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alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 23.01.15, 02:26
von Kraushaar
Hier mal ein interessanter Fall.
Ein Vermieter vermietet ab dem Jahr 2000 seine Wohnung an einen Mieter.
Es wurden damals zu der Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart.
Nun wurden die letzten 11 Jahre keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erstellt.
Der Vermieter und der Mieter haben es wohl einfach so "laufen lassen", also keiner hat etwas dagegen unternommen und der Mieter hat auch sein "Zurückbehaltungsrecht" nicht in Anspruch genommen.
Nun wollte der Vermieter diesen Zustand ändern und hat für die letzten 3 Jahre ordnungsgemäße Abrechnungen erstellt, die vom Mieter auch anerkannt wurden.

Nun möchte der Mieter vom Vermieter eine Abrechnung von 2000 haben.
Nat. ist die Frage nun ob der Vermieter nach dieser langen Zeit überhaupt noch verpflichtet ist dem Mieter eine Abrechnung zukomen zu lassen.

Folgende Punkte habe ich gefunden die relevant sein könnten:
Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die Abrechnung verlangen kann.
Quelle-1: http://www.nebenkostenabrechnung.com/ve ... brechnung/
Erstattungsguthaben sind nach Zugang einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, NZM 2000,663). Für den Verzug des Vermieters wird überwiegend auf § 286 III 1 BGB abgestellt, so dass der Vermieter spätestens 30 Tage nach Zugang der Abrechnung beim Mieter in Verzug kommt, wenn er das Guthaben nicht überweist (Schmid, ZMR 2000,663).

Der Anspruch des Mieters auf ein Erstattungsguthaben verjährt in drei Jahren. Verjährungsbeginn ist das Ende des Jahres, in dem der Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten hat. Will der die Verjährung aufhalten, muss er den Vermieter verklagen.
Quelle-2: http://www.nebenkostenabrechnung.com/ne ... vermieter/
Nun zu meinen Fragen:
- Ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter noch eine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen?
Wenn man nach Quelle-1 geht, hat der Mieter kein Anrecht mehr auf eine Abrechnung da der Anspruch auf diese verjährt ist.

- Kann der Mieter noch Ansprüche stellen oder hat er er keine mehr, da er sein Zurückbehaltungsrecht nicht in Anspruch genommen hat? Der Mieter hat den Vermieter auch nie verklagt, damit dieser eine Abrechnung erstellt.

Quelle-2 versteh ich gerade so, das erst durch eine ordnungsgemäß erstellte Nebenkostenabrechnung eine Verjährung in gang gesetzt wird. Da keine Abrechnung erstellt wurde, konnte die entspr. Verjährung nicht in Kraft treten. Würde der Vermieter nun eine Abrechnung erstellen, dürfte er zwar keine Nachzahlungen mehr einfordern, der Mieter könnte allerdings ein evtl. Guthaben für diesen Zeitraum noch anfordern.
Nun wäre der Vermieter nach Quelle-1 allerdings garnicht mehr verpflichtet eine Abrechnung zu erstellen da der Anspruch auf diese verjährt ist.

Wie ist die Rechtslage?

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 23.01.15, 05:21
von Karsten
Der Vermieter ist nicht (mehr) verpflichtet, eine Abrechnung für 2000 zu erstellen. Der dahin gehende Anspruch des Mieters ist verjährt.
Du hast die Quelle 2 völlig richtig verstanden.
Das 'Zurückbehaltungsrecht' des Mieters hat damit aber rein gar nichts zu tun.

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 23.01.15, 23:45
von Kraushaar
Ok, danke, dann habe ich das ja soweit richtig verstanden.

Nur nochmach kurz zu meinem Verständnis.
Für den Vermieter könnte das nicht erstellen dieser Abrechnung ein Vorteil sein, zB wenn er noch Überschüsse der Vorauszahlungen hat.
Mit einer Abrechnung würde er sich nur die Verjährungsfristen ans Bein binden. Folglich wäre es für ihn besser keine Abrechnung zu erstellen, auch nicht aus kulanz.
Für den Mieter der evtl noch Forderungen gegen den Mieter haben könnte (zB durch zuviel gezahlte Vorauszahlungen), wäre dies eine dumme Sache, denn er kann den Vermieter nicht mehr zwingen eine Abrechnung zu erstellen und könnte seine eventuellen Forderungen abschreiben.
Trifft dies zu oder gäbe es dennoch eine Möglichkeit für den Mieter an eventuell zuviel gezahlte Vorauszahlungen zu kommen?

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 24.01.15, 10:06
von FOseloff
Irgendwie habe ich den Eindruck, als ginge es hier um eine (anfängliche) Betriebskostenpauschale, die der Vermieter in eine Betriebskostenvorauszahlung umwandeln will bzw. muss. Denn eine Betriebskostenpauschale, die auch die Heizkosten umfasst, ist nicht (mehr) zulässig. Dies wirkt sich auch auf Altverträge aus. Diese müssen entsprechend geändert werden. Dies gilt nicht, sofern der Mieter Mieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist, wovon der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 24.01.15, 11:09
von Kraushaar
Nein, soweit mir bekannt, handelte es sich immer schon um eine Betriebskostenvorauszahlung und nicht um eine Betriebskostenpauschale. Wie gesagt wurde sich nur die letzten 11 Jahre nicht drum gekümmert.
Der Mieter sieht dies ja ebenso, sonst hätte er die neuen Abrechnungen nicht akzeptiert.

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 24.01.15, 16:40
von Karsten
Trifft dies zu oder gäbe es dennoch eine Möglichkeit für den Mieter an eventuell zuviel gezahlte Vorauszahlungen zu kommen?
Mir fällt da als Möglichkeit tatsächlich auch nur die Verblödung des Vermieters ein. :shock:

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 24.01.15, 18:50
von Kraushaar
Verblödung des Vermieters? Meinst du wenn er noch eine Abrechnung erstellt oder auf was war das bezogen?

Re: alte Nebenkostenabrechnung gefordert

Verfasst: 25.01.15, 05:33
von FOseloff
Kraushaar hat geschrieben:Verblödung des Vermieters? Meinst du wenn er noch eine Abrechnung erstellt oder auf was war das bezogen?
Genau das meint Karsten.
Nun wollte der Vermieter diesen Zustand ändern und hat für die letzten 3 Jahre ordnungsgemäße Abrechnungen erstellt, die vom Mieter auch anerkannt wurden.
Wenn das für die Jahre 2014, 2013 und 2012 gemeint ist, dann kann der Mieter allenfalls noch eine Abrechnung für 2011 fordern. Hier ist die Verjährung des Anspruchs noch nicht eingetreten.