Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

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Solderdot
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Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Solderdot » 07.10.19, 10:26

Guten Tag!

Gegeben ist eine Eigentümergemeinschaft aus 8 Parteien in Oberhausen, NRW. In der Baugenehmigung ist hinterlegt, dass ein Spielplatz angelegt werden muss, in der Teilungserklärung ist die dafür vorgesehene Fläche definiert, und es wurden eine Schaukel sowie ein Sandkasten errichtet.

Jahre später wird zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, in der Einladung wird der Spielplatz nirgends erwähnt. Während einer Diskussion unter dem Top "Sonstiges" wird entschieden, die Spielgeräte abzubauen, um das Haftungsrisko zu minimieren. Es ist nicht angedacht, neue Spielgeräte anzuschaffen, da derzeit keine kleinen Kinder in der Eigentümergemeinschaft wohnen. Es waren nicht alle Eigentümer anwesend und, da auf der Einladung zur ETV keine Entscheidung über die Spielgeräte angekündigt wurde, lag von den Abwesenden Parteien auch keine diesbezügliche Vollmacht vor. Die ETV war beschlussfähig.

Da die Baugenehmigung die Errichtung eines Spielplatzes vorsieht und die Satzung der Stadt Oberhausen im §4 die Beschaffenheit solcher Spielplätze vorgibt, liegt bereits eine Ordnungswidrigkeit vor (in §10 derselben Satzung geregelt). Spätestens sobald in einer der Wohnungen wieder ein kleines Kind (oder eine Familie mit Kinderwunsch) einzieht, wird der Spielplatz wieder hergerichtet werden müssen.

Frage 1: Entspricht es der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Spielgeräte ohne Beschlussfassung zu entfernen?

Frage 2: Innerhalb welchen Zeitraumes ist der Spielplatz herzurichten, wenn wieder ein Bedarf entsteht?

Frage 3: Welcher Formalismus ist hier einzuhalten? Bedarf es einer Beschlussfassung oder steht es im Ermessen des Verwalters, die Spielgeräte auszuwählen, anzuschaffen und aufbauen zu lassen?

Frage 4: Welche Mindestanfoderungen werden an solch einen Spielplatz gestellt? Welche Spielgeräte und in welcher Zahl müssen aufgestellt werden? Die Satzung der Stadt Oberhausen bezieht sich auf die DIN 18034 "Spielplätze für Wohnanlagen", ich konnte aber keine konkreten Anhaltspunkte zur Umsetzung finden. In Bayern scheintes da klare Regeln zu geben: Mindestens eine Spielsandbereich mit 4m², ein fest installiertes Spielgerät und eine Sitzbank. Gibt es ähnliche Vorgaben für NRW/Oberhausen?

Vielen Dank schon mal im Voraus.

Verpflichteter
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Verpflichteter » 07.10.19, 11:32

Hallo,
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 1: Entspricht es der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Spielgeräte ohne Beschlussfassung zu entfernen?
Der Verwalter protokolliert wasd die Eigentümer beschließen.
Wird dabei gegen die Form verstoßen und jahrelang regt sich keiner auf > beschlossen ist beschlossen.

Es sei denn der Beschluss wäre nichtig.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 2: Innerhalb welchen Zeitraumes ist der Spielplatz herzurichten, wenn wieder ein Bedarf entsteht?
In der vierten Schwangerschaftswoche hat man noch Zeit nachzudenken.
Ist das Kind 6 Monate reicht ein Tag für die Fahrt in einen Baumarkt.

Ist das Kind 14a sollten 6 Monate zur Planung und Errichtung einer Halfpipe genügen.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 3: Welcher Formalismus ist hier einzuhalten? Bedarf es einer Beschlussfassung oder steht es im Ermessen des Verwalters, die Spielgeräte auszuwählen, anzuschaffen und aufbauen zu lassen?
Immer Beschluss der WEG es sei denn die WEG beschließt es an den Verwalter zu delegieren.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 4: Welche Mindestanfoderungen werden an solch einen Spielplatz gestellt?
Wo kein Kläger da kein Richter.

Ansonsten sollte so ein Spielplatz Wlan haben und Stromanschluss zum Nachladen.

