheit sagen, daß hier keine Rechtsgemeinschaft gem. § 741 BGB vorliegt, da diese bereits dem § 922 (4) BGB entfließen dürfte. Für mich spricht vorläufig mehr für eine Grenzanlage als gegen sie. Auch war eine der Besonderheiten des vom BGH verhandelten Falles, daß gegenüber dem Wasserversorger nur der eine Nachbar als Abnehmer in Erscheinung trat, der gegenüber den Eigentümern der Doppelhaushälften wie ein Vermieter Abrechnungen erstellte. Daß dieses im hiesigen Fall auch so sei, wurde nicht mitgeteilt.

Unklar bleibt, wie bzw. durch wen die gemeinschaftlich benutzte Wasserleitung geschaffen wurde, es kann sich auch um eine Leitung handeln, die der örtliche Wasserversorger geschaffen hat und die insoweit duldungspflichtig sein würde. Wurde die Leitung zwar privat geschaffen, aber bereits bei zwei eigenständigen Grundstücken und zur Versorgung beider, sähe die Rechtslage auch anders aus, als im vom BGH behandelten Einzelfall, wo die Leitung zunächst nur ein Haus erschloß und von diesem später nur abgezweigt wurde. Einzelfälle dürfen wir aber im Forum nicht behandeln, da dies auf eine Rechtsberatung hinausliefe, so kann man hier Tatsachen nicht aufklären oder feststellen, sondern nur allgemein die Rechtsfolgen darlegen, die regelmäßig - wenn auch nicht ausnahmslos - solchen Konstellationen entfließen. Zu guter Letzt wissen wir auch nicht, ob das mit der Leitung mit versorgte fremde Grundstück nicht gar ein Hinterliegergrundstück ohne direkten Zugang zu einer öffentlichen Hauptwasserleitung ist.
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Lucky » 20.03.19, 13:29

Das geschilderte Beispiel liegt in Bayern. Da gibt es kein Baulastenverzeichnis. Lasten und Beschränkungen stehen im Grundbuch, 2. Abt.
Wenn da nichts steht, also keine Leitungsrechte eingetragen sind, ist das Grundstück dann "lastenfrei", auch wenn eine Wasserleitung hindurchführt?

Die Erschließung mit Wasseranschluss ist ja im Expose beweisbar genannt. Also ist die Wasserleitung meines Erachtens keine Last oder Altlast.
Ist die Weiterführung der Wasserleitung zum hinterliegenden Nachbarn eine "Last"?

Vielen Dank auch für die bisherigen Antworten.

MfG
Lucky
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von khmlev » 20.03.19, 13:35

Liegt das Wochenendgrundstückn n einer Ferienlage bzw. sind dort nur Wochenendgrundstücke?
Gruß
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von ktown » 20.03.19, 15:17

Mal was zum lesen.
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Lucky » 21.03.19, 23:18

Das Grundstück liegt im Wochendgebiet. Es gibt Wochenendhütten mit max. 50 m2. Mehr ist nicht erlaubt und es ist auch kein Dauerwohnsitz erlaubt, d.h. keine postalische Anmeldung möglich. Nur Wochendgebiet halt, d.h. Freizeitgrundstücke.
Auf der anderen Seite des Feldweges gibt es ein paar wenige Häuser, die so nach und nach schwarz erweitert wurden und die ständig bewohnt sind. Dies ist zwar nicht erlaubt, wird aber von der Gemeinde geduldet. Es ist erwarten, dass nach einem Eigentümerwechsel diese Duldung erlischt. Das ist aber die andere Straßenseite.
Das Grundstück in meinem Beispiel liegt zwischen zwei anderen, ebenfalls nur als Freizeitgrundstück genutzten Grundstücken.
Die Wasserleitung führt den Feldweg entlang und versorgt die Wochendgrundstücke mit Wasser.
Von besagtem Grundstück aus führt jedoch eine weitere Leitung quer über das Grundstück zu einem dahinterliegenden Grundstück mit Wochenendhütte. Diese Leitung sieht der neue Eigentümer jetzt, ein Jahr nach dem Kauf, als ein Problem an und er will sich nicht mehr daran erinnern, dass ihm diese Leitung und auch deren Verlauf bei der Besichtigung gezeigt wurde.
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Etienne777
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Etienne777 » 21.03.19, 23:57

Das ist ja alles schön und gut, geht aber an den wesentlichen Punkten vorbei. Dazu gehört unter anderem die Frage, ob das mit der streitbefangenen Wasserleitung versorgte Grundstück ohne Überquerung fremder Grundstücke an die Wasserleitung im Feldweg angeschlossen werden könnte, ob die Grundstücke nur gepachtet sind, oder im Eigentum der jeweiligen Nutzer stehen, ob die beiden Nachbarn die sich nun nicht einig sind (bzw. deren Rechtsvorgänger) die Wasserleitung vom Hauptstrang im Weg aus gemeinsam verlegt haben, oder ob das vordere Grundstücke bereits angeschlossen war und nachträglich dann nur eine Verlängerung zum Hinterlieger erfolgt ist. Auch ist offen, ob die Verlegung der Leitung privat erfolgte, oder durch den örtlichen Wasserversorger.
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windalf
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von windalf » 22.03.19, 08:45

Das muß er aber auf seine Kosten vornehmen und sicherstellen, daß der Nachbar weiterhin unbeeinträchtigt die Leitung mitbenutzen kann.
Das dürfte technisch aber eine nicht ganz kleine Herausforderung werden. Also ich würde bei solchen Umbaumaßnahmen zumindest kurz mal das Wasser abstellen...
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Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Etienne777 » 22.03.19, 12:29

windalf hat geschrieben:Also ich würde bei solchen Umbaumaßnahmen zumindest kurz mal das Wasser abstellen...
Das wäre dann unvermeidlich und nicht die unzulässige Beeinträchtigung der Mitbenutzung, die das BGB meint.
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windalf
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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von windalf » 22.03.19, 15:11

Das wäre dann unvermeidlich...
Es ist ja nicht unvermeidlich.
...fleißig wie zwei Weißbrote
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Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

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Re: Wasserleitung im Wochenendgrundstück

Beitrag von Etienne777 » 22.03.19, 16:29

windalf hat geschrieben:Es ist ja nicht unvermeidlich.
Wenn die Leitung der Errichtung eines Gebäudes im Wege ist und der Umverlegung bedarf, ist es nach meiner Rechtsauffassung unvermeidlich, oder zumindest eine unerhebliche kurzzeitige Beeinträchtigung der Wasserversorgung des Nachbarn, die jedenfalls im Rahmen des nachbarlichen Austauschverhältnisses zumutbar und hinzunehmen sein wird und die vor allem das dem Nachbarn zustehende Recht auf Mitbenutzung nicht grundsätzlich berührt. Denn die Anlage bleibt ja erhalten.
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