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recht.de • Thema anzeigen - Gesetzesänderung: Modernisierung 2018, Abschluss 2019
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BeitragVerfasst: 04.12.18, 13:12 
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Hallo zusammen, folgender Fall:

Vermieter X hat eine Wohnung an Mieter Y vermietet. Am Haus findet momentan eine Modernisierungsmaßnahme statt. Diese begann im November 2018 und wird sich voraussichtlich bis Mitte Januar 2019 hinziehen.
X hat Y vorher schriftlich über die Modernisierungsmaßnahme informiert.
Unabhängig davon hat X außerdem Y mündlich darüber informiert, dass im Zuge der Modernisierungsmaßnahme die Miete, entsprechend gesetzlicher Vorgaben, um 11% der Modernisierungskosten von ca. 20.000€ erhöht wird.

Nun hat der Gesetzgeber ja beschlossen, dass ab 2019 maximal 8% der Modernisierungskosten umgelegt werden können. Welcher Wert gilt also im vorliegenden Fall?
Kann X nur 8% umlegen, da die eigentliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung erst in 2019 stattfindet?
Oder können weiterhin 11% umgelegt werden, da die Modernisierung in 2018 begann? Schließlich hat sich X ja ggf. nur in dem Glauben für eine Modernisierung entschieden, dass er 11% umlegen kann.


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BeitragVerfasst: 04.12.18, 13:40 
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Die Mieterhöhung infolge der Umlage der Modernisierungskosten erfolgt nicht vor Abschluß der Modernisierung, mithin in 2019. Ab 2019 ist aber die Umlage auf 8% gedeckelt. Maßgeblich ist nicht der Beginn der Modernisierungsmaßnahme(n), sondern der Zeitpunkt der (erstmaligen) Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete. Fazit: eine Umlage von 11% ist nicht mehr möglich, wenn die Umlage in 2019 erstmals erfolgt.

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BeitragVerfasst: 04.12.18, 22:59 
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Maßgeblich ist der Zeitpunkt zu dem die Modernisierungsmaßnahme angekündigt wurde. Das kann man dem Artikel 2 des Mietrechtsanpassungsgesetzes klar entnehmen. Es können daher 11% umgelegt werden.


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BeitragVerfasst: 05.12.18, 07:33 
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hambre hat geschrieben:
Maßgeblich ist der Zeitpunkt zu dem die Modernisierungsmaßnahme angekündigt wurde. Das kann man dem Artikel 2 des Mietrechtsanpassungsgesetzes klar entnehmen. Es können daher 11% umgelegt werden.


Um das zu konkretisieren, im Entwurf steht:

Zitat:
(1) Auf ein bis einschließlich … [einsetzen: Datum des Tages vor dem Inkrafttreten
nach Artikel 4 dieses Gesetzes] entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 555c und 559
des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden,
wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Absatz 1
Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bis einschließlich … [einsetzen: Datum des Tages
vor dem Inkrafttreten nach Artikel 4 dieses Gesetzes] zugegangen ist.


Schauen wir uns "§ 555c Absatz 1 Satz 1" also an:

Zitat:
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.


Nun ein Zitat aus dem Ausgangspost:

Zitat:
VM hat M vorher schriftlich über die Modernisierungsmaßnahme informiert.
Unabhängig davon hat VM außerdem M mündlich darüber informiert, dass im Zuge der Modernisierungsmaßnahme die Miete, entsprechend gesetzlicher Vorgaben, um 11% der Modernisierungskosten von ca. 20.000€ erhöht wird.


Nanu? Kein Zugang der Mitteilung nach 555c in Textform mit allen dort genannten Daten? Ich würde sagen - gar keine Mieterhöhung (weder 8 noch 11 Prozent), weil die Erhöhung nicht korrekt angekündigt wurde. Oder der Fragesteller hat etwas weggelassen....


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BeitragVerfasst: 05.12.18, 15:00 
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Code:
Ich würde sagen - gar keine Mieterhöhung (weder 8 noch 11 Prozent), weil die Erhöhung nicht korrekt angekündigt wurde.


Gar keine ??

In § 559b Abs. 2 BGB steht aber:
Zitat:
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.


Also (nur) 3 + 6 Monate später !!

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Gruß Spezi


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BeitragVerfasst: 05.12.18, 16:00 
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Spezi hat geschrieben:
Code:
Ich würde sagen - gar keine Mieterhöhung (weder 8 noch 11 Prozent), weil die Erhöhung nicht korrekt angekündigt wurde.


Gar keine ??

In § 559b Abs. 2 BGB steht aber:...
Also (nur) 3 + 6 Monate später !!


Warum sollte der Mieter mehr Miete zahlen (wenn das, was im Ausgangsbeitrag steht alles ist)? Der VM kündigt Modernisierung an und modernisiert. Wo ist jetzt die Mieterhöhung? Ich sehe bisher nur:

Zitat:
X außerdem Y mündlich darüber informiert, dass... die Miete ... um 11% der Modernisierungskosten von ca. 20.000€ erhöht wird.


Es gibt also bisher nichtmal ein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen des VM, allerhöchstens eine mündliche Absichtserklärung....


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BeitragVerfasst: 05.12.18, 16:33 
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Zitat:
Kein Zugang der Mitteilung nach 555c in Textform mit allen dort genannten Daten? Ich würde sagen - gar keine Mieterhöhung (weder 8 noch 11 Prozent),


Stimmt.