MfG
uwe

Solderdot
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Solderdot » 07.10.19, 12:03

Hallo Uwe,
danke für Deine Antworten.
Ein Teil der Wohnungen ist vermietet. Es kann jederzeit eine Familie mit einem Kind im entsprechenden Alter einziehen. Das reduziert den Planungshorizont ein wenig. Mit einer Fahrt zum Baumarkt ist es nicht getan, da der Spielplatz zwar auf privatem Grund steht aber leicht öffentlich zugänglich ist und daher Spielgeräte, die DIN EN 1176 erfüllen müsen - die im Baumarkt erfüllen bestenfalls die schwächeren Normen für den privaten Garten. Zudem kann kein Bewohner einfach eigenmächtig Spielgerät beschaffen und aufbauen, da die Eigentümergemeinschaft zum einen dafür zuständig ist und zum anderen als Betreiber des Spielplatzes in der Haftung ist.
Wo kein Kläger ist kein Richter, das stimmt schon. Was aber, wenn ein Mieter sich an das Bauamt wendet? Wie lange haben wir dann Zeit, Spielgeräte anzuschaffen und aufzubauen? Eine Beschlussfassung auf der nächsten ETV dürfte sicherlich nicht schnell genug sein.
Viele Grüße
-- Solderdot

SusanneBerlin
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von SusanneBerlin » 07.10.19, 12:16

Da die Baugenehmigung die Errichtung eines Spielplatzes vorsieht und die Satzung der Stadt Oberhausen im §4 die Beschaffenheit solcher Spielplätze vorgibt, liegt bereits eine Ordnungswidrigkeit vor (in §10 derselben Satzung geregelt). Spätestens sobald in einer der Wohnungen wieder ein kleines Kind (oder eine Familie mit Kinderwunsch) einzieht, wird der Spielplatz wieder hergerichtet werden müssen.
Man verstößt nicht erst gegen die Satzung, wenn Kinder im Haus wohnen. Laut Satzung ist ein "Hausspielplatz" nicht erst dann erforderlich wenn Kinder im Haus wohnen, sondern bei jedem Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen. Es könnte nur passieren, dass die Stadt vom dem Verstoß dann erfährt, wenn sich Mieter mit Kindern bei der Stadt beschweren, den Satzungsverstoß begeht man aber bereits dann, wenn kein Spielplatz vorhanden ist.
Wo kein Kläger ist kein Richter, das stimmt schon. Was aber, wenn ein Mieter sich an das Bauamt wendet? Wie lange haben wir dann Zeit, Spielgeräte anzuschaffen und aufzubauen? Eine Beschlussfassung auf der nächsten ETV dürfte sic
Man sollte sich eben "unverzüglich" daran machen, den Satzungsverstoß zu beenden. Die Stadt kann ein Bußgeld festsetzen. Je schneller man der Stadt anzeigt, dass alles erforderliche in die Wege geleitet wird, mit zeitlichen Angaben wann man fertig wird und sich dann auch an den Zeitplan hält, desto größer stehen die Chancen, dass die Stadt von einem Bußgeld absieht.
Eine Beschlussfassung auf der nächsten ETV dürfte sicherlich nicht schnell genug sein.
Da steigen die Chancen auf Erlass eines Bußgelds wieder.
Frage 4: Welche Mindestanfoderungen werden an solch einen Spielplatz gestellt? Welche Spielgeräte und in welcher Zahl müssen aufgestellt werden?
Da man, wie Sie bereits festgestellt haben, die Aufstellung von Spielgeräten wegen der Haftungsgefahr weder laienhaft selber vornimmt, noch die Geräte beim Baumarkt kauft, wendet man sich an eine Fachfirma. Die kennen die Normen und die Mindestanforderungen und beraten einen und machen Ihnen dann Vorschläge im Rahmen des mitgeteilten Budgets oder zum Vergleich in verschiedenen Preisklassen und man wählt bloß noch aus zwischen der "Sparversion" oder der "Super-Duper-Luxusversion" oder irgendwas dazwischen.
Grüße, Susanne

Solderdot
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Solderdot » 07.10.19, 12:42

Hallo Susanne,

danke für Deine Anmerkung. Das ist mir bewusst, hatte ich auch schon so geschrieben:
Da die Baugenehmigung die Errichtung eines Spielplatzes vorsieht und die Satzung der Stadt Oberhausen im §4 die Beschaffenheit solcher Spielplätze vorgibt, liegt bereits eine Ordnungswidrigkeit vor (in §10 derselben Satzung geregelt).
Solange keine neuen Kinder einziehen (oder geboren werden), wird sicherlich kein Eigentümer bzw. Mieter klagen oder sich beim Amt beschweren, zumal die Eigentümergemeinschaft lediglich einen Spielplatz bis 6 Jahren schuldet, und 12 jährige wenig Interesse an Wippen und Buddelkasten haben.

