Folgende Konstellation:
Großes Gebäude, der Eigentümer betreibt dort eine Gaststätte und wohnt auch in einer der Wohnungen des Gebäudes. Zwei weitere Wohnungen sind vermietet. Nunmehr verkauft er das komplette Gebäude an einen Investor, der das Gebäude aber erst später in großem Stil umbauen und dann anders nutzen will. Solange vermietet er das komplette Gebäude an die bisherigen Eigentümer. Es geht also erst mal weiter wie bisher. Die Mieter der beiden Wohnungen werden sozusagen zu Untermietern.
Irgendwann wird der Fall eintreten, dass entweder der Investor den Mietvertrag kündigt oder die bisherigen Eigentümer (jetzt Mieter) den Vertrag von sich aus kündigen. Drei Monate Kündigungsfrist zum Monatsende sind im Mietvertrag fixiert. Was passiert mit den Mietern der anderen beiden Wohnungen?
Meine bisheriger Wissensstand:
1) Investor kündigt: Damit erlischt auch das (Unter-) Mietverhältnis.
2) Mieter kündigt: Er muss gleichzeitig seinen (Unter-) Mietern kündigen.
Richtig?
Was mir auf den Nägeln brennt:
Muss der bisherige Eigentümer bei Eigentumsübergang auf den Investor seinen Mietern das mitteilen oder sonst irgend etwas unternehmen? In welcher Form muss er seinen (Unter-) Mietern was mitteilen, wenn der Investor ihm den Hauptmietvertrag kündigt? Hat er weitere Pflichten? Unklar ist mir weiterhin, welche Rolle bei dieser Konstellation § 566 BGB spielt.
Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Moderator: FDR-Team
Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Hohle Gefäße geben mehr Klang als gefüllte. Ein Schwätzer ist meist ein leerer Kopf. ([url=http://de.wikipedia.org/wiki/August_von_Platen]August von Platen[/url])
Re: Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Es bestehen keine Untermietverhältnisse. Die Mietverhältnisse des Verkäufers sind mit dem Eigentumswechsel auf den Investor übergegangen. Er ist nunmehr der Vermieter der bisherigen Mieter des Verkäufers. Das der Investor einen weiteren Mietvertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen hat, führt nicht dazu, dass aus den alten Mietvethältnissen nunmehr Unter-Mietverhältnisses werden.
Interessant wäre zu wissen, was im Kaufvertrag konkret zu diesem Thema vereinbart wurde, insbesondere wenn vereinbart wurde, dass der Investor die Mietverhältnisses nicht übernommen hat. Sind in diesem Fall bis zum Eigentumsübergang die Mietverhältnisse noch nicht abgewickelt, tritt der Investor trotzdem nach § 566 BGB in dieses ein. Der Verkäufer muss den Käufer aber aus jeder Inanspruchnahme hieraus freistellen.
Interessant wäre zu wissen, was im Kaufvertrag konkret zu diesem Thema vereinbart wurde, insbesondere wenn vereinbart wurde, dass der Investor die Mietverhältnisses nicht übernommen hat. Sind in diesem Fall bis zum Eigentumsübergang die Mietverhältnisse noch nicht abgewickelt, tritt der Investor trotzdem nach § 566 BGB in dieses ein. Der Verkäufer muss den Käufer aber aus jeder Inanspruchnahme hieraus freistellen.
Gruß
khmlev
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Re: Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Gar nichts. Die vermieteten Wohnungen werden mit keinem Wort erwähnt.khmlev hat geschrieben:Interessant wäre zu wissen, was im Kaufvertrag konkret zu diesem Thema vereinbart wurde
Das verstehe ich nicht ganz. Was kann auf den Verkäufer denn zukommen?khmlev hat geschrieben:Sind in diesem Fall bis zum Eigentumsübergang die Mietverhältnisse noch nicht abgewickelt, tritt der Investor trotzdem nach § 566 BGB in dieses ein. Der Verkäufer muss den Käufer aber aus jeder Inanspruchnahme hieraus freistellen.
Mir ist relativ klar, dass die zugunsten der Mieter bestehenden Schutzvorschriften des BGB nicht durch einen solchen Verkauf und "Zurückanmietung" des Gebäudes unterlaufen werden können. Aber was muss der bisherige Eigentümer beachten, um nicht in eine böse finanzielle Falle zu tappen?
