Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

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Glöckchen
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Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von Glöckchen »

Hallo,
folgende Situation:
- Vermittlung der Wohnung erfolgte über Makler
- es gab 1 Besichtigungstermin
- dann wurde der Mietvertrag unterzeichnet. Entgegen der Aussage des Maklers wurde NICHT auf die Kaution verzichtet und der Mietvertrag wurde NICHT per Haus & Grund-Vordruck vom Makler ausgefüllt, sondern vom Vermieter mit einem alten sigel-Vordruck und nicht eindeutigen Klauseln. Ich habe den Mietvertrag trotz Bedenken unterschrieben, da ich betriebsbedingt wg. einem Standortwechsel kurzfristig eine Wohnung benötige. Der Makler hat nur stumm dabeigesessen und anschließend die Provsion vom Mieter verlangt
- im Expose wurde eine NICHT vorhandene Einbauküche erwähnt. Bei erneuter Besichtigung der Wohnung nach Mietvertragsabschluss stellte sich heraus, dass sich in der Wohnung viele Silberfische befanden und die Wohnung allgemein sehr verwohnt und schmutzig war (dass war beim ersten Termin tagsüber leider nicht ersichtlich). Aufgrund des hohen Mietpreises und der übrigen, nicht nachvollziehbaren Gründe habe ich den Mietvertrag fristlos 7 Tage nach Vertragsabschluss wg. arglistiger Täuschung gekündigt mit der Bitte um schriftliche Bestätigung.
Diese Bestätigung ist bis heute nicht erfolgt. Die Provision an den Makler wurde nicht bezahlt. Die Wohnung erscheint vom Makler wieder als NEU vermietbar im Internet. Ein Anruf beim Makler hat bestätigt, dass die Wohnung noch frei ist!!! Reicht meine fristlose Kündigung aus oder muss ich vorsichtshalber eine fristgemäße Kündigung ausfüllen? Aber wenn der Vermieter auch hier nicht reagiert? Was muss ich tun, damit ich rechtswirksam aus diesem Vertrag rauskomme?

Wie ist hier die Rechtslage?

Vielen Dank für eine Info!

webelch
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von webelch »

Hier wäre zunächst zu prüfen, ob der Mietvertrag nach §543 BGB vom Mieter überhaupt fristlos gekündigt werden kann. Zunächst scheint mir nach der Schilderung noch keine fristlose Kündigung möglich, da aus meiner Sicht alle diese Punkte heilbar sind und der Mieter ja den Vertrag - trotz Bedenken - unterzeichnet hat. Ggfs kann man sich auf eine Vertragsauflösung einigen. Dazu muss der Vermieter aber mitspielen. Eine anwaltliche Beratung wäre sicher sinnvoll. Die Tatsache, dass der Makler das Objekt (noch oder wieder?) in der Vermittlung hat lässt sich noch nicht zugunsten des Mieters werten.

Baden1957
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von Baden1957 »

Hallo,

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder...

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Ist kein Grund der fristlosen Kündigung gegeben, ist der Mieter schadensersatzpflichtig für entstandene Schäden; dies können insbesondere der Zeitraum der fehlenden Mieteinnahmen sowie erneute/weitere Kosten der Neuvermietung sein.
lG
Hinweise erfolgen ausschließlich aufgrund eines vorgetragenen Sachverhaltes und nicht aufgrund von Vermutungen; je detaillierter der Sachverhalt ist, desto zutreffender können die Hinweise sein.

Glöckchen
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von Glöckchen »

Vielen Dank für die Informationen!

Ich habe den Vermieter nun schriftlich um eine einvernehmliche Vertragsauflösung gebeten. Falls er dem nicht zustimmt, soll er mir seine Vorstellung zur Auflösung des Mietvertrags schriftlich mitteilen.

RM
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von RM »

Glöckchen hat geschrieben:Vielen Dank für die Informationen!

Ich habe den Vermieter nun schriftlich um eine einvernehmliche Vertragsauflösung gebeten. Falls er dem nicht zustimmt, soll er mir seine Vorstellung zur Auflösung des Mietvertrags schriftlich mitteilen.
Wie kommt man eigentlich zu der Vorstellung, dass der Vermieter hier irgendwelche Angebote machen musste? Es gibt einen Mietvertrag, der vom Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu erfüllen ist.

Lt. Sachverhaltsschilderung bemüht sich der Vermieter um eine anderweitige Vermietung. Sollte dies gelingen, kann der Mieter sich freuen. Ansonsten ist die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen.

SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von SusanneBerlin »

Hallo!
Glöckchen hat geschrieben: Reicht meine fristlose Kündigung aus oder muss ich vorsichtshalber eine fristgemäße Kündigung ausfüllen? Aber wenn der Vermieter auch hier nicht reagiert? Was muss ich tun, damit ich rechtswirksam aus diesem Vertrag rauskomme?
Um aus einem Mietvertrag rauszukommen, reicht es nachweisen zu können, dass die schriftliche ordentliche (=fristgemäße) Kündigung den Vermieter erreicht hat. Eine Bestätigung des Vermieters ist nicht notwendig.

Wenn ausreichende Gründe für die fristlose Kündigung vorlägen, träfe das gleiche zu, nur dürften im geschilderten Fall die Gründe für eine fristlose Kündigung nicht ausreichend vorhanden sein.
Glöckchen hat geschrieben:Ich habe den Vermieter nun schriftlich um eine einvernehmliche Vertragsauflösung gebeten. Falls er dem nicht zustimmt, soll er mir seine Vorstellung zur Auflösung des Mietvertrags schriftlich mitteilen.
Mein Blick in die Kristallkugel sagt mir, dass der Vermieter frühestens dann auf Ihr Anliegen eingehen wird, wenn er einen neuen Mieter gefunden hat. Der Vermieter könnte auch auf die Idee kommen, dass er gar nichts unternimmt solange Sie nicht kündigen (außer die Miete und Kaution einzuziehen), in dem Bewußtsein dass ihm die Miete von Ihnen zusteht solange keine ordentliche Kündigung vorliegt.
Grüße, Susanne

Karsten
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von Karsten »

Der Vermieter könnte auch auf die Idee kommen, dass er gar nichts unternimmt solange Sie nicht kündigen (außer die Miete und Kaution einzuziehen), in dem Bewußtsein dass ihm die Miete von Ihnen zusteht solange keine ordentliche Kündigung vorliegt.
Eine Kündigung ist eine Kündigung, - zumindest von Seiten des Mieters. Sollten die benannten Gründe für die Außerordentlichkeit nicht ausreichen, dann wird daraus eben eine ordentliche Kündigung.
Wir sind uns sicher alle einig, dass die Blindheit des Mieters bei der Besichtigung keine fristlose Kündigung begründen kann (wie kommt man eigentlich von Silberfischchen auf arglistige Täuschung?). Daher liegt hier wohl eine durchaus wirksame ordentliche Kündigung vor.

winterspaziergang
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von winterspaziergang »

Glöckchen hat geschrieben: Ein Anruf beim Makler hat bestätigt, dass die Wohnung noch frei ist!!! Reicht meine fristlose Kündigung aus oder muss ich vorsichtshalber eine fristgemäße Kündigung ausfüllen? Aber wenn der Vermieter auch hier nicht reagiert? Was muss ich tun, damit ich rechtswirksam aus diesem Vertrag rauskomme?

Wie ist hier die Rechtslage?

Vielen Dank für eine Info!
Die Rechtslage dürfte in die Richtung gehen, dass ein paar Silberfischen und dass man sich bei näherem Hinsehen (oder weil man unverhofft doch noch was schöneres gefunden hat) gegen die Wohnung entscheidet, nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Und dass die Wohnung noch frei ist: Was soll daran überraschen? der Mieter, der einen gültigen Mietvertrag hat, ist nicht eingezogen, wie sollte also jemand darin wohnen?
Der Mieter möchte offenbar kündigen. Selbst wenn er das ordnungsgemäß macht, braucht der Vermieter in spätestens 3 Monaten neue Mieter. Deswegen sucht er.
Ich würde davon ausgehen, dass der Makler seine Provision noch anmahnen kann, wenn er über entsprechende Nachweise der erfolgreichen Vermittlung verfügt.
Ein MV ist zustande gekommen. Dass der Mieter es sich anders überlegt, muss den Makler nicht kümmern.

Glöckchen
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von Glöckchen »

Ich bin mir durchaus bewusst, dass ein paar Silberfische keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es liegen noch andere gravierende Gründe vor, die ich aber nicht hier aufführen will.
Mieter sind leider meistens in einer benachteiligten Position!
Ich mache mir selbst die größten Vorwürfe, dass ich nicht einen zweiten Besichtigungstermin vor Vertragsunterzeichnung wahrgenommen habe.

