Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe statt?

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rabenthaus
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von rabenthaus »

Hallo

tut mir leid, so ganz überzeugt mich das nicht. Hier wird einfach zu viel ex katheder festgestellt und zu wenig argumentiert.

Nur um sicher zu gehen dass ich von demselben Standort loslaufe wie alle anderen:

M hat die Wohnung die er von V gekündigt hat fristgerecht gekündigt. Zum richtig berechneten und vertraglich vereinbarten Zeitpunkt ist er ausgezogen. Er hat die Wohnung besenrein, leergeräumt und soweit notwendig alle Schönheitsreparaturen und sonstigen Pflichten erledigt.

Nunmehr fährt er zur Wohnung des Vermieters und wirft alle Schlüssel in den richtigen Briefkasten des Vermieters.

Wieso hat der Vermieter, der weiß wo die Wohnung ist, jetztimmer noch keinen Besitz an der Wohnung?

Zitat Anfang

kurzfassung: weil er dadurch nun mal gar keinen besitz erlangt.

eine gegenteilige auffassung würde unterstellen, dass der besitz an der wohnung dem besitz an dem dazugehörigen schlüssel folgt. das hielte ich in einem examen für unvertretbar. richtig wäre allenfalls, zum besitz an der wohnung auch den an den schlüsseln dazu zu verlangen. daraus kann man aber nicht umgekehrt schlussfolgern, der besitz an den schlüsseln reiche aus, um auch den besitz an der wohnung zu haben. diese auffassung scheitert spätestens dann, wenn zu einer wohnung mehrere schlüssel existieren.

Zitat Ende

Das würde aber im Umkehrschluss bedeuten, dass der Vermieter der sich von der Wohnung entfernt den Besitz an der Wohnung verliert / aufgibt. Natürlich reicht die reine Übergabe der Schlüssel nicht, wenn die Wohnung ansonsten nicht den Voraussetzungen für die Übergabe entspricht. Wieso aber sollte es bei einer Immobile auf den Ort der Schlüsselübergabe ankommen. Man ist doch auch im besitz einer Sache wenn man sie weder sieht noch unmittelbar in der hand hat. Was ist denn mit den üblichen Formulierungen zum Übergang von Besitz und lsten in einem Grundstückskaufvertrag?

Zitat Anfang

langfassung: du vertrittst also die meinung, auch im besitzrecht gäbe es eine art doppeltes besitzkonstitut?
also ich kenne das nur als einfaches, beim eigentumsübergang i.S.d. § 930 BGB.

dogmatisch, sachenrechtlich: wenn man den besitz als die tatsächliche sachherrschaft versteht, und diese zu einem zeitpunkt X beim mieter M liegt, dann kann ein besitzwechsel nur dergestalt stattfinden, dass dem vermieter V wieder die tatsächliche sachherrschaft verschafft wird, denn das ist geschuldet. da das bei einer immobilie, die, wie der name schon sagt, "immobil" ist, durch vorbeibringen nicht geht, muss es also am ort der sache geschehen, wo auch sonst? auf 885 I ZPO hatte ich zudem schon hingewiesen.

Zitat Ende

Tatsächliche Sachherrschaft heißt doch aber nur die Möglichkeit die Herrschaft über die Sache aus zu üben. Es heißt doch nicht dass ich von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch machen muss. Sobald der V die Schlüssel in der Hand hat kann er in die Wohnung. Wieso muss er in die Wohnung? Was passiert wenn die Schlüssel vor der Wohnungstür abgegeben werden? Die Schlüssel sind aber tragbar. Schlüssel kann man also jederzeit überall abgeben.

Ihr praktischer Fall ist eine Abwandlung des Ausgangsfalls und für die Diskussion um die Rechtslage bei den Schlüsseln nicht hilfreich. Solange noch jemand in der Wohnung wohnt und sei es auch nur der Untermieter kann wohl kaum von einer Räumung gesprochen werden. Ob und wo wie und wann dann die Schlüssel übergeben wurden ist egal. Wenn man Ihr Beispiel so ernst nehmen wollte könnte der hauptmieter ja die Wohnungsübergabe durch die reine Schlüsselübergabe an oder in der Wohnung durchführen, selbst wenn noch jemand weiterhin in der Wohnung wohnt.
Wir sind dafür, dass wir dagegen sind.

juggernaut
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von juggernaut »

rabenthaus, wir bewegen uns im sachenrecht. numerus clausus, prioritätsprinzip, publizitätsgrundsatz, das ganze programm.
das hat mit ex cathedra nicht viel zu tun, und man sollte nicht sachenrechtliche ansprüche mit schuldrechtlichen vermengen - abstraktionsprinzip!


