Zufahrtstrasse nicht in öffentlicher Hand

[axl__]

Hallo,

wie verhält es sich mit Zufahrtwegen? Konkret theoretischer Fall:
Eine existierende Gewerbeimmobilie ist per Zufahrtstrasse angebunden. Teile dieser Strasse sind Privatweg ohne vorhandene Widmung / Nutzungsrecht der Stadt.
Das Gewerbegebiet ist genehmigt und existiert so seit mehreren Jahrzenten.

Aussage Gemeinde:
Es kann keine Nutzungsänderung auf dem Grundstück befürwortet werden, solange die Zufahrt nicht komplett in öffentlicher Hand ist oder zumindest Widmungen auf den betroffenen Flurstücken auf der Zufahrt existieren. Spiegelt das tatsächlich die aktuelle Rechtslage wieder?

Danke

[MGH]

die Zulässigkeit von Bauvorhaben setzt voraus, das die Erschließung gesichert ist. §30 (1) oder §34 (1) BauGB. Diese Voraussetzung muss auch im Genehmigungsverfahren geprüft werden. Warum das damals versäumt wurde oder ob nachträglich gegenüber der Genehmigung Grundstücke geteilt wurden wäre ggf zu hinterfragen. Die Forderung ist berechtigt.
Soweit es keine gewidmete öffentliche Straße ist, muss im Regelfall eine Grunddienstbarkeit z. B. Wegerecht zugunsten des Baugrundstücks und der öffentlichen Hand (i.d.R. dem Träger der Bauaufsichtsbehörde) eingetragen sein.

[axl__]

Dh diese Forderung ist auch lange nach der Finalisierung der Genehmigung noch gültig?
Was wäre denn theoretisch der Folge, wenn einer der Eigentümer sich weigert die Dienstbarkeit einzutragen?

[MGH]

... dann wird es schwierig, für das dahinter liegende Grundstück eine Baugenehmigung (auch für Nutzungsänderungen) zu bekommen, da die Erschließung Voraussetzung für die Genehmigung ist.

Bleibt i.d.R. nur, die anderen Miteigentümer ggf mit anwaltlicher Hilfe zu überzeugen, doch zuzustimmen, da diese auf deren Grundstücken wahrscheinlich die selben Probleme haben oder sich einen anderen Weg zur öffentlichen Straße zu schaffen.
"Speziallösungen" z. B. über Notwegerecht wären nach genauerer Kenntnis der Situation durch nen Fachanwalt zu prüfen.

Theoretisch könnte die Bauaufsicht auch wegen der fehlenden Zufahrt bestehende Nutzungen untersagen... z. B. insbes. weil auch das Zufahrtsrecht für die Feuerwehr fehlt und es somit (abstrakt) Brandschutzmängel gibt. Ob hier ohne konkrete Misstände jemand "das Fass aufmacht", hängt auch von der Vorgeschichte ab.

[FM]

Was wäre denn theoretisch der Folge, wenn einer der Eigentümer sich weigert die Dienstbarkeit einzutragen?

Bisher sind sie anscheinend stillschweigend einverstanden.

Sie könnten aber auf die Idee kommen, eine Mautpflicht für ihre Privatstraße zu verlangen (z.B. 5 Euro je Durchfahrt), oder die Fläche anderweitig zu nutzen, also z.B. ein Haus oder einen Parkplatz auf der bisherigen Straße zu errichten.

Wie man das Problem dann löst, wird von den örtlichen Gegebenheiten abhängen. Die betroffenen Gewerbetreibenden könnten z.B. versuchen, die Fläche selbst zu mieten oder zu kaufen, oder schauen ob eine andere Zufahrt machbar ist. Wenn man den Eigentümern genug anbietet, steigt deren Motivation für eine einvernehmliche Lösung sehr.

[axl__]

Die sind einverstanden aber von den 3 Besitzern ist einer dabei, der sein Grundstück weder widmen noch der Stadt in irgendeiner Form überlassen mag. Er hat kein Problem für den neuen Besitzer ein lebenslanges Durchfahrtrecht o.ä einzuräumen aber gegenüber der Stadt möchte er es nicht tun. Schwierig

[MGH]

Wenn es den anderen Miteigentümer umstimmt... solche Grunddienstbarkeiten können auch wieder gelöscht werden. Damit dem von der Gemeinde dann zugestimmt wird, muss aber entweder die Erschließung anderweitig hergestellt worden sein oder das Gebäude und alle baulichen Nutzungen, die über diese Zufahrt erschlossen werden, beseitigt worden sein.

Für Details sollte aber ein Anwalt oder der Notar die Formulierungen mit der Gemeinde klären.

[FM]

Also wenn ich (Mit-)Eigentümer der Zufahrtsstraße wäre, würde ich das nicht ohne Gegenleistung erlauben. Also z.B. eine Schranke einbauen wo jeder der durchfahren will ein paar Euro einwerfen muss, oder eben die Privatstraße an die dahinter liegenden Gewerbebetriebe vermieten. Bei beiden Varianten käme auch die Feuerwehr noch durch.

[MGH]

Ich gehe davon aus, das die Situation schon seit jahrzehnten so ist und die Straße regelmäßig genutzt wird.... nur irgendwie damals die Sicherung für die öffentlichen Hand "vergessen" wurde. In der tatsächlichen Nutzung ändert sich vielleicht gar nichts.

[axl__]

Ich gehe davon aus, das die Situation schon seit jahrzehnten so ist und die Straße regelmäßig genutzt wird.... nur irgendwie damals die Sicherung für die öffentlichen Hand "vergessen" wurde. In der tatsächlichen Nutzung ändert sich vielleicht gar nichts.