Neueste Entwicklung: Der Vermieter rief mich an, um mir mitzuteilen, dass ein Schreiben seines Anwalts an mich unterwegs sei und ich verpflichtet sei, aufgrund einer vereinbarten Klausel im sigel-Mietvertragsvordruck bis zu 5 Jahren Miete an ihn zu zahlen, es sei denn, ich könne ihn früher einen Nachmieter beschaffen!
Die Klausel betrifft eine unbefristete Mietdauer mit dem Ausschluss einer ordentlichen Kündigung beiderseits für 5 Jahre.

Diese Klausel ist aber unwirksam, da sie längstens für 4 Jahre vereinbart werden kann, andernfalls bedarf es einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung!
Somit konnte ich den Mietvertrag jetzt fristgemäß kündigen und muss max. 1 Monatsmiete zahlen. Den Nachmieter muss der Vermieter/Makler selbst stellen.
Ob vom Makler noch etwas kommt, bleibt abzuwarten.
Ich weiß nur, dass mir so etwas nicht noch einmal passiert - im Nachhinein ist man ja bekanntlich immer schlauer!

Vielen Dank für die zahlreichen Ratschläge und Kommentare!

einewiekeine2010
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von einewiekeine2010 »

Ich bin mir durchaus bewusst, dass ein paar Silberfische keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es liegen noch andere gravierende Gründe vor, die ich aber nicht hier aufführen will.
Dann sollte man aber von einem Forum keine Ratschläge erwarten, sondern einen RA aufsuchen.
Mieter sind leider meistens in einer benachteiligten Position!
Das stimmt definitv NICHT!
Somit konnte ich den Mietvertrag jetzt fristgemäß kündigen und muss max. 1 Monatsmiete zahlen. Den Nachmieter muss der Vermieter/Makler selbst stellen.
Wie kommst du auf maximal eine Monatsmiete?

winterspaziergang
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von winterspaziergang »

Glöckchen hat geschrieben:Ich bin mir durchaus bewusst, dass ein paar Silberfische keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es liegen noch andere gravierende Gründe vor, die ich aber nicht hier aufführen will.
ja, wenn die Antworten nicht wunschgemäß kommen, ändern sich Sachverhalte oft.
Mieter sind leider meistens in einer benachteiligten Position!
Das ist eine Verdrehung der Fakten, weil man gern das Recht hätte vertragsbrüchig zu werden.

Wenn der Vermieter sein Eigentum mal vermietet, kann er nicht mehr frei darüber bestimmen.
Mieter müssen nur in einem bestimmten Rahmen Mieterhöhungen und nur in extremen Ausnahmefällen eine Kündigung fürchten.
Wenn sie monatelang keine Miete zahlen, muss erst eine Räumungsklage, die der Vermieter zunächst zahlen muss angestrengt und wenn notwendig per Gerichtsvollzieher geräumt werden. Wenn die Wohnung total vermüllt und zerstört ist, darf der Vermieter sie herrichten.
Da kommen gern fünfstellige Summen zusammen. Wenn der Mieter mittellos ist, bleibt der Vermieter darauf sitzen. Das soll eine Benachteiligung des Mieters sein? :roll:
Ich mache mir selbst die größten Vorwürfe, dass ich nicht einen zweiten Besichtigungstermin vor Vertragsunterzeichnung wahrgenommen habe.
Das ist auch richtig so, denn das Problem hat allein der Mieter zu verantworten
Neueste Entwicklung: Der Vermieter rief mich an, um mir mitzuteilen, dass ein Schreiben seines Anwalts an mich unterwegs sei und ich verpflichtet sei, aufgrund einer vereinbarten Klausel im sigel-Mietvertragsvordruck bis zu 5 Jahren Miete an ihn zu zahlen, es sei denn, ich könne ihn früher einen Nachmieter beschaffen!
Die Klausel betrifft eine unbefristete Mietdauer mit dem Ausschluss einer ordentlichen Kündigung beiderseits für 5 Jahre.

Diese Klausel ist aber unwirksam, da sie längstens für 4 Jahre vereinbart werden kann, andernfalls bedarf es einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung!
Somit konnte ich den Mietvertrag jetzt fristgemäß kündigen und muss max. 1 Monatsmiete zahlen. Den Nachmieter muss der Vermieter/Makler selbst stellen.
Wenn man einen Sachverhalt ändert, können vorher gegebene Antworten zumindest teilweise nicht passen. :roll: Und wie man auf 1 Monatsmiete kommt, ist mir auch nicht klar.
Ob vom Makler noch etwas kommt, bleibt abzuwarten.
Ich weiß nur, dass mir so etwas nicht noch einmal passiert - im Nachhinein ist man ja bekanntlich immer schlauer!
ich finde es immer "lustig", wenn jemand die Folgen des eigenen Verhaltens als Fehlverhalten anderer und sich selbst als Opfer darstellt

FOseloff
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von FOseloff »

Glöckchen hat geschrieben:Die Klausel betrifft eine unbefristete Mietdauer mit dem Ausschluss einer ordentlichen Kündigung beiderseits für 5 Jahre.
Das ist nur bei individueller Vereinbarung möglich. Der Vermieter ist in der Beweispflicht, dass eine individuelle Vereinbarung getroffen wurde.

