Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

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Frederyke
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Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von Frederyke »

Der Vermieter ist insolvent. Die Mieter erfahren das lediglich über die Medien. Also seitens des Vermieters gab es bisher keinerlei direkte Infos an die Mieter zur Insolvenz.
Ein Mieter und auch alle anderen Mieter des Wohnkomplexes erhalten jetzt im Dezember die Betriebskostenabrechnung für 2022. Bei den meisten Mietern kommt es zu einer „Rückerstattung“. So auch bei obigem Mieter. Es geht um mehrere hundert Euro. Dies war letztes Jahr (Abrechnung für 2021) genauso. Die allgemeinen (Betriebs-)Kosten haben sich jetzt zum Vorjahr nur unwesentlich verändert. Auch die Wasser- und Heizungsabrechnung für den obigen Mieter ist fast identisch geblieben.
Obiger Mieter hat die Rückerstattung für 2021 über mehrere hundert Euro erhalten. Die Mietnebenkosten (also Vorauszahlungen für 2022) haben sich nicht erheblich verändert.
In der Betriebskostenabrechnung für 2022 wird nun ausdrücklich erwähnt, dass eine Auszahlung nicht möglich ist.
Des Weiteren werden alle Mieter in dieser Betriebskostenabrechnung darauf hingewiesen, dass vom Vermieter aus insolvenzrechtlichen Gründen (hier also das 1. Mal der Hinweis auf eine Insolvenz gegenüber allen Mietern!) Rückerstattungsansprüche (Guthaben) nicht ausgezahlt werden oder mit laufenden Mietzahlungen verrechnet werden dürfen. Man könne die Ansprüche NACH Eröffnung des Insolvenzverfahrens beim Sachverwalter anmelden.
Soweit verständlich.
Doch die „neue“ Miete (Mietnebenkosten) bleibt identisch wie im Vorjahr.
Wie kann das sein?
Ein Insolvenzverfahren könnte sich ja möglicherweise über einen längeren Zeitraum hinziehen. Wenn obiger Mieter nun weiter die gleiche Miete zahlt, könnte es ja (höchstwahrscheinlich) sein, dass sich die Mietnebenkosten nun auch 2023 nicht so dramatisch erhöhen, dass mehrere hundert Euro Nachzahlung anfallen würden.
Frage: Könnte obiger Mieter einen kleinen Teil der Vorauszahlungen für die Mietnebenkosten (so ca. ein Zwölftel pro Monat der möglicherweise wieder anfallenden Rückerstattung) einbehalten, um dem insolventen Vermieter nicht wieder so viel Geld „hinterherzuschmeißen“ (das man ohnehin vermutlich nicht wiedersieht)? Es geht hier NICHT um die oben erwähnte Verrechnung, sondern nur darum, dass obiger Mieter ggf. nicht nächstes Jahr wieder auf die Rückzahlung „verzichten“ muss. Der obige Mieter würde lieber zunächst Geld zurückhalten und ggf. nachzahlen.
Ist das in irgendeiner Form möglich?
ExDevil67
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von ExDevil67 »

§560(4) BGB könnte die gesuchte Lösung sein.
Froggel
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von Froggel »

Gesetzlicher Anknüpfungspunkt für die Möglichkeit nach einer Nebenkostenabrechnung eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen, ist für beide Mietvertragsparteien § 560 Abs. 4 BGB.
...
In formeller Hinsicht wird lediglich gefordert, dass eine entsprechende Erklärung zur gewünschten Änderung der Nebenkostenvorauszahlung in Textform erfolgt. Das heißt, Sie müssen Ihr Anliegen zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung in einem einfachen Schreiben an die andere Mietvertragspartei – den Vermieter oder Mieter – senden.
Quelle
Gerade wenn man mehrere Jahre hintereinander eine Rückzahlung erhalten hat, ist das eine gute Begründung, die Nebenkostenvorauszahlung nach unten anzupassen.
Auf der verlinkten Seite gibt es einen Musterbrief, den man für eine solche Erklärung entsprechend anpassen kann. Aber bitte auch den Rest lesen, denn der Vermieter muss nicht damit einverstanden sein.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -
ExDevil67
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von ExDevil67 »

