neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

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Baden-57
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neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von Baden-57 »

Guten Tag,

nach längerer Zeit, mehr als 3 Jahre, hier wieder zurück :wink:

Wir diskutieren folgenden fiktiven Fall.
H. erwirbt eine ETW in einem 5-Fam.Haus und Jahre später erwirbt er von 2 Miteigentümern deren Speichern. KV werden notariell beurkundet.

H. will nun die ETW verkaufen, wobei 2 Miteigentümer im Hause, welche noch keine Speicher haben, diese erwerben würden.

Der Käufer hat kein Interesse an den Speichern, so dass sich in diesem fiktiven Fall nachfolgende Konstellation ergeben würde:
1. Kaufvertrag) H verkauft an Miteigentümer B 1 Seicherraum,
2. Kaufvertrag) H verkauft an Miteigentümer T 1 Speicherraum und
3. Kaufvertrag H verkauft die ETW nebst Keller an Käufer S., ohne Speicherraum.

Zur Vorbereitung der Kaufverträge wäre jetzt der Notar der Ansicht, dass eine neue Teilungserklärung erforderlich sei, wobei hier alle Miteigentümer mitwirken müssten, danach müssten alle Gläubiger des Verkäufers H zustimmen und erst dann wäre der Verkauf der ETW möglich.

Wir diskutieren, ob es nach 1989 eine gesetzliche Änderung gab, denn nach Erwerb der Speicher wurde keine neue Teilungserklärung vorgenommen/verlangt.
Wir sind der Ansicht, dass ja nur bereits vorhandene Speicherräume getauscht werden und sich dadurch der jeweilige Miteigentumsanteil nicht ändert.

Die Angelegenheit ist hier im Badischen angesiedelt; hier gab es als letztes Bundesland bis 31.12.2017 nur Amtsnotariate; diese wurden abgeschafft und wie anders auch üblich nur noch Notare als Freiberuflich tätig.
Für Verkäufer H wäre interessant, warum eine neue Teilungserklärung erforderlich wäre und sehe dafür nur 3 Möglichkeiten:
a) es ist keine neue Teilungserklärung erforderlich, sondern ein Mißverständnis des Notars
b) es war bei seinem Erwerb der Speicher bereits eine neue Teilungserklärung erforderlich, was übersehen wurde
c) es gab nach 1989 eine Gesetzesänderung.

Vielen Dank für Eure Geduld bei diesem Beitrag; Hinweise, Links gerne willkommen.

ExDevil67
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von ExDevil67 »

Was steht denn in der aktuellen Teilungserklärung zu den Speichern drin? Damit die einzeln ge- und verkauft werden können, müssten die nach meiner Auffassung dann auch einzeln als Bestandteil der WEG ausgewiesen sein. Mit der Konsequenz das H aktuell, weil Eigentümer von einer Wohnung und zwei Speichern, in der Eigentümerversammlung mehr Stimmrechte haben müsste als B und T denen "nur" jeweils eine Wohnung gehört.

Baden-57
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von Baden-57 »

Hallo und danke für die Einschätzung.

H hat die größte Wohnung und somit den höchsten Miteigentumsanteil, aber das Stimmrecht wird nicht aus der Wohnungsgröße errechnet sondern jeder Miteigentümer hat eine (1) Stimme, unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

Ist dies hilfreich?

Danke, lG

khmlev
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von khmlev »

Es dürften sich aber wohl die Miteigentumsanteile verschieben, wenn aus dem Sondereigentum von H ein Speicherraum an B 1 und ein Speicherraum an T 1 verkauft werden. Wenn sich die Veränderung der Miteigentumsanteile auf die Sondereigentumsrechte von H, B1 und T 1 beschränken, dann ist eine Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht erforderlich. Erforderlich ist aber die Zustimmung dinglich Berechtigter, wenn diese von der Veränderung der Miteigentumsanteile betroffen sind.
Baden-57 hat geschrieben:
27.11.19, 10:29
H hat die größte Wohnung und somit den höchsten Miteigentumsanteil, aber das Stimmrecht wird nicht aus der Wohnungsgröße errechnet sondern jeder Miteigentümer hat eine (1) Stimme, unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.
Miteigentumsanteile spielen bei der Verteilung der Kosten häufig eine Rolle, so dass H ein Interesse haben dürfte, nach Verkauf der Speicher den darauf entfallenden Miteigentumsanteil entsprechend "mit zu übertragen".
Gruß
khmlev
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webmaster76
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von webmaster76 »

Wenn nach Ansicht des Notars eine neue TE (bzw. der Änderung der aktuellen) erforderlich ist, gehe ich davon aus, dass die Speicher dort als SNR definiert sind. Denn wenn diese Sondereigentum wären, müsste an der TE ja nichts geändert werden.