Genau so ist es. Das Thema kommt nun auf, da die hintere Gewerbefläche verkauft worden ist und die Stadt "dezent" diesen Hinweis gegeben hat - obwohl sie sehr gerne den neuen Betrieb da vor Ort mit den Steuereinnahmen hätte.

Die Situation besteht tatsächlich seit 70 Jahren so. Diese eine Partei ist mit der Stadt zerstritten, da wird es mit Sicherheit schwierig. Definitiv eine Frage für den Fachanwalt, nur gut Zusammenhänge vorher zu verstehen. Ist ggf Gewohnheitsrecht hier noch irgendwie Thema?

[MGH]

für die neu erforderliche Baugenehmigung gibt es kein "Gewohnheitsrecht".
Wenn die Stadt den Betrieb aber haben will, neuer Bauherr und Stadt zusammenarbeiten wollen und nur der Miteigentümer sich querstelt, wird Sie evtl an "kreativen" Lösungen mitwirken... Wenn alles nach altem Recht zulässigerweise erreichtet wurde und dem noch entspricht, kann evtl Bestandschutz ein Thema sein. Ich hab leider mein BauGB von 1950 grad nicht zur Hand, ob damals die Erschließung genauso geregelt war.

[axl__]

für die neu erforderliche Baugenehmigung gibt es kein "Gewohnheitsrecht".
Wenn die Stadt den Betrieb aber haben will, neuer Bauherr und Stadt zusammenarbeiten wollen und nur der Miteigentümer sich querstelt, wird Sie evtl an "kreativen" Lösungen mitwirken... Wenn alles nach altem Recht zulässigerweise erreichtet wurde und dem noch entspricht, kann evtl Bestandschutz ein Thema sein. Ich hab leider mein BauGB von 1950 grad nicht zur Hand, ob damals die Erschließung genauso geregelt war.

Nur damit ich eine Vorstellung habe - welche "kreativen" Lösungen gibt es theoretisch?
Im gegebenen Fall reden wir über einen 3m² Flicken, der auf der Strasse liegt und ein etwas größeres "Dreieck" von etwa 30m²

Betrifft das Thema theoretisch nur Baugenehmigungen oder auch Nutzungsänderungen? Denn die Gewerbefläche ist ja schon verbaut, dort existieren mehrere Produktionshallen, die so weiter betrieben werden sollen.

[MGH]

auch für die Nutzungsänderung ist ne Baugenehmigung erforderlich. Evtl ließe sich aber über die Unterschiede zwischen "planungsrechtliches Vorhaben" und "bauordnungsrechtliche Änderung" was herausarbeiten, wenn die Änderung nicht zu groß ist und Bestandsschutz gilt.
.
Beim kleinen "Flicken" gehe ich davon aus, das eine Zufahrt "um ihn herum" möglich sein dürfte, ggf halt durch den Gegenverkehr oder so was aber baurechtlich unkritisch wäre. Wenn wir hier von Firmenzufahrten reden, könnte auch das große Dreieck (theoretisch) umfahrbar sein. ggf fehlen an einer Seite ein paar m² Pflaster???

Lösungen können alternative Zufahrten sein, die zumindest für einen "Notbetrieb", sollte die andere wegen Streitigkeiten nicht mehr zur Verfügung stehen, nutzbar sind.

Oder die Gemeinde will eh auf der anderen Seite eine Straße Bauen und beschleunigt dies.

Eher als "Feigenblatt" könnte auch eine auflösende Bedingung in die Genehmigung aufgenommen werden, das die Baugenehmigung ungültig wird, wenn die Straße nicht mehr nutzbar ist, gerade auch bei Bestandsschutz.

Geld ist oft eine Lösung... hier hat z. B. ein Bauherr mal die ganze Firma gekauft, nur um an ein kleines für ne Erweiterung notwendiges Baugrundstück zu kommen.

Auch könnte die Gemeinde / Bauaufsicht den Druck auf die anderen Eigentümer erhöhen, insbes wenn diese genauso nicht richtig erschlossen sind. Ob das bei dem angespannten Verhältniss zu ner schnellen Lösung führt, ist aber fraglich... eher zu nem weiteren jahrelangen Rechtsstreit.

Es hängt vieles von den örtlichen Voraussetzungen ab und sollte von eigenen Fachleuten (Fachanwalt, Staßenbauer, Makler usw) sauber vorbereitet werden, um Zweifel in der Verwaltung klein zu halten. ggf politische Entscheider mit ins Boot holen..

[axl__]

Vielen Dank.

Fachanwalt und Makler sind bereits im Boot. Vermutlich bedarf es da Fingerspitzengefühl, um die Sachbearbeiter bei der Stadt nicht zu verärgern. Die haben bereits sehr allergisch auf das Hinzuziehen des RA reagiert.

[axl__]

Noch ein Punkt, der seltsam ist:

Es gibt Baugenehmigungen aus den 50er, 60er, 70er 80er, 90er und 2000er Jahren. Alle sind durchgegangen, obwohl die Gegebenheiten mit der Zufahrt schon "immer" dem heutigen Stand entsprechen. Das ist sehr verwunderlich und der Verkäufer daher auch gar nicht über die Tatsache mit der Zufahrt in Bilde gewesen, was natürlich jetzt den Käufer in eine schlechte Lage bringt - denn er hat ein Grundstück gekauft, welches theoretisch keine Nutzungsänderung zulässt.