Ihre fragen lassen sich mit dem hinweis auf den mittelbaren besitz des vermieters beantworten: dieser hat sachenrechtlich den mittelbaren besitz, aber während der gesamten mietzeit ab übergabe an den mieter, der mieter ist währenddessen der besitzmittler des vermieters. den unmittelbaren besitz hat hingegen der mieter.
(und jeder, der mal einen mieter vertreten hat, der vor einem ausgetauschten schloss stand, kennt die nette einstweilige verfügung, die man da beantragen kann.)


der mieter schuldet nach 546 also die rückübertragung des unmittelbaren besitzes an den vermieter.
wie soll denn diesbezüglich dem publizitätsgrundsatz eurer ansicht nach genügt werden, wenn es keinen tatsächlichen akt der besitzverschaffung gibt?


der rechtliche besitz folgt den vorhandenen tatsachen. jeder kennt das beispiel vom dieb, der natürlich den unmittelbaren besitz an den gestohlenen gegenständen hat. dafür ist es vollkommen egal, ob dieser besitz nun rechtmäßig oder unrechtmäßig ist, es kommt nur darauf an, wer die tatsächliche sachherrschaft ausübt! gibt der dieb zurück, indem er sagt, "das fahrrad steht in der soundsostrasse und hier ist der schlüssel zum schloss?". nein!




soweit Sie meine abwandlung mit dem hinweis auf die dann fehlende räumung begegnen, geht das am problem vorbei.
denn die "rückgabe" iSv 546 BGB ist die räumung und herausgabe. wir reden hier aber nur von dem teil, der die herausgabe betrifft, nicht von der räumung.
also fragen Sie sich in meiner abwandlung nicht, ob geräumt worden wäre - fragen Sie sich, ob herausgegeben wurde.

und zweifellos sollte eine besitzverschaffung auch an einer ungeräumten wohnung möglich sein, n´est pas?
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.

rabenthaus
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von rabenthaus »

Hallo

ich möchte darauf mit folgendem link antworten, der möglicherweise etwas Klarheit zumindest zur Auslegung durch ein gericht bringt.

http://www.kostenlose-urteile.de/OLG-Du ... ws5113.htm

Hier ging es um die Übersendung eines Schlüssels.
Wir sind dafür, dass wir dagegen sind.

juggernaut
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von juggernaut »

ich halte an meiner auffassung fest und dieses urteil des OLG Düss für nur im ergebnis, nicht aber der begründung richtig, immer unterstellt, die haben das tatsächlich so begründet:
Der Mieter habe mit der Rücksendung der Schlüssel den Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig aufgegeben.
denn wie erwähnt mag damit eine besitzaufgabe verbunden sein, nicht aber die besitzverschaffung an den vermieter.

es deckt sich aber mit meinem bisherigen erfahrungshorizont, dass viele gerichte von sachenrecht nicht allzu viel ahnung haben, sondern das in guter schuldrechtlicher manier aus dem lameng heraus entscheiden ... das ändert sich dann schnell, wenn es mal um eine grundbuchsache geht.
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.

cmd.dea
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von cmd.dea »

juggernaut hat geschrieben:eine gegenteilige auffassung würde unterstellen, dass der besitz an der wohnung dem besitz an dem dazugehörigen schlüssel folgt. das hielte ich in einem examen für unvertretbar.


Das ist aber so. Die Besitzübergabe an unbeweglichen Sachen und insb. der Mietsache erfolgt durch Besitzaufgabe des Mieters (er geht raus) und Übergabe der Schlüssel an den Vermieter, wodurch er wieder die Sachherrhschaft hat und über die Mietsache verfügen kann. Das ist im Mietrecht vollkommen unstreitig. Nur ganz beispielsweise:

KG Urteil vom 21.10.2002 - 8 U 252/01:

"Der Mieter hat zur Erfüllung seiner Rückgabepflicht grundsätzlich dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache einzuräumen. Der Anspruch des Vermieters geht dahin, dass ihm die Mietsache zur freien Verfügung zurückgegeben werde. Bei Räumen geschieht dies in der Regel durch die Schlüsselübergabe (BGHZ 104, 285), bei eingefriedeten Grundstücken kann grundsätzlich nichts anderes gelten."