Froggel hat geschrieben: 19.12.23, 20:23 Aber bitte auch den Rest lesen, denn der Vermieter muss nicht damit einverstanden sein.
Ähm, moment. Ich lese das im Gesetz recht eindeutig. Jede Seite kann per Erklärung eine Anpassung vornehmen. Ja gerade als Mieter ist es sicher ratsam vorab mal mit dem Vermieter zu reden was der an Infos hat. Der kennt schlieblich seine Kosten und deren Entwicklung.
Die andere Frage wäre wie sich das mit einer Erstattung verhält von kommenden Abrechnungen. AFAIK wird bei einer Insolvenz nämlich auch unterschieden wann eine Forderung entstanden ist und ggf nimmt die nächste Abrechnung als Neuforderung gar nicht an der aktuellen Insolvenz teil.
hambre
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von hambre »

Frederyke hat geschrieben:Der obige Mieter würde lieber zunächst Geld zurückhalten und ggf. nachzahlen.
Der Mieter darf die Nebenkostenvorauszahlung absenken, aber nicht so weit. Die neue vom Mieter vorgeschlagene Nebenkostenvorauszahlung sollte genau 1/12 der abgerechneten Jahresnebenkosten betragen.
Frederyke
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von Frederyke »

Darf ich einmal kurz nachfragen, da ich leider unsicher bin, der "Abrechnungsbetrag" bedeutet die Gesamtsumme aller anteiligen Ausgaben aller Betriebskosten des Mieters? Und diesen Zwölftelbetrag kann/darf der Mieter dann monatlich zur Grundmiete zahlen?
lottchen
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von lottchen »

Meiner Meinung nach sind genau 1/12 der Vorjahreskosten zu wenig. Ich kenne Verträge, da ist ein 5%iger Sicherheitszuschlag vereinbart und es gibt auch Gerichtsurteile, wo zwar kein pauschaler Zuschlag, aber ein angemessener erlaubt ist. Der Vermieter kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigen. Jeder weiß z.B. dass nächstes Jahr die Mehrwertsteuer für Gas/Fernwärme wieder von 7% auf 19% steigen wird und die Preisbremsen wegfallen. Da ist jetzt schon klar, dass es teurer wird. Der Mindestlohn steigt nochmal ab Januar (was sich z.B. auf Hausmeisterdienste auswirkt) usw.

BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10
hambre
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von hambre »

„lottchen“ hat geschrieben:Ich kenne Verträge, da ist ein 5%iger Sicherheitszuschlag vereinbart
So eine Klausel ist unwirksam.
„lottchen“ hat geschrieben:es gibt auch Gerichtsurteile, wo zwar kein pauschaler Zuschlag, aber ein angemessener erlaubt ist.
Und es gibt ein BGH-Urteil, wonach ein pauschaler Zuschlag unzulässig ist.
„lottchen“ hat geschrieben:Der Vermieter kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigen.
Das darf der Vermieter. Das muss er dann aber auch machen und nachvollziehbar begründen.
„Frederyke“ hat geschrieben:der "Abrechnungsbetrag" bedeutet die Gesamtsumme aller anteiligen Ausgaben aller Betriebskosten des Mieters? Und diesen Zwölftelbetrag kann/darf der Mieter dann monatlich zur Grundmiete zahlen?
Richtig
report
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von report »

In der Betriebskostenabrechnung für 2022 wird nun ausdrücklich erwähnt, dass eine Auszahlung nicht möglich ist.
Des Weiteren werden alle Mieter in dieser Betriebskostenabrechnung darauf hingewiesen, dass vom Vermieter aus insolvenzrechtlichen Gründen (hier also das 1. Mal der Hinweis auf eine Insolvenz gegenüber allen Mietern!) Rückerstattungsansprüche (Guthaben) nicht ausgezahlt werden oder mit laufenden Mietzahlungen verrechnet werden dürfen. Man könne die Ansprüche NACH Eröffnung des Insolvenzverfahrens beim Sachverwalter anmelden.
Soweit verständlich.
Das mag auf den ersten Blick verständlich klingen, ist aber falsch.
Der BGH hat hier sehr eindeutig entschieden, dass eine Aufrechnung der Vorauszahlungen erlaubt ist:

https://www.verwalterakademie.de/urteil ... ermieters/
Suchet und ihr werdet finden. Fragt und euch wird geantwortet.
Doch verdammt sind jene, die nicht suchen und dennoch fragen. Selig ist der, der suchet und erst fragt, wenn er nichts gefunden hat.
Frederyke
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von Frederyke »