Wenn der Vermieter noch die 11% geltend machen will, dann möge er sich beeilen, eine formgerechte Mitteilung nach § 555c BGB dem Mieter zukommen zu lassen. Es fehlt bei dem Gesetz nur noch die Unterschrift des Bundespräsidenten und dann die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt. Das dürfte nur noch wenige Tage dauern. Wenn der Vermieter Pech hat, dann ist das Gesetz bereits in der nächsten Ausgabe des Bundegesetzblattes zu finden, die morgen (06.12.) erscheint. Das Gesetz tritt am Tage nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft und nicht etwa, wie auch an einigen Stellen zu lesen war erst am 01.01.2019.


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BeitragVerfasst: 05.12.18, 17:13 
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So richtig passen die Vorschriften aber auch nicht zusammen, oder? Einerseits muß der VM drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten die Ankündigung vornehmen. Demnach Start der Modernisierungsarbeiten nicht vor Ablauf der 3-Monatsfrist. Jedoch soll der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung bereits die erhöhte Miete schulden, mithin einen Monat VOR Beginn der Arbeiten und auch vor dem Eintritt jeglichen denkbaren Erfolgs in Sachen Modernisierung, die eine Erhöhung der Miete begründen soll.

Abgesehen davon, kennt der VM vor Rechnungslegung noch nicht einmal die entstandenen Kosten, so daß nicht einmal dieser in der Lage wäre, dem Mieter am Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu sagen, wieviel mehr er zahlen soll. Wieder einmal mit heißer Nadel gestrickt, Hauptsache Aktivität gezeigt. :lol:

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BeitragVerfasst: 05.12.18, 17:34 
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Die Lösung liegt darin, dass der gesetzeskonforme Vermieter zwei Briefe schreibt.

Einmal die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB vor Beginn der Arbeiten. Die Modernisierungsankündigung soll u.a. enthalten: den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Zweitens das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a, begründet mit § 559 BGB, nach Abschluss der Arbeiten.

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Grüße, Susanne


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BeitragVerfasst: 06.12.18, 01:16 
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Das ist doch wieder ein Arbeitsbeschaffungsprogramm für die Gerichte und typisches SPD-Chaos. Nach meinem Verständnis meint das Gesetz nicht ab dem Beginn des dritten Monats ab (gesonderter) Übersendung eines Mieterhöhungsverlangens, sondern ab Ankündigung der Modernisierung.

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BeitragVerfasst: 06.12.18, 07:35 
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SusanneBerlin hat geschrieben:
Die Lösung liegt darin, dass der gesetzeskonforme Vermieter zwei Briefe schreibt.

Einmal die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB vor Beginn der Arbeiten.
...
Zweitens das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a, begründet mit § 559 BGB, nach Abschluss der Arbeiten.


Geht auch gar nicht anders, denn wenn der VM 11 (oder 8) Prozent der Modernisierungskosten als Erhöhung der Jahresmiete umlegen können soll, geht das erst nach Abschluss der Arbeiten und Feststellung eben dieser Kosten. Sonst hätte man "x Prozent der Summe des Kostenvoranschlags" schreiben müssen - was auch wieder Mauscheleien Tür und Tor öffnen würde.

Nebenbei gefragt - was passiert eigentlich, wenn die Kosten der Modernisierung unvorsehbarerweise deutlich höher (oder auch niedriger) liegen als im Ankündigungsschreiben der Modernisierung genannt? Darf die Erhöhung der Miete nach Abrechnung der Modernisierung direkt höher ausfallen oder gibt es da Grenzen? (Beispiel: Kostenvoranschlag 20.000 Euro, Rechnung nach Abschluss 40.000 Euro - die Mieterhöhung würde sich verdoppeln....)


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BeitragVerfasst: 07.12.18, 14:53 
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zimtrecht hat geschrieben:
... Nebenbei gefragt - was passiert eigentlich, wenn die Kosten der Modernisierung unvorsehbarerweise deutlich höher (oder auch niedriger) liegen als im Ankündigungsschreiben der Modernisierung genannt? Darf die Erhöhung der Miete nach Abrechnung der Modernisierung direkt höher ausfallen oder gibt es da Grenzen? (Beispiel: Kostenvoranschlag 20.000 Euro, Rechnung nach Abschluss 40.000 Euro - die Mieterhöhung würde sich verdoppeln....)


Wie fast immer gilt auch hier: ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis.

§ 559b Abs. 2 Nr. 2 BGB -> Fälligkeit der Mieterhöhung erst 6 Monate später.


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BeitragVerfasst: 07.12.18, 15:15 
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RM hat geschrieben:
zimtrecht hat geschrieben:
Beispiel: Kostenvoranschlag 20.000 Euro, Rechnung nach Abschluss 40.000 Euro - die Mieterhöhung würde sich verdoppeln....


Wie fast immer gilt auch hier: ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis.

§ 559b Abs. 2 Nr. 2 BGB -> Fälligkeit der Mieterhöhung erst 6 Monate später.


Also 6 Monate später aber immer noch doppelt so hoch wie angekündigt. Dann sind die 6 Monate quasi nur verlängerte Zeit für Wohnungssuche in dem genannten Beispiel.


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