Verwaltervergütung ohne Vertrag

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manneier
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Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von manneier »

Bei meinem Fall ist der Verwaltervertrag Ende Juli 2018 ausgelaufen. Die folgende ETV im August 2018 wurde vom Gericht gekippt, da er kein Verwalter mehr sei (Ladungsfehler).

In einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung im März 2019 wurde wieder fehlerhaft der ausgelaufene Vertrag verlängert, wogegen ich geklagt hatte.

Jetzt hat der Richter für mich in unverständlicher Weise in dem Verfahren einen Vergleich vorgeschlagen, da es ab 1.1.2020 (zum Glück) einen neuen Verwalter gäbe.

Wie sieht es da eigentlich mit der Vergütung der Hausverwaltung in der Zeit zwischen August 2018 und Dezember 2019 aus.

Vielen Dank
Verpflichteter
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von Verpflichteter »

Hallo,

ein Verwalter verwaltet bis 31.07.18 mit Vertrag.
Ab 1.8.18 ohne Vertrag der jedoch Ende 8.18 neu abgeschlossen wird.
Zu einem späteren Zeitpunkt entscheidet ein Gericht die Eigentümerversammlung hat zu Unrecht einen neuen Vertrag beschlossen.
Im März 19 beschließen die Eigentümer erneut einen Vertrag mit dem Verwalter, da unterstelle ich mal rückwirkend.

Jetzt schlägt ein Gericht einen Vergleich vor.
Ja und was sagt das Gericht über die Zeit zwischen 1.8.18 und 1.1.20
manneier hat geschrieben: 13.01.20, 17:02 Jetzt hat der Richter für mich in unverständlicher Weise in dem Verfahren einen Vergleich vorgeschlagen
Das soll ja bei nahezu allen Gerichtsurteilen vorkommen. Meist reklamieren das dann die Unterlegenen.
Beim Vergleich bietet sich die Möglichkeit, dass beide Parteien es nicht verstehen.

Selten soll es Parteien geben die einen Verfahren gewinnen und dennoch Zweifel um Urteil haben nach dem Motto: "eigentlich hätte ich verlieren müssen".

MfG uwe
webmaster76
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von webmaster76 »

manneier hat geschrieben: 13.01.20, 17:02 Jetzt hat der Richter für mich in unverständlicher Weise in dem Verfahren einen Vergleich vorgeschlagen, da es ab 1.1.2020 (zum Glück) einen neuen Verwalter gäbe.
Ja und was hat er denn genau vorgeschlagen?
Und wieso soll ein Vorschlag ein Problem sein? Ein Vorschlag ist kein Urteil. Wenn es einer Prozesspartei nicht passt kann sie ablehnen und es auf ein Urteil ankommen lassen.

Was hat denn die alte Verwaltung zwischen 01.08.2018 und 31.12.2019 gemacht? Nach der fehlerhaften ETV in 08/2018 bestimmt keine weitere einberufen oder? Wurden Jahresabrechnungen erstellt? Wie ist man denn zu der neuen Verwaltung gekommen?
Verpflichteter
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von Verpflichteter »

Hallo
webmaster76 hat geschrieben: 15.01.20, 14:09 Ja und was hat er denn genau vorgeschlagen?
In einem anderen Forum wird dazu vom manneier ausgeführt:

Richter sagt, was soll die Klage, es gibt doch jetzt einen neuen Verwalter.

MfG
uwe
manneier
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von manneier »

Es dreht sich letztendlich um die Vergütung des Verwalters
Er arbeitet m.E. seit dem 23.Juli 2018 als Scheinverwalters, für die er keine Vergütung verlangen kann, sondern lediglich einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 684 S. 1 BGB hat.
Netzfund: "Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass ein ohne Auftrag Handelnder nur Ersatz seiner Aufwendungen, aber keine Vergütung für seine Tätigkeit verlangen kann (LG Hamburg, Urteil vom 30.01.13, Az. 318 S 127/11)".

Der Verwalter arbeitet derartig schlampig, dass schon wieder 3 Jahresabrechnungen angefochten werden mussten. Er ist unfähig oder unwillig, die TE zu beachten bzw Wohnungen nach MEA richtig aufzuschlüsseln.
Netzfund:
Eine grober Pflichtverletzung ist aber dann zu bejahen, wenn der Verwalter seiner Abrechnung einen Schlüssel zu Grunde legt, der weder der Teilungserklärung entspricht noch durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß §10 Abs. 2 Satz WEG gedeckt ist (OLG Köln v. 5.3.1998, 16 Wx 8/98, NJW-RR 1998, 1622) oder auch nicht auf einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer gemäß §16 Abs. 3 WEG be-ruht
Zafilutsche
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von Zafilutsche »

manneier hat geschrieben: 17.02.20, 10:16 Der Verwalter arbeitet derartig schlampig, dass schon wieder 3 Jahresabrechnungen angefochten werden mussten. Er ist unfähig oder unwillig, die TE zu beachten bzw Wohnungen nach MEA richtig aufzuschlüsseln.
Da waren doch zum einen Verschärfungen nach § 34c Gewerbeordnung, zum anderen würde ich mich fragen, ob die Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat so in der jetzigen Form ausreichend ist?
Ggf. könnte durch Beschlussfassung die Rechnungsprüfung durch den Beirat verbessert werden, um die Risiken der späteren Anfechtungen zu mindern? Es müssen "nur" Mehrheiten gefunden werden, was aber bei "schlampiger" Arbeit eigentlich nicht zu schwer werden wird.
Vielleicht stellt man gleich die neu Besetzung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates zur Diskussion? Aber wer will heute noch ehrenamtlich in's Fadenkreuz gestellt werden, wenn der Fehler gleich in die "ewigen Jagdgründe" führen wird?
Spezi
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von Spezi »

Im Eröffnungsbeitrag steht die Frage:
Wie sieht es da eigentlich mit der Vergütung der Hausverwaltung in der Zeit zwischen August 2018 und Dezember 2019 aus.
Im Beitrag vom 17.2.2020 10.36 hat der Fragesteller die Antwort dann selbst gegeben und in weiteren Beiträgen (Unfähigkeit) weitere Begründungen geliefert. Das Thema dürfte sich daher erledigt haben.
In einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung im März 2019 wurde wieder fehlerhaft der ausgelaufene Vertrag verlängert, wogegen ich geklagt hatte.

