Wie ist das mit den NK-vorauszahlungen bei Mietminderung ?

Moderator: FDR-Team

Jutta
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Wie ist das mit den NK-vorauszahlungen bei Mietminderung ?

Beitrag von Jutta »

Hallo,

ich habe schon gelesen, dass Mietminderung von der Bruttomiete erfolgt.

Nehmt an, es gibt ein Mietverhältnis, in dem ein paar Monate die Miete gemindert wird. (Der Einfachheit halber sei das einvernehmlich zwischen Mieter / Vermieter.)
Die Miete sei regulär 200 Kaltmiete plus 60 Nebenkosten = 260 EUR.
Bei Minderung um 20 % werden also gezahlt 160 Kaltmiete + 48 NK = 208 EUR.

Wenn der Vermieter nun die Betriebskostenabrechnung erstellt, berücksichtigt er für die geminderten Monate dann nur die gezahlten 48 EUR? Dann wäre die Minderung doch faktisch doch wieder nur Netto, oder?

Bitte klärt mich auf, wie es korrekt ist und mit welchem Hintergrund!
(Habe nämlich schon 2 verschiedene Meinungen eingesammelt ;-) )
Gruß
Jutta

pcwilli
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Beitrag von pcwilli »

Also, wenn ich eine Miete von 200 € Kaltmiete habe und 60€ Nebenkosten, wobei nicht bekannt ist ob darin noch Heizkosten drin sind, was ich nicht annehme, kann ich bei einer Minderung von 20%------- 56,00€ abziehen.

Sollten dabei durch eine Heizung, ( Keine Etagenheizung, die der Mieter sowieso durch einen eigenen Vertrag, mit einem Versorger bezahlt) noch Heizkosten anfallen, so sind diese beizurechen und bei der Mietminderung mit zu verrechnen.

Bei der Betriebskostenabrechnung darf die Mietminderung nicht aufgerechnet werden, sonst wäre es wirklich so wie Sie sagen das es wieder Netto wäre oder der Vermieter die Mietminderung nicht spüren würde.
Zerstreutheit ist ein Zeichen von Klugheit und Güte. Dumme und boshafte Menschen sind immer geistesgegenwärtig. (Zitat von Charles Joseph Fürst von Ligne)

Frank Oseloff
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Beitrag von Frank Oseloff »

Wie erwähnt ist bei Minderung von der Bruttomiete auszugehen.

bei 200€ Miete macht das 40€ und bei 60€ Nebenkostenvorauszahlungen 12€.

Da ich im Gegensatz zu pcwilli über einen funktionierenden Taschenrechner verfüge, ergibt das 52€ Mietminderung. :P

Bei der Betriebskostenabrechnung ist der Mieter für die Zeit der Minderung so zu stellen, als hätte er die vollen Betriebskostenvorauszahlungen geleistet, also 60€.

 

pcwilli
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Beitrag von pcwilli »

Frank Oseloff hat geschrieben:Da ich im Gegensatz zu pcwilli über einen funktionierenden Taschenrechner verfüge, ergibt das 52€ Mietminderung. :P
Mist, :evil: Musst Du mich immer wieder daran erinnern das ich nicht mit den Fingern rechnen soll :?:
Immer muss ich damit auffallen. :oops:
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Jutta
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Beitrag von Jutta »

Hallo,

Danke schon mal für die Antworten.

Heißt das dann für den Vermieter, wenn er alles richtig machen will, dass er in der Betriebskostenabrechnung bei der Gegenüberstellung der Kosten und der Vorauszahlungen bei den Vorauszahlungen die Summe angibt, die ungemindert erwartet werden konnte und nicht die tatsächlich geleisteten?
(Weil oft steht doch dort vom Programm her "geleistete Vorauszahlungen")
Oder sollte man das noch anders benennen / aufschreiben?

