Schönheitsreparaturen bei Auszug

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aktey
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Schönheitsreparaturen bei Auszug

Beitrag von aktey »

Hallo, auch ich versuche mich kurz zu fassen.

Folgende Ausgangslage. Nach 7,5 Jahren wird eine angemietete Wohnung verlassen. Erhaltungszustand ist folgender:

Wohnzimmer: Fliestapete, eingebracht bei Einzug und abgewohnt, Teppich des Vermieters 12 Jahre alt (was sich aber nicht beweisen lässt)
Schlafzimmer: Raufaser, geweißt vor 1 Jahr, Teppich des Vermieters 12 Jahre alt (was sich aber nicht beweisen lässt)
Kinderzimmer: pastel-rosa gestrichen vor 5 Jahren, mittelmäßiger Zustand
Flur: Glasflies, weiß und pastel-hellblau vor 6 Monaten gestrichen, neuwertiger Zustand
Küche: dezente Blümchenmustertapete und PVC-Belag, durch Mieter eingebaut
Bäder: frisch geweißt
außerdem: Zwischenwand im Wohnzimmer eingefügt, unklar ob Mieter- oder Vermietereinbau.

Gemäß Vorabnahmeprotokoll verlangt der Vermieter folgende Schönheitsreparaturen:

1. Teppichböden in Wohn- und Schlafzimmer entfernen
2. alle Wände weißen
3. PVC in Küche entfernen
4. Fliestapete im Wohnzimmer entfernen
5. Zwischenwand entfernen

Im Mietvertrag ist folgendes geregelt:

§7 Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen
1. Die Schönheitsreparaturen übernimmt während der Mietdauer der Mieter auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Anstrich der Böden bzw. Reinigung oder Erneuerung der Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Versorgungsleitungen.

3. Der Vermieter kann während der Vertragszeit, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristen erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten in der Regel für Küchen, Kochnischen, Bäder, Duschen und Toiletten 3 Jahre, für alle anderen Räume 5 Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach den vorstehenden Fristen noch nicht fällig, so hat der Mieter einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufs bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.

§17 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietverhältnisses geräumt und besenrein zurückzugeben. Die Verpflichtungen nach §7 bleiben unberührt.
...
3. Hat der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen oder sie mit Einrichtungen versehen, so ist er auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, bei Ende des Mietvertrages auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, auch wenn der Vermieter diesen baulichen Veränderungen zugestimmt hat, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist.

Folgende Fragen:
1. Ist nicht die ganze Schönheitsreparaturenklausel nicht bereits dadurch gültig, dass sie dem Mieter die Erneuerung der Teppiche aufbürdet? Ist das nicht eine übermäßige Benachteiligung des Mieters?
2. Wenn dem so sein sollte, muss der Mieter dann überhaupt etwas machen?
3. Kann der Anstrich aller Wände verlangt werden? Es gab doch bereits Urteile, nach denen Pastelfarbene Töne durchaus erlaubt sind.
4. Durch die Entfernung des PVC-Belages in der Küche würde sich der Zustand des Untergrundes wesentlich verschlechtern (OSB-Platte verschraubt). Ist die Entfernung des PVC-Belages dadurch nicht unzumutbar?
5. Wenn der Mieter die Zwischenwand einfach drin läßt, trägt dann der Vermieter die Beweislast, dass es sich um einen Mietereinbau handelt? Zur Wohnung gibt es weder beim Mieter noch beim Vermieter einen Grundriss.
6. Ist nicht die Abgeltungsklausel ungültig, da sie dem Mieter nicht die Möglichkeit gewährt, die Arbeiten selbst durchzuführen?

Fragen über Fragen. :-) Ich würde mich über kompetente Antworten zur Rechtslage freuen.