Ansonsten gilt die ständige Rechtssprechung des BGH, dass formularvertragliche Kündigungsausschlüsse nur bis zu 4 Jahren erfolgen dürfen.

Sollte der Vermieter bzw. sein Anwalt nun auf die Idee kommen, die Forderung auf das zulässige Maß zu beschränken, also Mietzins für bis zu 4 Jahren, so ist das auch nicht möglich. Denn das wäre eine geltungserhaltende Reduktion, die nach der Rechtssprechung des BGH ebenfalls unzulässig ist.
Wie kommst du auf maximal eine Monatsmiete?
Wenn zwischen Ausspruch der ordentlichen Kündigung und dem Mietbeginn 2 Monate liegen, so kann es durchaus sein, dass bis zum Mietende nur 1 Monatsmiete zu zahlen ist.
 
Ich kann nicht alles wissen, doch ich kann alles lernen.
 

Glöckchen
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von Glöckchen »

FOseloff hat geschrieben:Das ist nur bei individueller Vereinbarung möglich. Der Vermieter ist in der Beweispflicht, dass eine individuelle Vereinbarung getroffen wurde.

Ansonsten gilt die ständige Rechtssprechung des BGH, dass formularvertragliche Kündigungsausschlüsse nur bis zu 4 Jahren erfolgen dürfen.

Sollte der Vermieter bzw. sein Anwalt nun auf die Idee kommen, die Forderung auf das zulässige Maß zu beschränken, also Mietzins für bis zu 4 Jahren, so ist das auch nicht möglich. Denn das wäre eine geltungserhaltende Reduktion, die nach der Rechtssprechung des BGH ebenfalls unzulässig ist.
Danke!
Eine zusätzliche individuelle Vereinbarung ist nicht getroffen worden.
Wie kommst du auf maximal eine Monatsmiete?
FOseloff hat geschrieben:Wenn zwischen Ausspruch der ordentlichen Kündigung und dem Mietbeginn 2 Monate liegen, so kann es durchaus sein, dass bis zum Mietende nur 1 Monatsmiete zu zahlen ist.
Ich denke auch, da im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung über den Beginn der Kündigungsfrist gemacht wurde und die Klausel mit der ordentlichen Kündigung nach 5 Jahren unwirksam sein dürfte, gilt hier die gesetzl. Kündigungsfrist von 3 Monaten. Da der Mietbeginn am 01.01.2015 wäre, habe ich fristgerecht zum 31.01.2015 gekündigt, somit wäre max. nur eine Monatsmiete + pauschale NK an den Vermieter zu zahlen.
winterspaziergang hat geschrieben:ja, wenn die Antworten nicht wunschgemäß kommen, ändern sich Sachverhalte oft.
ich finde es immer "lustig", wenn jemand die Folgen des eigenen Verhaltens als Fehlverhalten anderer und sich selbst als Opfer darstellt
Solche Kommentare finde ich überflüssig. Ich hatte rechtliche Tips erhofft, die ich ja auch dankenswerterweise bekommen habe, aber es sollte schon sachlich bleiben. Trotzdem schön, wenn ich zu Deiner Belustigung beitragen konnte :wink:

winterspaziergang
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Re: Fristlose Kündigung Mietvertrag des Mieters vor Einzug

Beitrag von winterspaziergang »

Glöckchen hat geschrieben: Solche Kommentare finde ich überflüssig. Ich hatte rechtliche Tips erhofft, die ich ja auch dankenswerterweise bekommen habe, aber es sollte schon sachlich bleiben. Trotzdem schön, wenn ich zu Deiner Belustigung beitragen konnte :wink:
Richtig, sachlich bleiben ist gut. Auf die Rechtslage hatte ich auch entsprechend sachbezogen geantwortet.
Sachlich bleiben gilt aber auch für den, der fragt.
Sich als stets sowieso benachteiliget Mieter darzustellen, weil das Recht einem nicht die Möglichkeit gibt sich nicht an Verträge zu halten, fällt m.E. nicht darunter.
Aber es ist korrekt, dass ich diese einseitige Sicht des Mieter sachlicher hätte darlegen können.

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