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2007 - 24 U 111/06:

"Die Besitzerlangung nach § 548 Absatz I S. 2 BGB ist nicht unbedingt identisch mit der Rückgabe gem. § 546 BGB (vgl. OLG Hamm ZMR 1996, ZMR Jahr 1996 Seite 372 zu § 558 BGB a.F.). Entscheidend ist, dass dem Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (§ BGB § 854 BGB) vom Mieter übertragen wird (BGH NJW 2005, NJW Jahr 2005 Seite 2004; 2000, NJW Jahr 2000 Seite 3203; 1992, NJW Jahr 1992 Seite 687; siehe auch Senat, Urteil vom 30. 4. 2001, Grundeigentum 2002, GRUNDEIGENTUM Jahr 2002 Seite 2296, ebenso veröffentlicht in Jurisweb; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 548 Rn. 11 m.w. Nachw.). Er soll die Möglichkeit haben, die Sache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen (BGH a.a.O. und in BGHZ 98, BGHZ Band 98 Seite 59; Senat, a.a.O.; Palandt/Weidenkaff, a.a.O.). Diese Möglichkeit war der Kl. ab dem 02. 11. 2004 eingeräumt; denn durch die Schlüsselübergabe hatte sie jederzeit die Möglichkeit, das Objekt zu betreten und es anderen Mietinteressenten zu zeigen bzw. Feststellungen zu den von der Bekl. noch zu leistenden Arbeiten zu treffen."

LG Berlin: Urteil vom 08.07.2003 - 63 S 385/02 (Leitsatz):

"Eine Wohnung ist dann zurückgegeben, wenn der Vermieter die Wohnungsschlüssel erhalten hat."

Streyl in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. 2013 Rdn. 26:

"Wegen des im Vordergrund stehenden Erfordernisses, dem Vermieter den Besitz zu verschaffen, erschöpft sich die Pflicht des Mieters auch nicht darin, den Besitz oder zu erklären, ein Recht zum Besitz und zur Nutzung der Mietsache nicht mehr zu haben. Deshalb darf er die Mietsache (einen Mietwagen etwa) nicht einfach irgendwo abstellen oder zurücklassen oder das Mietgrundstück bzw. die Mieträumlichkeiten verlassen, um seiner Rückgabepflicht zu genügen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter den Vermieter davon informiert und die Schlüssel an der Mietsache zurücklässt, da dies eine Sachherrschaft nicht begründet, sondern nur die Möglichkeit, sich diese zu verschaffen, ohne sie schon zu haben.

Anders ist es allerdings dann, wenn der Mieter dem Vermieter die Schlüssel zu dem Mietobjekt zukommen lässt bzw. wenn der Vermieter sich nach Besitzaufgabe die zurückgelassenen Schlüssel verschafft hat oder sie sonstwie zurückerhält

Der Besitz an einer verschlossenen bzw. verschließbaren Sache macht sich nämlich i. d. R. daran fest, wer den Schlüssel hat. Nach einer Schlüsselrückgabe hat allein der Vermieter die Fähigkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben; das gilt nicht nur bei Räumen, sondern auch bei eingefriedeten Grundstücken."

Blank in Blank/Börstinghaus, Miete 3. Auflage 2008 § 546 BGB Rdn. 18:

"Von einer Rückgabe ist allerdings dann auszugehen, wenn der Mieter den Besitz aufgibt (z. B. durch Zurücklassen der Schlüssel) und der Vermieter von der Sache Besitz ergreift (etwa indem er die Schlüssel entgegennimmt). In diesem Fall steht fest, dass der Vermieter den unmittelbaren Besitz wiedererlangt hat."

ders. § 535 Rdn. 264:

"Überlassung i. S. des § 535 Abs. 1 BGB bedeutet die Übertragung des unmittelbaren Besitzes vom Vermieter auf den Mieter. Ist der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns bereits im Besitz der Sache (z. B. weil er bislang die Sache als Untermieter in Besitz gehabt hat), so ist die Besitzübergabe entbehrlich. Nach außen manifestiert sich die Besitzübergabe i. d. R. in der Übergabe der Schlüssel."

Beck'scher Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth Stand: 01.08.2012 § 546 Rdn. 12:

"Von der Rückgabe ist auszugehen, wenn der Vermieter von der Mietsache Besitz ergreift, zB indem er die Schlüssel entgegennimmt, nachdem der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgegeben hat (Vgl BGHZ 86, 204, 210; NJW 2011, 143 = NZM 2010, 858 Rn 55; OLG München ZMR 1985, 298; LG Mannheim DWW 1995, 86; Blank/Börstinghaus Rn 18; Bub/Treier/Scheuer V A Rn 74). Ausreichend ist es auch, wenn der Mieter die Schlüssel einem hierzu vom Vermieter bevollmächtigten Hauswart (AG Köln WuM 1997, 45; Staudinger/Rolfs Rn 16; vgl aber auch LG Hannover NZM 2005, 421) oder Rechtsanwalt übergibt."

Auch das hat mit einem Übergabeakt der Mietsache insb. vor Ort nichts zu tun.

