Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Moderator: FDR-Team

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callipho
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Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von callipho »

Hallo Liebe Rechtsfreunde

Familie A wohnt seit 4 Jahren in einer Mietswohnung. Seitdem die Familie in der Wohnung lebt,
gibt es Probleme mit der Gastherme, über die warmes Wasser und Heizung für die gesamte Wohnung laufen.
Im Jahr fällt das Gerät ca 4 mal aus und es muss ein Techniker kommen, der von der Hausverwaltung B, eine gmbH, beauftragt wird. Es ist immer dasselbe Heizungsunternehmen C, das beauftragt wird.

Familie A hat die Therme auf eigene Kosten im Dezember 2014 warten lassen, nachdem sie von B schriftlich zur Wartung aufgefordert wurde. A beauftragte ein anderes Unternehmen D, das per Bericht den Wechsel der veralteten Gastherme empfahl ( zu viele defekte Teile, falsche Werte, undichte Stellen, Gaswerte über den gesetzl. Grenzwerten, Gebläse defekt, steht im Wartungsbericht ).

A hat B diesen Bericht zukommen lassen und darüber auch telefoniert. B sagte, er wolle mit D darüber sprechen und evtl. ein unverbindliches Angebot zukommen lassen, was der Wechsel kosten würde.

Dies geschah nicht und im Januar 2015 fiel die Anlage wieder aus, A beleibt mehrere Tage ohne Heizung. Es kommt ein von B beauftragter Techniker des Unternehmens C zu A, der ebenfalls den Tausch des Gerätes. das er auf über 20 Jahre alt und überreif für einen Wechsel einstufte, per Rapport empfiehlt:
,,Therme defekt, Gerät läuft nicht, müsste getauscht werden" steht im Rapport.

Techniker C sagt, man werde sich nach Billigung von B schnellstmöglich melden und den Tausch der Gastherme veranlassen.

Zwei Tage später kommt der gleiche Techniker C mit einem Ersatzteil, keinen neuem Gerät. B habe den Wechsel aus Kostengründen nicht zugestimmt, man solle das Gerät zum laufen bringen. Techniker C sagte, er hätte es am liebsten getauscht, aber B wollte das nicht und es wurde ihm seitens Vorgesetzter gesagt, er solle das Gerät reparieren, das wolle B. Es sickert durch, dass Techniker C unzufrieden mit der Lösung ist und mehrere Stunden probiert, die Therme und Heizung wieder zum laufen zu bringen. Nach Austausch des Hydraulikschalters läuft die Heizung wieder für kurze Zeit ( 1-2 Stunden ). Jedoch kommen noch in der Anwesenheit des Technikers wieder Fehlermeldungen der Anlage. Der Techniker weiß nicht weiter und hält auf dem Bericht den Wechsel der Druckdose als Auftrag fest, nach dessen Zustimmung durch B kommende Woche C dann die Druckdose wechselt.

Jetzt ist die Heizung wieder komplett ausgefallen und das Gerät zeigt Fehlermeldunden, A musste und muss über das Wochenende im Kalten schlafen.

Kann A nach diesem Sachverhalt auf den Wechsel der Gastherme bestehen ? Bestehen sonstige Ansprüche für A ? Wie gehts A vor ?

Vielen Danke

Strider
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von Strider »

A kann entsprechend in der Zeit wo die Heizung nicht funktioniert die Miete mindern. Damit war es das dann auch schon. Selbstvornahme usw. scheiden ja aus, weil eine neue Therme sicherlich einige Euro kosten wird und der Mieter sich so eine Investition nicht unbedingt ans Bein binden will.

freemont
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von freemont »

callipho hat geschrieben: ...
Kann A nach diesem Sachverhalt auf den Wechsel der Gastherme bestehen ? Bestehen sonstige Ansprüche für A ? Wie gehts A vor ?

Vielen Danke
Hallo,

das macht keinen Sinn, der Vermieter muss Sonderkonditionen mit dem Handwerker vereinbart haben. Sonst wäre das schon lange völlig unwirtschaftlich, An-, Abfahrt, Arbeitszeit, Ersatzteile.

Wenn die Verwaltung gar kein Erbarmen zeigt, gibt es den wenn auch mühsamen Weg der Ersatzvornahme, § 536a BGB:
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist ...
Das setzt aber erst mal voraus, daß die Therme nach fachlich-handwerklicher Einschätzung abgängig ist, dessen sollte man sich sicher sein und das später auch belegen können. Falls auch der Schornsteinfeger die Therme beanstandet, "Undichtigkeiten", wäre das ganz unproblematisch.