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Re: Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Dieser Mietvertrag kann nicht wirksam auch die beiden vermieteten Wohnungen umfassen.Solange vermietet er das komplette Gebäude an die bisherigen Eigentümer.
Der Investor wird Krafts Gesetz Vermieter dieser beiden Mietverhältnisse.
Wenn der bisherige Vermieter seine Mieter über diese Rechtslage nach dem Verkauf im Unklaren lässt und weiterhin die Miete verlangt/annimmt, macht er sich seinen alten Mietern gegenüber schadensersatzpflichtig.
Die bisherigen Mieter sollten daher in die Kaufverhandlungen-/vereinbarungen mit dem Investor einbezogen werden.
Gruß Spezi
Re: Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Gibt's da nicht auch die Möglichkeit das Mieter A vom Eigentümer das ganze Gebäude mietet inkl dem Recht gewerblich Teile "unterzuvermieten" mit der Folge das bei einer Kündigung von Mieter A seine "Untermieter" zu Mietern vom Eigentümer werden. Oder bringe ich da grad was durcheinander?Spezi hat geschrieben:Dieser Mietvertrag kann nicht wirksam auch die beiden vermieteten Wohnungen umfassen.Solange vermietet er das komplette Gebäude an die bisherigen Eigentümer.
Re: Mieter wird zum Untermieter: Auswirkungen?
Das ist die schlechteste aller Vertragsgestaltungen, wenn zu den Mietverhältnissen, den Mietverträgen und der Kaution sowie der weiteren Nutzung des Grundbesitzes durch den Verkäufer nichts vereinbart wurde.kirchturm hat geschrieben:Gar nichts. Die vermieteten Wohnungen werden mit keinem Wort erwähnt.khmlev hat geschrieben:Interessant wäre zu wissen, was im Kaufvertrag konkret zu diesem Thema vereinbart wurde
Wie bereits mehrfach ausgeführt, gehen die Mietverhältnisse zwischen Verkäufer und seinen Mietern mit Eigentummswechsel vom Verkäufer auf den Käufer über. Anspruch auf die Mieterlöse hat der Käufer aber bereits ab dem Tag des Besitzüberganges, soweit nichts anders im Kaufvertrag vereinbart wurde.
Da die Mietverträge nicht ausdrücklich vom Käufer übernommen wurden, greift der Ausschluss einer Rechtsmängelhaftung (§ 435 BGB) hier nicht.
Dazu dürfte es zu spät sein, da versäumt wurde, entsprechende Regelungen im Kaufvertrag aufzunehmen.Aber was muss der bisherige Eigentümer beachten, um nicht in eine böse finanzielle Falle zu tappen?
Sofern der Verkäufer mit Einverständnis des Käufers die Mieterlöse auch nach Eigentumswechsel einbehält -was ich nach der Sachverhaltsschilderung annehme, warum wird sonst ein Untermietverhältnis konstruiert-, könnte man in der Gesamtbetrachtung zu dem Ergebnis kommen, dass es sich hierbei noch um eine grunderwerbsteuerpflichtige Gegenleistung des Käufers an den Verkäufer aus dem Kaufvertrag handelt. Da hierzu keine vertragliche Regelungen im Kaufvertrag aufgenommen wurden, wäre dies der Vereinbarung eines Schwarzkaufpreises gleichzusetzen, was zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt.
Sollte ferner ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Abschluss Kaufvertrag und Abschluss Mietvertrag Käufer/Verkäufer herzustellen sein (nach der Sachverhaltsschilderung besteht zumindest dieser Anschein), würde im Ergebnis hier eine Nebenabrede zum Hauptvertrag (=Kaufvertrag) vorliegen. Demzufolge wäre auch der Mietvertrag zwischen Verkäufer und Käufer zu seiner Wirksamkeit beurkundungspflichtig.
Ggf. lässt sich mit einer Nachtragsurkunde zum Kaufvertrag, worin Regelungen zu den Mietverträgen und der weiteren Nutzung des Grundbesitzes durch den Verkäufer nach Besitzübergang vereinbart werden, die ganze Sache noch bereinigen.
Mit Eigentumswechsel ist der Verkäufer kein Vermieter mehr. Demzufolge kann er die Mietverträge mit seinen Ex-Mietern auch nicht kündigen. Dies kann nur noch der Käufer.
Gruß
khmlev
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