Beck'scher Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth Stand: 01.05.2014 § 854 Rdn. 40:

"Im Grundsatz fällt die Schlüsselübergabe unter Abs 1 und begründet unmittelbaren Besitz an den Räumen bzw Behältern oder Fahrzeugen (Staudinger/Gutzeit Rn 44), zu denen der Schlüssel den Zugang gewährt."

Gutzeit in Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2012 § 854 Rdnrn. 47/49:

"Besitzerwerb an abgeschlossenen Räumen kann durch Inempfangnahme der Schlüssel geschehen. Damit gelangen auch die in dem Raum befindlichen Gegenstände in den Besitz des Schlüsselinhabers.

Schlüsselaushändigung hat nach dem Recht des BGB keine symbolische Bedeutung mehr, sondern dient allein dazu, dem Erwerber faktische Sachherrschaft an verschlossenen Räumen und den in ihnen befindlichen Gegenständen oder an ohne Schlüssel nicht benutzbaren Geräten, insbesondere Fahrzeugen, zu übertragen."
richtig wäre allenfalls, zum besitz an der wohnung auch den an den schlüsseln dazu zu verlangen.
Nein, es gibt kein "auch", weil die Schlüsselübergabe bei unbeweglichen abschließbaren Sachen durch die Schlüsselübergabe und ggf. dazu noch durch eine Einigung hierüber (auch konkludent durch die Schlüsselannahme) vollzogen wird.
daraus kann man aber nicht umgekehrt schlussfolgern, der besitz an den schlüsseln reiche aus, um auch den besitz an der wohnung zu haben.
Doch, genau das ist der Fall. Ich habe oben nur auszugsweise Quellen genannt.
diese auffassung scheitert spätestens dann, wenn zu einer wohnung mehrere schlüssel existieren.
Auch das ist im Mietrecht längst ausdiskutiert:

Als Grundsatz gilt, dass der Mieter dem Vermieter sämtliche erhaltene Schlüssel und auch nachgemachte herausgeben muss (BGH NJW 2011, 143; NZM 2010, 364; KG BeckRS 2001, 30234993; OLG Düsseldorf BeckRS 2013, 15350; LG Köln BeckRS 2010, 00537; LG Kassel BeckRS 2002, 31155647; AG Spandau BeckRS 2007, 10273; Bub/Treier/Scheuer/Emmerich MietR-HdB, V Rn. 25; Kossmann/Meyer-Abich Wohnraummiete – HdB § 94 Rn. 18; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Pietz/Oprée Geschäftsraummiete Kap. 16 Rn. 16; Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 28.). Fehlen Schlüssel bzw. befinden sich solche noch im Besitz des Mieters, spricht das zwar zunächst gegen eine Besitzverschaffung iSd § 854 Abs. 1, ergibt sich diese jedoch aus den Gesamtumständen, kann an einer rein formalen Betrachtungsweise nicht festgehalten werden (OLG Köln BeckRS 2006, 05624 (vollständige Verlegung der Kanzlei); OLG Brandenburg NZM 2000, 463 (erkennbarer Auszug aus der Mietsache); OLG Hamburg BeckRS 1993, 30859159; Herrlein/Kandelhard/Kandelhard § 546 BGB Rn. 10; Lützenkirchen/Lützenkirchen § 546 BGB Rn. 69). Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter von dem Fehlen weiterer vorhandener Schlüssel weiß und dennoch die Wohnung im Rahmen einer Übergabe entgegen nimmt (OLG Düsseldorf BeckRS 2013, 15351), oder der Mieter Schlüssel behält, um die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen (dann liegt auch keine Vorenthaltung iSd § 546a Abs. 1 BGB. Auch die Rückgabe nur eines Schlüssels kann ausreichend sein, wenn zugleich der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe deutlich hervortritt (OLG Düsseldorf, GuT 2008, 359 – dort verneint, weil noch Einrichtungsgegenstände verblieben sind) und der Vermieter durch den Verbleib weiterer Schlüssel in der Nutzung nicht gestört wird, weil ohnehin eine hohe Anzahl von Ersatzschlüsseln für die Mietsache im Umlauf ist (OLG Köln BeckRS 2006, 05624).
wenn man den besitz als die tatsächliche sachherrschaft versteht, und diese zu einem zeitpunkt X beim mieter M liegt, dann kann ein besitzwechsel nur dergestalt stattfinden, dass dem vermieter V wieder die tatsächliche sachherrschaft verschafft wird, denn das ist geschuldet. da das bei einer immobilie, die, wie der name schon sagt, "immobil" ist, durch vorbeibringen nicht geht, muss es also am ort der sache geschehen, wo auch sonst? auf 885 I ZPO hatte ich zudem schon hingewiesen.
Wie gesagt, es ist aber so.
dogmatisch, schuldrechtlich: erfüllungsort für die rückgabe nach 546 ist der ort der mietsache. aus welchem schuldrechtlichen rechtsgrund sollte der vermieter eine änderung des erfüllungsorts akzeptieren müssen?
Weil man sich schuldrechtlich nicht auf etwas berufen kann, was einem keinen Nachteil bringt. Wenn der Vermieter die Schlüssel hat und mit der Übergabe rechtlich (nicht hinsichtlich des gesetzlichen Leistungsortes) einverstanden ist, wäre es reine Willkür, sie nur abzulehnen, den Mieter noch mal zur Wohnung zu schicken, nur dort die Schlüssel entgegen zu nehmen und zwischendurch Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zu fordern.

