Rücktritt vom Mietvertrag

[Frank Oseloff]

Zur immer wiederkehrenden Frage, ob man von einem Mietvertrag zurücktreten kann:

Wird ein Mietvertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen, abgeändert oder modifiziert, so handelt es sich hierbei um ein so genanntes "Haustürgeschäft", welches den Regeln des § 312 BGB unterliegt. Ein Widerruf der für den Abschluss des Mietvertrags oder seiner Änderung geltenden Erklärung kann unter gewissen Umständen erfolgen.

Unternehmer im Sinne des § 312 BGB ist derjenige Vermieter, der mehr als nur wenige Wohnungen besitzt. Bejaht wird die Unternehmerschaft des Vermieters ua, wenn er mehr als 10 Wohnungen vermietet, insbesondere dann, wenn diese von Dritten verwaltet werden. Verbraucher im Sinne des § 312 BGB ist jeder Mieter, der die Mietsache nicht zu gewerblichen Zwecken oder zur Ausübung selbstständiger Tätigkeit(en) anmietet.

Nicht nur der Abschluss eines Mietvertrags kann unter die Regelungen des § 312 BGB fallen, auch Änderungen. Hierzu zählen Mieterhöhungen nach § 557 BGB, Vereinbarungen über die Übernahme von Betriebskosten, Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen, nachträgliche Befristung des Mietverhältnisses sowie Vereinbarungen zu Modernisierung und Mietaufhebungsverträge.

Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Mietvertrag oder dessen Änderung(en) in der Wohnung des Mieters geschlossen wird bzw vereinbart werden, um § 312 BGB anzuwenden. Es reicht, wenn der Vertragsabschluss bzw die Modifikation eines bestehenden Vertrages im Bereich der Wohnung stattfindet. Bei Vertragsabschluss/Änderung eines Mietvertrages wird § 312 BGB also auch greifen, wenn die Unterschrift auf der Motorhaube des vor der Wohnung abgestellten PKW erfolgt.

Nicht anwendbar ist § 312 BGB, wenn sich die Vertragsparteien zum Zwecke des Vertragsabschlusses bzw. der Änderungen treffen. Das bedeutet: macht der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch, dann fallen Änderungen des Mietvertrages unter die Regelungen des § 312 BGB. Sucht der Mieter den Vermieter aus Gründen, die nicht das Mietverhältnis betreffen, auf, und es kommt im Verlauf dieses Besuchs zu Vertragsabschlüssen/Änderungen, dann fällt auch dies unter die Regelung des § 312 BGB.

Vertragsabschlüsse, die im Zusammenhang mit der Besichtigung einer unvermieteten Wohnung erfolgen, können nicht gemäss § 312 BGB widerrufen werden, da die leer stehende Wohnung nicht dem Besitz des -designierten- Mieters unterliegt. Anders sieht es aus, wenn die Besichtigung erfolgt, während der Vormieter noch im Besitz der Wohnung ist und es im Anschluss an die Besichtigung zu einem Vertragsabschluss kommt. Dann wiederum greift § 312 BGB, da der Vertragsabschluss in Privaträumen erfolgte.

Die Widerrufsfrist beträgt 2 Wochen. Dabei kommt es nicht auf den Zugang an, sondern lediglich um die fristgerechte Absendung der Erklärung.

Besteht ein Widerrufsrecht und wurde darüber erst nach Vetragsabschluss belehrt, so beträgt die Frist einen Monat.

 

[Adromir]

Nicht hierbei Absatz 3 Nummer 1 vergessen.

[Strider]

Nicht hierbei Absatz 3 Nummer 1 vergessen.

Oder anders ausgedrückt, sobald der Mieter einläd ist der Drops gelutscht.

[Adromir]

Oder wird der Vertrag in den Räumlichkeiten des Vermieters ausgehandelt und nur in den Räumlichkeiten des Mieters unterzeichnet..

[Frank Oseloff]

Nicht hierbei Absatz 3 Nummer 1 vergessen.

Oh, ich dachte, das dies klar ist, deshalb bin ich da nicht näher drauf eingegangen.

Ja, wie auch Strider schon schreibt: begibt sich der Mieter zwecks Vertragsverhandlungen zum Vermieter oder lädt er den Vermieter dazu in die Mietwohnung ein, dann besteht kein Widerrufsrecht.


 

[Adromir]

Uns ist es ja klar, nur einem unbedarften Leser könnte es nicht klar sein Sonst sehr schön zusammen gefasst.

[Strider]

Oder er will nur das lesen was er lesen will...

[karli]

Ich finde, die Tatsache, daß der Vermieter Unternehmer sein muß, damit ein Widerrufsrecht wirksam wird, geht ein bisschen unter.

Gerade für die, die nur rauslesen, was ihnen gefällt.

[Frank Oseloff]

Uns ist es ja klar, nur einem unbedarften Leser könnte es nicht klar sein Sonst sehr schön zusammen gefasst.

Danke.

Die -berechtigte- Kritik aller habe ich aber zur Kenntnis genommen. Dann werde ich mich wohl mal an einen entsprechenden KB-Artikel heranmachen.

 

[karli]

Die -berechtigte- Kritik  

So war das nicht gemeint!

[Frank Oseloff]

Na gut, dann eben Hinweis.

 

[Larsemann83]

Dem Mieter wird der Vertrag zugesandt und er schickt ihn unterschrieben zurück? Wie sieht da die Rechtslage aus?

[Strider]

Wie weiter oben im Thread beschrieben, kein Haustürgeschäft und somit auch kein Widerrufsrecht. Ausser es wurde halt eins vertraglich vereinbart.

[Adromir]

Wenn es sich bei der Unterschrift nur noch um eine Formalität handelt, dann ist mMn. kein Widerrufsrecht vorhanden.

[Beitragsschreiber]

Bitte nicht als zu kritisch verstehen, aber insgesamt hielte ich es für vorteilhaft, als erstes die Grundsätze und erst im Anschluss solche Sonderfälle wie ein Haustürwiderrufsrecht darzustellen. Es dürfte doch eher selten vorkommen, dass Mietverträge ohne vorherige Einladung in den Räumen des Mieters abgeschlossen werden.

Vorschlag:
I. Mietverträge sind grundsätzlich verbindlich
1. Wie kommt der Vertrag zustande (kein Formerfordernis)
2. kein generelles "Rücktrittrecht".
II. Ausnahmsweise kann die Möglichkeit bestehen, sich einseitig von dem Vertrag zu lösen.
1. Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts
2. Aufhebungsvertrag (regelmäßig mit der Rechtsfolge gemäß §§ 346 ff.)
3. Verbraucherwiderufsrechte (insbesondere Haustürgeschäft)

Das ist natürlich nur ein Vorschlag und ein solcher ist sehr viel schneller gemacht, als Ihre durchaus respektable Ausarbeitung.