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Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 13:37
von ROOK
Eine sehr große Immobilienagentur gibt im Juli per Post die Erhöhung der Grundmiete einer Wohnung in Bonn bekannt. Ursprünglich betrug die Grundmiete 498,11€. Diese soll um 101,99€ auf 600,10€ erhöht werden. Außerdem soll die Erhöhung rückwirkend zum 01.01.2015 gelten. Die Nachzahlung der Monate Januar bis Juli soll bereits 3 Wochen nach Bekanntwerden der Mieterhöhung mit der Augustmiete gezahlt werden.


- Ist eine Mieterhöhung in dieser Höhe legal?
- Darf der Vermieter die Mieterhöhung rückwirkend zum 01.01.2015 einfordern?
- Müssten die Nachforderung bereits 3 Wochen später gezahlt werden?
- Wie sollte der Mieter reagieren?

Wie ist die Rechtslage?

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 17:06
von Lucky
Eine "sehr große" Immobilienagentur vermeidet in aller Regel Fehler bei Mieterhöhungen, zumal meist hauseigene Juristen die Mieterhöhungsschreiben verfassen.
Der hier geschilderte Fall lässt auf eine öffentlich geförderte Wohnung schließen (Sozialwohnung), denn hier braucht der Vermieter kein Mieterhöhungsverlangen mit 2 Monaten Überlegungsfrist stellen, denn die sog. "Kostenmiete" wird per Gesetz geregelt und wenn die Mieterhöhung bis zum 15. des Monats mitgeteilt wird, greift sie bereits zum nächsten Ersten. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht.

Eine rückwirkende Mieterhöhung ist jedoch nicht möglich. Vielleicht handelt es sich um eine rückwirkende Fehlbelegungsabgabe?

Einfach mal den Vermieter fragen, wieso und auf welcher Rechtsgrundlage er rückwirkend eine höhere Miete verlangt.

MfG
Lucky

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 17:45
von ROOK
Vielen Dank schonmal für die Antwort.
Ja, es handelt sich um eine öffentlich geförderte Wohnung.
Der Vermieter beruft sich auf Paragraph 10 WoBindG. Außerdem schreibt er von" Mietanpassung nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung und des Wohnungsbindungsgesetz".

Bereits im Dezember 2014 wurde die Grundmiete mit Wirkung zum 01.01.2015 um 21,06€ erhöht.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 18:07
von Spezi
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist jedoch nicht möglich.
Es sei denn, die Erhöhung der Kostenmiete tritt automatisch ein. Dies kann vertraglich so vereinbart sein, wenn z.B Zuschüsse wegfallen oder ähnliches.
Leider hat es der Fragesteller (wohlweislich??) unterlassen mitzuteilen, welche Begründung das Wohnungsunternehmen in dem Erhöhungsschreiben für den Zeitpunkt angegeben hat.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 18:24
von ROOK
Der Grund lautet einfach: "der mit Ihnen geschlossene Mietvertrag sieht die Möglichkeit der Mietanpassung vor".
Jeder Mieteinheit hat solch ein Schreiben erhalten.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 19:19
von Spezi
Dann gibt es also eine Vertragsklausel, wie ich schon schrieb:
Es sei denn, die Erhöhung der Kostenmiete tritt automatisch ein. Dies kann vertraglich so vereinbart sein, wenn z.B Zuschüsse wegfallen oder ähnliches.
Zur Gültigkeit der Klausel kann man nur was sagen, wenn man sie wörtlich kennt.

Also Mietvertrag durchsehen und hier zitieren.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 11.07.15, 20:09
von ROOK
"Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie den entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften können Sie zur Leistung einer Ausgleichszahlung herangezogen werden. Die zuständige Stelle wird Sie zu gegebener Zeit anschreiben."

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 12.07.15, 12:00
von Lucky
ROOK hat geschrieben:... nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie den entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften ....
Also handelt es sich um eine Fehlbelegungsabgabe. Aber wurde diese nicht in Bonn abgeschafft?
Guckst Du hier: https://www.mieterbund-bonn.de/hintergrund.html
MfG
Lucky

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 12.07.15, 12:02
von questionable content
Lucky hat geschrieben:
ROOK hat geschrieben:... nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie den entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften ....
Aber wurde diese nicht in Bonn abgeschafft?
Nope, wurde sie nicht. Es gab Modifikationen, aber keine generelle Abschaffung in der Stadt.

Deutet sich auch in dem Text an.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 12.07.15, 14:01
von Spezi
"Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie den entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften können Sie zur Leistung einer Ausgleichszahlung herangezogen werden. Die zuständige Stelle wird Sie zu gegebener Zeit anschreiben."
Ist dies nun ein Text aus dem Mietvertrag ?

Dann begründet dieser aber nicht die rückwirkende Zahlungsaufforderung.
Dazu muss es im Vertrag noch weitere Klausel geben.

Insbesondere vermute ich einen Text nach dem sinngemäß die zu zahlende Miete jeweils der aktuellen Kostenmiete entspricht, eine Art Gleitklausel..
Also eigentlich nicht ein bestimmter Betrag vereinbart wurde, sondern die jeweilige sich nach den gesetzlichen Bestimmungen ergebende Kostenmiete.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 12.07.15, 20:43
von ROOK
Ja, ein Zitat aus dem Mietvertrag.
Ein großer Telefonanbieter hat diesen Wohnkomplex unterstützt und jetzt hat er sich aus dem Projekt zurückgezogen. Die nun fehlenden Gelder müssen halt wieder reingeholt werden. Aber ist das so rechtens? Rückwirkend? Wird dadurch versucht die Mietpreisbremse von 15% zu umgehen?
Zu gegebener Zeit anschreiben, das bedeutet nicht 7 Monate später...

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 12.07.15, 21:57
von freemont
ROOK hat geschrieben:"Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie den entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften können Sie zur Leistung einer Ausgleichszahlung herangezogen werden. Die zuständige Stelle wird Sie zu gegebener Zeit anschreiben."
Das betrifft die Fehlbelegungsabgabe. Die ist per Gesetz seit 01.01.2006 in ganz NRW abgeschafft.

Hier kann also nur nach § 10 WoBindG unter den dort genannten Voraussetzungen erhöht werden.
(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt;
...
(1) ... Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. ...
Da scheint irgend etwas beim Vermieter schief gelaufen zu sein. Da sollte man erst mal auf dem kleinen Dienstweg klären ob der Vermieter daran festhält, oder ob er nachbessert.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 13.07.15, 09:09
von ROOK
Ja, so lautet auch der Betreff des Schreibens:
"Mietänderung gem. § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)"

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 13.07.15, 10:04
von Spezi
Es fehlt immer noch eine Beschreibung welche Miete (nicht den Betrag der Höhe) im Mietvertrag vereinbart wurde. Ich denke da steht: Kostenmiete

Und dann wird es vereinbarte Regelungen wann und zu welchem Termin dieser Betrag sich automatisch ändert geben.

Solange nicht klar ist, was in dem Mietvertrag genau vereinbart ist und hier nur Bruchstücke davon bekannt gemacht werden:
Zitat aus dem Mietvertrag.
Ein großer Telefonanbieter hat diesen Wohnkomplex unterstützt und jetzt hat er sich aus dem Projekt zurückgezogen.
wobei ich nicht glaube dass der Text im Mietvertrag steht,

wird niemand eine einigermaßen vernünftige Antwort geben können.


Die "öffentliche Förderung" ist im Übrigen nicht die eines Telefonanbieters. Aber wenn dessen Hypothekendarlehen ausgelaufen ist und Umfinanzierungen erfolgen mussten, ändert sich natürlich die Höhe der Kapitalkosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung welche ja Basis für die Kostenmiete ist.

Re: Erhöhung der Grundmiete

Verfasst: 13.07.15, 10:19
von ROOK
Es ist immer die Rede von der "Grundmiete", hoffe das hilft?!?