Auch das wird so gesehen. Vgl. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012 § 546 BGB Rdn. 17:

"7. Ort der Rückgabe

"Grundstücke und Räume können naturgemäß nur dort zurückgegeben werden, wo sie belegen sind. Die Schlüssel dazu sind allerdings dem Vermieter an dessen Wohnsitz oder an der von ihm angegebenen Stelle (Hausmeister , Nachmieter) auszuhändigen."

Der erste Satz betrifft den (hier nicht relevanten) Ort der Leistungserfüllung, der zweite den für uns maßgeblichen der Vornahme der Leistungshandlung.
denn dabei handelt es sich um eine änderung des bereits geschlossenen mietvertrags
Das sowiso nicht. Der Mietvertrag oder besser § 546 Abs. 1 BGB sagt nur, dass die Mietsache am Mietende zurück zu geben ist. Das Gesetz sagt dann selbst, wo Leistungen durchzuführen sind. Das ist nicht Teil der Verragsvereinbarung selbst, es sei denn, Vermieter und Mieter treffen ausdrücklich eine Regelung dazu, wo die Schlüssel zurück zu geben sind (was in der Gewerberaummiete sogar durchaus nicht selten vorkommt).
und der vermieter hat vielmehr einen anspruch darauf, dass dieser auch eingehalten wird, ergo wird er sich nicht dazu zwingen lassen können, einer solchen änderung des erfüllungsorts für die rückgabe zustimmen zu müssen


Siehe oben.
praktisch: angenommen, mieter X wohnt in der wohnung A und hat dort ohne kenntnis des vermieters V ein zimmer an Y untervermietet. er kündigt fristgemäß, bringt dem vermieter den schlüssel zurück, und als dieser ihn dankend angenommen hat, findet er tags darauf in der wohnung zwar keinen X, dafür aber einen Y vor, der ihm seinen untermietvertrag zeigt. für die besitzverhältnisse sind schuldrechtliche ansprüche der X, V und Y vollkommen unerheblich - hier würdest du also die auffassung vertreten, V sei besitzer der wohnung geworden, vielleicht gar noch alleinbesitzer?
Der Untermieter hat noch Schlüssel für die Wohnung (auch nachgemachte Schlüssel müssen zur Besitzübergabe übergeben werden), also ist keine Besitzübergabe eingetreten. Das ist, wie gesagt, schon alles lange geklärt. Zudem sind immer Fälle denkbar, in denen weitere Situatonen dazu treten, aufgrund derer doch keine Besitzübergabe stattfindet, weil der Vermieter (wissentlich oder nicht) nicht die alleinige Sachherrschaft erlangt. Das ist aber immer so und ändert nichts daran, dass die Besitzübergab an sich durch die Schlüsselübergabe erfolgt.
schon allein wegen dem letzten punkt kann m.E. eine "wirksame" rückgabe (= besitzübergabe) nur am ort der sache selbst erfolgen - wenn man sich nicht anders einigt.
Nein, das eine hätte mit dem anderen ohnehin nichts zu tun, weil der Vermieter auch in Kenntnis des Untermieters keinen Besitz erlangen könnte, solange dieser noch drinnen ist. Hier werden zwei Dinge komplett vermischt. Besitzübegabe ist objektiv festzustellen und nicht darüber, ob der Vermieter subjektiv weiß oder nicht weiß, dass noch jemand Mitbesitz hat, er also tatsächlich keine Sachherrschaft hat.

