Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

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friedefrieden
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Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Beitrag von friedefrieden » 06.06.19, 14:21

Hallo zusammen,

Familie A erwirbt am 14.01.2019 das Haus von Person B. Der Grundbucheintrag erfolgt am 25.03 auf die Familie A die am 04.02.2019 die volle Kaufsumme beglichen hat. Person B übergibt das Haus am 30.04.2019 an Familie A.

Nun fordert Person B von Familie A die Grundbesitzabgaben inkl. der Grundsteuer an Ihn zu überweisen, da er für die Monate Januar, Februar und März die Grundsteuern an das Finanzamt bezahlt habe.

Dabei verweist er auf Paragraph 5 Nr. 1 des Kaufvertrages "Die Besitzübergabe erfolgt mit Zahlung des Kaufpreises. Von diesem Zeitpunkt an gehen Nutzungen, Lasten und Gefahr des Kaufobjektes auf den Käufer über."

Für die Monate Februar, März und April zahlt Person B an Familie eine monatliche Nutzungsentschädigung.

Paragraph 5 Nr. 2d) besagt "Die Nutzungsentschädigung ist am 01. Tag eines jeden Monats im Voraus fällig. Alle Betriebskosten bis zur geräumten Übergabe des Kaufobjektes trägt der Verkäufer."

Muss Familie A an Person B die Grundsteuern für das ganze Jahr überweisen, obwohl gem. § 10 Abs. 1 GrStG der Steuerschuldner die Person ist, die das Steuerobjekt bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet wird?
Wie ist die Rechtslage?

Danke!

Etienne777
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Re: Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Beitrag von Etienne777 » 07.06.19, 20:36

Steuerpflichtig war der Verkäufer, und zwar für das gesamte Jahr. Im genannten Beispielfall gibt es allerdings - im Innenverhältnis der Vertragsparteien - eine Regelung, daß mit der Besitzübergabe die Lasten auf den Käufer übergehen. Eine spezielle Vereinbarung darüber, daß die Käufer anteilig die am Jahresbeginn vom Verkäufer entrichtete Grundsteuer an den Verkäufer zu erstatten haben, ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. Der Übergang der Lasten bezieht sich regelmäßig nur auf die Lasten, die erst nach dem Besitzübergang anfallen, die Grundsteuer ist jedoch bereits vorher angefallen und unterfällt daher nicht der Regelung. Aus diesem Grunde sind die Käufer hier nicht verpflichtet, dem Verkäufer vor dem Zeitpunkt des Besitzübergangs angefallene Lasten wie die Grundsteuer, selbst wenn sie für das komplette Steuerjahr entrichtet worden sein sollte, zu erstatten.

Soweit der Verkäufer das Haus erst am 30.04. an die Käufer übergeben hat, fand der Besitzübergang erst an diesem Zeitpunkt statt und nicht bereits am 04.02., als die Zahlung erfolgte. Hier fielen die Zahlung des Kaufpreises und der Besitzübergang zeitlich auseinander, jedenfalls hat derjenige den Besitz (nicht das Eigentum!), der die Herrschaft über eine Sache ausübt. Das war zweifellos bis zur Übergabe am 30.04. noch der Verkäufer. Selbst wenn eine Erstattung einer vom Verkäufer bereits entrichteten Grundsteuer vereinbart worden wäre, was sie aber nicht ist, so wäre mangels früheren Besitzübergangs die Erstattung erst für Zeiträume ab 30.04. als vereinbart anzusehen und eine Forderung für Januar, Februar und März in jedem Falle nicht berechtigt.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

khmlev
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Re: Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Beitrag von khmlev » 07.06.19, 21:33

Bei der Grundsteuer handelt es sich nicht um eine einmalige, sondern um wiederkehrende Lasten, nämlich um eine Realsteuer (§ 3 Abs. 2 AO). Hierauf passt die gesetzliche Regelung des § 446 Satz 2, § 103 BGB. Die Grundsteuer ist also zeitanteilig nach dem Besitzzeitraum von Verkäufer und Käufer zu tragen und ggf. vom Käufer dem Verkäufer zu erstatten.

Hierzu bedarf es keiner ausdrücklichen Vereinbarung im Vertrag, obwohl regelmäßig vereinbart.

Der Besitz ist mit Zahlung des Kaufpreises übergegangen. Dementsprechend ist anteilsmäßig zu erstatten.
Gruß
khmlev
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SusanneBerlin
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Re: Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Beitrag von SusanneBerlin » 07.06.19, 22:09

Nun fordert Person B von Familie A die Grundbesitzabgaben inkl. der Grundsteuer an Ihn zu überweisen, da er für die Monate Januar, Februar und März die Grundsteuern an das Finanzamt bezahlt habe.
Die Grundsteuer wird am Anfang des Jahres für das ganze Jahr fällig. B hat also nicht für Jan, Feb und März bezahlt, sondern den Betrag für das ganze Jahr.
Muss Familie A an Person B die Grundsteuern für das ganze Jahr überweisen,
Erstattet haben will B vermutlich die Grundsteuer für den Teil des Jahres, an dem er nicht mehr Eigentümer bzw. nicht mehr Nutzer war. Ich würde ihm anbieten, 8/12 zu erstatten, also für die Zeit ab Mai.
Grüße, Susanne

khmlev
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Re: Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Beitrag von khmlev » 07.06.19, 22:34

Gesetz und Vertrag sind eindeutig.

Der Käufer hat ab Besitzübergang, 04.02., die Lasten, also auch die Grundsteuer zu leisten. Auf Grund Vereinbarung trägt der Verkäufer die Betriebskosten bis zur Räumung, 30.04. Grundsteuer sind Teil der Betriebskosten gem. Par. 2 BetrKV.

Will man Hin und Herzahlen vermeiden, trägt der Käufer ab dem 01.05. die Grundsteuer.
Gruß
khmlev
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moro
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Re: Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Beitrag von moro » 07.06.19, 22:59

SusanneBerlin hat geschrieben:
07.06.19, 22:09
Die Grundsteuer wird am Anfang des Jahres für das ganze Jahr fällig.
§ 28 Abs. 1 Grundsteuergesetz:
Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Gruß,
moro

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