Ändert sich die Zuordnung der SNR, müsste auch aus meiner Sicht die TE entsprechend geändert werden. Daher tippe ich auf diese "Lösung"
b) es war bei seinem Erwerb der Speicher bereits eine neue Teilungserklärung erforderlich, was übersehen wurde

khmlev
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von khmlev »

webmaster76 hat geschrieben:
27.11.19, 15:01
Wenn nach Ansicht des Notars eine neue TE (bzw. der Änderung der aktuellen) erforderlich ist, gehe ich davon aus, dass die Speicher dort als SNR definiert sind. Denn wenn diese Sondereigentum wären, müsste an der TE ja nichts geändert werden.

Ändert sich die Zuordnung der SNR, müsste auch aus meiner Sicht die TE entsprechend geändert werden. Daher tippe ich auf diese "Lösung"
Für SNR gilt dasselbe, wie für Sondereigentum.

Das einzigste was sein kann, dass die beiden Speicherräume noch Gemeinschatseigentum sind und H damals ein Nutzungsrecht zugesprochen wurde, ohne ein SNR zu bilden oder die Speicherräume dem Sondereigentum von H zuzuschreiben. Wenn die Speicheräume noch "gemeines" Gemeinschaftseigentum sind, kann sie H natürlich nicht verkaufen. Hierzu müsste dann zunächst die Teilungserklärung geändert werden.
Gruß
khmlev
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webmaster76
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von webmaster76 »

khmlev hat geschrieben:
27.11.19, 15:46
Für SNR gilt dasselbe, wie für Sondereigentum.
Falsch. Ein SNR ist das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums, das einem SE per TE zugeordnet ist und keine MEA hat. Dagegen ist das SE eine "eigenständige" Einheit im GE mit einem eigenen MEA. SE kann damit ohne Auswirkung auf die TE verkauft werden (z.B. Stellplatz oder Keller) während man das SNR in der TE neu zuordnen muss.
khmlev hat geschrieben:
27.11.19, 15:46
Gemeinschatseigentum sind und H damals ein Nutzungsrecht zugesprochen wurde,
GE darf jeder Eigentümer per se nutzen, dies muss nicht explizit zugesprochen werden. Ausnahme wäre z.B. ein Heizungsraum, zu dem (durch die ETG vereinbart) nur bestimmte Personen (z.B. Verwalter) Zutritt haben sollen.

Fragen an den Fragesteller:
1. sind die Speicher in der TE als SNR oder SE ausgewiesen?
2. wenn SNR, welchen Wohnungen sind diese danach zugewiesen?

khmlev
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von khmlev »

webmaster76 hat geschrieben:
28.11.19, 06:29
Falsch
Richtig,in Bezug auf die folgende Aussage:
webmaster76 hat geschrieben:
27.11.19, 15:01
Ändert sich die Zuordnung der SNR, müsste auch aus meiner Sicht die TE entsprechend geändert werden.
Eine Übertragung/Verkauf eines bestehenden SNR von H an B1 mit entsprechender Abschreibung bei H und Zuweisung an B1 bedarf keiner Änderung der TE und keiner Zustimmung der Miteigentümer. Erforderlich ist aber die Zustimmung dinglich Berechtigter, wenn diese von der Abschreibung des SNR betroffen sind.
webmaster76 hat geschrieben:
28.11.19, 06:29
GE darf jeder Eigentümer per se nutzen, dies muss nicht explizit zugesprochen werden.
Auch ohne dass ein SNR gebildet wird, kann Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung/Gebrauch überlassen werden. Findet sich gelegentlich in Form einer Parkplatznutzungsvereinbarung oder Kellernutzungsvereinbarung. Diese "unechten SNR" können aber nicht einzeln von H verkauft werden.
Liegt eine solche Gebrauchsüberlassung bzgl. der beiden Speicherräumen vor, dann kann H diese nicht an B1 und T1 verkaufen. Es muss dann zuvor die TE geändert werden und entweder Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte an den Speicherräumen gebildet werden.
Gruß
khmlev
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ExDevil67
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von ExDevil67 »