juggernaut
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von juggernaut »

cmd.dea hat geschrieben:
juggernaut hat geschrieben:eine gegenteilige auffassung würde unterstellen, dass der besitz an der wohnung dem besitz an dem dazugehörigen schlüssel folgt. das hielte ich in einem examen für unvertretbar.
Das ist aber so. Die Besitzübergabe an unbeweglichen Sachen und insb. der Mietsache erfolgt durch Besitzaufgabe des Mieters (er geht raus) und Übergabe der Schlüssel an den Vermieter, wodurch er wieder die Sachherrhschaft hat und über die Mietsache verfügen kann. Das ist im Mietrecht vollkommen unstreitig. Nur ganz beispielsweise:
zum einen: auch deine nachweise gehen nicht alle davon aus, dass besitzaufgabe + schlüsselübergabe ausreichen. insbesondere gibt die vielerorts zitierte entscheidung BGHZ 104 nicht her, was ihr angedichtet wird, denn diese entscheidung befasst sich mit dem begriff des "vorenthaltens" im sinne von 546a BGB, und man (naja - das KG ...) müsste mir erklären, dass es logisch zwingend ist, dass man nur dann "vorenthalten" kann, wenn man dem vermieter den besitz nicht verschafft - dass das nicht stimmt, setht schon in der BGH-entscheidung selbst, denn man kann auch dadurch "vorenthalten", dass man nicht räumt.

zum anderen widerlegst du dich (und die nachweise) im prinzip selbst:
cmd.dea hat geschrieben:Besitzübegabe ist objektiv festzustellen und nicht darüber, ob der Vermieter subjektiv weiß oder nicht weiß, ...
eben. und weil die besitzübergabe objektiv festzustellen ist, kann man deiner argumentation nur dann folgen, wenn man tatsächlich unterstellt, dass der unmittelbare (!) besitz an räumen dem besitz an den - wegen mir allen - schlüsseln dazu folgt. diese prämisse, die übrigens nirgends begründet wird (wenn man von der persilschein-einschränkung "in der regel" mal absieht), bezweifele ich schon deshalb, weil sie gegen den publizitätsgrundsatz im sachenrecht verstösst.


ich komme dann mal andersherum:
§ 546 BG spricht davon, dass die Mietsache "zurückgegeben" werden muss. warum wird bei gericht dann nicht beantragt, den beklagten mieter zu verurteilen, "die mietsache zurückzugeben", sondern vielmehr, "die mietsache zu räumen und geräumt an den kläger herauszugeben"? nur aus tradition, nur aus unreflektiertem kollektiven unwissen, oder doch eher deshalb, weil 885 I ZPO eine herausgabeverpflichtung genau so definiert und dazu auch beschreibt, wie das genau stattzufinden hat, um - wie mehrfach erwähnt - dem publizitätsgrundsatz zu genügen?
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.

cmd.dea
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von cmd.dea »

juggernaut hat geschrieben: zum einen: auch deine nachweise gehen nicht alle davon aus, dass besitzaufgabe + schlüsselübergabe ausreichen.
Doch Juggernaut, genau das tun sie. Dort steht überall, dass bei Wohnungen die Besitzübergabe durch die Schlüsselübergabe vorgenommen wird. Ich habe jetzt auch wirklich keine Lust mehr, mich so umfassend zu äußern, nur damit Du Dich hinstellst uns sagst: "Iss aber nicht so." Die Rechtslage und die Entscheidungen/Kommetierungen hierzu sind eindeutig. Wenn Du es partout nicht einsehen willst, dann bitte.
insbesondere gibt die vielerorts zitierte entscheidung BGHZ 104 nicht her, was ihr angedichtet wird, denn diese entscheidung befasst sich mit dem begriff des "vorenthaltens" im sinne von 546a BGB, und man (naja - das KG ...) müsste mir erklären, dass es logisch zwingend ist, dass man nur dann "vorenthalten" kann, wenn man dem vermieter den besitz nicht verschafft - dass das nicht stimmt, setht schon in der BGH-entscheidung selbst, denn man kann auch dadurch "vorenthalten", dass man nicht räumt.
Auch das ist alles und schon lange geklärt. Die Vorenthaltung iSd. § 546a BGB ist nicht gleichbedeutend mit der Rückgabe iSd. § 546 Abs. 1 BGB, sondern stellt ausschließlich auf die Besitzübergabe und die Einräumung der Sachherrschaft ab, die Erfüllung des Räumungsanspruchs ist keine Voraussetzungen. Denn der Zustand der Mietsache, insb. ein hinsichtlich der Räumungspflicht vertragswidriger, ist für die Vorenthaltung ohne Bedeutung (BGH NZM 2010, 815; OLG Brandenburg ZMR 2014, 28; Horst DWW 2010, 332 (339); Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Pietz/Oprée Geschäftsraummiete Kap. 16 Rn. 90; Seldeneck/Wichert/Fallak Gewerbemiete Fall 184 Rn. 2.). Der Grundsatz ist auch hier die Beendigung der Vorenthaltung durch Schlüsselübergabe, die unterlassene Räumung steht dem idR. nicht entgegen, es sei denn, dass hieraus zugleich folgt, dass der Vermieter die Sache nicht tatsächlich nutzen kann. Das ergibt sich auch aus der genannten BGH-Entscheidung:

"In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist für die Rückgabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung (vgl. die Nachw. in BGHZ 86, BGHZ Band 86 Seite 204 (BGHZ Band 86 Seite 209) = NJW 1983, NJW Jahr 1983 Seite 1049). Deshalb kann allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überläßt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden."

