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recht.de • Thema anzeigen - 548 BGB Verjährung Ersatzansprüche
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 Betreff des Beitrags: 548 BGB Verjährung Ersatzansprüche
BeitragVerfasst: 12.03.18, 18:18 
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Hallo,

gegeben ist ein Mieter M, der im März 2017 einen Nachmieter für sein angemietetes Haus gefunden hat und nach Einverständnis des Vermieters V, dieser neue Mieter relativ nahtlos nach Auszug von M eingezogen ist. Während der neue Mieter renovierte, war M schon ausgezogen, zahlte aber noch die Miete für den laufenden Monat.
Schlüssel wurden übergeben.
M bat V im Sommer 2017 die NK-Abrechnung zu erstellen, der Großteil der Kaution wurde durch V an M zurück gezahlt.
Im Dezember 2017 und Januar 2018 bat M nochmals V um die finale Abrechnung.

Jetzt im März fordert M Herrn V letztmalig auf die Abrechnung zu finalisieren.

V äußert sich jetzt gegenüber M, dass M Schäden am Objekt hinterlassen hätte die Beseitigt wurden oder noch müssen. Z.b. war eine Treppe nicht fachgerecht lackiert.

V will nun das Guthaben der NK-Abrechnung und der restlichen Kaution mit der angeblichen Schadsumme verrechnen.

M kennt aber den 548 BGB und verweist auf die Verjährung, M wusste gar nicht, dass noch etwas auf ihn zukommen würde.

Frage: kann M sich entspannt zurück lehnen und das Guthaben aus NK-Abrechnung und der Restkaution einfordern?
Oder kann V in gewisser Weise versteckte Mängel geltend machen die erst viel später aufgefallen sind?

Erzählen könnte V ja viel....

Danke!


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BeitragVerfasst: 12.03.18, 18:41 
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Sascha_1975 hat geschrieben:
...

M kennt aber den 548 BGB und verweist auf die Verjährung, M wusste gar nicht, dass noch etwas auf ihn zukommen würde.

Frage: kann M sich entspannt zurück lehnen und das Guthaben aus NK-Abrechnung und der Restkaution einfordern?
...



Ob der geltend gemachte Schaden materiell tatsächlich besteht, ist ein anderes Thema. Aber gesetzt das ist der Fall, lässt § 215 BGB die Aufrechnung mit der Kaution zu:

Zitat:
Die Verjährung schließt die Aufrechnung ... nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.


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BeitragVerfasst: 12.03.18, 18:52 
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Welchen Sinn macht dann 548?
Muss V nicht M die Mängel innerhalb einer Frist aufzeigen und ggf. M auch eine Nachbesserungsfrist (z.B. neu/nochmal lackieren) setzen?

M hört ja erst jetzt auf Nachfrage das erste Mal von Schäden die reguliert werden sollen.

Danke :)


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BeitragVerfasst: 12.03.18, 19:25 
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Sascha_1975 hat geschrieben:
Welchen Sinn macht dann 548?
Muss V nicht M die Mängel innerhalb einer Frist aufzeigen und ggf. M auch eine Nachbesserungsfrist (z.B. neu/nochmal lackieren) setzen?

M hört ja erst jetzt auf Nachfrage das erste Mal von Schäden die reguliert werden sollen.

Danke :)


Bei echten Schäden, Substanzverletzungen, muss der Vermieter keine Nachfrist setzen, wenn die Wohnung mit Schaden zurückgegeben wurde. Anders bei vertraglichen Pflichtverletzungen, z.B. unterlassenen Schönheitsreparaturen.

Man kann den Vermieter jederzeit in Zahlungsverzug setzen. Dem kann er dann nur entgehen, indem er die Aufrechnung erklärt. Und das geht nur, wenn die gegen-Forderung beziffert wird.


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BeitragVerfasst: 13.03.18, 07:29 
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Hallo, aber ist der Anspruch nicht eigentlich verjährt, der die Aufrechnung rechtfertigt?
Wenn doch von Schäden das erste Mal nach 11 Monaten gesprochen wird, der Mieter in den ganzen 11 Monaten nicht einmal informiert wurde, dass es Schäden gibt, dann sehe ich keinen Grund für eine gerechtfertigte Aufrechnung.

Denn der Anspruch ist meiner Meinung nach nach 6 Monaten verjährt.


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BeitragVerfasst: 13.03.18, 09:36 
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Sascha_1975 hat geschrieben:
...

Denn der Anspruch ist meiner Meinung nach nach 6 Monaten verjährt.


In § 215 BGB heisst es eben:

Zitat:
Die Verjährung schließt die Aufrechnung ... nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.


Sie können das selbstverständlich ganz anders sehen, aber ein Gericht müsste sich danach richten.

Bloß was das NK-Guthaben angeht ist die Aufrechnunglage erst entstanden, als die Verjährung bereits eingetreten war. So weit Sachschäden geltend gmacht werden, wäre die Aufrechnungslage vor Eintritt der Verjährung entstanden, die Aufrechnung trotz Verjährung möglich.