Dann muss der Vermieter in Verzug gesetzt sein, d.h. mit Zugangsnachweis und angemessener Frist zum Tausch der Therme erfolglos aufgefordert worden sein. Dabei kann man gleich mitteilen, daß die Therme ggf. selbst getauscht und die Kosten mit der Miete verrechnet werden.

Läuft die Frist ab könnte man selbst, Ersatzvornahme, die Therme gegen ein gleichwertiges Modell tauschen lassen. Vorher sollte man wenigstens 2 Kostenvoranschläge einholen, damit es wegen der Angemessenheit der Kosten keinen Streit gibt.

Dann kann man die Therme tauschen lassen. Das "alte" Gerät ist Vermietereigentum und muss davon abgesehen auch zu Beweiszwecken aufbewahrt werden. Die Kosten kann man dann sukzessive mit der laufenden Kalt-Miete verrechnen, das muss z.B. im Verwendungszweck der monatlichen Mietzahlung erklärt werden, Aufrechnung i.H.v. ... für Austausch der Therme am ...

Das ist jetzt lang geworden, einfacher geht es aber leider nicht. Diese sinnlosen Reparaturen machen wirtschaftlich ja keinen Sinn, ein letzter, friedlich-freundlicher Versuch mit dem Vermieter klar zu kommen ist da angebracht. Vielleicht wird er ja nachdenklich, wenn man die Ersatzvornahme ins Gespräch bringt. Wenn "sein" Stamm-Handwerker das macht, wird es sicher für ihn billiger.
Zuletzt geändert von freemont am 08.02.15, 00:58, insgesamt 1-mal geändert.

callipho
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von callipho »

Vielen Dank für die fachlichen Antworten an alle.

Jetzt ist man über die Rechtslage und Möglichkeiten wenigstens im Bild.

A wird versuchen, mit B eine gütige Lösung zu finden, die langwierigen Streit vermeidet.

Lg

Flowjob
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von Flowjob »

Auf die Auführungen von freemont hören Sie besser nicht, die werden Sie nämlich richtig Geld kosten.

Reagiert der VM auf eine Mängelanzeige auch nach Fristsetzung nicht oder liegt ein Notfall vor, dann dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen. Dazu gehört aber ganz gewiss nicht, dass Sie eine neue Therme einbauen lassen dürfen, wenn die alte ganz offensichtlich repariert werden kann.

Gefährliche Mängel liegen hier ja offensichtlich auch nicht vor, sonst wäre die Therme schon zwangsweise ausser Betrieb genommen worden.

freemont
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von freemont »

Flowjob hat geschrieben:Auf die Auführungen von freemont hören Sie besser nicht, die werden Sie nämlich richtig Geld kosten.

Reagiert der VM auf eine Mängelanzeige auch nach Fristsetzung nicht oder liegt ein Notfall vor, dann dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen. Dazu gehört aber ganz gewiss nicht, dass Sie eine neue Therme einbauen lassen dürfen, wenn die alte ganz offensichtlich repariert werden kann.

Gefährliche Mängel liegen hier ja offensichtlich auch nicht vor, sonst wäre die Therme schon zwangsweise ausser Betrieb genommen worden.

Hallo,

haben Sie denn den Sachverhalt gelesen:
A beauftragte ein anderes Unternehmen D, das per Bericht den Wechsel der veralteten Gastherme empfahl ( zu viele defekte Teile, falsche Werte, undichte Stellen, Gaswerte über den gesetzl. Grenzwerten, Gebläse defekt, steht im Wartungsbericht ).
...
Es kommt ein von B beauftragter Techniker des Unternehmens C zu A, der ebenfalls den Tausch des Gerätes. das er auf über 20 Jahre alt und überreif für einen Wechsel einstufte, per Rapport empfiehlt:
,,Therme defekt, Gerät läuft nicht, müsste getauscht werden" steht im Rapport.
...
Es sickert durch, dass Techniker C unzufrieden mit der Lösung ist und mehrere Stunden probiert, die Therme und Heizung wieder zum laufen zu bringen.
Ist Ihnen denn diese Rechtsprechung bekannt:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexik ... boiler.htm
Bei Ersatzvornahme zur Mängelbeseitigung eines defekten Warmwasser-Aufbereitungsgerätes darf der Mieter der Einschätzung des Handwerkers, ob eine Reparatur oder ein Ersatz des Boilers erforderlich ist, grundsätzlich vertrauen. Er kann also den Einbau eines neuen Boilers vornehmen, sofern ihm dies vom Fachmann empfohlen wird. AG Görlitz, Urteil vom 2. Juni 1994, Az: 4 C 6/94 ; LG Berlin, Urteil vom 9. November 1984, Az: 65 S 138/84
Vor Gericht und auf hoher See, aber ich denke schon, daß man auf diese Rechtsprechung hinweisen sollte, zumindest wenn man nicht einseitig Vermieterinteressen vertritt. 15 - 20 Jahre hält eine Therme im Allgemeinen. Alle beteiligten Fachleute haben hier zum Tausch geraten. Ich kenne die Therme allerdings nicht.