Danke für euer Interesse!
Gruß
Jutta

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Mir verursacht das aber schon einen Knoten im Hirn:
Nehmen wir an, eine Wohnung sei ganzjährig unbewohnbar und damit die Miete auf Null gemindert. Bei der NK-Abrechnung sei der Mieter - nach Franks Aussage - aber so zu stellen, als habe er die Vorauszahlungen geleistet. Stellt sich dann heraus, dass diese fiktiven Vorauszahlungen höher waren, als die Nebenkosten, ergibt sich ein Rückzahlungsbetrag für den Mieter, so dass der Mieter sogar noch was drauf bekommt.
Das Gleiche gilt dann natürlich auch für jeden Minderungsbetrag unter 100%.
Umgekehrt könnte sich aber bei dieser Rechnung auch eine Nachzahlung für den Mieter ergeben. Nun sagt das Gesetz aber klipp und klar, dass der Mieter für die Zeit des Mangels von der Zahlung der Miete befreit sei. Und die Nebenkosten gehören nunmal dazu.

Diesen Knoten kann man also nicht dadurch lösen, dass man eine fiktive Zahlung annimmt, sondern nur dadurch, dass man - so, wie es das Gesetz auch sagt - die zu zahlenden Nebenkosten, die ja 'Miete' sind, anteilig verringert. Der Vermieter hat dann z.B. für eine um 50% geminderte Miete auch nur 50% der anteiligen Nebenkosten anzusetzen und im Gegenzug die um 50% germinderten Vorauszahlungen. Also tatsächlicher Anspruch gegen tatsächliche Zahlung.
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Frank Oseloff
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Beitrag von Frank Oseloff »

Karsten hat geschrieben:Der Vermieter hat dann z.B. für eine um 50% geminderte Miete auch nur 50% der anteiligen Nebenkosten anzusetzen und im Gegenzug die um 50% germinderten Vorauszahlungen. Also tatsächlicher Anspruch gegen tatsächliche Zahlung.
Diese Ansciht teile ich aber nicht und verweise in diesem Zusammenhang auf die Urteile des BGH vom 6. April 2005 und vom 20. Juli 2005.
  • Hat der Mieter zu Recht den Mietzins wegen eines Mangels nach § 536 BGB gemindert und die Quote der Minderung zutreffend nach der Bruttomiete ermittelt, sind ihm gleichwohl die Vorauszahlungen in voller Höhe gutzubringen.
    Langenberg, Betriebkostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Auflage 2009, G 162
Es fallen Betriebskosten an, auch wenn die Wohnung unbenutzbar ist und der Vermieter hat -so vereinbart- einen Anspruch darauf, dass diese umlagefähigen Kosten anteilig von den Mietern getragen werden. Es spielt da keine Rolle, ob ein Mieter die Miete mindert oder nicht.

 

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Das Urteil des BGH vom April 2005 geht auf diese Frage gar nicht ein und das Urteil vom Juli 2006 sagt dazu:
  • "Leistet der Mieter aufgrund der Minderung nur geringere Nebenkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so dass ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt, als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte."
Das klingt zumindest nicht danach, dass die Richter der Ansicht sind, dem Mieter seien imaginäre Zahlungen anzurechnen.

Dem widerspricht auch nicht die Aussage von Langenberg, der nur feststellt, genau wie ich, dass die geleisteten Vorauszahlungen 'in voller Höhe gutzubringen' sind.

Eigentlich ist die Sachlage ganz einfach: Durch die Minderung reduziert sich der Anspruch des Vermieters auf die Miete und damit also auch auf die Betriebskosten (und deren Vorauszahlungen). Bei einer Minderung um 100% hat der Vermieter also nichts zu verlangen und der Mieter hat genau das zu bezahlen. Bei anteiliger Minderung entsprechend.
Und genau so hat das auch in der NK-Abrechnung zu stehen. Für eine fiktive Anrechnung von Zahlungen, die nie geleistet wurden, gegen Ansprüche, die gar nicht bestehen, gibt es weder eine Notwendigkeit, noch eine Rechtsgrundlage. Obendrein wäre diese Abrechnung schlicht falsch und würde zu grotesken Ergebnissen führen.
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Frank Oseloff
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Beitrag von Frank Oseloff »