"Aufrechnung des Vermieters gegen Rückzahlung der Kaution" ist das Stichwort.


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BeitragVerfasst: 13.03.18, 10:00 
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Ah OK, danke.
Erlaubt mir dann bitte eine letzte Verständnisfrage.

Wenn der Vermieter die Kaution zu 80% zurück gezahlt hat, dann kann er also maximal den Rest von 5% als Aufrechnung einbehalten?
Wenn ich jetzt mit Zahlen hantiere:

Der Vermieter hat 100 EUR der Kaution einbehalten. Die Reparaturkosten belaufen sich auf 400 EUR. Kann er dann noch 300 EUR nachfordern? Aus meiner Sicht nicht, denn der eigentliche Schaden ist ja bereits verjährt, nur die Aufrechnung nicht - zumindest verstehe ich das so.

Wie verhält es sich dann mit Guthaben den reinen Nebenkosten - können die auch aufgerechnet werden, oder sind diese von der Aufrechnung nicht betroffen?

Also Beispiel oben: Reparatur 400 EUR, davon 100 EUR verbliebene Kaution aufgerechnet und jetzt behält der Vermieter noch die 150 EUR NK-Guthaben ein?

Kann er das, könnte er dann noch 50 EUR nachfordern?

Die Fragen resultieren daher, weil 11 Monate mehrfach wegen finaler Abrechnung nachgefragt wird, immer (valide) Ausreden kommen und dann plötzlich irgendwelche Schäden im Raum stehen sollen, die der Kaution und dem Guthaben verrechnet werden sollen.

Danke für eine finale letzte Rückmeldung :)


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BeitragVerfasst: 13.03.18, 10:22 
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Sascha_1975 hat geschrieben:
Ah OK, danke.
Erlaubt mir dann bitte eine letzte Verständnisfrage.

Wenn der Vermieter die Kaution zu 80% zurück gezahlt hat, dann kann er also maximal den Rest von 5% als Aufrechnung einbehalten?
Wenn ich jetzt mit Zahlen hantiere:
...



Also mir wird das jetzt zu kompliziert.

Maßgeblich ist eben, ob die Aufrechnungslage während der 6 Monate Verjährungszeit bestanden hat, oder eben nicht.

Also Bsp. Sachschaden bei Rückgabe 400, Kaution (Rest) 100, NK-Guthaben 250.

Dann hätten sich von den 400 nur 100 aufrechenbar gegenübergestanden, bevor die Verjährung nach 6 Monaten eingetreten war. Die Verjährung der Schadensersatzforderung. Die Kautionsrückzahlung verjährt erst in 3 Jahren. Wenn jetzt die Aufrechnung erklärt wird, bleiben also 300 Schaden übrig, die Kaution ist verbraucht.

Das NK-Guthaben, die Fälligkeit des Zahlungsanspruchs ist erst entstanden, als die Schadensersatzforderung bereits verjährt war. Hier lässt 215 BGB die Aufrechnung nicht zu. D.h. die 250 müssten ausbezahlt werden, die verjährten 300 blieben dem Vermieter als Schaden, wenn sich der Mieter auf Verjährung beruft.

Ob der geltend gemachte Schaden tatsächlich materiell besteht, ist wie gesagt eine ganz andere Frage. Ob man ggf. § 215 BGB begreiflich machen kann auch.

.


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BeitragVerfasst: 13.03.18, 12:56 
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Hallo, danke. Ja, das ist sehr kompliziert und für mich schwer verständlich.
Wenn der Schaden erst nach 6 Monaten publik und geäußert wurde, besteht also kein Aufrechnungsgrund.Der Schäden war bei Rückgabe nicht bekannt und wird erst 11 Monaten später angezeigt.

Danke ;)


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BeitragVerfasst: 13.03.18, 13:04 
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Sascha_1975 hat geschrieben:
Hallo, danke. Ja, das ist sehr kompliziert und für mich schwer verständlich.
Wenn der Schaden erst nach 6 Monaten publik und geäußert wurde, besteht also kein Aufrechnungsgrund.Der Schäden war bei Rückgabe nicht bekannt und wird erst 11 Monaten später angezeigt.

Danke ;)


Nein, es kommt nicht darauf an, wann der Schaden entstanden war. Das war bei Ende des Mietverhältnis, bei Rückgabe der Wohnung. Es kommt auf die Aufrechnungslage an, nicht darauf wann die Aufrechnung erklärt wird.

Um das noch mal zu wiederholen, § 215 BGB:

Zitat:
Die Verjährung schließt die Aufrechnung ... nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet ... werden konnte.


Wenn der Vermieter einen Teil der Kaution zurückzahlt, ohne aufzurechnen, erlischt der Rückzahlungsanspruch insoweit durch Teilerfüllung.


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