Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

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laozi
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Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von laozi »

Für eine Wohneigentümergemeinschaft existiert eine Teilungsurkunde, die bestimmte bauliche Veränderungen einschränkt: Form und Lage möglicher Balkone, Fensterform an der Fassade, Fahrstuhleinbau etc.
Ein Eigentümer nimmt bauliche Veränderungen vor und ignoriert diese Vorgaben, z.B. Balkon auf anderer Seite der Fasse, Balkonart (in der Fassade verankert statt Stelzenkonstruktion etc.).
Wegen anderer Maßnahmen, die der Teilungserklärung widersprechen, prozessiert die Wohneigentümergemeinschaft. Es kommt zu einer Mediation, einem Kompromiß, dem dann aber einzelne Eigentümer nicht zustimmen.
Der Anwalt des Eigentümers fordert nun die Eigentümergemeinschaft auf, mit Mehrheit den Baumaßnahmen rückwirkend zuzustimmen. Einzelne Eigentümer berufen sich allerdings auf die Teilungsurkunde, die bei erheblichen baulichen Maßnahmen Allstimmigkeit der Eigentümer fordert, trotz der Anpassung im WEG-Gesetz.

Können diese Eigentümer sich auf die Aussagen der Teilungsurkunde als Teil des Kaufvertrages berufen? Welche Rechte haben Eigentümer, die z.B. einen Balkon geplant haben, diesen aber an der gewünschten (und vereinbarten) Stelle nicht errichten können, weil ein anderer Eigentümer gegen die Teilungserklärung an anderer Stelle und in anderer Form errichtet hat?
fodeure
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Re: Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von fodeure »

Ich sehe hier keine erhebliche bauliche Maßnahme. Somit ist ein Mehrheitsbeschluß möglich.
hambre
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Re: Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von hambre »

fodeure hat geschrieben:Ich sehe hier keine erhebliche bauliche Maßnahme.
Ich schon.
laozi hat geschrieben:Können diese Eigentümer sich auf die Aussagen der Teilungsurkunde als Teil des Kaufvertrages berufen?
Ja
laozi
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Re: Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von laozi »

Es könnte doch folgender Fall eintreten: der Kauf erfolgte u.a. wegen Garantien in der Teilungsurkunde, die z.B. den Bau eines Balkons unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Das dürfte ja auch ein Teil des Wertes der Immobilie sein.
Nun ist der Anbau des Balkons faktisch nicht mehr möglich, zumindest nicht in der Form des Kaufvertrages. Der Käufer muß sich doch auf den Kaufvertrag berufen können, gilt da kein Vertrauensschutz?
Und würde er nicht durch eine Mehrheitsentscheidung, die den anderen Balkon bestätigt, unbillig in seinen Rechten eingeschränkt? Mehrheitsentscheidungen zu baulichen Maßnahmen: gerne (die alte Forderung nach Allstimmigkeit hat da wichtige Baumaßnahmen verhindert), aber dort, wo in Eigentum einzelner Eigentümer so massiv eingegriffen wird?

In diesem fiktiven Falle wurde übrigens die Forderung nach Genehmigung mehrheitlich abgelehnt.
ExDevil67
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Re: Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von ExDevil67 »

laozi hat geschrieben: 02.12.21, 08:56 Nun ist der Anbau des Balkons faktisch nicht mehr möglich, zumindest nicht in der Form des Kaufvertrages. Der Käufer muß sich doch auf den Kaufvertrag berufen können, gilt da kein Vertrauensschutz?
Der Kaufvertrag besteht zwischen Käufer und Verkäufer. Die WEG ist da keine Vertragspartei und damit können weder Käufer noch Verkäufer daraus Ansprüche gegenüber der WEG ableiten.
Frage wäre ob der Verkäufer von den Problemen bezüglich der Balkonfrage wusste und ggf dem Käufer was zu hätte sagen können / müssen.
lottchen
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Re: Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von lottchen »

Als Käufer lässt man sich doch die Teilungserklärung vorher geben und die Beschlusssammlung bzw. die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dann weiß man doch, worauf man sich einlässt. Problematisch wird es m.M. erst wenn sich zwischenzeitlich das Baurecht geändert hat und laut Teilung mögliche Veränderungen baurechtlich nicht mehr genehmigt werden. Sowas klärt man kaum vor Kauf ab.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!
laozi
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Re: Bauliche Veränderung mit Mehrheitsbeschluß versus Teilungserklärung

Beitrag von laozi »

Ja, alle Käufer kannten die Teilungsurkunde und haben mit dem Kauf die Inhalte akzeptiert. Ein Käufer hat dann nach Erwerb selbständig die Angaben verletzt und den Balkon an anderer Stelle und in anderer Bauart errichtet.
Das würde für die Käufer der darunter liegenden Wohnungen bedeuten, daß sie nun Balkons entweder an anderer Stelle oder anderer Bauart anbringen können, wenn überhaupt. Der besagte Eigentümer wurde auf einer Versammlung aufgefordert, Unterlagen über den Bau zur Verfügung zu stellen. Das hat er nicht getan, damit wurde die Gemeinschaft vor vollendete Tatsachen gestellt. Man hat ein Agreement erwogen, wo auf Kosten des einen Eigentümers die Teilungsurkunden angepasst werden - das kann aber eigentlich nur einstimmig geschehen.. Das kam leider nicht zustande. Der Eigentümer will jetzt, daß auf einer Eigentümerversammlung eine Mehrheit für die Änderungen votiert. In diesem imaginären Fall ist dies jedoch nicht geschehen, womit der Eigentümer nun Vollstreckung androht.
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