Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

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franz-ratlos
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Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von franz-ratlos » 25.10.19, 20:01

Hallo,

nehmen wir mal folgendes Szenario an:

Jemand kauft eine Immobilie bzw. unterzeichnet den notariellen Kaufvertrag.

Kurz vor Ablauf der 2-Monatsfrist teilt die Gemeinde mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Baugesetzbuch und § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ausübt. Begründet wird dies mit öffentlichem Interesse.

Nehmen wir weiter an, der Käufer hat bereits im Vorfeld, d.h. nach Kaufvertragsunterzeichnung einen Darlehensvertrag unterschrieben um auch den Kaufpreis vertragsgemäß innerhalb von 14 Tagen nach Fälligkeitsmitteilung bezahlen zu können. Daher wurde auch die Grundschuld bestellt und bereits eingetragen. Denn die Bank sollte ja den Kaufpreis fristgerecht überweisen können.

Damit wäre dem Käufer ein erheblicher, finanzieller Schaden entstanden.

Die Bank würde eine hohe Nichtabnahmeentschädigung verlangen, sämtliche Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und ebenso die Grunderwerbsteuer wären in der Zwischenzeit bezahlt.

Hat der Käufer gegen die Gemeinde einen Kostenerstattungsanspruch und wenn ja für welche Kosten?

Könnte der Käufer aufgrund § 28 Abs. 6 BauGB Hoffnung haben, den Schaden ersetzt zu bekommen?

Wer müsste für die Kosten der Löschung von Auflassungsvormerkung und Grundschuld aufkommen?

Vorab schon mal vielen Dank, falls sich hier jemand auskennt oder ähnliches erlebt hat und einen Hinweis zur Rechtslage geben kann.

lottchen
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von lottchen » 25.10.19, 20:59

Wußte der Käufer nichts vom Vorkaufsrecht der Gemeinde? Wurde ihm das verschwiegen? Oder warum hat er sonst nicht abgewartet, ob die Gemeinde ihr Recht wahrnimmt?
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

ktown
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von ktown » 25.10.19, 21:07

Wieso sollte es hierfür eine Grundlage geben. Dieses Vorkaufsrecht ist erstens durch das BauGB gesichert wie auch im Notarvertrag eingebunden.
Was kann die Gemeinde dafür, wenn der Käufer voreilig Verträge unterschreibt.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

franz-ratlos
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von franz-ratlos » 25.10.19, 21:12

Nein, dass wussten weder Verkäufer, Käufer noch Makler.

Es geht sogar noch einen Schritt weiter, dass mit der Gemeinde zwecks Übernahme eines angrenzenden Pachtgrundstückes gesprochen wurde. Letztmalig erst 4 Wochen nach Kaufvertragsunterzeichnung.

Die Gemeinde hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes nun mit Hochwasserschutz begründet und will das Objekt abreißen.

franz-ratlos
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von franz-ratlos » 25.10.19, 21:32

Von einer voreiligen Unterschrift des Darlehensvertrages kann leider keine Rede sein. Hätte der Käufer gewartet, bis eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung beim Notar eingeht, wäre die Kaufpreiszahlung frühestens 4-5 Wochen nach Fälligkeitsmitteilung möglich gewesen, da die Eintragung der Grundschuld zumindest in unserer Gegend so lange dauert.

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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von ktown » 26.10.19, 09:06

Dann hätte man das im Vorfeld klären müssen um es so in den Vertrag aufzunehmen.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von CruNCC » 26.10.19, 20:24

Wußte der Käufer nichts vom Vorkaufsrecht der Gemeinde? Wurde ihm das verschwiegen? Oder warum hat er sonst nicht abgewartet, ob die Gemeinde ihr Recht wahrnimmt?
Es ist üblich, dass die Kaufpreisfälligkeit erst nach Vorliegen der Vorkaufsrechtsbescheinigung beim Notar vorliegt.
Was kann die Gemeinde dafür, wenn der Käufer voreilig Verträge unterschreibt.
Kein Mensch klärt vor Unterzeichnung des notariellen Vertrags ab, ob die Stadt/Gemeinde das Vorkaufsrecht geltend macht. Dass das Vorkaufsrecht geltend gemacht wird, ist die Ausnahme.
...da die Eintragung der Grundschuld zumindest in unserer Gegend so lange dauert.
Dann hätte man nicht unterschreiben dürfen, dass die Kaufpreisfälligkeit innerhalb von 14 Tagen eintritt.
Hat der Käufer gegen die Gemeinde einen Kostenerstattungsanspruch und wenn ja für welche Kosten?
Die Gemeinde muss die Kosten erstatten (ohne Grundschuld).

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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von ktown » 26.10.19, 22:22

CruNCC hat geschrieben:
26.10.19, 20:24
Was kann die Gemeinde dafür, wenn der Käufer voreilig Verträge unterschreibt.
Kein Mensch klärt vor Unterzeichnung des notariellen Vertrags ab, ob die Stadt/Gemeinde das Vorkaufsrecht geltend macht. Dass das Vorkaufsrecht geltend gemacht wird, ist die Ausnahme.
Hätten sie richtig gelesen, dann wüssten sie, dass es hier nicht um den Kaufvertrag, sondern um den Darlehensvertrag gegangen ist.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von khmlev » 27.10.19, 07:57

Der Darlehensvertrag ist wirtschaftlich mit dem Kaufvertrag verbunden. Er steht und fällt mit dem Kaufvertrag.

