falsche Röhrchenablesung

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pragmatiker
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Beitrag von pragmatiker »

Karsten hat geschrieben:Mehr als reine Überheblichkeit kann ich aus diesem Beitrag jetzt nicht entnehmen.
Die Frage lautete, welches Interesse der Ableser, b.z.w. seine Firma haben sollte, vor Gericht eventuell 'tendenzielle' Aussage zu machen. Meine Antwort darauf ist richtig und keineswegs "unerheblich". Zumindest sollte klar sein, dass man diese Person nicht als 'neutraler' Zeuge durchgehen lassen muss.

Es ist auch nirgends behauptet, dass die Firma ihrer Pflicht zur Dokumentation nicht nachkommen würde. Sie tut es allerdings m.E. unzureichend.
Dass auch andere 'Bewiesmittel' verfälscht werden könnten, macht ein untaugliches Beweismittel auch nicht tauglicher.

Und bei der Frage, was der Ableser auszusagen hätte, kommt es sehr wohl darauf an, zu bezeugen, welche Werte er abgelesen hat, da ja der Zweifel des Mieters bestimmt nicht darauf abzielt, zu bestreiten, dass überhaupt etwas abgelesen wurde, sondern, dass das abgelesen wurde, was da am Ende verrechnet wurde. Und genau das wäre demnach durch den Vermieter zu beweisen. Dass überhaupt irgendwann Werte gespeichert wurden, beweist auch nicht, dass es die behaupteten sind.
Was wäre, wenn der Mieter auch mit einem Zettel, oder besser noch Laptop daher käme und Zahlen präsentert? :wink:

OB letztlich der entscheidende Richter einen Laptop mit gespeicherter Nummer und einen Ableser, der aussagt, er habe am besagten Tag für den besagten Mieter irgendeine Zahl in diesen Laptop getippt, als ausreichenden Beweis gelten lassen will, oder nicht, wird uns nur dieser Richter sagen können.
#

sorry karsten, aber ihre ausfjührungen riechen nach "verschwörungstheorie-freund". millionen von ablesungen in deutschland werden auf diese art und weise festgehalten. und sie sind ganz überwiegend richtig. der ableser kann ebensowenig ein interesse daran haben wie die fima, einem einzelkunden einen "gefallen" zu tun, sie würde sich damit selber die geschäftsgrundlagen entziehen. und ja, deshalb wird jeder geistig nicht umnachtete richter die ablesewerte des ablesers sicher ausreichen lassen. aus langjähriger erahrung mit mietern kann ich nur sagen: je höher die heizkosten werden, desto mehr angeblich falsche ablesungen werden von mietern moniert. ihr argument dabei ist meist recht schlicht:"das kann einfach nicht sein, ich war doch nie zuhause und in küche und schlafzimmer heize ich nie". die ablesewerte über mehrere jahre sprechen komischerweise meist eine andere sprache....
wenn sie also schon an verschwörungtheorien glauben wollen, so liegt eines nach meiner erfahrung wesentlich näher: mieter bezahlen oft nicht gerne nachzahlungen und da ist vielen mietern leider jedes noch so alberne argument recht, es zu versuchen.
IN EINEM ABER GEBE ICH IHNEN RECHT; UND ICH BIN SICHER RM AUCH. ich würde als eigentümer und vermieter von der ablesefirma verlangen, auch dem mieter eine kopie der abgelesenen werte zu geben. das nicht dokumentieren der werte für den mieter öffnet diesen nur tür und tor, für o.g. albernen versuche, den ableser zu diskreditieren.
Jeder ist seines Glückes Schmied.

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Man sollte die Dinge erst lesen, bevor man darüber redet. Niemand hat in diesem Thread die Behauptung auch nur gestreift, Ableser würden für irgendjemanden falsche Ablesewerte notieren. Weder ich, noch irgejemand anderes. Der Gedankengang wurde erst von ihnen hier eingebracht.
IN EINEM ABER GEBE ICH IHNEN RECHT; UND ICH BIN SICHER RM AUCH. ich würde als eigentümer und vermieter von der ablesefirma verlangen, auch dem mieter eine kopie der abgelesenen werte zu geben. das nicht dokumentieren der werte für den mieter öffnet diesen nur tür und tor, für o.g. albernen versuche, den ableser zu diskreditieren
Richtig. Genau das, und nur das, war das Thema: Auch ich vertrete die Meinung, dass man als Vermieter eben eine solche sorgfältige Dokumentation von einer verantwortungsvollen Firma verlangen kann. - Dann sind wir uns also doch einig.