Antwort auf "report":
Besten Dank für die Info. Dann wäre das ja eigentlich schon fast wie ein "Weihnachtsgeschenk" für den Mieter. Ich habe versucht, das Urteil zu lesen (und zu verstehen). Leider bin ich darin doch nicht so fit. Wenn ich das nämlich richtig verstehe, trifft dieses Urteil eher nicht auf den erwähnten Mieter zu, da das Insolvenzverfahren ja noch nicht eröffnet ist. Das habe ich ja auch in meinem Text erwähnt: "Man könne die Ansprüche NACH Eröffnung des Insolvenzverfahrens beim Sachverwalter anmelden."
Ich wäre riesig dankbar, wenn "report" (oder wer auch immer) mir dazu noch einmal antworten könnte.
ExDevil67
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von ExDevil67 »

Frederyke hat geschrieben: 22.12.23, 11:17 Antwort auf "report":
Besten Dank für die Info. Dann wäre das ja eigentlich schon fast wie ein "Weihnachtsgeschenk" für den Mieter. Ich habe versucht, das Urteil zu lesen (und zu verstehen). Leider bin ich darin doch nicht so fit. Wenn ich das nämlich richtig verstehe, trifft dieses Urteil eher nicht auf den erwähnten Mieter zu,
Das wäre auch mein Einwand, einmal prüfen ob der Sachverhalt übertragbar ist. Im Fall des BGH ging es um eine Abrechnung die einen Zeitraum vor der Insolvenz betrifft, aber erst nach dem Insolvenzantrag erstellt wurde.
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von report »

Dann gilt es zunächst einmal zu prüfen, ob das Verfahren mittlerweile eröffnet wurde (www.insolvenzbekanntmachungen.de).
Ist es das nicht, ist der Vermieter zur Auszahlung imho vertragsgemäß verpflichtet. Hier wäre zu prüfen, ob der Mietvertrag eine Aufrechnung zulässt. Eine drohende oder beabsichtigte Insolvenz ist kein Freifahrtschein, Erstattungsansprüche zurückzuhalten.

Ich verschiebe das mal zum Insolvenzrecht, das haben wir mit @DirtyUschi eine Spezialistin, die das fundiert bewerten kann.
Suchet und ihr werdet finden. Fragt und euch wird geantwortet.
Doch verdammt sind jene, die nicht suchen und dennoch fragen. Selig ist der, der suchet und erst fragt, wenn er nichts gefunden hat.
Frederyke
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von Frederyke »

Das Insolvenzverfahren ist derzeit (anscheinend) noch nicht eröffnet.
Hier die genaue Info, die alle Bewohner auf der Betriebskostenabrechnung stehen haben, die alle am 19.12.2023 erhalten haben:
Wichtige Information: Aus insolvenzrechtlichen Gründen (hier also das 1. Mal der Hinweis auf eine Insolvenz gegenüber allen Mietern!) dürfen Rückerstattungsansprüche (Guthaben) aus dieser Betriebskostenabrechnung nicht ausgezahlt oder mit laufenden Mietzahlungen verrechnet werden. Sie können die Ansprüche aus dieser Betriebskostenrechnung NACH Eröffnung des Insolvenzverfahrens beim Sachverwalter zur Insolvenztabelle anmelden.
Frederyke
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von Frederyke »

Ich bin den Mietvertrag noch einmal durchgegangen: Ja, der Mietvertrag lässt eine Aufrechnung zu:
1)Der Mieter kann gegen die Miete mit Forderung aufgrund der §§ 356 a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete die Aufrechnung erklären. Mit anderen Forderungen kann der Mieter nur dann aufrechnen, wenn diese unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.
2)Ist der Mieter nach Ziffer (1) zur Aufrechnung berechtigt, so hat er dem Vermieter seine Absicht zur Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Mietforderung in Textform anzuzeigen.
3)Zur Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ist der Mieter nur wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis berechtigt.
ExDevil67
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Re: Insolvenz des Vermieters und Betriebskostenabrechnung

Beitrag von ExDevil67 »

Von wem kommt eigentlich die Abrechnung inkl dem Hinweis das wegen der Insolvenz keine Auszahlung bzw Aufrechnung möglich sein soll?

Ansonsten wäre hier eine Beratung durch entsprechende Fachleute angesagt. Nur weil der Mietvertrag eine Aufrechnung zulässt, bedeutet das nicht das ein Insolvenzverwalter später tatenlos zusieht wie sich ein einzelner Gläubiger (hier der Mieter) einfach selbst an der Insolvenzmasse (durch Aufrechnung) bedient.
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