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Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 18.12.14, 15:38
von chhalpha
Sehr geehrte Community,

Angenommen ein Mieter M hat Anfang Oktober 2014 mit einem Vermieter V über einen Makler einen Mietvertrag für eine Wohnung zum 1.1.2015 abgeschlossen in dem schriftlich vereinbart ist:

Die Mieter M renovieren vor Einzug. Der Vermieter V lässt das Parkett abschleifen und versiegeln.

Anfang Dezember informiert der Vermieter V den Mieter dass die Firma den Parkett nicht mehr rechtzeitig hin bekommt, und frägt nach ob die Mieter nicht einfach später einziehen könnten sie würden ja noch bei ihren Eltern leben.
Dies ist den Mietern zwar theoretisch möglich allerdings haben sie bereits Möbel und Aufbau der Möbel für Anfang Januar gekauft und bezahlt.
Außerdem haben sie sich Urlaub genommen und nur Anfang Januar Zeit.

Des weitern stellt sich heraus dass es noch Firmen gibt die sogar jetzt 2 Wochen vor Einzug den Boden noch machen würden.

Am liebsten würden die Mieter M den Vertrag fristlos noch vor Einzug kündigen und den Vermieter V für die Maklercourtage auf Schadensersatz verklagen.


Wie ist hier die Rechtslage?

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 18.12.14, 15:53
von Strider
Ein Grund für eine fristlose Kündigung ist nicht ersichtlich, der Mieter würde mit solchen Verhalten ziemlich doll auf die Nase fallen und viel Geld bezahlen dürfen. Eine fristlose Kündigung ist ein sehr schweres Geschütz, da muss schon einiges zusammen kommen um das erfolgreich abfeuern zu können. Bloß das der Boden ein paar Tage später fertig wird, dürfte da bei weitem nicht ausreichend sein.

Der Mieter kann ja die Firmen an den VM weiter vermitteln, vielleicht bringt das was. Mit rechtlichen Mitteln zu drohen ist reichlich sinnlos, denn es gibt ja noch keine. Erst wenn zum Mietbeginn nichts fertig ist, kann der Mieter aktiv werden. Je nach dem was noch zu tun ist, könnte eine Mietminderung gerechtfertigt sein.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 18.12.14, 16:06
von chhalpha
Danke für die Antwort. Dachte ich mir schon fast da der Mieter ja "nur" einen "Schönheitsmangel" hat aber die Wohnung ja sonst in vollem Umfang genutzt werden kann.
Ist halt für den Mieter trotzdem bitter dass das einzige was erledigt werden sollte nicht gemacht wurde. Ich frage mich halt was dann ist wenn die ganzen Möbel etc. in der Wohnung stehen ob der Mieter das wieder ausräumen muss und so. Während der Lack trocknet ist die Wohnung ja nicht bewohnbar der Boden darf ja auch 3 Tage nicht betreten werden. wie soll das alles gehen wenn man voll eingezogen ist ---
Grüße

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 18.12.14, 18:28
von winterspaziergang
chhalpha hat geschrieben:Danke für die Antwort. Dachte ich mir schon fast da der Mieter ja "nur" einen "Schönheitsmangel" hat aber die Wohnung ja sonst in vollem Umfang genutzt werden kann.
Ist halt für den Mieter trotzdem bitter dass das einzige was erledigt werden sollte nicht gemacht wurde. Ich frage mich halt was dann ist wenn die ganzen Möbel etc. in der Wohnung stehen ob der Mieter das wieder ausräumen muss und so. Während der Lack trocknet ist die Wohnung ja nicht bewohnbar der Boden darf ja auch 3 Tage nicht betreten werden. wie soll das alles gehen wenn man voll eingezogen ist ---
Grüße
Die Miete kann in der Zeit, in der ein Teil oder die ganze Wohnung nicht nutzbar ist, gemindert werden. Da man davon ausgehen darf, dass jemand eine Wohnung mietet, die ihm gefallen hat, ist die Überlegung gleich zu kündigen, nicht nachvollziehbar.
Möglich ist, den Vermieter darauf aufmerksam zu machen, dass andere Anbieter das Parkett fristgemäß fertigstellen können und ihn darum bitten den Auftrag zu vergeben, da andernfalls Kosten anfallen könnten (s.u.), die er dann tragen müsste.