khmlev hat geschrieben:
28.11.19, 06:43
Auch ohne dass ein SNR gebildet wird, kann Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung/Gebrauch überlassen werden. Findet sich gelegentlich in Form einer Parkplatznutzungsvereinbarung oder Kellernutzungsvereinbarung. Diese "unechten SNR" können aber nicht einzeln von H verkauft werden.
Liegt eine solche Gebrauchsüberlassung bzgl. der beiden Speicherräumen vor, dann kann H diese nicht an B1 und T1 verkaufen. Es muss dann zuvor die TE geändert werden und entweder Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte an den Speicherräumen gebildet werden.
Ich würde dann aber noch einen Schritt weiter, bzw besser zurück, gehen. H hätte diese dann doch nie wirksam kaufen können, oder? Wobei da vermutlich in die Richtung für H nix mehr zu holen sein dürfte.

webmaster76
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von webmaster76 »

khmlev hat geschrieben:
28.11.19, 06:43
Eine Übertragung/Verkauf eines bestehenden SNR von H an B1 mit entsprechender Abschreibung bei H und Zuweisung an B1 bedarf keiner Änderung der TE und keiner Zustimmung der Miteigentümer. Erforderlich ist aber die Zustimmung dinglich Berechtigter, wenn diese von der Abschreibung des SNR betroffen sind.
Richtig, die Zustimmung der (anderen) Eigentümer ist nicht notwendig. Mein Kenntnisstand war bisher, dass die TE entsprechend geändert/ergänzt werden muss. Bleibt noch zu erwähnen, dass ein SNR auch im Grundbuch eingetragen sein kann und in diesem Fall unter Mitwirkung eines Notars umgeschrieben werden müsste.

webmaster76
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von webmaster76 »

ExDevil67 hat geschrieben:
28.11.19, 08:31
Ich würde dann aber noch einen Schritt weiter, bzw besser zurück, gehen. H hätte diese dann doch nie wirksam kaufen können, oder? Wobei da vermutlich in die Richtung für H nix mehr zu holen sein dürfte.
Den Gedanken hatte ich auch schon. Mir scheint es so, dass einer der beiden Notare da etwas verbummelt hat, sprich entweder konnte H damals gar nicht wirksam kaufen oder aber der aktuelle Notar liegt falsch.

khmlev
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von khmlev »

ExDevil67 hat geschrieben:
28.11.19, 08:31
khmlev hat geschrieben:
28.11.19, 06:43
Auch ohne dass ein SNR gebildet wird, kann Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung/Gebrauch überlassen werden. Findet sich gelegentlich in Form einer Parkplatznutzungsvereinbarung oder Kellernutzungsvereinbarung. Diese "unechten SNR" können aber nicht einzeln von H verkauft werden.
Liegt eine solche Gebrauchsüberlassung bzgl. der beiden Speicherräumen vor, dann kann H diese nicht an B1 und T1 verkaufen. Es muss dann zuvor die TE geändert werden und entweder Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte an den Speicherräumen gebildet werden.
Ich würde dann aber noch einen Schritt weiter, bzw besser zurück, gehen. H hätte diese dann doch nie wirksam kaufen können, oder? Wobei da vermutlich in die Richtung für H nix mehr zu holen sein dürfte.
Richtig, ein Verkauf der Speicher hat dann nicht stattgefunden, aber die Gebrauchsüberlassung der Speicher kann gleichwohl übergegangen sein.

Von daher muss keiner der
webmaster76 hat geschrieben:
28.11.19, 08:32
... beiden Notare ... etwas verbummelt ...
haben. Es wird dann lediglich eine Versicherung in den Vertrag aufgenommen, dass dem Sondereigentum das alleinige Gebrauchsrecht für die Speicher zusteht. Und damit ist die Sache aus kaufvertraglicher Sicht rund.

