Betriebskosten und andere Probleme

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namenlos
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Betriebskosten und andere Probleme

Beitrag von namenlos »

Hallo ..

auch ich habe ein paar Frage bezüglich der Betriebskostenabrechnung usw. Zuerst möchte ich den Fall schildern:

Mieter A wohnte vom 15. September 2006 bis 15. Januar 2007 im Haus M App. 19. Es wurden bei dem Auszug 100 € von der Kaution einbehalten für die Betriebskostenabrechnung und eine Verwaltungspauschale von 150 € (die lt. Mietvertrag bei Kurzzeitmieten fällig wäre) verlangt. Beides wurde gezahlt.
Nach einiger Zeit (etwa 1 Jahr) wollte Mieter A sich nach der Betriebskostenabrechnung erkundigen. Jedoch ist der Vermieter telefonisch nie zu erreichen. Der Hausverwalter (der alles regelte) kam immer mit irgendwelchen Ausreden und schob die Angelegenheit weiter hinaus.
Mittlerweile ist der Mieter A wieder in das Haus eingezogen (diesmal in App. 18 ). Der Mietzeitraum ist vom 01. März 2008 bis 01. März 2009. Der Mieter A versuchte erneut über Monate den Vermieter zu erreichen und sprach zur selben Zeit immer wieder mit dem Hausverwalter über diese Angelegenheit. Dieser wolle sich erkundigen (bekam der Mieter zur Antwort), denn er habe die richtige Telefonnummer (nur er) unter die der Vermieter zu erreichen sei.
Nach einiger Zeit kam ein Schreiben vom Vermieter, dass ein Teil der Miete noch offen sei. Nach Prüfen der Begebenheit hat der Mieter A den offenen Betrag gezahlt und erneut darauf hingewiesen, dass die Abrechnung immer noch nicht eingegangen sei.
Einige Wochen später (nach erneutem erkundigen), hatte der Hausverwalter dem Mieter A mdl mitgeteilt, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zur alten Wohnanschrift geschickt hatte und diese wieder zurück kam, weil der Mieter A dort nicht aufzufinden war. Daraufhin hatte der Hausverwalter den Brief vom Vermieter bekommen. Dieser hatte den Brief in den Briefkasten des Mieters geschmissen. Der Mieter A war erfreut nach langem hin und her endlich die Betriebskostenabrechnung zu erhalten.
Nach genauer Prüfung musste der Mieter A feststellen, dass der Nutzungszeitraum nicht mit dem Zeitraum der Betriebskostenabrechnung übereinstimmte. Daraufhin prüfte der Mieter das Anschreiben genauer und musste feststellen, dass der Vermieter die Zahlungsaufforderung der Miete an die richtige Adresse geschickt hatte. Dies geschah vor dem Erhalt der Abrechung vom Hausverwalter (beides anhand vom Datum nachzuvollziehen) Somit entstanden Ungereimtheiten und der Mieter A hatte schriftlich dem Vermieter mitgeteilt, dass er zu dem angegeben Zeitraum nicht in der Wohnung gewohnt habe und erneut die Betriebskostenabrechnung von 2006 gefordert. Mittlerweile sind die Betriebskosten von 2007 allen Mietern im Haus zugegangen. Außer dem Mieter A für das App 19 nicht.

So, nun sieht die Sache aber so aus, dass der Mieter A den Wohnort wechselt. Die Kündigung erfolgte via Einschreiben (Einwurf) und wurde bis zum heutigen Zeitpunkt nicht bestätigt. Der Hausverwalter hat aber in der Zwischenzeit einen Nachmieter für diese Wohnung gefunden. (Das kam bei einem Gespräch mit dem Verwalter raus.) Im Mietvertrag steht unter einer gesonderten Klausel drin, dass eine Verwaltungspauschale von 300 € fällig sei, wenn der Mieter nur kurzzeitig (unter 18 Monate) in der Wohnung wohnt ..

Das war jetzt eine ganze Menge. Meine Fragen zu diesem Fall wären:

1. Steht dem Mieter A noch eine Betriebskostenabrechnung für 2006 zu?

2. Kann er die Abrechung jetzt noch für 2007 noch verlangen?

3. Der Teil der Kaution, der für die Betriebskostenabrechung 2006 einbehalten wurde, kann dieser wieder zurück verlangt werden?

4. Hat der Vermieter (oder Hausverwalter) das Recht eine Verwaltungspauschale einzufordern? Kann man das irgendwo nachlesen?