Karsten hat geschrieben:Das Urteil des BGH vom April 2005 geht auf diese Frage gar nicht ein und das Urteil vom Juli 2006 sagt dazu:
  • "Leistet der Mieter aufgrund der Minderung nur geringere Nebenkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so dass ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt, als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte."
Das klingt zumindest nicht danach, dass die Richter der Ansicht sind, dem Mieter seien imaginäre Zahlungen anzurechnen.

Dem widerspricht auch nicht die Aussage von Langenberg, der nur feststellt, genau wie ich, dass die geleisteten Vorauszahlungen 'in voller Höhe gutzubringen' sind.
Nein, Karsten, das ist so nicht ganz richtig, was du schreibst, wenngleich dein 1. Beitrag in eine Richtung geht, die m.E. richtig, aber noch nicht höchstrichterlich abgesegnet ist.

Ein einfaches Beispiel:

die Nettomiete beträgt 500€ mtl, die Betriebskostenvorauszahlungen 100€ mtl. Der Mieter schuldet also zunächst eine jährliche Gesamtmiete von 7.200€.

Aufgrund eines Mangels mindert er die Miete für ein halbes Jahr, sagen wir mal vom 01.07.- 31.12.

Vom 01.01.- 30.06. zahlt der Mieter 6 x 600€, macht 3.600€
Vom 01.07.- 31.12. zahlt der Mieter eine um 30% reduzierte Miete (= -180€), also 6 x 420€, macht 2.520€. Insgesamt zahlt der Mieter also 6.120€.

Bei einer geschuldeten Gesamtmiete in Höhe von 7.200€ (s.o.) ergibt sich im Abrechnungszeitraum der Betriebskosten eine durchschnittliche Minderungsquote in Höhe von 15%.

Lt. Unterlagen des Vermieters fallen in besagtem Abrechnungszeitraum umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 1.500€ an. Reduziert der Vermieter diesen Anspruch auf Zahlung unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen um eben die o.g. 15% auf 1.275€, dann -und nur dann- werden die geminderten Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters anzurechnen sein.

Stellt der Vermieter die vollen Kosten für die Betriebskosten ein, so ist der Mieter so zu stellen, als habe er auch die vollen Betriebskostenvorauszahlungen geleistet.

 

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Da kommen wir uns doch näher: Wie könnte der Vermieter die 'vollen' Kosten in der Abrechnung ausweisen, wenn ihm die wegen der Minderung doch gar nicht zustehen? Das wäre schlicht eine falsche Abrechnung. Diese Option hat er also gar nicht.
Für die letzten sechs Monate stehen ihm nur 70% der auf die Wohnung entfallenden 'vollen' Nebenkosten zu. Diese 70% - und nur die - hat er in der NK-Abrechnung zu berücksichtigen. Dagegen hat er dann die wirklich vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen gegenzurechnen. Dass die nun auch gemindert sind, ist eher nebensächlich.
Der Vermieter hat also eine ganz normale Abrechnung zu erstellen.
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kroetinchen
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Beitrag von kroetinchen »

Was haltet Ihr von folgender Abrechnung:

Erstellung der normalen Nebenkostenabrechnung zur Ermittlung der tatsächlich angefallenen, durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten. Damit die Abrechnung für den Mieter auch nachvollziehbar ist, würde ich unter der normalen Abrechnung die Minderung berechnen. Bei den Monaten, wo die Miete zu Recht gekürzt wurde, werden die tatsächlich angefallenden NK entsprechned gekürzt. Nun können alle Monate zusammenaddiert werden und mit den geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet werden.

