Anwaltskosten nach Mietrückstand

Moderator: FDR-Team

k_l
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Anwaltskosten nach Mietrückstand

Beitrag von k_l »

Hallo,

durch einen jobmäßigen Wechsel stand ich einen Monat im letzten Jahr ohne Lohn da, entsprechend hat sich ein Mietrückstand angesammelt, den ich allerdings bei meinem Vermieter schriftlich ankündigte und ebenfalls ankündigte, dass ich diesen Rückstand in den darauffolgenden Monaten nach und nach abbezahlen werde.

Unser Vermieter hat es sich trotz des möglichen Kontakts mit uns nicht nehmen lassen, einen Anwalt einzuschalten, welcher uns in Summe mit dem Schreiben dieses Themas 4 Briefe zuschickte.

Erstmal die Feststellung, dass ich im Mietrückstand bin, dann die Zahlungsaufforderung und dann noch eine Kündigung, wenn ich den Rückstand nicht bis Tag X ausgeglichen hätte.
Allerdings habe ich diesen, wie vorher angekündigt im Laufe der Monate (es hat glaub' ich 3 Monate gedauert) abbezahlt.

Nun besteht kein Rückstand mehr und ich bekam folgenden Brief:
Sehr geehrter Herr XXX,

wie Ihnen ja bekannt ist, vertreten wir Ihre Vermieter.

Diese teilten uns mit, dass der Mietrückstand in vollem Umfang ausgeglichen ist.

Die Kündigung ist dami hinfällig.

Wir weisen darauf hin, dass Sie diese Möglichkeit nur einmal in zwei Jahren haben. Wenn noch einmal ein solcher Mietrückstand aufläuft, werden unsere Mandanten das Mietverhältnis sofort fristlos kündigen und dann besteht nicht mehr die Möglichkeit durch Zahlung die Kündigung unwirksam zu machen.

Da Sie sich mit Ihrer Zahlung im Verzug befunden haben, sind Sie auch verpflichtet die unseren Mandaten entstanden Kosten auszugleichen.

AUFLISTUNG DER KOSTEN

Anwaltsgebühren: 667,35 €

Gesamtsumme: 667,35 €.

Sollten Sie nicht in der Lage sein den Betrag in einer Summe zu zahlen, sind wir bereit Ihnen eine Raten in 6 monatlichen gleich hohen Raten zu gewähren.

Eine erste Teilzahlung müsste jedoch auf jeden Fall binnen binnen einer Frist von 10 Tagen ab Datum dieses Schreibens hier eingehem.

MfG,

YYY
(Die Fehler im obigen Zitat entstammen tatsächlich aus dem Originaldokument und sind keine Übetragungsfehler.)

Es bestand für den Vermieter zu keiner Zeit ein begründetes Interesse einen Anwalt einzuschalten, da ich zu jeder Zeit auch offen dem Vermieter gegenüber war und meine Zahlungswilligkeit gezeigt habe und dieser auch nachgekommen bin.

Entsprechend sehe ich es nicht ein, diese horrenden Kosten zu tragen!
Steht es mir zu, die Zahlung an den Vermieter weiterzuleiten?

Wie ist die Rechtslage?

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen,
k_l

Frank Oseloff
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Beitrag von Frank Oseloff »

Es handelt sich hier um einen Kündigungsfolgeschaden. Der Mieter ist dem Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet, in diesem Fall schuldet er die Erstattung der Rechtsanwaltskosten. §§ 280, 314 Abs. 4 BGB

Vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht 9. Auflage 2007, §542 BGB, Rn. 97, 100

 

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Für die Schadenersatzpflicht hätte es nicht einmal einer Kündigung bedurft: Schon der simple Zahlungsverzug, also das Verstreichenlassen des Zahlungstermins, berechtigt den Gläubiger, Maßnahmen zur Beitreibung des Geldes zu treffen. Dazu gehört auch die professionenelle, anwaltliche Vertretung. Die dadurch entstehenden Kosten hat der Schuldner als Verzugsschaden zu ersetzen.

Es wäre noch anzumerken, dass die Kündigung ohnehin unwirksam gewesen wäre, wenn sie, wie es oben dargestellt ist, von einer Bedingung abhängig gemacht worden ist ('wenn nicht bis dannunddann gezahlt wird'). :wink: - Demnach gäbe es daraus auch keine Folgekosten.
[size=75]Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.[/size]

k_l
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Beitrag von k_l »

Hallo,

danke erstmal für die Antworten.