Um das nochmal zusammen zu fassen:
Der Sachverhalt ist dieser: Die Ablesefirma schickt ihren mitarbeiter mit einem Laptop bewaffnet zum Ablesen. Der Angestellte tippt die abgelesenen Werte in den Computer und geht wieder.
Wie ist das zu werten, wenn tatsächlich ein Mieter die Korrektheit der Ablesung und damit die Richtigkeit der NK-Abrechnung bestreitet??

RM ist der Überzeugung, der Laptop und die Aussage des Angestellten, er habe die Ablesewerte da reingetippt, seinen gerichtsfeste und vor Allem ausreichende Beweise, dass die in der Abrechnung angegebenen Werte richtig sind.
Ich wiederum zweifle stark an der gerichtlichen Brauchbarkeit dieser Beweise und bin der Meinung, man könnte von der Firma erwarten, dass sie dem Vermieter für eventuelle Auseinandersetzungen weniger angreifbares Material zu liefern hätte, da ein Eintrag in einem Laptop jederzeit änderbar ist (wenn er zum Zeitpunkit der Verhandlung überhaupt noch vorhanden ist), und weil man den Ableser auch beim besten Willen nicht als 'neutralen' Zeugen betrachten kann, sein Beweiswert also entsprechend niedriger ausfällt.

pragmatiker
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Beitrag von pragmatiker »

Karsten hat geschrieben:RM ist der Überzeugung, der Laptop und die Aussage des Angestellten, er habe die Ablesewerte da reingetippt, seinen gerichtsfeste und vor Allem ausreichende Beweise, dass die in der Abrechnung angegebenen Werte richtig sind.
Ich wiederum zweifle stark an der gerichtlichen Brauchbarkeit dieser Beweise und bin der Meinung, man könnte von der Firma erwarten, dass sie dem Vermieter für eventuelle Auseinandersetzungen weniger angreifbares Material zu liefern hätte, da ein Eintrag in einem Laptop jederzeit änderbar ist (wenn er zum Zeitpunkit der Verhandlung überhaupt noch vorhanden ist), und weil man den Ableser auch beim besten Willen nicht als 'neutralen' Zeugen betrachten kann, sein Beweiswert also entsprechend niedriger ausfällt.
hier teile ich -wie übrigens fast immer- RM´s überzeugung.
Jeder ist seines Glückes Schmied.

Jim Panse
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Beitrag von Jim Panse »

Ich denke, der Vermieter hätte in einer solchen Konstellation schlechte Karten. Eine Nebenkostennachforderung wird nämlich erst dann fällig, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Finden sich die vom Ableser zugrundegelegten Ablesewerte also ausschließlich im Laptop des Ablesers, kann der Mieter allein aus dem geforderten Betrag nicht nachprüfen, ob auch die richtigen Werte zu Grunde gelegt wurden - er kann ja noch nicht einmal vergleichen, ob ein Versehen vorliegt oder die Werte mit den vom ihm eventuell parallel abgelesenen übereinstimmen.

Die Fälligkeit einer Forderung ist regelmäßig aber Voraussetzung, damit der Gläubiger sie erfolgreich gerichtlich geltend machen kann (auch daran kommt ein Richter nicht vorbei). Prozessual wird der Kläger - der auch für die Fälligkeit beweispflichtig ist - mit seinem Beweisangebot, den Ableser als Zeugen zu vernehmen, scheitern, wenn der Schuldner bereits die Fälligkeit bestreitet. Die Aussage des Ablesers wird auch erst dann interessant, wenn der Käger substantiiert zu der Abrechnung vorträgt und der Beklage daraufhin substantiiert bestreitet.

Der Vermieter sollte also auch im eigenen Interesse darauf achten, dass die Ablesefirma den Anforderungen entsprechende Abrechnungen erstellt - schließlich benötigt er die Angaben spätestens zum Prozess auch selber.

Gruß
JP
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pragmatiker
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Beitrag von pragmatiker »

[quote="Jim Panse"]Ich denke, der Vermieter hätte in einer solchen Konstellation schlechte Karten. Eine Nebenkostennachforderung wird nämlich erst dann fällig, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Finden sich die vom Ableser zugrundegelegten Ablesewerte also ausschließlich im Laptop des Ablesers, kann der Mieter allein aus dem geforderten Betrag nicht nachprüfen, ob auch die richtigen Werte zu Grunde gelegt wurden - er kann ja noch nicht einmal vergleichen, ob ein Versehen vorliegt oder die Werte mit den vom ihm eventuell parallel abgelesenen übereinstimmen.
/quote]

mit verlaub, aber diese ausführungen sind juristischer totalausfall.
Jeder ist seines Glückes Schmied.