Liebe Grüße aus Berlin
aktey

Froggel
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Re: Schönheitsreparaturen bei Auszug

Beitrag von Froggel »

aktey hat geschrieben:1. Ist nicht die ganze Schönheitsreparaturenklausel nicht bereits dadurch gültig, dass sie dem Mieter die Erneuerung der Teppiche aufbürdet? Ist das nicht eine übermäßige Benachteiligung des Mieters?
Sie bürdet dem Mieter nicht die Erneuerung der Teppiche auf. Soweit ich gesehen habe, verlangt der Vermieter bei Auszug lediglich die Entfernung des Teppichs und nicht die Erneuerung. Letzteres dürfte er nicht verlangen, reinigen kann er schon verlangen. Ebenso kann er auch die Entfernung verlangen, wenn er sie nicht verlegt hat (respektive sie im Übergabeprotokoll bei Einzug nicht erwähnt sind).
Die Klausel zielt darauf ab, dass es dem Mieter frei steht, während der Mietzeit Teppich zu verlegen oder zu reinigen (oder vielleicht ohne Bodenbelag zu leben - genauso wie der Mieter während der Mietzeit alles andere renovieren kann. Es wird dagegen nicht vom Mieter verlangt, während der Mietzeit neuen Teppich zu verlegen, also spricht nichts gegen eine Gültigkeit der Klausel. Die steht im Vertrag, damit der Mieter nicht vom Vermieter verlangen kann, dass er sich darum kümmert.
aktey hat geschrieben:2. Wenn dem so sein sollte, muss der Mieter dann überhaupt etwas machen?
Definitiv. Es handelt sich bei dem vom Vermieter Verlangten nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um die Rückbaupflicht des Mieters. Er hat die Pflicht, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. So gesehen hat der Mieter einen "Schaden" (bunte Wände, Einbauten, Bodenbelag verlegt) an der Mietsache verursacht, den er nun wieder ausgleichen muss. Das kann er (noch) selber machen oder aber der Vermieter lässt das machen und der Mieter darf das bezahlen.
aktey hat geschrieben:3. Kann der Anstrich aller Wände verlangt werden? Es gab doch bereits Urteile, nach denen Pastelfarbene Töne durchaus erlaubt sind.
Schlafzimmer und Bäder können bei diesem Streichvorgang sicherlich ausgenommen werden - Voraussetzung ist, dass fachgerecht gestrichen wurde. Wirkt der Farbauftrag scheckig, muss alles gemacht werden. Alles reinweiß kann der Vermieter aber nicht verlangen. Pastellblau ist Geschmackssache und könnte Probleme bei der Weitervermietung machen. Es kommt immer drauf an, wie blau das Pastellblau ist. Wenn es in Richtung Babyblau geht, ist das schon problematisch. Laut BGH muss der Mieter die Farbgestaltung so auswählen, dass sie von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Bundesgerichthof, Urteil vom 18. 6. 2008 - VIII ZR 224/07). Rosa geht gar nicht.
aktey hat geschrieben:4. Durch die Entfernung des PVC-Belages in der Küche würde sich der Zustand des Untergrundes wesentlich verschlechtern (OSB-Platte verschraubt). Ist die Entfernung des PVC-Belages dadurch nicht unzumutbar?
Nö warum? Wenn der Vermieter für die OSB-Platten gesorgt hat, ist das sein Problem. Vielleicht will er nach dem Auszug des Mieters einen anderen Boden verlegen.
aktey hat geschrieben:5. Wenn der Mieter die Zwischenwand einfach drin läßt, trägt dann der Vermieter die Beweislast, dass es sich um einen Mietereinbau handelt? Zur Wohnung gibt es weder beim Mieter noch beim Vermieter einen Grundriss.
Wurde der Mieter beim Einzug darauf hingewiesen, dass dort eine Zwischenwand existiert? Er wird doch wohl wissen, ob er sie selber eingebaut hat oder nicht. Wenn die Zwischenwand vom Vormieter gebaut wurde und der Mieter das von ihm so übernommen hat ("Ach, lassen Sie sie drin, ich finde es besser so"), muss sich der Mieter auch um die Entfernung derselben kümmern.
aktey hat geschrieben:6. Ist nicht die Abgeltungsklausel ungültig, da sie dem Mieter nicht die Möglichkeit gewährt, die Arbeiten selbst durchzuführen?
Ich sehe hier keine ungültigen Klauseln. In der Abgeltungsklausel geht es darum, dass die Fristen noch nicht fällig sind, also noch nicht renoviert werden müsste, und dass der Mieter dann daran beteiligt wird. Dem Mieter steht es natürlich frei, vorher zu renovieren und damit die Fristen von vorne laufen zu lassen. Bei einem Anstrich von vor einem halben Jahr dürften dann auch keine Kosten auf den Mieter zukommen.
Ich bin kein Jurist.
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FOseloff
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Re: Schönheitsreparaturen bei Auszug