5. Darf der Vermieter den Betrag von der Kaution abziehen?

6. Kann bei der Nichteinhaltung von Leistungen wie z.B. Aushändigen der Betriebskostenabrechnung der Mieter A die Miete einbehalten?

namenlos
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Beitrag von namenlos »

Hallo noch mal,

schade, dass bisher noch keine Antworten gekommen sind. Deshalb wollte ich das Thema noch mal schieben.

Ist das Beispiel nicht verständlich genug? dann erläutere ich es gerne genauer.

Ansonsten ist es mir eben wie gesagt wichtig zu wissen, ob:

1. ein Mieter die Betriebskostenabrechnung von vor 2 Jahren noch bekommen darf.
2. Durch die Probleme mit der Betriebskostenabrechnung 2006 hat der Vermieter dem Mieter einen Teil der Kaution unterschlagen. Kann der Mieter den Teil wieder bekommen? Gibt es dazu irgendwelche Tipps?

3. Ist eine Verwaltungspauschale von mehreren hundert Euro bei nichteinhaltung einer Mindestmietzeit von beispielsweise 18 Monaten rechtens? Wenn nein, wo kann man das nachschlagen?

Diese Infos wären schon sehr wichtig...

Dank im voraus :)

namenlos

jelly
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Beitrag von jelly »

Hallo,

ich bin zwar echt Laie, aber vielleicht kann ich wenigstens ein Stück weiterhelfen:
namenlos hat geschrieben:1. ein Mieter die Betriebskostenabrechnung von vor 2 Jahren noch bekommen darf.
Klar darf er - allerdings darf der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen (§ 556 BGB, Abs. 3, Satz 3. Es könnte natürlich sein, dass auch ein Guthaben rauskommt - dies müsste der Vermieter wohl noch erstatten.
namenlos hat geschrieben: 2. Durch die Probleme mit der Betriebskostenabrechnung 2006 hat der Vermieter dem Mieter einen Teil der Kaution unterschlagen. Kann der Mieter den Teil wieder bekommen? Gibt es dazu irgendwelche Tipps?
Die einbehaltene Kaution sollte der Vermieter rausrücken, da er ja aus der Betriebskostenabrechnung keine Forderungen mehr stellen kann. Aber wenn er auf höfliche Hinweise nicht reagiert, bleibt wohl nur der Klageweg.

namenlos hat geschrieben: 3. Ist eine Verwaltungspauschale von mehreren hundert Euro bei nichteinhaltung einer Mindestmietzeit von beispielsweise 18 Monaten rechtens? Wenn nein, wo kann man das nachschlagen?
Ich würde auf Vertragsfreiheit tippen - M und V können sich einigen, worauf sie wollen. Aber wenn mir jetzt jemand widersprechen kann, würde ich mich freuen - so ganz fair finde ich das bei 18 Monaten nämlich nicht.

Jutta
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Beitrag von Jutta »

namenlos hat geschrieben: [...]
3. Ist eine Verwaltungspauschale von mehreren hundert Euro bei nichteinhaltung einer Mindestmietzeit von beispielsweise 18 Monaten rechtens? Wenn nein, wo kann man das nachschlagen?
[...]
Kommt wie so oft auf die Auslegung drauf an. Ich habe gehört, dass eine Verwaltungspauschale für den neuen Mietvertrag in angemessener Höhe möglich ist.

Allerdings klingt mir das hier geschilderte nach einer Vertragsstrafe, die wäre nach meinem Verständnis nach BGB § 555 unwirksam.
http://bundesrecht.juris.de/bgb/__555.html
Gruß
Jutta

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Da würde ich glatt zustimmen. Das klingt nach 'Mindermengenzuschlag'. :wink:
[size=75]Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.[/size]

namenlos
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Beitrag von namenlos »

Guten Morgen,

als erstes wollte ich mich für die Antworten bedanken. Sie haben doch etwas weiter geholfen :)

Aber etwas würde mich bezüglich des Falles noch interessieren..

Kann der Mieter die einbehaltene Kaution schriftlich mit einer Fristsetzung (von zehn Tagen etwa) zurück fordern ?

Wie lange muss der Mieter auf die Betriebskostenabrechnung 2006 warten oder kann er diese auch binnen zehn Tagen verlangen ? Ich habe gehört, dass sich die Verjährungsfristen in solche einem Fall auch verändern (Diese sollen wohl mit dem Einbehalten der Kaution beginnen.) Stimmt das ?

Mittlerweile bin ich mir nicht mehr Sicher, was auf diesem Mieter zutrifft. Es werden mehrere verschiedene Dinge gesagt..

