Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

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Svitanok
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Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von Svitanok »

Hallo,

bei einem bevorstehenden Auszug steht auch die Auszugsrenovierung an. Hier stellt sich
jetzt die Frage ob die vorliegenden Klauseln im Mietvertrag überhaupt gültig sind und ob
eine Renovierung durchgeführt werden muss. Einzug in die Wohnung war Mai 2010.

Hier die Klauseln:
§ 17 Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt hinsichtlich der Schönheitsreparaturen folgendes:

a) Soweit die in § 9 genannten Fristen abgelaufen sind und auch ein Bedarf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vorliegt, hat der Mieter die jeweiligen Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen, bzw. durchführen zu lassen.
b) Soweit die in § 9 genannten Fristen nicht abgelaufen sind oder noch kein Bedarf für die Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht, gilt folgendes:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Küchen, Bäder und Duschen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 30 % der Kosten gemäß einem vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlag einer Fachfirma, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 60 %, liegen sie länger als 3 Jahre zurück 90 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, trägt der Mieter 20 % der Kosten gemäß Kostenvoranschlag, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 35 %, länger als drei Jahre zurück 52,5 %, länger als vier Jahre zurück 70 % und länger als fünf Jahre zurück 90 %..
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die Nebenräume länger als ein Jahr zurück, trägt der Mieter 14 % der Kosten gemäß Kostenvoranschlag, länger als zwei Jahre zurück 28 %, länger als drei Jahre zurück 42 %, länger als vier Jahre zurück 56 %, länger als fünf Jahre zurück 70 % und länger als sechs Jahre zurück 84 %.
Rechtfertigt der Zustand der Mietsache eine Unterschreitung der vorgenannten Prozentsätze, legt der Vermieter diese nach billigem Ermessen fest.
Ist der Mieter mit der Höhe des Kostenvoranschlages nicht einverstanden, ist er berechtigt, innerhalb zwei Wochen nach Zugang des Vermietervoranschlages seinerseits einen verbindlichen Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachgeschäftes vorzulegen, der einen geringeren Kostenaufwand ausweist. Dieser ist dann der Berechnung der anteilig vom Mieter zu übernehmenden Kosten zugrunde zu legen.
Das Recht des Mieters, statt die Kostenbeteiligung zu übernehmen, die Schönheitsreparaturen selbst vollständig und fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen, bleibt unberührt.
Das gilt nicht, wenn und soweit der Vermieter Umbaumaßnahmen beabsichtigt, die durchgeführte Schönheitsreparaturen zerstören würden. In dem Fall schuldet der Mieter den Betrag, den er für die Durchführung der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung aufzuwenden gehabt hätte bzw. nach seiner Wahl den nach vorstehenden Regelungen geschuldeten anteiligen Ablösungsbetrag, wenn dieser niedriger sein sollte.
Alle Schönheitsreparaturen müssen bis zum Ablauf des Mietverhältnisses ausgeführt sein.
Im Übrigen hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und sauber zurückzugeben. Der Mieter haftet für alle Schäden, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung dieser Pflicht entstehen.“

Hier der noch dazu gehörige § 9:

§ 9 des Mietvertrags besagt:
“Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, wenn und soweit sie erforderlich werden. In der Regel sind die Schönheitsreparaturen, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, bzw. von der letzten nach Beginn des Mietverhältnisses fachgerechten Durchführung, in Nassräumen (Küche, Bad, Dusche, etc.) alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen innerhalb der Wohnung alle 7 Jahre durchzuführen.“

Sind diese rechtlich in Ordnung und wenn ja in welchem Umfang muss der Mieter renovieren.

webelch
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von webelch »

Schon selbst etwas im Netz und hier im Forum gesucht? Das Thema wurde schon mehrfach ausführlich diskutiert.

-> http://de.wikipedia.org/wiki/Sch%C3%B6nheitsreparatur

ktown
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von ktown »

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Froggel
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von Froggel »

In welchem Umfang der Mieter renovieren muss, kann man aus der Ferne kaum sagen. Für mich sehen die Klauseln gültig aus, von einer Benachteiligung des Mieters kann ich in der Forumlierung nichts erkennen.
Ich bin kein Jurist.
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Mueck
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von Mueck »

Wie ich inzwischen weiß, bietet man auch hierzuforum eine gute Übersicht. Interessant fand ich auch die letzte Antwort vom 18.10. in meinem Faden zum Thema kürzlich, u.U. bewegt sich da gerade was im Falle von Abgeltungsklauseln mit festen Annahmen zur hypothetischen Restabwohnung oder wie man das ausdrücken soll. Ob man da aber jetzt schon drauf aufbauen könne ...

winterspaziergang
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von winterspaziergang »

Svitanok hat geschrieben: Sind diese rechtlich in Ordnung und wenn ja in welchem Umfang muss der Mieter renovieren.
Es scheinen keine starren Fristen zu sein. Wenn der Mieter selbst renovieren will, kann er das tun. Er darf auch einen anderen Handwerker vorschlagen.
In welchem Umfang hängt z.B. davon ab, wann er zuletzt renoviert hat. Das wird hier keiner wissen...
Nur als Beispiel:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die Nebenräume länger als ein Jahr zurück, trägt der Mieter 14 % der Kosten gemäß Kostenvoranschlag
Kann man m.E. so lesen: Hat der Mieter die Nebenräume vor kurzen oder auch vor 11 Monaten fachgerecht renoviert, zahlt er nichts. Danach 14% oder macht es noch selbst.