Das steht auch so in jeder Kommentierung zu § 546a BGB und ebenfalls völlig unstreitig. Mit der Besitzübergabe endet die Vorenthaltung, so dass es auch hier nur auf diese ankommt (mit den in den Kommentierungen genannten Rückausnahmen).

Zudem ist der Einwand ohnehin nicht nachvollziehbar. Selbst wenn die Vorenthaltung mehr als nur die Besitzübergabe meint, ändert das nicht daran, dass jedenfalls dei Besitzübergabe durch Schlüsselübergabe erfolgt, wie es auch in jeder der genannten Entscheidungen steht. Das war auch die Frage hier. Ob der Mieter mit der Besitzübergabe auch zugleich eine Rückgabepflicht erfüllt, ist eine völlig andere Frage, da wir hier nur den Besitzübergang behandeln
eben. und weil die besitzübergabe objektiv festzustellen ist, kann man deiner argumentation nur dann folgen, wenn man tatsächlich unterstellt, dass der unmittelbare (!) besitz an räumen dem besitz an den - wegen mir allen - schlüsseln dazu folgt. diese prämisse, die übrigens nirgends begründet wird
Ich habe Sie Dir umfassend aus Rechtsprechung und Literatur belegt. Eine irgendwie anders lautende Quelle, die Deine These stützt, man bräuchte mehr und könne die Übergabe einer Wohnung nur vor Ort vornhmenen, hast Du nicht ansatzweise gebracht. Ich sehe keinen Grund, mich weiter dazu zu äußern.
§ 546 BG spricht davon, dass die Mietsache "zurückgegeben" werden muss. warum wird bei gericht dann nicht beantragt, den beklagten mieter zu verurteilen, "die mietsache zurückzugeben", sondern vielmehr, "die mietsache zu räumen und geräumt an den kläger herauszugeben"? nur aus tradition, nur aus unreflektiertem kollektiven unwissen, oder doch eher deshalb, weil 885 I ZPO eine herausgabeverpflichtung genau so definiert und dazu auch beschreibt, wie das genau stattzufinden hat, um - wie mehrfach erwähnt - dem publizitätsgrundsatz zu genügen?
Auch dazu werde ich mich nicht mehr näher äußern. Ich habe meine Erklärung umfassend belegt. Die Antragstrennung basiert nun einmal darauf, dass sich der Rückgabanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB in den Anspruch auf Herausgabe und denjenigene auf Räumung trennt. Ersteter ist Besitzübergabe iSd. § 854 BGB, letzterer meint die Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes, was etwas völlig anderes ist (und daher insb. in der Insolvenz strickt zu trennen ist) und mit der Herausgabe nichts zu tun hat (daher ist er in § 546a BGB auch nicht gefordert). Die Ansprüche sind auch zu trennen, wenn sie sich eben gegen unterschiedliche Beklagte richten. Denn der Insolvenzverwalter schuldet idR. nicht die Herausgaber der Mietsache (es sei denn, er hat sie tatsächlich nicht in Besitz genommen, bei Wohnraum daher ohnehin nicht), kann jedoch Verpflichteter aus dem Räumungsanspruch sein, ggf. nach Umwandlung in Geldwert (BGHZ 148, 252 = NJW 2001, 2966; OLG Celle BeckRS 2007, 12336). Herausgabe und Räumungs sind vollkommen eigenständige und zu trennende Ansprüche iRd. § 546 Abs. 1 BGB

Was § 885 Abs. 1 ZPO hier sagen soll, ist auch nicht erkennbar, zumal das Vollstreckungsrecht auch nicht die materiellen Leistungspflichten bestimmt. Auch hier lautet es aber (Lehmann-Richter Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013 § 885 Rdn. 22):

"bei befriedeten Grundstücken erfolgt der Besitzwechsel regelmäßig durch Schlüsselübergabe."

Noch immer findet sich nirgendwo auch nur ansatzweise eine Erklärung dafür, dass die Übergabe vor Ort stattfinden muss.