Aber mal praktisch gedacht:
Wegen Möbel: Nachfragen, ob die Lieferung kostenfrei um x Tage verschoben werden kann (geht meist), wenn nicht, den Vermieter auf die Kosten- die er zahlen müsste- aufmerksam machen
Wegen Urlaub: Urlaub verschieben, sollte meist auch möglich sein. Wieso hat man nur Anfang Januar Zeit? so ein Umzug, zumal aus dem Elternhaus und wenn ein Großteil der Möbel erst gekauft und angeliefert wird, dauert max. 2 Tage.
Schwer zu glauben, dass das im ganzen Januar nicht mehr möglich ist.
Damit keine Missverständnisse aufkommen: Das könnte auch in einer rein rechtlichen Würdigung eine Frage sein.

Auf einen Schaden kann man jemand nur verklagen, wenn der dafür verantwortlich ist. Die Maklercourtage ist kein unausweichlicher Schaden der Mieter, denn es gibt für das genannte Problem, rechtliche, praktische und vor allem zumutbare, Lösungen.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 18.12.14, 18:50
von Spezi
Ich finde das die Fragen sehr vermieterfreundlich mit dem Hinweis auf aus das Minderungsrecht beantwortet wurden.
Der Mieter hat einen Schadensersatzanspruch wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in dem vereinbarten Zustand übergeben werden kann.
Wenn es sich um Fußbodenarbeiten handelt, kann man auch nicht verlangen dass der Mieter seine Möbel vorher in die Wohnung bringt. Schleifarbeiten bringen Verschmutzungen Dreck und Staub.

Der Mieter braucht sich auch nicht darauf verweisen zu lassen, dass er ja weiter wie bisher wohnen bleiben kann. Auch die unnütze Zeitplanung ist zu entschädigen.

Es ist zu empfehlen einen Anwalt einzuschalten welcher eine angemessene Entschädigung und eine akzeptable Lösung durchsetzt.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 19.12.14, 11:56
von winterspaziergang
Spezi hat geschrieben:Ich finde das die Fragen sehr vermieterfreundlich mit dem Hinweis auf aus das Minderungsrecht beantwortet wurden.
nein, eher mit der Überlegung, dass der fiktive Mieter meist die Wohnung ausgesucht hat und darin wohnten wollte und der fiktive Vermieter dem Sachverhalt nach "gefragt" hat. Da muss man auch aus rechtlicher Überlegung nicht gleich das schwere Geschützt auffahren
Der Mieter hat einen Schadensersatzanspruch wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in dem vereinbarten Zustand übergeben werden kann.
wenn es einen bezifferbaren Schaden gibt. Für den Umstand, dass im Leben nicht alles glatt läuft sind mir keine Schadensersatzansprüche bekannt.
Wenn es sich um Fußbodenarbeiten handelt, kann man auch nicht verlangen dass der Mieter seine Möbel vorher in die Wohnung bringt. Schleifarbeiten bringen Verschmutzungen Dreck und Staub.
hat der Vermieter nicht. Die Mieter haben die theoretische Möglichkeit sich die Möbel etwas später ausliefern zu lassen
Der Mieter braucht sich auch nicht darauf verweisen zu lassen, dass er ja weiter wie bisher wohnen bleiben kann. Auch die unnütze Zeitplanung ist zu entschädigen.
Entschädigung setzt einen Schaden voraus. Der muss bezifferbar sein. Dass man in seinen Terminkalender geschaut hat und zwei Anrufe führen musste, dürfte keinen solchen darstellen oder eben entsprechend gering ausfallen. Natürlich muss der Mieter in der Zeit, in der er nicht einziehen kann, keine Miete zahlen oder kann mindern.
Besteht ein bezifferbarer Schaden, ist der zu ersetzen.
Es ist zu empfehlen einen Anwalt einzuschalten welcher eine angemessene Entschädigung und eine akzeptable Lösung durchsetzt.
Es ist zu empfehlen, mit dem Vermieter, der zuvor ja gefragt hat, zu reden. Das führt- man glaubt es nicht- durchaus zu akzeptablen Lösungen.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 19.12.14, 12:25
von Spezi
Entschädigung setzt einen Schaden voraus. Der muss bezifferbar sein.
Wenn die Wohnung so wie vereinbart nicht bezugsfertig ist entsteht dadurch ein Schaden und der ist auch bezifferbar, je nachdem wie der Mieter reagiert.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 19.12.14, 15:10
von Karsten
Naja. Diese 'Reaktion' ist aber nicht beliebig. Mehr als ein paar Tage Hotelkosten kämen dabei nicht raus. Und dafür müßte der Mieter tatsächlich ins Hotel ziehen, was er sicher nicht machen wird, wenn er bei Mama bleiben kann. Natürlich wäre zu fragen, was man denn unter 'ein wenig später einziehen' zu verstehen hat.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 19.12.14, 16:24
von FOseloff
Karsten hat geschrieben:Und dafür müßte der Mieter tatsächlich ins Hotel ziehen, was er sicher nicht machen wird, wenn er bei Mama bleiben kann.
Moment bitte.
Anfang Dezember informiert der Vermieter V den Mieter dass die Firma den Parkett nicht mehr rechtzeitig hin bekommt, und frägt nach ob die Mieter nicht einfach später einziehen könnten sie würden ja noch bei ihren Eltern leben.
Dies ist den Mietern zwar theoretisch möglich allerdings haben sie bereits Möbel und Aufbau der Möbel für Anfang Januar gekauft und bezahlt.
Werden die Möbel dann auch im "Hotel Mama" eingelagert, später in die mittlerweile bezugsfähige Wohnung transportiert, dort aufgebaut und das alles zum ursprünglich vereinbarten Preis mit dem Möbelhaus? Sicherlich nicht. Hier zeichnet sich schon ein finanzieller Schaden ab.
Strider hat geschrieben:Ein Grund für eine fristlose Kündigung ist nicht ersichtlich...
Zum jetzigen Zeitpunkt stimmt deine Ausführung. Ich setze voraus, dass die Wohnung zum 01.01.2015 angemietet wurde: sollte der VM daran festhalten, dass die Wohnung erst dann bezogen werden soll, wenn die vertraglich vereinbarten Arbeiten durch den Vermieter abgeschlossen sind, dann handelt es sich m. E. um eine Vorenthaltung der Mietsache mit der Folge, dass der Mieter sehr wohl fristlos kündigen kann; vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Re: Vertragsvereinbarungen vor Einzug nicht erfüllt