Die offenen Fragen sind "lediglich", wie lange die Eigentümergemeinschaft Zeit hat, den Spielplatz wieder mit Spielgeräten zu versehen, nachdem wieder Kinder da sind und welche Spielgeräte hinzustellen sind - also die ursprünglichen Fragen 2) und 4).

Viele Grüße
-- Solderdot

webmaster76
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von webmaster76 » 07.10.19, 12:53

Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 1: Entspricht es der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Spielgeräte ohne Beschlussfassung zu entfernen?
Wenn wie hier Gemeinschaftseigentum verändert wird, liegt meiner Ansicht nach eine bauliche Veränderung vor, für die die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Ein einfacher Beschluss, der zudem noch ohne rechtzeitige Ankündigung in der Einladung zur ETV geschlossen wurde, halte ich für nichtig. D.h. ein einzelner Eigentümer könnte den Verwalter/die ETG auffordern, die bauliche Veränderung rückgängig zu machen.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 2: Innerhalb welchen Zeitraumes ist der Spielplatz herzurichten, wenn wieder ein Bedarf entsteht?
Das hat mit dem Bedarf nichts zu tun. Es muss eigentlich umgehend erledigt werden.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 3: Welcher Formalismus ist hier einzuhalten? Bedarf es einer Beschlussfassung oder steht es im Ermessen des Verwalters, die Spielgeräte auszuwählen, anzuschaffen und aufbauen zu lassen?
Wie gesagt, da hier aus meiner Sicht kein wirksamer Beschluss zum Rückbau zustandegekommen ist, muss der Rückbauende aufgefordert werden, den alten Zustand wiederherzustellen.

SusanneBerlin
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von SusanneBerlin » 07.10.19, 12:59

Die offenen Fragen sind "lediglich", wie lange die Eigentümergemeinschaft Zeit hat, den Spielplatz wieder mit Spielgeräten zu versehen, nachdem wieder Kinder da sind und welche Spielgeräte hinzustellen sind - also die ursprünglichen Fragen 2) und 4).
Das kann ich Ihnen nicht beantworten - das liegt im Ermessen der Bauverwaltung der Stadt.

Es gibt kein Gesetz das festlegt, wie lange man sich nach einem Satzungsverstoß Zeit lassen kann, denn gesetzlich hätte der Satzungsverstoß gar nicht passieren dürfen.

Die Antwort ist also: Man darf sich Zeit lassen so lange man will, man muss eben die Konsequenzen tragen.

Theoretisch kann die Stadt ein Bußgeld ansetzen, sobald sie Kenntnis erlangt. Praktisch wird unter Fristsetzung eine Aufforderung rausgeschickt, den Verstoß zu beenden.

Wie lange die Stadt Oberhausen die Beseitigungsfrist ansetzt, weiß ich nicht.

Wenn die WEG bereit ist, das mit jeder weiteren Aufforderung steigende Bußgeld zu bezahlen, kann die WEG sich unendlich lange Zeit lassen.
Grüße, Susanne

Zafilutsche
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Zafilutsche » 07.10.19, 13:35

Ein Blick in besagter Satzung zeigt u.a auf, was folgt, wenn kein Kind mehr in der zugehörigen Wohnung lebt. (siehe § 6(2))
§ 5 Ausstattung

Die Planer sind gemäß der DIN 18034 „Spielplätze für Wohnanlagen“ grundsätzlich in ihren Entscheidungen frei, wie sie Spielbereiche gestalten und ausstatten. Eine altersgerechte Zuordnung von Spielmöglichkeiten wird empfohlen.
§ 6 Unterhaltung

(1) Spielflächen, ihre Zugänge und Einrichtungen sind von den zur Bereitstellung Verpflichteten in benutzbarem Zustand zu erhalten. Der Spielsand ist mindestens einmal pro Jahr und darüber hinaus bei besonderem Bedarf (z. B. bei starker Verschmutzung) auszutauschen oder zu reinigen.

(2) Wenn keine Kinder mehr in den zugehörigen Wohnungen leben, können die Unterhaltungsarbeiten für Spielflächen solange eingestellt werden, bis ein erneuter Bedarf durch mindestens 1 Kind gegeben ist. Diesen Umstand hat der Verpflichtete gegenüber dem Oberbürgermeister auf Verlangen nachzuweisen.
§ 7 Planung und Gestaltung von Spielflächen bei bestehenden Gebäuden

Bei der Planung und Gestaltung von Spielflächen bei bestehenden Gebäuden sollen die Ideen, Wünsche und Vorstellungen der Bewohnerinnen und Bewohner des Gebäudes, insbesondere der Kinder und ihrer Erziehungsberechtigten, berücksichtigt werden.

Verpflichteter
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Verpflichteter » 07.10.19, 13:54

Hallo,
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 1: Entspricht es der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Spielgeräte ohne Beschlussfassung zu entfernen?
Die Frage kann man auch anders beantworten.
Ja, weil die Spielgeräte baufällig waren war umgehendes Handeln erforderlich.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 2: Innerhalb welchen Zeitraumes ist der Spielplatz herzurichten, wenn wieder ein Bedarf entsteht?
Hier: kommt darauf an.

Stelle mir gerade einen Rechtsstreit vor. Stadt schreibt Verwalter an: wo ist der Spielplatz?
Verwalter antwortet: wird gerade umgebaut.
Stadt antwortet: für die Zeit des Umbaus ist ein Ersatzspielplatz vorzuhalten. Dieser ist mit einer Frist von 1 Woche zu erstellen, andernfalls 10.000€ Bußgeld.
Verwalter bittet um Fristverlängerung um einen außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu können.

Fristverlängerung wird abgelehnt.
Stadt erhebt ein Bussgeld.
Klage vor dem Verwaltungsgericht :kopfstreichel:
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Ermessen des Verwalters, die Spielgeräte auszuwählen, anzuschaffen und aufbauen zu lassen?
Man wird ein Gutachten einholen welches die Erkenntnis bringt, genormte Spielgeräte sind minderwertig weil die frühkindliche Kreativitätsentwickung nachhaltig gestört wird.
Ein moderener Spielplatz der Raum für Entwicklung lässt besteht aus Basiselementen. Man wird also 2m² Sand auf die Wiese kippen und einen Stapel Altholz (Bretter/Latten/Balken) bereitstellen.
Als fest installiertes Spielgerät wird ein Steinmonolit zum Klettern und rutschen aus Bayern importiert.

MfG
uwe

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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Zafilutsche » 07.10.19, 14:32

Verpflichteter hat geschrieben:
07.10.19, 13:54
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Frage 1: Entspricht es der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Spielgeräte ohne Beschlussfassung zu entfernen?
Die Frage kann man auch anders beantworten.
Ja, weil die Spielgeräte baufällig waren war umgehendes Handeln erforderlich.
Das Handeln wird mit einer Sperrung des Spielgerätes gemacht. Anschließend kann eine Versammlung einberufen werden
und ein Beschluss entweder zum Abriss oder zur Instandsetzung gemacht werden.
Aber gleich abreißen, ohne Beschluss? Da würde ich schon als Miteigentümer eine Stellungnahme vom Verwalter haben wollen. :wink:

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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Verpflichteter » 07.10.19, 15:47

Hallo,
Zafilutsche hat geschrieben:
07.10.19, 14:32
Das Handeln wird mit einer Sperrung des Spielgerätes gemacht.
Du hast die Schaukel nicht gesehen. Die Stahlrohre waren durchgerostet und von selbigen nur noch gehalten.
Aus den Sandkastenbretter ragten die rostigen Nägel.

Problem, die kleinen Scheißer können die Sperrschilder noch nicht lesen und ein Flatterband wäre benutzt worden um die Schaukel zu reparieren.
...heile mach...

:D

MfG
uwe

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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Tastenspitz » 07.10.19, 16:10

imho
Frage 1 - Ja, weil Gefahr im Verzug.
Frage 2 - Unverzüglich und nicht erst wenn wieder Kinder da wohnen. Ergibt sich aus der Satzung
Frage 3 - Bei sog. Ersatzbeschaffung (altes weg und identisches neues hin) dürfte eine einfache Mehrheit ausreichend sein.
Frage 4 - Das ergibt sich aus der Satzung. Wenn eine Modernisierung beschlossen wird, dürfte der Bestandschutz wegfallen und die jeweils aktuelle Fassung gültigkeit haben.
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.

karli
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von karli » 07.10.19, 18:14

Tastenspitz hat geschrieben:
07.10.19, 16:10

Frage 1 - Ja, weil Gefahr im Verzug.
Echt? Wo war das zu lesen?
Wenn keine Kinder mehr in den zugehörigen Wohnungen leben, können die Unterhaltungsarbeiten für Spielflächen solange eingestellt werden, bis ein erneuter Bedarf durch mindestens 1 Kind gegeben ist.
Dennoch müsste hier, meiner Ansicht nach, die Verkehrssicherheit im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht gewährleistet sein.
Wenn du kritisiert wirst, dann mußt du irgend etwas richtig machen, denn man greift nur denjenigen an, der den Ball hat. (Bruce Lee)
Achtung: Meine Beiträge können Meinungsäusserungen, Denkanstösse, sowie Spuren von Ironie und Sarkasmus enthalten.

webmaster76
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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von webmaster76 » 08.10.19, 07:29

Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 10:26
Während einer Diskussion unter dem Top "Sonstiges" wird entschieden, die Spielgeräte abzubauen, um das Haftungsrisko zu minimieren. Es ist nicht angedacht, neue Spielgeräte anzuschaffen, da derzeit keine kleinen Kinder in der Eigentümergemeinschaft wohnen. Es waren nicht alle Eigentümer anwesend und, da auf der Einladung zur ETV keine Entscheidung über die Spielgeräte angekündigt wurde, lag von den Abwesenden Parteien auch keine diesbezügliche Vollmacht vor. Die ETV war beschlussfähig.
Solderdot hat geschrieben:
07.10.19, 12:03
da der Spielplatz zwar auf privatem Grund steht aber leicht öffentlich zugänglich ist

Die in der ETV anwesenden Eigentümer haben offensichtlich den Rückbau des Spielplatzes beschlossen, da selbst zu der Zeit kein Bedarf gesehen wurde und man wohl Angst hatte, dass Dritte den Spielplatz nutzen, sich dort verletzen (von der Schaukel fallen o.ä.) und am Ende die ETG verklagen könnten. Von defekten Geräten und auch noch mit Gefahr in Verzug war hier keine Rede.

Daher bleibe ich bei meiner Meinung: auf der ETV wurde ein Beschluss gefasst, der nicht ordentlich in der Einladung angekündigt war. Somit ist dieser zumindest anfechtbar, wenn nicht sogar nichtig. Da es hier um eine bauliche Veränderung geht halte ich den Beschluss für nichtig, da er nicht von allen einheitlich gefasst wurde. Der Verwalter hätte daher gar nicht tätig werden dürfen und hat sich aus meiner Sicht damit schadensersatzpflichtig gemacht.

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Re: Entfernung aller Spielgeräte vom Spielplatz

Beitrag von Zafilutsche » 08.10.19, 08:02

Verpflichteter hat geschrieben:
07.10.19, 15:47
Hallo,
Zafilutsche hat geschrieben:
07.10.19, 14:32
Das Handeln wird mit einer Sperrung des Spielgerätes gemacht.
Du hast die Schaukel nicht gesehen. Die Stahlrohre waren durchgerostet und von selbigen nur noch gehalten.
Aus den Sandkastenbretter ragten die rostigen Nägel.
Folglich wurde offenbar §6 Abs (1) der Verordnung missachtet. Rohre "rosten" nicht plötzlich und unerwartet. Und für ein "durchrosten" bedarf es schon einen gewissen Zeitraumes. :wink:
Und Nägel die aus den Brettern von Sandkästen schauen? Wie kommt denn das? Unsachgemäßer Zusammenbau? Eigenbau? Vandalismus?

Verpflichteter hat geschrieben:
07.10.19, 15:47
Problem, die kleinen Scheißer können die Sperrschilder noch nicht lesen
Da muß man von ausgehen! Daher werden die auch wenig mit einem Flatterband anfangen können. Da gehört eher ein Bauzaun hin, solange man die akute Gefahr nicht sofort beseitigen kann. Nägel könnte man z.B. mit Hammer und Zange herausziehen und ggf. durch geeignete Schrauben ersetzen.

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