Strider
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von Strider »

Ein Boiler ist aber was anderes als eine Heizung. In den zitierten Urteil und auf der Webseite geht es um Kleingeräte zum erwärmen von Wasser. Hier ist die Rede von einer Heizung die auch für Warmwasser sorgt. Ich denke nicht das die Urteile einschlägig sind, da es sich um einen komplett anderen Sachverhalt handelt.

freemont
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von freemont »

Strider hat geschrieben:Ein Boiler ist aber was anderes als eine Heizung. In den zitierten Urteil und auf der Webseite geht es um Kleingeräte zum erwärmen von Wasser. Hier ist die Rede von einer Heizung die auch für Warmwasser sorgt. Ich denke nicht das die Urteile einschlägig sind, da es sich um einen komplett anderen Sachverhalt handelt.
Hallo,

wenn hier im Forum Urteile wie hier gegen den Mieter gesprochen werden, sollte man wenigstens seine Auffassung begründen.

"Komplett anderer Sachverhalt", das ist das einfachste Gegenargument. Mangel ist Mangel. Wenn ein Mangel besteht, bestehen die Rechte aus § 536a, die ich oben abgeschrieben habe.

Wenn bei einem gemieteten Flugzeug, das seine Lebensdauer überschritten hat, ständig ein Motor ausfällt, wird damit Niemand mehr fliegen wollen, allein das ist ein Mangel. Der Motor muss getauscht werden.

Jetzt werden sie sagen, hier geht es nicht um ein Flugzeug, eine Wohnng kann nicht fliegen. Das ist richtig. Allerdings hat es ungute Folgen, das kann bis zum Totalverlust gehen, wenn bei einer Wohnung im Winter die Heizung ausfällt. Der Wasserschaden betrifft dann diese Wohnung und die Wohnungen darunter. Auch die Möbel der Mieter. Die Vermieterversicherung wird nicht zahlen, grobe Fahrlässigket des Vermieters.

Wenn ich richtig mitgezählt habe, ist die die Heizung hier 18 mal ausgefallen, im Moment steht die 19. Reparatur an.

Das ist ein konkretes schadensgeneigtes Risiko, das der Mieter nicht tragen muss, er kann die Wohnung im Winter nicht mehr allein lassen. Wenn ein Mieter von diesem Zustand bei Anmietung Kenntnis hat, wird er entweder gar nicht mieten oder nur gegen Nachlass. Das ist die positive Definition eines Mangels.

Alle Fachleute haben zum Tausch der Therme geraten, nachweislich. Die Kosten, die vor 4 Jahren eine neue Therme gekostet hätte sind in die erfolglosen Basteleien geflossen. Schlicht unsinnig.

Sie können selbstverständlich die Auffassung vertreten, nach Ihrer Auffassung müsse es der Mieter hinnehmen, regelmäßig auf Heizung und Wamwasser tagelang zu verzichten. Allerdings müssen sie schon den konkreten Fall bedenken und sollten belegte, begründete andere Auffassungen nicht in Bausch und Bogen ablehnen.

FOseloff
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Re: Phlichten des Vermieters bezüglich Gastherme

Beitrag von FOseloff »

freemont hat geschrieben:Mangel ist Mangel. Wenn ein Mangel besteht, bestehen die Rechte aus § 536a, die ich oben abgeschrieben habe.
Völlig korrekt.
 
Ich kann nicht alles wissen, doch ich kann alles lernen.
 

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