Jim Panse
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Beitrag von Jim Panse »

pragmatiker hat geschrieben: mit verlaub, aber diese ausführungen sind juristischer totalausfall.
Danke für den Hinweis, dem ich ob seines selbsterklärenden Inhalts und der stringenten Argumentation noch nicht einmal Adäquates entgegensetzen kann. Vielmehr muss ich sogar demütig eingestehen, mich ohne substantielle Nachprüfung auf eine windige Quelle verlassen zu haben.

Eine dringende Bitte habe ich aber: lassen Sie die Welt und speziell Karlsruhe an Ihrer Erkenntnis teilhaben, damit nicht noch mehr rechtlich Unbedarfte auf die Pamphlete des dortigen BGH - sicherlich eine örtliche Zweigniederlassung des Mieterschutzbundes mit unqualifizierten Sachbearbeitern - hereinfallen. So musste ich doch tatsächlich in BGH VIII ZR 298/80 zu I. 2 a) und aa) lesen: "Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der (restlichen) Nebenkosten wirf grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert (mwN)." Mehr noch dieses juristischen Totalausfalls: "Die Abrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des §259 BGB entsprechen (...). Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungspositionen zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. ( ... ) Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereist aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist."

Diese unqualifizierten und nur aus Bösartigkeit gegen unbescholtene Vermieter erklärliche Aussagen finden sich sogar bereits in einem in NJW-RR 1987, 237 abgedruckten Leitsatz wieder und haben mit ihrer subversiven Ausrichtung auch BGH VIII ZR 87/07 infiziert!

Stoppen Sie diesen Irrsinn mit Ihrer Kompetenz!
Gruß
JP
in dubio pro leo!

pragmatiker
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Beitrag von pragmatiker »

[quote="Jim Panse"]Ich denke, der Vermieter hätte in einer solchen Konstellation schlechte Karten. Eine Nebenkostennachforderung wird nämlich erst dann fällig, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Finden sich die vom Ableser zugrundegelegten Ablesewerte also ausschließlich im Laptop des Ablesers, kann der Mieter allein aus dem geforderten Betrag nicht nachprüfen, ob auch die richtigen Werte zu Grunde gelegt wurden - er kann ja noch nicht einmal vergleichen, ob ein Versehen vorliegt oder die Werte mit den vom ihm eventuell parallel abgelesenen übereinstimmen.

DAS HIER oben von ihnen zitierte ist der juristische totalsuasfall. um es mal juristisch auszudrücken: ihre subsumption unter das merkmal "fälligkeit einer nk - abrechnung" ob der mieter aus der abrechnung was nachprüfen kann spielt für die fälligkeit keinerlei rolle. eine abrechnung muss formal korrekt sein, nicht inhaltlich um die fälligkeit zu begründen.
ob ein versehen vorliegt ändert nichts an der fälligkeit. bei inhaltlichen fehlern kann der mieter ein zurückbehaltungsrecht bis zur klärung haben.
Jeder ist seines Glückes Schmied.

pragmatiker
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Beitrag von pragmatiker »

Jim Panse hat geschrieben:Ich denke, der Vermieter hätte in einer solchen Konstellation schlechte Karten. Eine Nebenkostennachforderung wird nämlich erst dann fällig, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Finden sich die vom Ableser zugrundegelegten Ablesewerte also ausschließlich im Laptop des Ablesers, kann der Mieter allein aus dem geforderten Betrag nicht nachprüfen, ob auch die richtigen Werte zu Grunde gelegt wurden - er kann ja noch nicht einmal vergleichen, ob ein Versehen vorliegt oder die Werte mit den vom ihm eventuell parallel abgelesenen übereinstimmen.
juristischer totalausfall ist ihre subsumtion unter das merkmal "fälligkeit".
die fälligkeit einer NK abrechnung ist gegeben, wenn sie formal korrekt ist. inhaltlich muss sie nicht korrekt sein. die inhaltliche unkorrektheit kann der mieter durch ein zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB kontern, an der grundsätzlichen fälligkeit mit der folge von fristbeginn u.a. ändert das nichts.
ob der mieter was nachprüfen kann anhand der abrechnung ist ebenfalls für die fälligkeit völlig irrelevant, s.o. der mieter kann zur prüfung wenn er lustig ist die belege einsehen, an der fälligkeit ändert auch das nichts.

