von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

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Foerster
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von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Foerster » 03.10.19, 09:17

Hallo allerseits,

nehmen wir einmal an, jemand habe eine Eigentumswohnung, in der er seit langem wohnt, die er verkaufen möchte.
Die Wohnungsgröße beträgt lt. früherem Mietvertrag und lt. Grundbuch 60 qm.
Nun stellt er durch Zufall fest, bestätigt durch eine professionelle Messung mit Beleg, dass sie tatsächlich 67 qm groß ist.
Ist es möglich die Eintragung im Grundbuch ändern zu lassen? Wenn ja, was müsste derjenige tun?

Danke im Voraus

FM
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von FM » 03.10.19, 09:29

Nicht ganz einfach, da sich auch der Miteigentumsanteil verändert. Und auch der aller anderen Eigentümer, es sei denn deren Wohnungen wären alle auch um 7/60 größer. Damit man das weiß, wird man erst mal das ganze Haus vermessen müssen.

Foerster
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Foerster » 03.10.19, 09:53

Nehmen wir folgendes an: Die Wohnungen seien sehr unterschiedlich groß, sie sind alle vermessen lt. vorliegendem Grundbuch, da alle Eigentumswohnungen in einer WEG sind. Nur die eine sei mit einer objektiv falschen Angabe im Grundbuch verzeichnet.

SusanneBerlin
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von SusanneBerlin » 03.10.19, 09:57

Auch dann müssen alle WEG-Mitglieder der Änderung der Flächenangabe im Grundbuch und der Änderung der Teilungserklärung zustummen.
Grüße, Susanne

Verpflichteter
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Verpflichteter » 03.10.19, 10:03

Hallo,
@ FM, das mit den Miteigentumsanteilen sehe ich ersteinmal nicht so.

Sicher ist es so, dass der Einfachheit halber die Wohnfläche als Schlüssel für Miteigentumsanteile genommen wird.

Wüsste jedoch nicht, dass dies so gesetzlich geregelt ist.

Würde man hergehen und alle Eigentumswohnungen mit Laser vermessen und mittels Taschenrechner die Wohnflächen berechnen, würde man sicher feststellen, dass es keine einzig richtig berechnete Wohnfläche gibt.
Ab welcher Abweichung will man überhaupt einen Fehler festlegen? 0,1m² oder 1% der Fläche?
Es wird hier immer mit Toleranzen zu arbeiten sein.

Aus meiner Sicht ist ein einmal festgelegter Schlüssel Miteigentum verbindlich, ein zufällig entdeckter Messfehler in der Wohnflächenberechnung unerheblich.
Foerster hat geschrieben:
03.10.19, 09:17
Ist es möglich die Eintragung im Grundbuch ändern zu lassen? Wenn ja, was müsste derjenige tun?
Da würde ich mal bei dem zuständigen Amt nachfragen.

Es gibt Bereiche des Grundbuchblattes in denen eine Änderung auf "Zuruf" möglich ist.

MfG
uwe

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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Verpflichteter » 03.10.19, 10:08

Hallo,

fällt mir ein Beispiel ein.

Bringt nun ein Eigentümer in seinem Sondereigentum an den Außenwänden einen Innendämmung an, wird dies zulässig sein, jedoch die Wohnfläche verringern.
Jedoch kein Grund die Bruchteilsanteile zu verändern.

MfG
uwe

Foerster
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Foerster » 03.10.19, 10:21

Das mit der Notwendigkeit der Zustimmung leuchtet ein.
Dass es ein für eine im Ganzen minimale Veränderung ein riesiger formaler Aufwand wäre, mit Veränderung der Berechnungsgrundlagen seitens der Verwaltung.

Nur stünde auf der anderen Seite das Interesse des Whg.-Eigentümers, eine real 60 + 7 qm Große Wohnung nicht zum Preis von 60 qm zu verkaufen. - Die Frage ist, lohnte sich solch ein Aufwand?
Andererseits machten für einen verkaufswilligen Eigentümer 7 qm bei einem Preis von z. B. 3.500 E. immerhin einen Unterschied von mehr als 24.000 Euro.

Foerster
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Foerster » 03.10.19, 10:26

Verpflichteter hat geschrieben:Es gibt Bereiche des Grundbuchblattes in denen eine Änderung auf "Zuruf" möglich ist.
Hm? Ich bitte um Hilfe. Was bedeutet das?

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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Verpflichteter » 03.10.19, 10:31

Hallo,

in den seltensten Fällen wird eine Wohnung nach qm verkauft, nach meiner Erfahrung.

Der Kaufpreis richtet ergibt sich aus der Summe die Verkäufer und Käufer gerade noch jeweils akzeptabel fanden.

Weiter lässt sich für den Verkäufer jederzeit die "richtige" Wohnfläche durch ein Vermessungsprotokoll belegen.
Dann hat er noch das Zusatzargument, 67m² Wohnfläche jedoch nur für 60m² Hausgeld.

MfG
uwe

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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Verpflichteter » 03.10.19, 10:36

Foerster hat geschrieben:
03.10.19, 10:26
Verpflichteter hat geschrieben:Es gibt Bereiche des Grundbuchblattes in denen eine Änderung auf "Zuruf" möglich ist.
Hm? Ich bitte um Hilfe. Was bedeutet das?

Ich bin Eigentümer eines Grundstückes. Im Grundbuch steht unter Nutzungsart "Wald".
Das hat mir nicht gefallen. Also Liegenschaftskartaster darüber informiert, dass ich das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche verzeichnet wissen will.
Entsprechende Meldung ging von dort aus an das Grundbuchamt. > Änderung in meinem Sinne.

Mit Zuruf meinte ich also ohne Notar.

MfG
uwe

SusanneBerlin
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von SusanneBerlin » 03.10.19, 10:41

Foerster hat geschrieben:
03.10.19, 10:21
Das mit der Notwendigkeit der Zustimmung leuchtet ein.
Dass es ein für eine im Ganzen minimale Veränderung ein riesiger formaler Aufwand wäre, mit Veränderung der Berechnungsgrundlagen seitens der Verwaltung.

Nur stünde auf der anderen Seite das Interesse des Whg.-Eigentümers, eine real 60 + 7 qm Große Wohnung nicht zum Preis von 60 qm zu verkaufen. - Die Frage ist, lohnte sich solch ein Aufwand?
Andererseits machten für einen verkaufswilligen Eigentümer 7 qm bei einem Preis von z. B. 3.500 E. immerhin einen Unterschied von mehr als 24.000 Euro.
Der verkaufswillige Eigentümer braucht potentiellen Käufern doch nur das Vermessungsprotokoll zu zeigen. Und selbst wenn die Wohnung tatsächlich nur 60 m2 groß wäre, darf der Verkäufer den Preis selber festlegen. Es gibt keine Höchstgrenze pro Quatratmeter, die man nicht überschreiten darf.

In anderen Worten, dem bald Ex-Eigentümer kann es doch egal sein, welche QM-Angabe im Grundbuch steht.
Grüße, Susanne

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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Verpflichteter » 03.10.19, 11:39

Hallo,

was steht denn überhaupt im Grundbuch.

Zum einen der Sachverhalt zum Grundstück.

Dann die Teilung mit der Teilungserkärung als Grundlage.

Da steht bei uns z.B 244/10.000 als Miteigentumsanteil. Also eine exakte Angabe. Zur Wohnfläche: ca. xxm² also nix gwiss woas ma ned.
Dann z.B. Sondernutzungsrecht am Stellplatz YY, also wiederum etwas exaktes.

Was machen die Notare?
Die Beziehen sich auf die Grundbücher mit einer Blattnummer, dem Miteigentumsanteilen und dem Sondereigentum z.B. III OG, Wohnungsnummer XY nach Aufteilungsplan ggf. einem Sondernutzungsrecht.

Schlauerweise kommen keine m² vor. Da kann er also keine Fehler machen.

MfG
uwe

Foerster
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von Foerster » 03.10.19, 14:43

SusanneBerlin hat geschrieben:Der verkaufswillige Eigentümer braucht potentiellen Käufern doch nur das Vermessungsprotokoll zu zeigen. Und selbst wenn die Wohnung tatsächlich nur 60 m2 groß wäre, darf der Verkäufer den Preis selber festlegen. Es gibt keine Höchstgrenze pro Quatratmeter, die man nicht überschreiten darf.

In anderen Worten, dem bald Ex-Eigentümer kann es doch egal sein, welche QM-Angabe im Grundbuch steht.
Auch das leuchtet ein. Der Kaufvertrag (da muss ja ein qm-Größe rein?) liefe demnach über 60 qm. Bei Preisverhandlungen käme sozusagen ein den Wohnwert steigerndes Merkmal von 7 qm hinzu.

Wollte der Käufer aber die Wohnung anschließend vermieten, könnte es vielleicht einen Stolperstein geben? Weil dort die Miete auf eine ca.-qm-Angabe von 60 bezogen wäre. Er kann ja schlecht 67 qm angeben, wenn im Grundbuch 60 qm steht, oder? Die Differenz ist recht groß und schein mir mit "ca." nicht mehr abgedeckt. Aber gut, ich weiß es nicht.

karli
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von karli » 03.10.19, 14:55

Foerster hat geschrieben:
03.10.19, 14:43
Er kann ja schlecht 67 qm angeben, wenn im Grundbuch 60 qm steht, oder?
Der Mieter erhält doch im Normalfall keine Einsicht ins Grundbuch und 67 qm wäre die Wahrheit oder?
Wenn du kritisiert wirst, dann mußt du irgend etwas richtig machen, denn man greift nur denjenigen an, der den Ball hat. (Bruce Lee)
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SusanneBerlin
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Re: von allein "gewachsene" Eigentumswohnung

Beitrag von SusanneBerlin » 03.10.19, 14:55

Wenn die Wohnung eine Grundfläche von 67 m2 aufweist,
Foerster hat geschrieben:bestätigt durch eine professionelle Messung mit Beleg,
, dann darf der Vermieter auch 67 m2 in den Mietvertrag schreiben.

Warum soll der Vermieter "ca 60 qm" schreiben, wenn er den exakten Wert kennt, ermittelt durch eine "durch eine professionelle Messung mit Beleg".
Grüße, Susanne

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