Vorkaufsrecht?

Moderator: FDR-Team

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comeasuare
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Vorkaufsrecht?

Beitrag von comeasuare »

Hallo,

der Eigentümer bzw. Besitzer eines Mietshauses möchte dieses Haus nach zehn Jahren verkaufen.

Nach den vorliegenden Informationen wurde für das Haus eine Bürgschaft in Form eines anderen abbezahlten Hauses geleistet. Der aufgenommene Kredit ist nach zehn Jahren nicht abbezahlt, soll durch den Verkaufserlös aber abbezahlt werden.

Haben aktuelle Mieter dieses Hauses ein Vorkaufsrecht? Muss also der Eigentümer/Besitzer erst die Mieter fragen, ob sie es kaufen wollen, bevor er es anderen anbietet oder gar schon an andere verkauft? Falls ja, spielt es eine Rolle, wie lange die Mieter schon drin wohnen? Wie lange haben Mieter gesetzlich Zeit, sich zu entscheiden, nachdem der Eigentümer/Besitzer die Mieter gefragt hat, ob sie es kaufen wollen?

Wenn der Eigentümer/Besitzer das Haus an andere verkauft, wie lange haben die aktuellen Mieter Zeit, auszuziehen?

Gibt es Möglichkeiten, dass die aktuellen Mieter auch bei einem neuen Eigentümer/Besitzer, weiterhin zur Miete wohnen dürfen?

Danke Euch.

GLG

SusanneBerlin
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von SusanneBerlin »

Hallo,

zunächst vorangestellt, sollten Sie nicht "Eigentümer/Besitzer" schreiben, weil rechtlich ist das bei einem Mietshaus falsch. Eigentümer des Hauses ist derjenige, der im Grundbuch steht, also meistens der Vermieter.

Besitzer ist derjenige, der ein Haus oder eine Wohnung oder ein Ladengeschäft rechtmäßig nutzt. Jeder Mieter ist also Besitzer der von ihm gemieteten Wohnung.

Nach den vorliegenden Informationen wurde für das Haus eine Bürgschaft in Form eines anderen abbezahlten Hauses geleistet. Der aufgenommene Kredit ist nach zehn Jahren nicht abbezahlt, soll durch den Verkaufserlös aber abbezahlt werden.
Das spielt für den Käufer keine Rolle, auch für den Mieter/Besitzer ist es nicht relevant.


Ich gehe im Folgenden davon aus, dass Sie mit "Mietshaus" ein Gebäude meinen, das mehrere vermietete Wohnungen enthält. Sollten Sie ein Einfamilienhaus meinen, entfällt natürlich der Part mit dem Aufteilen in einzelne Grundbuchblätter. Das Vorkaufsrecht des Mieters entfällt ebenfalls, wenn das Gebäude ein vermieteres Einfamilienhaus ist.

Wenn der Eigentümer/Vermieter das Haus im Ganzen verkauft, haben die Mieter/Besitzer kein Vorkaufsrecht. Und selbst wenn die Mieter/Besitzer kaufen wollten, müssten sie das ganze Haus kaufen, der Kauf einer einzelnen Wohnung ist nicht möglich.

Ausnahme: der Eigentümer/Vermieter teilt das Haus im Grundbuch auf in einzelne Wohnungen und bietet die Wohnungen einzeln an, in diesem Fall hat jeder Mieter/Besitzer ein gesetzliches Vorkaufsrecht für seine gemietete/besessene Wohnung.
Wenn der Eigentümer/Besitzer das Haus an andere verkauft, wie lange haben die aktuellen Mieter Zeit, auszuziehen?
Der Eigentümer ist nicht der Besitzer. Die Mieter/Besitzer müssen gar nicht ausziehen, der Mietvertrag läuft nämlich mit dem neuen Eigentümer/Käufer weiter und der neue Eigentümer/Käufer wird zum Vermieter. Der neue Eigentümer/Vermieter/Käufer bräuchte einen berechtigten Kündigungsgrund. Es gibt faktisch nur 2 Gründe, aus denen ein Vermieter kündigen darf: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder wenn der Eigentümer selber in die Wohnung einziehen will (oder nahe Verwandte des Eigentümers).
Gibt es Möglichkeiten, dass die aktuellen Mieter auch bei einem neuen Eigentümer/Besitzer, weiterhin zur Miete wohnen dürfen?
Der Eigentümer ist nicht der Besitzer. Der Mieter/Besitzer darf solange wohnen bleiben/ die Wohnung weiterhin besitzen, bis der Eigentümer/Vermieter/Käufer rechtmäßig kündigt.
Wie lange haben Mieter gesetzlich Zeit, sich zu entscheiden, nachdem der Eigentümer/Besitzer die Mieter gefragt hat, ob sie es kaufen wollen?
Der Eigentümer ist nicht der Besitzer. Wenn ein gesetzliches Vorkaufrecht besteht, hat der Mieter/Besitzer 2 Monate Zeit sich zu entscheiden.
Falls ja, spielt es eine Rolle, wie lange die Mieter schon drin wohnen?
Beim Vorkaufsrecht spielt es keine Rolle, wie lange die Mieter/Besitzer bereits in der Wohnung wohnen/im Besitz der Wohnung sind.
Grüße, Susanne

comeasuare
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von comeasuare »

Ok, danke soweit.

Gut, es ist ein Einfamilienhaus. Also hat diese eine Familie Vorkaufsrecht?

Wenn der neue Eigentümer selbst einziehen will, reicht von diesem eine normale Kündigung des Mietverhältnisses? D. h., dass die aktuellen Mieter nicht zu dem Tag schon draußen sein müssen, ab dem der neue Eigentümer Eigentümer ist?