Aber es kann doch nicht wahr sein, dass ein Mieter einmalig 450€ im Minus ist, dieses sofort im Vorhinein ankündigt und in den folgenden Mieten als zusätzliche Rate zurückzahlt und dann der Vermieter sofort einen Anwalt einschalten kann, der auf Kosten des Mieters in Höhe von 1,5 Monatsmieten arbeitet für 3-4 Briefe.

Wird in keinster Weise die Notwendigkeit des Anwaltes beleuchtet und in der Hinsicht differenziert, ob Zahlungswille bestand?

Einen Anwalt sehe ich dann als nötig und gerechtfertigt, wenn jemand hohe Schulden hat, oder aber für den Vermieter unerreichbar ist, oder aber, wenn dieser in vollem Umfang zahlungsunwillig ist.

Ich weiß nicht, wie sich dieser Anwalt inkl. mein Vermieter sich das vorstellen.
Ich stehe vor dem Studium und dieser Betrag ruiniert mich finanziell komplett...

Danke,
k_l

Kobes
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Beitrag von Kobes »

Du musst den Anwalt bezahlen.

Und ehrlich gesagt verstehe ich solch eine Vorgehensweise nicht. Es ist zwar noch ein wenig löblich dass Du wenigstens den VM vorher informierst, aber trotzdem ein Unding.

Es ist kein Geld da, also gibt es keine Miete.
Was ist das für eine EInstellung?
Wenn man kein Geld hat und kurzfristig dies überbrücken muss geht man zu einer Bank und leiht sich dies. Dafür sind Banken da.
Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und keine Rechtsberatung.

Strider
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Beitrag von Strider »

Zahlungswillen haben viele oder eher gesagt es können viele einen demonstrieren obwohl se den eigentlich nicht haben. Der VM war hier im Recht, er konnte einen Anwalt einschalten und hat dies getan. Die Kosten die dadurch entstehen, sind dem VM zu ersetzen. Das einfachste ist wenn der Mieter sich mit dem Anwalt in Verbindung setzt und eine entsprechend niedrige Rate aushandelt. Oder der Mieter leiht sich das Geld bei Freunden oder Verwandten. Dann ist das Problem erledigt. Wenn es allerdings vor Gericht geht, wird es vermutlich wesentlich teurer werden für den Mieter.

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Tja. Und wenn es in unserem Lande der Beurteilung der Schuldner überlassen bliebe, ob anwaltliche oder gar gerichtliche Hilfe angebracht ist, um bei ihnen selbst die Schulden einzutreiben, dann hätten wir bald tausende taxifahrender Richter, bettelnde Rechtsanwälte in den Fußgängerzonen, überall leer stehende Gerichte; unter den Brücken stapeln sich die Gerichtsvollzieher. - Aber so herzlos wollen wir doch nicht sein, oder? :shock:
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nordlicht02
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Beitrag von nordlicht02 »

k_l hat geschrieben:Einen Anwalt sehe ich dann als nötig und gerechtfertigt, wenn jemand hohe Schulden hat, ..
Die hatten Sie doch.
In Ihrem Mietvertrag steht doch sicherlich, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig ist. Ist sie dann nicht gezahlt, sind Sie im Verzug und haben somit Schulden bei Ihrem Vermieter. Wenn man es vorab ankündigt und es erfolgt vom VM keine Reaktion, muss man wohl oder übel davon ausgehen, dass er entweder das Schreiben nicht erhalten hat oder evtl. nicht einverstanden ist. Auf jeden Fall hat der VM Ihr Angebot, die Miete nachträglich in Raten zu zahlen, nicht angenommen. Folglich ist die Miete zum im Vertrag vereinbarten Termin fällig.
Oder können Sie zum Discounter gehen, sich den Wagen vollladen und an der Kasse sagen: "Hab' gerade kein Geld, ich zahl' den ganzen Klump ratenweise bei meinen nächsten Einkäufen."? :wink:
„Einen guten Journalisten erkennt man daran, dass er sich nicht gemein macht mit einer Sache, auch nicht mit einer guten Sache; dass er überall dabei ist, aber nirgendwo dazugehört.“ (Hanns Joachim Friedrichs)

Frank Oseloff
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Beitrag von Frank Oseloff »

Karsten hat geschrieben:Es wäre noch anzumerken, dass die Kündigung ohnehin unwirksam gewesen wäre, wenn sie, wie es oben dargestellt ist, von einer Bedingung abhängig gemacht worden ist ('wenn nicht bis dannunddann gezahlt wird').
Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Woher soll der Mieter wissen, bis wann dieses "Vorher" reicht, wenn ihm nicht ein Zahlungsziel genannt wird?