Zu dem vorgeschlagenen Vergleich kann man sich inhaltlich gar nicht äußern, da unklar geblieben ist, was eigentlich beantragt worden war.
Eine Feststellung, dass die Wahl im März 2019 unwirksam war und der Vertrg sich nicht verlängert hat, erfolgt durch den Vergleichstext ja nicht.
Oder hat die "Gegenseite" dies in dem Verfahren schon zugestanden so dass ein Anerkenntnisurteil ergehen kann ?
Oder wurde der Klagantrag geändert oder erweitert ?
Oder steht doch noch mehr in dem Vergleichsvorschlag ?
Gruß Spezi
webmaster76
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von webmaster76 »

Die Informationslage ist hier in der Tat viel zu dünn, um in eine Diskussion zu gehen.

Ein grundsätzlicher Gedanke: der Verwaltervertrag ist die eine Sache, die Verwalterbestellung die andere. Siehe dazu

https://www.promeda.de/blog/unterschied ... estellung/

Selbst wenn der Verwaltervertrag ausgelaufen wäre (wenn keine Verlängerungsklausel enthalten ist), so wäre der Verwalter immer noch bestellt. Offenbar war er auch nach August 2018 noch tätig
manneier hat geschrieben: 17.02.20, 10:16 Der Verwalter arbeitet derartig schlampig, dass schon wieder 3 Jahresabrechnungen angefochten werden mussten.
Ein Verwaltervertrag ist aus meiner Sicht (bei vorliegender Bestellung) keine Voraussetzung. D.h. der Verwalter kann in so einer Konstellation grundsätzlich eine übliche Vergütung verlangen. Erfüllt er seine Aufgaben nicht korrekt, muss er von der ETG eben aufgefordert werden, nicht korrekte Sachen zu berichtigen. Und so lange erhält er eben keine Entlastung.
Und wenn die ETG nicht korrekte Abrechnungen beschließt, die vor Gericht angefochten werden, ist das zunächst eine ETG interne Sache.

Im Einzelfall müsste ein Fachmann die Sachlage umfassend prüfen und auf dieser Basis Vorschläge erarbeiten.
manneier
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von manneier »

#Zafilutsche
der Beirat hat nichts selbst geprüft, sondern einen externen Steuerberater mit der Kassenprüfung beauftragt. Dabei hat er ignoriert, dass er keine Aufträge vergeben darf. Eine inhaltliche Prüfung hat er nicht gemacht, obwohl in einem Prozess zuvor eine Abrechnung wegen Fehler für ungültig erklärt wurde. Ein massiver Fehler wurde berichtigt, 4 andere Einfachere nur ignoriert.

#Spezi
Am 2.4.2019 hat das Gericht die ETV vom Sept. 2019 wegen "Ladungsmangel" für ungültig erklärt, gerade weil der Verwalter keinen Vertrag mehr hatte. Auf dieser ETV wurde auch eine rückwirkende Verlängerung beschlossen, die auch unzulässig.
4 Tage vor diesem Urteil hat der Beirat auf einer aoETV Ende März 2019 den Vertrag wieder verlängert anstatt einen neuen Vertrag zu beschliessen.
Dieses Verfahren ist gerichtlich noch nicht aufgearbeitet.

#webmaster76
zu Bestellung siehe Spezi und Ladungsmangel, folglich für mich auch keine darüber hinausgehende Bestellung

ich habe ein Urteil, dass ein Verwalter ohne Vertrag keine Vergütung verlangen kann, sondern "lediglich einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 684 S. 1 BGB hat. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass ein ohne Auftrag Handelnder nur Ersatz seiner Aufwendungen, aber keine Vergütung für seine Tätigkeit verlangen kann (LG Hamburg, Urteil vom 30.01.13, Az. 318 S 127/11).
manneier
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Re: Verwaltervergütung ohne Vertrag

Beitrag von manneier »

Der Verwalter arbeitet derartig schlampig, dass schon wieder 3 Jahresabrechnungen angefochten werden mussten.
Da der Verwalter nicht mehr tätig ist, wurde im Dezember 2020 ein Vergleich geschlossen, in dem dem Verwalter und den Beiräten für alle 3 Abrechnungsjahren die Entlastung "entzogen" wurde.
Vergleich deshalb, weil ja "richtig gebucht" wurde und daher eine Anfechtung nicht möglich war.

Aber somit ist der Weg frei, die strittigen Abrechnungsfehler, u.a. Kosten OHNE Beschluss, in eine Schadensersatzklage überzuleiten.

In diesem Zusammenhang möchte ich auch noch den Punkt der m.A.n. fehlerhaften Vergütung für die 8 Monate ohne Vertrag mit reinbringen
Der Einwand, dass die Bestellung doch vorliege, verstehe ich nicht, da die Bestellung ja wie der Vertrag bis Juli 2018 begrenzt war.

Danke
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