Ohne Kaufvertrag über den Grundbesitz, kein Immobiliendarlehen zur Finanzierung des Kaufpreises und ohne Verkäufervollmacht, keine Belastung der Kaufimmobilie vor Eigentumsumschreibung.

So abwegig halte ich den Gedankengang, dass hier ein Anspruch gegen die Gemeinde bestehen könnte nicht. Aber ich habe nichts gefunden, was diesen Gedankengang untermauert.

Allerdings könnte ein Anspruch gegen den Verkäufer bestehen, da dieser den Kaufvertrag nicht mehr erfüllen kann und die Erfüllung auch nicht eingeklagt werden kann.
Gruß
khmlev
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von Verpflichteter » 27.10.19, 08:35

Hallo,

was ich nicht verstehe: ein Anrecht auf Schadensersatz setzt aus meiner Sicht ein Verschulden voraus. :?:

Die Gemeinde übt ein bestehendes Vorkaufsrecht aus.

Käufer und Verkäufer wusten nichts von dem Recht.

Was ist mit dem Notar. Hätte nicht ein Notar aufklären müssen?

MfG
uwe

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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von CruNCC » 27.10.19, 08:55

Käufer und Verkäufer wusten nichts von dem Recht.
Was ist mit dem Notar. Hätte nicht ein Notar aufklären müssen?
Dass der Stadt/Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht, steht mit Sicherheit im Kaufvertrag (ist im Normalfall eine Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung) und wurde vom Notar vorgelesen und (hoffentlich) erläutert.

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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von ktown » 27.10.19, 10:22

khmlev hat geschrieben:
27.10.19, 07:57
Der Darlehensvertrag ist wirtschaftlich mit dem Kaufvertrag verbunden. Er steht und fällt mit dem Kaufvertrag.
Wenn dem so wäre, dann würde in diesem Fall der Darlehensvertrag null und nichtig sein. Das scheint aber die Bank nicht so zu sehen.
Soweit ich mich an meinen Kauf erinnere, waren die Verträge bei der Bank fertig und nach der Mitteilung des Notares bekamen wir am gleichen Tage bei der Bank den Termin zur Unterschrift. Die Eintragungen beim Grundbuch haben aber bei uns keine 5 Wochen gedauert. :wink:
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von khmlev » 27.10.19, 11:15

ktown hat geschrieben:
27.10.19, 10:22
Die Eintragungen beim Grundbuch haben aber bei uns keine 5 Wochen gedauert
Na dann ist ja alles gut und das Thema kann geschlossen werden. :ironie:
Gruß
khmlev
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von fseres » 27.10.19, 11:18

franz-ratlos hat geschrieben:
25.10.19, 21:12
Nein, dass wussten weder Verkäufer, Käufer noch Makler.
Konkret in diesem Fall nicht. Aber: Bei jedem der im Gesetz geregelten Transaktionen hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Verzichtet die Gemeinde auf das Vorkaufsrecht, muss sie das bestätigen. Eine Ausfertigung des unterschriebenen Kaufvertrags geht an die Gemeinde, diese ist also immer informiert. Das sollte jeder Käufer, Verkäufer und Makler wisse. Spätestens dann, wenn der notarielle Kaufvertrag gefertigt wird.

Eigentlich ist dieser Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht eine Bedingung, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann. Man müsste also wissen, was im Notarvertrag geregelt wurde.

Da der Kaufpreis erst nach dem vorliegen der Bedingungen fällig wird, sollte man den Darlehnsvertrag auch nur dann unterschreiben, wenn diese Bedingungen, die dritte erfüllen müssen, erfüllt sind. Die Banken bereiten deshalb den Darlehnsvertrag vor, der von der Bank unterschrieben ist und dem Kreditnehmer dann ausgehändigt wird. Der unterschreibt den Kreditvertrag erst dann, wenn es klar ist, dass der Kaufpreis fällig wird.

@all
Der Darlehnsvertrag ist unabhängig vom Kauf. Platzt der Kauf, bleibt der Darlehnsvertrag bestehen. Ist ja nicht wie beim Autokauf kombiniert.

Der Schadensersatz ergibt sich aus § 28 Abs. 6 BauGB. Ich würd mit dem Notar sprechen. Und mir ggf. dann einen Anwalt suchen.

ktown
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Re: Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde - Schadensersatz für Käufer?

Beitrag von ktown » 27.10.19, 12:34

fseres hat geschrieben:
27.10.19, 11:18
Der Schadensersatz ergibt sich aus § 28 Abs. 6 BauGB.
Dieser bezieht sich einzig auf unmittelbar mit dem Vertrag in Zusammenhang stehende Kosten wie

- Notarkosten
- Anwaltskosten für die Kaufvertragsprüfung
- Maklerkosten
Die Zinsen der Bank zählen hierzu nicht.
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