Auf ein Neues: Mietminderung bei Schimmelbefall

[DefPimp]

Guten Tag Forengemeinde,

sicher weiß ich auch, dass Mietminderungen bei Schimmelbefall am besten mit einem Anwalt durchgesetzt werden sollten, aber die hier betroffene Familie hat ein sehr gutes Verhältnis zur Vermieterin. Diese ist auch bereit, eine Mietminderung in Kauf zu nehmen, möchte aber vorher geklärt haben, wie lange und wie hoch diese ausfallen darf...

Der Fall:

Familie F. bewohnt das Erdgeschoß eines Mahrfamilienhauses mit 3 Mietparteien, Vermieter wohnt nicht mit im Haus.

Nun handelt es sich um ein Haus Baujahr ca. 1970 mit entsprechend schlecht (eigentlich gar nicht) gedämmten Wänden. Die entweder schlecht ausgeführten oder aber mittlerweile undicht gewordenen Übergänge zur anschließenden Garage und die als Balkon genutzte vorstehende Betonzwischendecke haben bereits im vergangenen Winter zu Schimmelbildung im Schlafzimmer geführt. Zwar durchzieht der Schimmel nicht die Wand und ist auch nicht großflächig vorhanden, vielmehr bildet sich im Bereich der Kältebrücken große feuchte Stellen an der Innenwand, auf denen dann der Schimmel gedeiht (bitte keine Vorschläge à la "besser lüften", ich bin Experte, was die beim Lüften ablaufenden physikalischen Vorgänge angeht).

Die Vermieterin ist zwar bereit, für Abhilfe zu sorgen (wie immer das auch geschehen soll), allerdings besteht aus Kostengründen keine Bereitschaft, das Haus Nachdämmen zu lassen oder gar die mittlerweile 40 Jahre alten Holzfenster auszutauschen.

Die Fragen:

Was gilt hier als Abhilfe? Reicht es, den Schimmel oberflächlich abzureiben? Das hat der Mieter bereits mit Alkohol getan, brachte aber keine Verbesserung...

Wäre eine Mietminderung in Höhe von 10% der Nettokaltmiete im Normbereich? Nur das Schlafzimmer der Eltern ist betroffen...

Und diese Frage ist mir eigentlich am Wichtigsten: Gäbe es die Möglichkeit, bei immer wiederkehrendem Schimmel eine dauerhafte Mietminderung durchzusetzen?

Für die Beantwortung bedanke ich mich im Voraus.

Mfg DefPimp

[Strider]

Die Mietminderung kann solange gemacht werden wie der Mangel existiert. Also wenn jetzt zum Beispiel der Schimmel im Sommer wegen der Wärme nicht auftritt, kann natürlich auch nicht die Miete gemindert werden weil ja kein Mangel vorhanden ist. Kommt der Schimmel wieder kann natürlich wieder die Miete gemindert werden.

Schimmelbeseitigung sollte von einen Fachmann erfolgen, der dann natürlich vom VM bezahlt wird.

10% Minderung könnten ok sein, kommt aber auf den konkreten Einzelfall an und lässt sich hier über das Forum wohl nie eindeutig bestimmen. Es sei aber noch gesagt, das von einer Minderung der Schimmel auch nicht weg geht und die gesparte Kohle bei weitem nicht ausreichen wird um eine kaputte Gesundheit zu ersetzen.

[Werner]

Und diese Frage ist mir eigentlich am Wichtigsten: Gäbe es die Möglichkeit, bei immer wiederkehrendem Schimmel eine dauerhafte Mietminderung durchzusetzen?

Die wichtigste Frage ist eine ganz Andere.
Sie sollte lauten:
Will der Mieter sich dauerhaft dem Schimmelbefall aussetzen und evtl. eine Gesundheitsgefährdung in Kauf nehmen?

[DefPimp]

Hallo,

meine Gesundheit ist mir natürlich wichtig. Mein eigener Hausbaus befindet sich daher auch schon längst in der Planung

Mir geht es nur darum, was in der Zeit bis zum Auszug geht und was nicht.

Die Richtwerte von Strider reichen mir da auch. Ca. 10% immer dann, wenn die Wände feucht werden. Das ist doch etwas, womit ich der Vermieterin einleuchten kann. Danke bis hierher. Evtl. kommen noch ein paar Fragen hinterher...

[DefPimp]

So, Neuigkeiten, Neuigkeiten...