FOseloff
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von FOseloff »

Froggel hat geschrieben:Für mich sehen die Klauseln gültig aus, von einer Benachteiligung des Mieters kann ich in der Forumlierung nichts erkennen.
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06
 
Ich kann nicht alles wissen, doch ich kann alles lernen.
 

Froggel
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von Froggel »

FOseloff hat geschrieben:
Froggel hat geschrieben:Für mich sehen die Klauseln gültig aus, von einer Benachteiligung des Mieters kann ich in der Forumlierung nichts erkennen.
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06
Öhm ja, das habe ich schon verstanden. Aber mit diesem Part:
Rechtfertigt der Zustand der Mietsache eine Unterschreitung der vorgenannten Prozentsätze, legt der Vermieter diese nach billigem Ermessen fest.
Ist der Mieter mit der Höhe des Kostenvoranschlages nicht einverstanden, ist er berechtigt, innerhalb zwei Wochen nach Zugang des Vermietervoranschlages seinerseits einen verbindlichen Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachgeschäftes vorzulegen, der einen geringeren Kostenaufwand ausweist. Dieser ist dann der Berechnung der anteilig vom Mieter zu übernehmenden Kosten zugrunde zu legen.
Das Recht des Mieters, statt die Kostenbeteiligung zu übernehmen, die Schönheitsreparaturen selbst vollständig und fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen, bleibt unberührt.
werden die ganzen schönen Prozentsätze wieder relativiert, würde ich mal behaupten :wink:
Ich bin kein Jurist.
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Spezi
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von Spezi »

werden die ganzen schönen Prozentsätze wieder relativiert, würde ich mal behaupten

so so,
und wieder zunichte gemacht, weil:
legt der Vermieter diese nach billigem Ermessen fest.
aber die grundsätzliche Ausrichtung nach
eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils
bleibt, denn
Rechtfertigt der Zustand der Mietsache
Gruß Spezi

freemont
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Re: Renovierungklauseln lt. Mietvertrag rechtens ?

Beitrag von freemont »

Mueck hat geschrieben:Wie ich inzwischen weiß, bietet man auch hierzuforum eine gute Übersicht. Interessant fand ich auch die letzte Antwort vom 18.10. in meinem Faden zum Thema kürzlich, u.U. bewegt sich da gerade was im Falle von Abgeltungsklauseln mit festen Annahmen zur hypothetischen Restabwohnung oder wie man das ausdrücken soll. Ob man da aber jetzt schon drauf aufbauen könne ...

Ja, das ist die Frage.

Das BGH-Verfahren http://lexetius.com/2014,147 Beschluss vom 22. 1. 2014 - VIII ZR 352/12 ist inzwischen erledigt, es wird in dieser Sache kein Urteil geben.

Aber die Ausführungen im o.g. Hinweisbeschluss sind so klar, daß kaum Zweifel bestehen, dass der BGH dann eben bei nächster Gelegenheit sämtliche AGB-Quotenabgeltungsklauseln per Urteil kippen wird.

Allerdings ist jedes Instanzgericht in seiner Einschätzung frei, ob das den Mieter unangemessen benachteiligt.

Im o.g. Beschluss findet sich übrigens noch weiterer Zündstoff:

"Die dargestellte Argumentation könnte zur Folge haben, dass bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung - entgegen dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.) - auch bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen wäre. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat."

Es bahnt sich also eine (weitere) Änderung der Rechtsprechung des BGH an. Wenn eine Wohnung unrenoviert überlassen wurde, ist also bereits die AGB-mäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter generell unwirksam. Der Mieter schuldet dann keine Schönheitsreparaturen, die Wohnung kann besenrein zurückgegeben werden. Auch das entzieht der darauf aufbauenden Quotenabgeltung den Boden.

Entsprechende BGH-Urteile gibt es zwar noch nicht, es bestehen aber keine ernsthaften Zweifel, daß der BGH seine Rechtsauffassung aus 1988 bald aufgeben wird.

Das LG Heilbronn, Urteil vom 22.7.2014, 2 S 63/13, hat sich jedenfalls unter Bezug auf den BGH-Beschluss vom 22.01.2014 bereits festgelegt:

"Eine pauschale Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wurde"

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