Entschuldige, dass ich etwas deutlich werde. Aber offensichtlich willst Du schlicht um jeden Preis Recht haben und da mache ich nicht mit. Ich würde Dich jetzt auch, wenn Du noch immer meinst, Die Übergabe einer Wohnung bedürfte mehr, als nur der Schlüsselübergabe (und dem Einverständnis der Parteien dazu), um konkrete Quellen bitten.

bygiones! :wink:

Spezi
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von Spezi »

@cmd.dea

Vielen Dank für die ausführliche und für mich sehr überzeugende Stellungnahme.
Gruß Spezi

juggernaut
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von juggernaut »

zum thema: lassen wir´s einfach dabei :)

... um konkrete Quellen bitten.
ähm, ne. der entsprechende fred im who´s who ist leider weg, aber das hatte ich hier schon mal allgemein geäußert: ich sehe meine anteilnahme an diesem forum nicht darin, nachweise zu suchen. ich benutze in den hiesigen juristischen fachdiskussionen, die so oder so leider nur sehr selten zustande kommen, ausschliesslich das fachwissen, was ich in der birne habe und lese absichtlich nix nach. denn der spass liegt (für mich) ja gerade darin, eine juristische diskussion zu führen und nichts nachzusehen, zumal manche obergerichtliche rechtsprechung schlicht und einfach falsch ist (zB die brutto-miet-minderungs-entscheidung) und es in einem forum sehr wohl möglich sein muss, auch eine - ggf. ständige - obergerichtliche rechtsprechung auf den prüfstand zu stellen. schon die praxis fügt sich dem "is aber so" des BGH, wegen mir auch mit guten grund, aber das bedeutet weder, dass sie richtig sein muss, noch, dass man nicht darüber diskutieren können dürfte.

ich will deine mühe, die entsprechenden nachweise dafür, dass obergerichte deine meinung teilen, dabei nicht abwerten, ehrlich nicht.
aber in einer diskussion überzeugt man nicht dadurch, dass man auf die meinung anderer verweist, und sei es die des BGH.

ich habe bisher noch kein argument gelesen, was begründen würde, weshalb der besitz an der wohnung dem an den schlüsseln folgen soll - bis auf "steht überall". richtig daran ist, dass es überall steht - aber nirgends steht, warum, auch der BGH postuliert das einfach so. da der besitzbegriff aber der verkehrsanschauung folgt, kann ich für mich - als teil der verkehrsanschauung - nur sagen, dass ich den besitz an einer immobilie nicht automatisch dort sehe, wo die schlüssel sind. denn dann müsste mir jemand erklären, warum das bei anderen abgeschlossenen sachen (zB dem auto) anders sein soll, obwohl sich der besitzbegriff nicht daran unterscheidet, ob es sich um eine mobilie oder eine immobilie handelt.
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.

Spezi
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von Spezi »

ich habe bisher noch kein argument gelesen, was begründen würde, weshalb der besitz an der wohnung dem an den schlüsseln folgen soll
Bei deiner Betrachtungsweise wundert mich das nicht.

Demnach wäre ein Mieter, welchen die Wohnungsschlüssel in der Geschäftsstelle eines Wohnungsunternehmens übergeben werden, auch kein Besitzer der Wohnung in deinem Sinne.

Für mich stellst du gewollt zu sehr auf "den Besitz" und die Besitzübergabe ab.
Es handelt sich bei einer Wohnungsüberlassung aber um ein alleiniges Nutzungsrecht und die endgültige Aufgabe dieses Nutzungsrecht wird durch die Rückgabe der Schlüssel ausgedrückt.
Gruß Spezi

cmd.dea
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Re: Wo findet die Schlüsselübergabe bei Wohnungsrückgabe sta

Beitrag von cmd.dea »

Spezi hat geschrieben:Es handelt sich bei einer Wohnungsüberlassung aber um ein alleiniges Nutzungsrecht und die endgültige Aufgabe dieses Nutzungsrecht wird durch die Rückgabe der Schlüssel ausgedrückt.
Hrrrmmmpff....also so isses nu auch wieder nicht.

Es geht schon um den tatsächlichen Besitz. Ein Nutzungsrecht (aus dem Mietvertrag) gibt der Mieter nicht auf, weil das schon durch die Beendigung des Mietvertrages aufgehoben wird dadurch dann eben den Rückabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB ensteht, also der auf Besitzübergabe und derjenige auf Räumung (Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes).

Die Besitzübergabe wird aber bei Wohnungen schlicht durch den Akt der Schlüsselübergabe herbeigeführt. Dadurch überträgt man dem anderen die tatsächliche Sachherrschaft iSd. § 854 BGB. Man kann eine Wohnung halt nicht auf den Arm nehmen und dem anderen in die Hand drücken....

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