Das Kaufangebot vom Eigentümer sollte oder muss sicherlich schriftlich erfolgen? Ab diesem Tag gelten die zwei Monate?

SusanneBerlin
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von SusanneBerlin »

comeasuare hat geschrieben:
11.08.19, 19:15
Ok, danke soweit.

Gut, es ist ein Einfamilienhaus. Also hat diese eine Familie Vorkaufsrecht?
Nein.
comeasuare hat geschrieben:
11.08.19, 19:15
Wenn der neue Eigentümer selbst einziehen will, reicht von diesem eine normale Kündigung des Mietverhältnisses? D. h., dass die aktuellen Mieter nicht zu dem Tag schon draußen sein müssen, ab dem der neue Eigentümer Eigentümer ist?
Der Vermieter muss eine begründete Kündigung aussprechen und die Mieter müssen spätestens am letzten Tag der Kündigungsfrist ausziehen.
comeasuare hat geschrieben:
11.08.19, 19:15
Das Kaufangebot vom Eigentümer sollte oder muss sicherlich schriftlich erfolgen? Ab diesem Tag gelten die zwei Monate?
Da es kein Vorkaufsrecht gibt: nein.

Die Mieter können natürlich trotzdem ein Angebot machen.


Mehr zum Eigentümerwechsel hier:
https://www.berliner-mieterverein.de/re ... -tipps.htm


Und zur Eigenbedarfskündigung:
https://www.berliner-mieterverein.de/re ... mieter.htm
Grüße, Susanne

webmaster76
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von webmaster76 »

Hier mal Lesestoff zum Vorkaufsrecht auf Immobilien:

https://ratgeber.immowelt.de/a/vorkaufs ... -darf.html

Im beschriebenen Fall (einem vermieteten Einparteienhaus) besteht das Vorkaufsrecht nicht.

Beim Verkauf übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. D.h. der Mietvertrag bleibt bis auf den Vermieter und den Kontodaten für die Mietzahlungen unberührt. Der Käufer kann aber grundsätzlich Eigenbedarf anmelden. Das geht aber nicht so hopplahopp. Den Eigenbedarf kann er erst anmelden, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Und so eine Eintragung kann je nach Bearbeitungsgeschwindigkeit des zuständigen Grundbuchamts gerne ein paar Monate dauern. Und daran reiht sich dann noch die entsprechende Kündigungsfrist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (bis zu 9 Monate).
Stellt sich der Mieter quer und lässt die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung gerichtlich klären (und hat evtl. noch einen Anwalt, der alle Fristen ausschöpft), zieht sich das Ganze noch ein paar weitere Monate.

Aus der Hinsicht lässt sich eine vermietete Wohnung oft nur mit einem finanziellen Abstrich verkaufen. Daher bietet es sich an, dem Mieter die Immobilie zum Kauf anzubieten oder mit ihm zumindest eine Einigung über eine Vertragsaufhebung zu erzielen.

Flowjob
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von Flowjob »

comeasuare hat geschrieben:
11.08.19, 19:15
Wenn der neue Eigentümer selbst einziehen will, reicht von diesem eine normale Kündigung des Mietverhältnisses?
Nein, es muss eine begründete Eigenbedarfskündigung sein.
comeasuare hat geschrieben:
11.08.19, 19:15
D. h., dass die aktuellen Mieter nicht zu dem Tag schon draußen sein müssen, ab dem der neue Eigentümer Eigentümer ist?
Das kann gar nicht passieren, da ein zukünftiger Eigentümer die Kündigung erst dann aussprechen kann, wenn er auch rechtlich Eigentümer ist.

idem
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von idem »

Flowjob hat geschrieben:
12.08.19, 11:36
Das kann gar nicht passieren, da ein zukünftiger Eigentümer die Kündigung erst dann aussprechen kann, wenn er auch rechtlich Eigentümer ist.
Kann doch passieren. Eigentümer- und Vermieterstellung müssen nicht zwingend übereinstimmen. Nur ein Beispiel: im Kaufvertrag wurde ein von der Auflassung abweichender (zeitlich früherer) Besitz-Nutzen-Lastenübergang vereinbart, was gar nicht mal so selten ist.

hambre
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von hambre »

idem hat geschrieben:Nur ein Beispiel: im Kaufvertrag wurde ein von der Auflassung abweichender (zeitlich früherer) Besitz-Nutzen-Lastenübergang vereinbart, was gar nicht mal so selten ist.
Eine Eigenbedarfskündigung darf der Käufer auch dann erst aussprechen, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen ist.

Auch wenn es hier nicht mehr relevant ist:
Das Kaufangebot vom Eigentümer sollte oder muss sicherlich schriftlich erfolgen? Ab diesem Tag gelten die zwei Monate?
Die Ausübung des Vorkaufrechtes setzt voraus, dass es bereits einen unterschriebenen Vertrag mit einem Käufer gibt. Der Vorkaufberechtigte kann dann an der Stelle des Käufers in den Vertrag eintreten. Ein Kaufangebot löst daher nicht die Frist von 2 Monaten aus.

Flowjob
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Re: Vorkaufsrecht?

Beitrag von Flowjob »

idem hat geschrieben:
12.08.19, 13:05
im Kaufvertrag wurde ein von der Auflassung abweichender (zeitlich früherer) Besitz-Nutzen-Lastenübergang vereinbart, was gar nicht mal so selten ist.
Das ändert nichts daran, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann, ein vorzeitiger Besitz-Nutzen-Lastenübergang wirkt nur im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.

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