Geht ihm die fristlose Kündigung aufgrund Mietrückständen zu, so wird diese Kündigung nur dann unwirksam, wenn er sich durch Aufrechnung von seiner Schuld befreien kann. Das scheint hier nicht gegeben, der Mieter war ganz einfach nur knapp bei Kasse.

Ich kann im Schreiben des Anwalts keine Bedingung erkennen, eher eine Chance für den Mieter.

 

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Das steht auch nicht in dem zitierten Schreiben des Anwalts, weil das ja erst nach der Kündigung geschrieben wurde. Ich habe mich auf diesen Satz des TE bezogen:
k_l hat geschrieben:Unser Vermieter hat es sich trotz des möglichen Kontakts mit uns nicht nehmen lassen, einen Anwalt einzuschalten, welcher uns in Summe mit dem Schreiben dieses Themas 4 Briefe zuschickte.

Erstmal die Feststellung, dass ich im Mietrückstand bin, dann die Zahlungsaufforderung und dann noch eine Kündigung, wenn ich den Rückstand nicht bis Tag X ausgeglichen hätte.
Wenn das so stimmt, wie es da steht, dann war das eine bedingte Kündigung.
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hempel
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Beitrag von hempel »

Was ist mit der Höhe der Kosten? Wie kann man die rechtfertigen?

k_l
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Beitrag von k_l »

Hallo,

vielen dank für die vielen Antworten.

Über die Höhe dieser Kosten habe ich mich auch sehr gewundert und habe nochmal genau gelesen, in dieser Auflistung der Kosten steht:

Gegenstandswert: 5460 €, die Anwaltskosten setzen sich dann aus 9,9% des Gegenstandswertes + 20 € Porto- und Telefonpauschale + 19% MwSt. zusammen.
Allerdings ging es um einen Gegenstandswert von 455€.

Ich rief dann also in der Kanzlei an und dort bestätigte mir die Anwaltsgehilfin, dass der Gegenstandswert nicht nachvollziehbar sei, was auffällig ist, dass der Gegenstandswert genau einer Jahresmiete entspricht.
Es scheint also ein Fehler vorzuliegen, meine Zahlung wird erstmal nicht erwartet, bis die Anwaltsgehilfin mit Ihrer Anwältin den Sachverhalt korrigiert hat.

Nach obiger Rechnung sollten mich dann also 77,40€ nach Korrektur erwarten, dagegen kann ich nun wirklich nichts sagen, das bin ich auch gerne bereit zu zahlen.
Aber fast 700€ für einen Rückstand von 455€ + das Schreiben von 4 Briefen...utopisch.

Ich hoffe, dass die Anwältin das schnell korrigiert, sodass ich diese Sache vom Tisch habe, mit solch einer Summe im Nacken, kann ich schlecht schlafen.

Lg,
k_l

Jutta
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Beitrag von Jutta »

Hallo,

hoffe ja für dich, dass die Rechnung reduziert wird, aber meine Erfahrung aus Vermieterseite:
Wenn es um Streitereien mit Mietern auf Hartz4-Niveau geht (wo also pfändungsmäßig nichts zu holen ist), vermeide ich jeden Gang zum Rechtsanwalt, weil laut Auskunft meiner Rechtsanwältin bei Mietsachen immer die Jahresmiete als Streitwert angesetzt wird ...
Gruß
Jutta

k_l
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Beitrag von k_l »

Hallo Jutta,

HartzIV Niveau - trifft es als Student leider in manchen Monaten wirklich...

Wie wird aber denn bitte das Ansetzen der Jahresmiete als Streitwert gerechtfertigt, wenn nachweislich nur um einen Wert von 455 € "gestritten" wurde?

Lg,
k_l

Strider
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Beitrag von Strider »

Meines Wissens nach wird in der Regel immer die Jahresmiete als Streitwert angenommen. Vermutlich weil die Anwälte so mehr verdienen...

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