Die Vermieterin stellt sich nun doch stur, also schlug der Mieter den direkten Weg zum Anwalt ein (es lebe die Rechtschutzversicherung, was wäre die Welt nur ohne sie...) und siehe da: offensichtlich ist der Mietvertrag in grober Weise fehlerhaft. Dies hat offensichtlich zur Folge, dass der Mieter für alle Zeit von eventuellen Betriebskostennachzahlungen entbunden ist (da Betriebskosten als Pauschalbetrag vereinbart wurden), zudem sind die Renovierungsklauseln unwirksam und wurden von der Vermieterin durch eine Formulierung ersetzt, die dafür sorgt, dass der Mieter noch nicht einmal die sog. kleinen Reparaturen ausführen muss. Er muss einfach mal garnix tun.

Guter Anwalt. Ich werde weiter berichten.

[DefPimp]

Erwartungsgemäß ist die Vermieterin über die Forderungen not amused...

Der Mieter wird also sicherheitshalber den einbehaltenen Mietanteil aufs Sparbuch legen, um im schlimmsten Fall doch noch nachzahlen zu können. Aber auch hier ein paar Fragen:

1. Ist der Mieter verpflichtet, im Falle einer Nachzahlung des einbehaltenen Mietanteils diesen zu verzinsen? Wenn ja, wie hoch?

2. Sollten sich durch die Einbehalte 2 volle Monatsmieten Rückstand ergeben (aus Sicht der Vermieterin), was nach meiner Berechnung nach dem 8. Monat der Fall ist, kann die Vermieterin dann fristlos kündigen?

3. Zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters (wird womöglich eher eintreten) werden sich Pflanzen und Bauten auf dem Grundstück befinden, die Eigentum des Mieters sind. Wie geht man damit um? Muss der Mieter diese Dinge der Vermieterin zum Kauf anbieten? Kostenfrei überlassen? Muss er sie mitnehmen, wenn dies verlangt wird?

Vielen Dank für die Antworten.

Mfg Defpimp

[pcwilli]

Zu 1) Der Mieter brauch dies nicht zu verzinsen. Mir ist sowas nicht bekannt.
Zu 2) Wenn es erwiesen ist das dem Mieter keine Schuld trifft die zur Schimmelbildung geführt hat und die Minderung sich im gesetzlichen Rahmen hielt, was ich bei 10% so sehe (könnten auch 15% richtig sein), brauch der Mieter einen Mietrückstand nicht fürchten.
Zu 3) Es kommt wohl darauf an was es für Pflanzen sind. Blumen wird man wohl nicht mitnehmen wollen. Kleine Ziersträucher kann man mitnehmen, nur muss der Urzustand wieder hergestellt werden. Das kann heißen das wenn da was anders großes stand, das dass wieder angeschaft werden muss und eingesetzt werden muss. Große Bäume, die nicht mehr verpflanzt werden können gehen in den Besitz des Vermieters über.
Sicher kann man versuchen dem Vermieter das ganze zu verkaufen, nur sollte man bedenken, das mit dem Vermieter, der ja schon den Ärger mit dem Schimmel aufs Auge gedrückt bekam nicht mehr gut Kirschen essen ist und der nun auch versuchen wird dem Mieter Steine in den Weg zu legen.
Ich würde die Pflanzen Pflanzen sein lassen und würde zusehen das ich da wegkomme.

Gruß
pcwilli

[Frank Oseloff]

1. Ist der Mieter verpflichtet, im Falle einer Nachzahlung des einbehaltenen Mietanteils diesen zu verzinsen? Wenn ja, wie hoch?

Nach meinem Verständnis wäre der einbehaltene Mietanteil zu verzinsen; vgl. § 288 BGB.

2. Sollten sich durch die Einbehalte 2 volle Monatsmieten Rückstand ergeben (aus Sicht der Vermieterin), was nach meiner Berechnung nach dem 8. Monat der Fall ist, kann die Vermieterin dann fristlos kündigen?

Kündigen kann sie wohl, doch ob die Kündigung wirksam ist steht auf einem anderen Blatt. Ist die Mietminderung sachlich als auch der Höhe nach gerechtfertigt, so wird die Kündigung unberechtig und somit unwirksam sein, da sonst das gesetzlich verankerte Recht des Mieters auf Mietminderung bei Mängeln an der Mietsache ausgehebelt wird.

Ist die Mietminderung zwar sachlich, aber nicht der Höhe nach gerechtfertigt, so gerät der Mieter mit dem Teil der Miete in Verzug, der sich aus der erhobenen Mietminderung und der tatsächlich möglichen Mietminderung ergibt. Sobald sich dann daraus die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB ergeben, so wird die Kündigung zwar berechtigt sein, doch es wird anzunehmen sein, dass sie dennoch nicht wirksam wird. Da gibt es mehrere Möglichkeiten:

1. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB: der Mieter erfährt, dass seine Minderung unangemessen ist und zahlt den zuviel geminderten Teil der Miete an die Vermieterin, bevor diese die ausserordentliche Kündigung ausspricht
    
2. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB: hier wäre zu prüfen, ob dem Mieter nicht ein Aufrechnungsrecht zusteht, da

   [...]dass der Mieter für alle Zeit von eventuellen Betriebskostennachzahlungen entbunden ist (da Betriebskosten als Pauschalbetrag vereinbart wurden)[...]