Einen Einzelverkauf der Speicher ohne das Sondereigentum, schließt eine solche Krückstocklösung aber aus. Sie wird häufig gewählt, um Notar-und Gerichtskosten für die Änderung der TE zu sparen oder weil es den Eigentümern lästig ist, für so einen "Scheiß" zum Notar zu rennen.
Gruß
khmlev
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von ExDevil67 »

khmlev hat geschrieben:
28.11.19, 09:01
Es wird dann lediglich eine Versicherung in den Vertrag aufgenommen, dass dem Sondereigentum das alleinige Gebrauchsrecht für die Speicher zusteht. Und damit ist die Sache aus kaufvertraglicher Sicht rund.
Können überhaupt 2 Eigentümer untereinander rechtssicher an einer TE vorbei über sowas verfügen?

Worstcase wäre doch das E1 und E2 sich einigen das E2 den Kellerraum von E1 "kauft" der per TE dem Sondereigentum von E1 zugeordnet ist. Das geht gut solange E1 sein Sondereigentum behält und auch als er das an K1 verkauft der kein Interesse am Kellerraum hat. Nun verkauft K1 aber weiter an K2 der in die TE guckt und sieht "oh da gehört ja ein Kellerraum dazu" und diesen einfordert.
Gleiches Problem wenn die Verteilung über eine von den Eigentümern beschlossene Nutzungsvereinbarung erfolgt. Die kann ja jederzeit von den Eigentümern geändert werden.

khmlev
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Re: neue Teilungserklärung wg. Verkauf von Speicher an Miteigentümer

Beitrag von khmlev »

ExDevil67 hat geschrieben:
28.11.19, 09:37
khmlev hat geschrieben:
28.11.19, 09:01
Es wird dann lediglich eine Versicherung in den Vertrag aufgenommen, dass dem Sondereigentum das alleinige Gebrauchsrecht für die Speicher zusteht. Und damit ist die Sache aus kaufvertraglicher Sicht rund.
Können überhaupt 2 Eigentümer untereinander rechtssicher an einer TE vorbei über sowas verfügen?
Sie verfügen nicht darüber.
H versichert gegenüber dem Käufer, dass es eine Gebrauchsvereinbarung der WEG-Gemeinschaft gibt, die die beiden Speicherräume dem (jeweiligen Eigentümer des) Sondereigentum, das verkauft wird, zum alleinigen Gebrauch überlassen wurde.
ExDevil67 hat geschrieben:
28.11.19, 09:37
Worstcase wäre doch das E1 und E2 sich einigen das E2 den Kellerraum von E1 "kauft" der per TE dem Sondereigentum von E1 zugeordnet ist. Das geht gut solange E1 sein Sondereigentum behält und auch als er das an K1 verkauft der kein Interesse am Kellerraum hat. Nun verkauft K1 aber weiter an K2 der in die TE guckt und sieht "oh da gehört ja ein Kellerraum dazu" und diesen einfordert.
Gleiches Problem wenn die Verteilung über eine von den Eigentümern beschlossene Nutzungsvereinbarung erfolgt. Die kann ja jederzeit von den Eigentümern geändert werden.
Richtig und daher regt der jetzige Notar eine Änderung der TE an, um zum einen die "Verkaufsfähigkeit" der Speicherräume herzustellun und um letztendlich auch Rechtssicherheit zu schaffen.
Gruß
khmlev
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Verkauf der ETW ohne Speicherräume

Beitrag von Baden-57 »

Servus Wissensgemeinde,

könnte in diesem fiktiven Fall ein Miteigentümer, welchem neben der Wohnung auch noch 1 Kellerraum und 3 Speichrräume (in der Vergangenheit zugekauft) hat, nur die Wohnung und Kellerraum verkaufen, nicht aber die Speicherräume?
Ihm würde dann in der WEG nur noch 3 Speicherräume gehören.

Konnte leider keine Hinweise/Links bei Tange G finden, wäre daher dankbar für Hinweise und Links.

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