Beitrag von FOseloff »

aktey hat geschrieben:1. Ist nicht die ganze Schönheitsreparaturenklausel nicht bereits dadurch gültig, dass sie dem Mieter die Erneuerung der Teppiche aufbürdet? Ist das nicht eine übermäßige Benachteiligung des Mieters?
Ich halte die Klausel für unwirksam. Schönheitsreparaturen sind in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung definiert. Von Erneuerung der Teppichböden ist da nichts zu lesen. Daher könnte es sein das - zu Frage 2 - der Mieter gar keine Verpflichtungen diesbezüglich hat.

Allerdings verlangt der Vermieter nicht die Erneuerung, sondern die Entfernung der Teppichböden. Grundsätzlich hat ein Vermieter einen Rückbauanspruch, der sich auf bauliche Veränderungen durch den Mieter bezieht. In diesem Fall müsste der Vermieter aber nachweisen, daß der Mieter die Teppichböden eingebracht oder sie von einem Vormieter (auch unentgeltlich) übernommen hat. Hier wären die Umstände der Wohnungsbesichtigung von Interesse.
3. Kann der Anstrich aller Wände verlangt werden? Es gab doch bereits Urteile, nach denen Pastelfarbene Töne durchaus erlaubt sind.
Ja, es gibt Urteile darüber. Aus der Ferne wird sich aber nicht beurteilen lassen, ob die geschilderte Farbgestaltung noch unter den Begriff "dezente Farbtöne" fällt. Ansonsten siehe Ausführungen von Froggel.
4. Durch die Entfernung des PVC-Belages in der Küche würde sich der Zustand des Untergrundes wesentlich verschlechtern (OSB-Platte verschraubt). Ist die Entfernung des PVC-Belages dadurch nicht unzumutbar?
Nein. Hier hat der Vermieter einen Rückbauanspruch. Wenn der Mieter den Belag eingebracht hat, dann muß er ihn auch wieder entfernen und die Mietsache - hier: Küche bzw. deren Boden -wieder in den Zustand versetzen, der vor der Verlegung herrschte. Wenn dabei die OSB-Platten beschädigt werden, muß der Mieter für Beseitung, ggfs. durch Ersatz, sorgen.
5. Wenn der Mieter die Zwischenwand einfach drin läßt, trägt dann der Vermieter die Beweislast, dass es sich um einen Mietereinbau handelt? Zur Wohnung gibt es weder beim Mieter noch beim Vermieter einen Grundriss.
Siehe Ausführung zu den Teppichböden.
6. Ist nicht die Abgeltungsklausel ungültig, da sie dem Mieter nicht die Möglichkeit gewährt, die Arbeiten selbst durchzuführen?
Das zum einen, und zum anderen wird dem Mieter gar nicht klar, wie die Kosten, deren Teil er im Verhältnis zu zahlen hat, ermittelt werden. Daher bin ich der Ansicht, daß diese Klausel gemäß § 307 BGB gegen das Transparensgebot verstößt und somit unwirksam ist.


Zu der Forderung, die Tapete im Wohnzimmer zu entfernen, führe ich mal aus: Mit Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05 hat der BGH entschieden, daß eine Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, die den Mieter zur Entfernung von Tapeten verpflichtet.

Mit einer Klausel haben wir es hier jedoch nicht zu tun. Doch da auch in Langenberg - Schönheitsreparaturen Instandsetzung und Rückbau - 3. Auflage nichts darüber zu finden ist, daß der Vermieter einen Rückbauanspruch hinsichtlich vom Mieter angebrachter Tapeten hat frage ich micht, auf welcher Rechtsgrundlage er die Entfernung der Tapete im Wohnzimmer fordert.
 
Ich kann nicht alles wissen, doch ich kann alles lernen.
 

ktown
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Re: Schönheitsreparaturen bei Auszug

Beitrag von ktown »

Nennen sie mich kleinlich, aber wieso haben sie nicht alle Absätze der zitierten § hier aufgeführt? Oftmals reichen kleine aber unzulässige Nebensätze um die ganzen Pflichten des Mieters hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu kippen.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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