warum sie allerdings eine inhaltlich völlig korrekte kritik gleich so persönlich nehmen, bleibt mir verschlossen.
Jeder ist seines Glückes Schmied.

flipmow

Beitrag von flipmow »

RM hat geschrieben:
Karsten hat geschrieben: Man möge sich vielleicht auch mal ein paar Gedanken darüber machen, welches Interesse ein Dritter als Ableser an der Manipulation von Ablesewerten haben sollte.
Dies hab ich mich auch gefragt, als am Mittwoch bei mir jemand zum ablesen da war. Nachdem er abgezogen war, hat meine Vermieterin mich gefragt, ob ich mir das Ganze notiert hätte, weil die Abrechnung des öfteren fehlerhaft ist (ob bewusst oder unbewusst sei mal dahingestellt). Da es mein erstes Jahr in einer eigenen Wohnung ist, war ich dahingehend natürlich noch etwas unbedarft. In Zukunft werde mir die Zahlen aber notieren.

Ich habe das Glück, dass meine Vermietern sehr nett ist und die Abrechnungen penibel kontrolliert. Wenn da was faul ist, kümmert sie sich direkt drum. Und das trotz ihrem Alter (weit über 80).

lg flipmow

Jutta
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Beitrag von Jutta »

Hallo,

also zur Beweisbarkeit der Ablesewerte:
als es bei der letzten Abrechnung bei uns (auch Röhrchen) die Diskussion "das kann ja gar nicht sein" gab, habe ich mich mit der Abrechnungsfirma unterhalten:
wie @migo schon geschrieben hat, werden die Alt-Röhrchen verschlossen am Heizkörper belassen.

Eine erneute Ablesung der alten Röhrchen wäre möglich aber kostenpflichtig gewesen, hätte sich herausgestellt, dass die erste Ablesung fehlerhaft war, wären die Kosten von der Abrechnungsfirma erstattet worden.

Die Mieterin hat auf eine erneute Ablesung verzichtet ...
Gruß
Jutta

Jim Panse
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Beitrag von Jim Panse »

pragmatiker hat geschrieben: warum sie allerdings eine inhaltlich völlig korrekte kritik gleich so persönlich nehmen, bleibt mir verschlossen.
Ich bin nicht kritisiert worden. Ich habe auf unsubstantiierte Polemik reagiert.
pragmatiker hat geschrieben:juristischer totalausfall ist ihre subsumtion unter das merkmal "fälligkeit".
Es ist nicht meine Idee. Voraussetzung für eine Nebenkostenforderung ist eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung. Ordnungsgemäß bedeutet, dass sie verständlich, nachvollziehbar und kontrollierbar ist. Im Ausgangsfall soll der Heizkostenanteil nur durch einen Betrag – ohne Angaben der zugrundegelegten Abrechnungswerte, des angewandten Verteilschlüssels oder des Rechenweges – ausgewiesen worden sein. Verständlichkeit, Nachvollziehbarkeit, Kontrollierbarkeit? Fehlanzeige! In so einer Konstellation muss der Mieter noch nicht einmal Abrechnungsbelege einsehen, denn es ist die Aufgabe des Vermieters, die notwendigen Informationen beizubringen. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese zu verschaffen.
Nur zur Unterstützung meiner Argumentation: BGH VIII ZR 87/07: dort hat der BGH den Rechenweg unter dem Sichtwinkel eines durchschnittlichen Mieters für unverständlich angesehen und damit eine ordnungsgemäße Abrechnung verneint. Also muss dies erst recht gelten, wenn außer dem geforderten Betrag überhaupt keine erläuternden Angaben gemacht wurden.
pragmatiker hat geschrieben:die fälligkeit einer NK abrechnung ist gegeben, wenn sie formal korrekt ist.
Dies ist richtig. Für den Ausgangsfall behaupten Sie allerdings die formale Korrektheit, ohne sie zu prüfen.
pragmatiker hat geschrieben:inhaltlich muss sie nicht korrekt sein. die inhaltliche unkorrektheit kann der mieter durch ein zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB kontern, an der grundsätzlichen fälligkeit mit der folge von fristbeginn u.a. ändert das nichts.

