Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

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schnueffel
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Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von schnueffel » 10.09.13, 22:54

Hallo zusammen

folgender Beispielfall:

X wohnt bisher zur Miete und will sich daher eine günstige Wohnung zur Eigennutzung in Bayern kaufen.

Er hat nun eine Wohnung gefunden. Da die Eigentumswohnung derzeit vermietet (Mietvertrag seit 2003) ist, ist der Kaufpreis günstiger und daher auch für X langfristig finanzierbar - außerdem kann X eine längere Kündigungsfrist in Kauf nehmen, X dachte da z. B. an 12 - 24 Monate. Die Wohnung liegt in einem Haus mit 15 Parteien, jede Wohnung hat einen anderen Eigentümer - manche wohnen selbst in der Wohnung, andere haben vermietet.
Der Mieter der Wohnung weiß Bescheid und will so lange wie möglich in der Wohnung bleiben.


Nun hat X überraschend gehört, dass beim Kauf einer Wohnung eine Eigenbedarfskündigung gar nicht möglich ist, sondern (z. B. in Bayern) eine Sperre von 10 Jahren sein soll? Soll bei Umwandlung in Eigentumswohnungen sein - was bedeutet das? Mit welcher Frist kann X nach Unterzeichnung des Notarvertrages dem Mieter "rechtmäßig" kündigen?

Für Eure Meinungen vorab besten Dank!

webelch
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von webelch » 10.09.13, 23:15

einen guten einstieg finden sie hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Eigenbedarf_(Mietrecht)

die verordnung, die in bayern gilt findet sich hier: http://www.gesetze-bayern.de/jportal/po ... 2012rahmen

wichtig dabei ist, ob hier eine mietwohnung (aus einem grösseren bestand) in eine eigentumswohnung umgewandelt wird.

Strider
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von Strider » 11.09.13, 07:39

Wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung in eine ETW dort schon Mieter war, also nicht erst anschließend Mieter geworden ist. Hat er einen gesetzlichen Kündigungsschutz mindestens 3 Jahren maximal 10 Jahre. Man wird hier also prüfen müssen wann die Umwandlung war und ob die Wohnung in einen Gebiet liegt wo die 10 Jahresfrist gilt oder in einen Wohngebiet wo die Frist kürzer ist. Anschließend weiß man wie lange die Kündigungsfrist ist.

Achja und der Mieter hat in dem Fall auch ein Vorkaufsrecht, das heißt er kann in den ausgehandelten Vertrag zwischen X und dem Verkäufer so einsteigen und X kann dagegen nichts tun.

Para-Graf
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von Para-Graf » 11.09.13, 09:28

Letzteres interessiert mich. Was, wenn der Vertrag nicht nur ausgehandelt, sondern schon geschlossen wurde, der Verkauf über die Bühne gegangen ist?

Strider
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von Strider » 11.09.13, 09:52

Also der VM muss den Mieter informieren und auf sein Vorkaufsrecht hinweisen. Tut er dies nicht, kann der Mieter das ganze stoppen sofern das Grundbuch noch nicht geändert wurde. Ansonsten besteht wohl theoretisch die Möglichkeit des Schadensersatz. Allerdings sind die Hürden dafür sehr hoch, das es in der Praxis wohl so gut wie nie vorkommen wird. Es gibt auch ein Urteil des OLG Celle welches den Schadensersatz abgelehnt hat.

-q-
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von -q- » 06.11.13, 13:41

Dazu habe ich noch einmal eine Verständnisfrage:
Angenommen Vermieter A kauf vor 3 Jahren eine Mietswohnung und vermietet diese u.a. an Pärchen B welches Anfang dieses Jahres dort einziehen.
Nun verkauft Vermieter A die Wohnung an C welcher selbst in die Wohnung einziehen möchte und somit Pärchen B kündigen wird.
Ist dieses so zulässig bezüglich Eigenbedarfskündigungssperre oder greift diese hier gar nicht?

Strider
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von Strider » 06.11.13, 13:54

Diese Sperre gilt nur wenn Wohnungseigentum gegründet wurde als der Mieter schon die Wohnung gemietet hatte. Wenn ich das richtig verstanden habe hat A also eine ETW gekauft und dann an B vermietet. Somit ist kein Wohnungseigentum gegründet worden und dementsprechend gibt es auch keine Kündigungssperre oder Vorkaufsrecht des Mieters B.

hambre
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von hambre » 06.11.13, 14:13

Der Unterschied zwischen einer vermieteten Eigentumswohnung und einer Mietwohnung ist für den Mieter nur an kleinen Details erkennbar.
- Wenn die Wohnungen im Haus unterschiedlichen Eigentümern gehören, dann handelt es sich in jedem fall um eine Eigentumswohnung
- Bei Eigentumswohnungen gibt es für jede Wohnung einen eigenen Grundsteuerbescheid (=> siehe Nebenkostenabrechnung), während bei einer Mietwohnung es einen Bescheid für das gesamte Haus gibt
- Zu welchem Zeitpunkt eine Umwandlung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung stattgefunden hat, ist nur durch Einblick in das Grundbuch zu erfahren.

Wer eine vermietete ETW kauft, sollte sich daher Verkäufer zusichern lassen, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB nicht greift.

-q-
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Re: Eigenbedarfskündigungssperre bei ETW-Kauf???

Beitrag von -q- » 07.11.13, 14:01

Super vielen Dank!
So genau war mir der Unterschied nicht klar.
:)

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