Wenn irgendwer helfen kann oder zumindest einen Teil dieser Fragen irgendwie beantworten könnte, wäre ich sehr dankbar :)

Liebe Grüße

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Wenn der Mieter aus der Frist 14 Tage macht, ist er auf der sicheren Seite. :wink:

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Also immer am 01.01. des Folgejahres.

Der Anspruch auf die Kaution entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses (auch wenn dem Vermieter dann noch Zeit gegeben werden muss), die Verjährungsfrist beginnt demnach am 01.01.2008.
Der Anspruch auf Erstellung der Abrechnung 2006 entsteht nach Ablauf der Jahresfrist für den Vermieter - also nach dem Jahr 2007. Das ist dann aber schon 2008. Im Jahr darauf - also am 01.01.2009 - beginnt dann diese Verjährung zu laufen.
Ansprüche aus dieser Abrechnung entstehen aber erst, wenn die Abrechnung da ist. Deren Verjährung beginnt also erst im Jahr danach.

'Verhandlungen' über die Ansprüche können die Fristen aber entsprechend verlängern.

Um den Druck zu erhöhen, kann der Mieter, bei einem beendeten Mietverhältnis, von vornherein die Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen für das Jahr verlangen. Der Vermieter kann sich dagegen nur mit der Erstellung der gewünschten Abrechnung wehren.

Der Mieter wird aber immer die Bereitschaft mitbringen müssen, damit auch vor Gericht zu ziehen.
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namenlos
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Beitrag von namenlos »

Hallo und danke für die schnelle Antwort !!

Also wenn ich das jetzt richtig verstanden habe, dann könnte dieser Mieter mit einer Frist von 14 Tagen die ausstehende Betriebskostenabrechnung und zeitgleich den Teil der Kaution zurück fordern ? Wenn nach der angegebenen Frist weiterhin keine Reaktion vom Vermieter erfolgt, dann kann dieser sich ohne Bedenken rechtlichen Beistand holen ?

Nochmals danke :)

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Ja. Und obendrein auch gleich noch die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für das betreffende Jahr.
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Strider
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Beitrag von Strider »

Ja, das kann er tun, ist aber nicht wirklich praktisch, weil wenn der VM die Abrechnung vorliegt werden die Vorauszahlungen wieder fällig und der Mieter muss die an den VM zurück geben.

namenlos
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Beitrag von namenlos »

Hallo noch mal und Danke für die Infos.

mittlerweile ist etwas Zeit verstrichen und das Thema ist noch immer nicht zu Ende.
Hier mal der Verlauf:

Nachdem ich mehrfach Beratung bezogen habe und mir 110% sicher bin, dass die volle Rückzahlung der Kaution vom Vermieter gezahlt werden _MUSS_, habe ich mich entschlossen den Mieterschutzbund als Rückendeckung hinzu zu ziehen. Selbst dort war man sicher, dass das nicht erlaubt sei und wir eine Kulanzzahlung vereinbaren sollten.
So haben wir den Vermieter angeschrieben und ihm angeboten 50€ aus Kulanz an Verwaltungspauschalte zu zahlen.

Damit wäre folgende Rechnung zustande gekommen:
600€ Kaution
- 50€ Kulanzzahlung der geforderten 300€ Verwaltungspauschale
- 125€ Renovierungskosten, wenn eine Rechnung endlich mal dazu ankommen würde
+100€ Rückzahlung der im Vorjahr gezahlten Verwaltungspauschale von 150€ (verjährt ja erst nach 3 Jahren)
----------
525€

Nun schreibt der Vermieter:
"um meine guten willen zu zeigen möchte ich mich ihrem vorchlag zur abrechnung der kaution app 18 anschließen aus meinen unterlagen geht hervor, das der mietvertrag für app 19 seinerseits auf ihren wunsch vorzeitig vor ablauf der kündigungszeit aufgehoben wurde. ich sehe nun keine veranlassung die alte abrechnung für den ersten mietvertrag wieder erneut zu öffnen. damit stehen
ihnen nach ihrer Rechnung 425 zu nach verrechnung mit der nachzahlung von 2008 von 84,68 (urplötzlich findet er seine Nebenkostenabrechnung) verbleiben 340,32 € der betrag ist bereits angewiesen"

Ich platze gerade aus allen Nähten und würde am liebsten dort hin fahren und dem Kerl seinen "Guten Willen" ganz Tief in die Analen seiner Lebensgeschichte schieben... (Entschuldigung für die Ausfälligkeiten)

Wie dem auch sei, einen Anwalt kann ich mir nicht leisten und selbst da würden die entstehenden Kosten den Restbetrag nicht decken.

Grüße

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