   Hat der Mieter also Nachzahlungen geleistet, obwohl er dazu aufgrund der vereinbarten Pauschale gar nicht verpflichtet war, so wäre zu prüfen, ob hier eine ungerechtfertigte Bereicherung der Vermieterin vorliegt. Ist dem so und wird dies unstreitig festgestellt, so wird der Mieter seine (Rück-)Forderung gegen die Forderung der Vermieterin aufrechnen können. Zu beachten ist allerdings, dass auch Betriebskostenpauschalen zu einer Nachzahlung führen können; vgl. § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.
    
3. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: sofern diese Voraussetzungen vorliegen, wird eine entsprechende Kündigung ebenfalls unwirksam.

3. Zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters (wird womöglich eher eintreten) werden sich Pflanzen und Bauten auf dem Grundstück befinden, die Eigentum des Mieters sind.[...]Muss der Mieter diese Dinge der Vermieterin zum Kauf anbieten?

Nein.

Kostenfrei überlassen?

Jein. Es kommt, wie pcwilli schon sinngemäß schreibt, darauf an, um was für eine Bepflanzung es sich handelt. Manche Bepflanzungen gehen -ohne entsprechend anders lautende Vereinbarung- automatisch in das Eigentum eines Vermieters über, andere nicht. Grundsätzlich aber gilt, dass ein Vermieter einen Rückbauanspruch hat, was insbesonders die Bauten, aber auch Pflanzen auf dem gemieteten Grundstück betrifft. Seine Erlaubnis oder Duldung bedeutet keinen Verzicht auf diesen Anspruch. Dieser müsste schon vertraglich ausgeschlossen werden.

Muss er sie mitnehmen, wenn dies verlangt wird?

Jein. Wenngleich ein Vermieter ohne anders lautende Vereinbarung grundsätzlich einen Anspruch auf Rückbau hat, so kann die Durchsetzung des Anspruchs rechtsmissbräuchlich sein. Nämlich dann, wenn sich die Mietsache durch den Rückbau verschlechtert oder der Mieter unverhältnismäßig (finanziell) belastet wird.

Und so schliesse ich mich der Meinung von pcwilli an. Ausziehen und abwarten, wie die Vermieterin auf die zurück gelassenen Pflanzen und Bauten reagiert.
 

[DefPimp]

Vielen Dank für die Informationen, daraus ergeben sich für mich jedoch gleich neue Fragen:

Zu beachten ist allerdings, dass auch Betriebskostenpauschalen zu einer Nachzahlung führen können; vgl. http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html.

Wenn ich diese Regelungen richtig verstanden habe, können Betreibskostenpauschalen dann zu einer Nachzahlung führen, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde...

Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine solche Vereinbarung besteht nicht, im Vertrag heißt es schlicht: "Pauschale XXX€", die Einzelposten (Vordruck von Haus & Grund) sind nicht ausgefüllt und zusätzlich händisch durchgestrichen worden.

Es scheint aber so zu sein, dass letztendlich rechtmäßig und angemessen gemindert worden sein muss. Um hierfür ein Ergenbis zu erhalten, wird der Mieter wohl eine richterliche Entscheidung anstreben müssen, denn die Vermieterin reagiert bis jetzt nur anwaltlich und abwehrend.

Mfg DefPimp

[DefPimp]

Neuigkeiten, Neuigkeiten:

Wohnungsbegehung Vermieterseitig hat stattgefunden. Es wurde das Übliche gesagt..."nicht so schlimm, wie ich dachte..."..."...kein Neubau..." und Ähnliches.
Zuguterletzt hat "El Miethai" noch versucht, auf die Möglichkeit einer gütlichen Einigung hinzuweisen (man verspürt wohl einen kalten Hauch im Nacken). Hm, einen Tag später kam Post vom gegnerischen Anwalt, man möge doch Teile des Mietgegenstandes, die bisher unentgeltlich genutzt wurden, unverzüglich herausgeben.
Da kocht's denn doch bei mir, also flugs den eigenen Anwalt befragt und siehe da: Er schlägt einen Kompromiss vor, der dem Mieter in Zukunft enormes Geld spart und dem Vermieter enorme Schadenersatzzahlungen... Ich liebe meinen Anwalt...



Mfg DefPimp