Isoliert betrachtet auch richtig. Liegt allerdings bereits keine formal ordnungsgemäße Abrechnung vor, kommt es auf die inhaltliche Korrektheit oder Fehler gar nicht an. Die nicht ordnungsgemäße Abrechnung begründet keine Fälligkeit. Folge: der Mieter übt kein Zurückbehaltungsrecht aus, sondern ist noch nicht einmal in der Leistungspflicht.

Dies kann für den Vermieter fatal werden. Nach Ende der Abrechnungsfrist kann eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden (BGH VIII ZR 87/07, wobei das Gericht die Klage bereits auf dieser Ebene abgebügelt hat. Es war für die Entscheidung deshalb sogar völlig irrelevant, ob die in der streitbefangenen Abrechnung aufgeführte Berechnung richtig gewesen wäre oder nicht).
pragmatiker hat geschrieben:ob der mieter was nachprüfen kann anhand der abrechnung ist ebenfalls für die fälligkeit völlig irrelevant, s.o. der mieter kann zur prüfung wenn er lustig ist die belege einsehen, an der fälligkeit ändert auch das nichts.
Falsch! Erst wenn der Mieter überhaupt etwas nachprüfen kann („(...) die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.“) liegt eine ordnungsgemäße Abrechnung und damit überhaupt erst Fälligkeit der Forderung vor.

Gruß
JP
in dubio pro leo!

willa
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Beitrag von willa »

ich hatte auch mal das Problem, dass ein Mieter die Ablesewerte bezweifelt hat. Die "Röhrchenfirma" hat daraufhin gem AGB die Abrechnung verworfen und nach Gradtagszahlen abgerechnet, was den Mieter ca. 300 € mehr gekostet hat. :D

FOC
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Beitrag von FOC »

willa hat geschrieben:ich hatte auch mal das Problem, dass ein Mieter die Ablesewerte bezweifelt hat. Die "Röhrchenfirma" hat daraufhin gem AGB die Abrechnung verworfen und nach Gradtagszahlen abgerechnet, was den Mieter ca. 300 € mehr gekostet hat. :D
Ja, es ist unglaublich, was sich die Ablesefirmen manchmal herausnehmen. Da werden an die Firma (vom Mieter über die NK-Abrechnung) größere Summen für die Abrechnung gezahlt und wenn es hart auf hart kommt, kann man sich nicht auf die Abrechnung verlassen...

In einem Fall ist folgendes passiert: Nach nicht plausiblen Ablesezahlen gab die Ablesefirme zu, die Wohnungen bei der Ablesung vertauscht zu haben, weil das Computerprogramm den Ableser nur nach der ersten Heizkörpernummer frage, und dann annehme, dass er die Wohnung bis zum Ende durchgehe, wobei es dann nur noch fragt "Bad?", "Küche?" UND zusätzlich bei der letzten Wohnung dann ja wisse, welche Wohnung noch übrig ist und dort dann auch auf die eine Heizkörpernummernabfrage verzichte....
....gibt man also einmal eine falsche Röhrchennummer ein, werden automatisch 2 Wohnungen komplett vertauscht....in diesem Fall konnte es noch dadurch aufgeklärt werden, dass der Hausmeister wußte, in welcher Reihenfolge die Wohnungen abgelesen wurden (kein Altröhrchen am Heizkörper).

Es ist auch unglaublich, was sonst noch passiert. Die HK-Firma berücksichtigt ja die sogenannte Kaltverdampfung (Verdampfung durch Sonnenwärme). In einem Fall hat sie in einem Jahr mit Mieterwechsel, diese Gutschrift nur dem Vormieter gegeben (Default, wenn kein Mieterwechsel...) und dem Nachmieter nichts.

Super auch, was passiert, wenn sich der Mieter weigert, den Ableser in die Wohnung zu lassen, indem er so tut als ob er nicht da ist (auch bei Nachterminen). Irgendwann hat die HK-Firma keine Lust mehr, teilt dem Vermieter aber nichts mit - und danach gibt es vorprogrammierten Ärger, wenn bei einem Mieterwechsel auf diese Weise kein Ablesewert vorliegt und dann die HK-Firma das die Wohnung nach Gradzahltagen abrechnet und beide Mieter ein völlig unterschiedliches Heizverhalten haben: dann zahlt der "kalt lebende" Mieter dem andern Mieter einen Teil seiner Heizkosten... Da möchte ich als Vermieter auch nicht vor Gericht stehen müssen.
Herzliche Grüße
FOC

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Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

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