Unselbstständiger Mitgebrauch - Bedeutung?

[Ratford]

Hallo,

es geht um folgenden Sachverhalt.

Ein Bekannter von mir wird für etwa ein 3/4 Jahr bei seinen Eltern in der Wohnung unterkommen müssen.

Im Mietvertrag steht, dass eine Genehmigung des Vermieters nicht erforderlich ist, sofern es sich um "unselbstständigen Mitgebrauch" durch Verwandte 1. Grades handelt.

Was bedeutet in diesem Zusammenhang "unselbstständig"?

Vielen Dank!

[Strider]

Es ist egal was im Mietvertrag steht, der VM muss dem Zuzug des Kindes zustimmen. Er hat quasi gar keine andere Möglichkeit, da er dies nur bei Dritten im Sinne des Gesetzes könnte und das eigene Kind wird wohl kaum als Dritter anzusehen sein.

[Karsten]

Gemeint ist mit diesem Ausdruck, dass der neue Bewohner nicht einen Teil oder gar die ganze Wohnung zur alleinigen, also selbstständigen Nutzung überlassen bekommt. Das wäre bei einer Untervermietung der Fall, nicht aber z.B. bei Kindern, die zwar ein eigenes Zimmer haben können, das aber trotzdem Besitz des Eltern bleibt.

[Ratford]

@Strider: die Aussage ist natürlich unsinnig. Dritter ist jeder, der nicht Vertragspartei ist. Auch die Kinder sind Dritte, da sie nicht Vertragspartei sind.
Dass es "egal" ist was im Mietvertrag steht, ist ebenso unsinnig. Der Mietvertrag ist Basis des Vertragsverhältnisses.

@Karsten: vielen Dank. Etwas ähnliches hatte ich vermutet, allerdings bin ich im Mietrecht nicht so firm. Mein Arbeitsbereich im täglichen Arbeiten ist Wettbewerbs- und Steuerrecht, mit Mietsachen beschäftige ich mich nicht.

[Karsten]

@Strider: die Aussage ist natürlich unsinnig. Dritter ist jeder, der nicht Vertragspartei ist. Auch die Kinder sind Dritte, da sie nicht Vertragspartei sind.

Das ist so eben gerade nicht ganz richtig. Der BGH hat in einigen Urteilen explizit bestimmt, dass 'nahe' Angehörige, also z.B. Ehegatten und Kinder, nicht Dritte im Sinne des § 540 BGB sind. Ihre Aufnahme bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter kann sie also nicht nur nicht verweigern, der Mieter muss gar nicht erst danach fragen.
Wären Kinder Dritte, dann könnte es passieren, dass man erst mal auf die Zustimmung des Vermieters klagen muss, bevor man sein Neugeborenes aus der Klinik mit nach hause bringen darf.

[Ratford]

Interessante Eigenart des Mietrechtes, gut zu wissen.

Wäre es möglich einige Aktenzeichen zu nennen?
Dann würde ich mir die Urteile im Volltext ansehen.

[Strider]

Z.B. dies hier AZ VIII ZR 371/02. Primär geht es darin um den Zuzug des Lebensgefährten, der BGH bejaht darin einen Dritten und stellt aber fest das Familienangehörige keine Dritten sind.

[Ratford]

Danke für das AZ.

Allerdings lese ich hier noch etwas. Dort heißt es, der Vermieter könnte das dem Grunde nach ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde.
Wie definiert sich eine Überbelegung?

Sind 3 Personen in einer 50 m² Wohnung mit 2 Zimmern eine Überbelegung?


Oder entfällt die Relevanz der Frage, weil überhaupt gar nicht erst nachgefragt werden braucht?

[FOseloff]

Sind 3 Personen in einer 50 m² Wohnung mit 2 Zimmern eine Überbelegung?

Nein. In vielen Verordnungen wird bestimmt, dass pro Erwachsener ein Wohnraum von 10-12m² zur Verfügung stehen muß und pro Kind 6m². Das sind aber nur Anhaltspunkte.

Doch selbst wenn eine objektive Überbelegung vorliegen sollte, reicht die nicht für eine Verweigerung des Vermieters oder gar zu einer Kündigung aus. Die Interessen des Vermieters müssen schon erheblich sein. Das ist z. B. dann der Fall, wenn die bauliche Substanz der Wohnung unter der Überbelegung leidet; vgl. hierzu BVerfG, Beschluss vom 18. Oktober 1993, 1 BvR 1335/93. Das ist hier nicht zu erkennen, da die Aufnahme des Sohnes nur für wenige Monate erfolgen soll.

Oder entfällt die Relevanz der Frage, weil überhaupt gar nicht erst nachgefragt werden braucht?

Die Relevanz bleibt erhalten. Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter zur Aufnahme weiterer Personen um Erlaubnis gefragt werden muß oder nicht. Wie Karsten weiter oben zutreffend schreibt, muss der Vermieter nicht gefragt werden, wenn die Mieter ihr Neugeborenes in der Wohnung aufnehmen.

Wenn sich dadurch aber eine (dauerhafte) und tatsächliche Überbelegung der Wohnung ergibt, so sind die Mieter gehalten, sich um größeren Wohnraum zu bemühen. Ansonsten laufen sie Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis zu einem späteren Zeitpunkt kündigt.