Z.B.: Gesamte tatsächliche Nebenkosten für 12 Monate: 1200 € ergibt pro Monat 100,--€
Mietminderung für 3 Monate um 20%:9 Monate á 100€ + 3 Monate á 80€ = 1.140,-- €
geleistete Vorauszahlungen: 9 Monate á 90€ + 3 Monate á 72€= 1026€
Per Saldo ergibt sich eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters in Höhe von 114€

Viele Grüße

Kroetinchen

Karsten
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Beitrag von Karsten »

Genau so ist es gemeint. :D
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Jutta
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Beitrag von Jutta »

Hallo an alle und danke für die rege Beteiligung!

Ich muß aber sagen, wenn ich bei der Abrechnung an verbrauchsabhängige Kosten denke (Heizung oder Wasser) wüßte ich nicht, welchen Abschlag ich für geminderte Monate einstellen sollte - schließlich gibt es z.B. für die Heizung nur eine Jahresabrechnung und keine Übersicht, welche Kosten in welchem Monat angefallen sind.

Insofern fände ich es einfacher: erstens eine ganz normale Abrechnung zu erstellen (wie schon kroetinchen geschrieben hat), zweitens dann aber abschließend zu schreiben: Gesamtkosten (in tatsächlicher Höhe) abzüglich Vorauszahlungen in vereinbarter Höhe.

Ob das nicht auch ginge?
Gruß
Jutta

Karsten
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Beitrag von Karsten »

'Einfacher' kann aber nicht das Argument sein. :D
Dein Verfahren führt in jedem Fall zu einer inhaltlich falschen Abrechnung und wäre daher vom Mieter angreifbar.

Greifen wir das Beispiel wieder auf: Die Miete ist für das ganze Jahr um 100% gemindert. Der für den Mieter berechnete (volle) Kostenanteil beliefe sich auf 1000 Euro. Die vereinbarte (aber nicht gezahlte) Vorauszahlung auf 500 Euro. Der Mieter wird dir diese 'einfache' Rechnung um die Ohren hauen, bei der er, trotz 100%iger Minderung doch noch 500 € zahlen soll.
Umgekehrt: Wenn du dem Mieter, der weder Miete, noch Vorauszahlungen geleistet hat, dann noch 500 € 'zurück' zahlen darfst, wird dich die Einfachheit auch nicht mehr begeistern.

Bei diesem Beispiel fällt auch sofort auf, dass das Ergebnis allein von der ja völlig beliebigen Festlegung der Vorauszahlungen abhängt und eben nicht von den wirklichen Kosten.
Der exakte Anteil für die geminderten Zeiträume wird tatsächlich nicht feststellbar sein. Das gilt aber auch schon für die Minderung selbst. Eine einfache überschlägige Berechnung wird dem richtigen Ergebnis aber immer näher kommen, als die Rechnung mit fiktiven (also immer falschen) Summen.

Obendrein denke ich, dass der Vermieter gar nicht die Wahl hat, sich das auszusuchen.
Zuletzt geändert von Karsten am 28.06.09, 09:27, insgesamt 1-mal geändert.
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Frank Oseloff
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Beitrag von Frank Oseloff »

Karsten hat geschrieben:Greifen wir das Beispiel wieder auf: Die Miete ist für das ganze Jahr um 100% gemindert. Der für den Mieter berechnete (volle) Kostenanteil beliefe sich auf 1000 Euro. Die vereinbarte (aber nicht gezahlte) Vorauszahlung auf 500 Euro. Der Mieter wird dir diese 'einfache' Rechnung um die Ohren hauen, bei der er, trotz 100%iger Minderung doch noch 500 € nach zahlt.

Meiner Meinung nach wird der Mieter die Nachforderung mit Hinweis auf die 100%ige Mietminderung zurückweisen können.
Der exakte Anteil für die geminderten Zeiträume wird tatsächlich nicht feststellbar sein. Das gilt aber auch schon für die Minderung selbst.
Eben. Deshalb ja auch mein Rechenbeispiel weiter oben, welches die effektiven Kosten berücksichtigt.

 

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