Verfasst: 19.12.14, 16:37
von Newbie2007
winterspaziergang hat geschrieben: Wegen Urlaub: Urlaub verschieben, sollte meist auch möglich sein. Wieso hat man nur Anfang Januar Zeit? so ein Umzug, zumal aus dem Elternhaus und wenn ein Großteil der Möbel erst gekauft und angeliefert wird, dauert max. 2 Tage.
Schwer zu glauben, dass das im ganzen Januar nicht mehr möglich ist.
Ich habe mir noch einmal den Sachverhalt angesehen und da steht:
chhalpha hat geschrieben: .... in dem schriftlich vereinbart ist:

Die Mieter M renovieren vor Einzug. ...
D. h. es geht nicht nur um den Umzug, sondern auch um die Renovierungsarbeiten in der Wohnung. Und das könnte auch eine ganze Woche oder mehr sein.

Zu der gestellten Rechtsfrage, ich sehe hier eine einfache Lösung:
- Die Mieter ziehen wie geplant ein und stellen ihre Möbel auf.
- Wenn dann der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt die Erneuerung des Parkettbodens nachholt, wird es halt etwas teurer für ihn, denn nun muss er zusätzlich
+ die Kosten für das Aus- und Wiedereinräumen der Wohnung,
+ die Kosten der Endreinigung sowie
+ die Hotelkosten für die Mieter
tragen. (Das müsste er sowieso auch dann, wenn die Erneuerung nach weiteren 10-15 Jahren wieder durchgeführt werden würde und die Mieter immer noch da wohnen.)
Was spricht dagegen?

P.S.:
Sehe gerade, dass Foseloff das entscheidende Argument geliefert hat, was mir noch fehlte. Theoretisch könnte der Vermieter den Mietern zwar den Einzug zum 1.1. verweigern, dann könnten diese aber den Vertrag nach §543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen.