Vermieter will Baum im Garten fällen

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Cpt.Hardy
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Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 26.11.15, 21:33

folgender Sachverhalt:
M hat von V ein Reihenhaus mit Garten gemietet. Bei Einzug vor 16 Jahren bis heute stand im Garten ein grosser Kirschbaum und im Vorgarten eine Eibe.

V will nun beide Bäume fällen und bittet um Zustimmung des M.
Begründung: Von den alten Bäumen geht eine Gefahr aus durch Wurzelwerk und Astüberhang.
Die Bäume wurden jedoch 1x jährlich von einer Gartenbaufirma "gewartet" und es gibt keinen Überhang.

M ist überhaupt nicht davon begeistert.
Begründung: Die Eigenschaft des gemietet Objektes wird dadurch maßgeblich beeinträchtigt (fehlender Sicht- und Schallschutz).

1.) Kann M die Fällung in irgendeiner Form Vorbeugen?
Beide Bäume fallen nicht unter eine Baumschutzordnung.

2.) Was passiert, wenn M dem Betreten des gemieteten Grundstücks nicht zustimmt, welche Schritte stehen dann V noch zur Verfügung?

3.) Wenn die Fällung unabwendbar ist kann M eine Mietminderung oder eine Ersatzpflanzung verlangen?

Besten Dank für Aufklärung bzw. Einschätzung der Rechtslage.

winterspaziergang
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von winterspaziergang » 26.11.15, 22:45

Cpt.Hardy hat geschrieben: 1.) Kann M die Fällung in irgendeiner Form Vorbeugen?
Beide Bäume fallen nicht unter eine Baumschutzordnung.
wenn der VM als berechtigtes Anliegen den Schutz des Gebäudes oder gar von Personen angibt und dies zutrifft, wohl eher nicht. In diesem Fall würde auch keine Baumschutzordnung greifen.
2.) Was passiert, wenn M dem Betreten des gemieteten Grundstücks nicht zustimmt, welche Schritte stehen dann V noch zur Verfügung?
Auf Zustimmung zu klagen, sie bei berechtigtem Anliegen zu erhalten und dem Mieter die Kosten hierfür aufzuerlegen
3.) Wenn die Fällung unabwendbar ist kann M eine Mietminderung oder eine Ersatzpflanzung verlangen?
Wird der Baumbestand im Mietvertrag aufgeführt? Gehört er sonst wie zur Nutzung der gemieteten Immobilie selbstverständlich dazu? Wie stellt man sich die Ersatzpflanzung eines bereits bei Einzug vor 16 Jahren großen und Sichtschutz bietenden Baumes vor?
Die Mietminderung setzt eine Minderung des Wohnwerts voraus und muss diesem in der Höhe der Minderung auch Rechnung tragen. Solche "Wertminderungen" werden- wenn überhaupt- im einstelligen Bereich geführt.
Das AG Fürth hat 2006 eine Minderung wegen verschlechterter Aussicht aufgrund eines gefällten Baumes verneint und die Minderung auf 0% gesetzt. Auch in vorherigen Urteilen wurde eine Minderung des Wohnwertes, wenn ein Baum gefällt wurde, verneint. Natürlich könnte aktuell ein anderes AG zu einem anderen Urteil kommen.

Cpt.Hardy
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 26.11.15, 23:32

Der Kirschbaum ist in alle Richtungen mind. 7 m von der nächsten Gebäudewand entfernt, herunterfallende Äste könnten ausschließlich in den gemieteten Garten fallen. Die Eibe im Vorgarten hat keine Äste und der Abstand zum Haus beträgt hier ca 3 m.

Im Mietvertrag wird lediglich der Garten ca 156 qm als Bestandteil des gemieteten Objektes erwähnt, es gibt keine weiteren Details zur Beschaffenheit des Gartens oder Baumbestandes. Fraglich ist ob die Nichterwähnung des Baumes seine Entfernung rechtfertigt. Die Fenster im Wohnzimmer werden im Mietvertrag auch nicht erwähnt und könnten dann ja auch entfernt oder zugemauert werden, wenn es V gefällt.

winterspaziergang
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von winterspaziergang » 27.11.15, 00:21

Cpt.Hardy hat geschrieben:Der Kirschbaum ist in alle Richtungen mind. 7 m von der nächsten Gebäudewand entfernt, herunterfallende Äste könnten ausschließlich in den gemieteten Garten fallen. Die Eibe im Vorgarten hat keine Äste und der Abstand zum Haus beträgt hier ca 3 m.
welchen Grund sieht der VM hinsichtlich der Sicherheit? Es muss einen geben oder einen Vorfall gegeben haben, wenn der VM in einem nicht selbst bewohnten Haus plötzlich den Baum fällen will.
Die Fenster im Wohnzimmer werden im Mietvertrag auch nicht erwähnt und könnten dann ja auch entfernt oder zugemauert werden, wenn es V gefällt.
:roll: :roll:
Da klar war, dass sowas kommt steht bereits in der ersten Antwort...
Gehört er sonst wie zur Nutzung der gemieteten Immobilie selbstverständlich dazu?
Im Gegensatz zum Baum haben Fenster, Türen und Armaturen eine Funktion, die i.A. als unverzichtbar zur Nutzung des Objekts gesehen wird.
Außerdem:
winterspaziergang hat geschrieben:Das AG Fürth hat 2006 eine Minderung wegen verschlechterter Aussicht aufgrund eines gefällten Baumes verneint und die Minderung auf 0% gesetzt. Auch in vorherigen Urteilen wurde eine Minderung des Wohnwertes, wenn ein Baum gefällt wurde, verneint. Natürlich könnte aktuell ein anderes AG zu einem anderen Urteil kommen.

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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 27.11.15, 10:16

winterspaziergang hat geschrieben: welchen Grund sieht der VM hinsichtlich der Sicherheit? Es muss einen geben oder einen Vorfall gegeben haben, wenn der VM in einem nicht selbst bewohnten Haus plötzlich den Baum fällen will.
Man könnte anführen das es sich um einen alten Mann handelt der ein bisschen schrullig wird oder einfach fiktiv möglichen Gefahrenquellen vorbeugen will nach dem Motto: Von jedem Baum geht de facto eine Gefahr aus. Tatsächlich bewohnt er das angrenzende Grundstück. Vor 4 Jahren hat er in einer halsbrecherischen Aktion seinen eigenen 8 m hohen Baum dort ohne fremde Hilfe gefällt. Der Baum ist auf besagten Kirschbaum gestürzt und hat dabei einen Hauptast abgerissen. Zu dem Zeitpunkt wollte er die Bruchstelle schon nicht fachgerechte versiegeln was über kurz oder lang zu Fäulnis geführt hätte. Im letzten Jahr wurde der Baum fachgerecht gewartet und beschnitten. Durch den fehlenden Hauptast am Kirschbaum sind nun jedoch 2 Wurzeln knapp über die Grasnarbe getreten. Eine dieser Wurzeln reicht auf sein Grundstück.
Außerdem fallen im Herbst natürlich Blätter vom Baum die man nicht kontrollieren kann und da kommen dann schon mal welche auf seinen Rasen.

Durch die Panne bei seiner eigenen Baumfällaktion will er jetzt eine Gartenbaufirma mit dem Entsorgen beauftragen und dann bei der Gelegenheit auch gleich noch die 3m hohe Eibe im Vorgarten kappen lassen, weil hier Gefahr bestünde, daß die Wurzeln das Mauerwerk angreifen. Die Argumente des M, daß die Bewachsung als Sicht- und Schallschutz diene, interessieren ihn nicht, er hört eh nicht mehr so gut....

Cpt.Hardy
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 27.11.15, 15:26

Habe dazu diesen Text gefunden
Der Mieter einer Wohnung, die auf einen baumbestandenen Garten blickt, ist nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn die Bäume im Laufe der Zeit höher wachsen und zu viel Schatten spenden. Hier liegt grundsätzlich kein Fehler der Mietsache vor. Ein Fehler setzt nämlich voraus, dass die �Istbeschaffenheit� der Mietsache von ihrer vertraglich geschuldeten �Sollbeschaffenheit� abweicht. Daran fehlt es, wenn die Bäume des Gartens im Laufe der Zeit höher wachsen. Diese Entwicklung liegt (wie etwa auch eine ortsübliche Änderung in der Bebauung der Nachbargrundstücke) ersichtlich in der Natur der Sache. Es wird also angenommen, dass der Mieter bei Vertragsschluss das Wachsen der Bäume als Sollbeschaffenheit des Mietobjekts akzeptiert hat und somit nicht negativ vom Vertrag abgewichen wird.
Hier würde m.E. dann der Fall eintreten, daß die Istbeschaffenheit (= Garten mit Baum) von der Sollbeschaffenheit (= Garten mit gefälltem Baum) abweicht, was zu einer Mietminderung berechtigt. Eine negative Abweichung des Vertrages soll hier ja ganz aktiv durch die Entfernung der Bäume herbeigeführt werden und liegt nicht "in der Natur der Sache".

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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 10.12.15, 09:50

jetzt macht der Vermieter Druck und "erwartet" unsere schriftliche Zustimmung zum Betreten des Gartens mit einer Fristsetzung von 1 Woche.
Gibt es eine gesetzliche Grundlage für solch eine Antwortfirst oder ist die Frist generell zu kurz denn man muß ja die Sachlage (ggf. juristisch) prüfen lassen.

nochmals zum Sachverhalt:
Vermieter = Eigentümer
Mieter = Besitzer (Rechtsgrundlage dafür ist der Mietvertrag)

Der Besitzer kann seine Rechte am Besitz doch gegen jeden (auch gegen den Eigentümer) durchsetzen. Eigentum ist hier doch lediglich vermögensrechtlich relevant.
Oder mache ich einen Denkfehler?

Cpt.Hardy
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 07.06.16, 10:41

mal ein Follow-up zum vorliegenden Fall:
Das ganze wurde dann juristisch geklärt mit dem Ergebnis, daß ein Vergleich geschlossen wurde.
Der Kirschbaum bleibt im Garten stehen.

Nun will der Vermieter zurückliegende und zukünftige Kosten für Hecken- und Baumschnitt in die NK unterbringen und verweist auf §2 Ziffer 10 der BetrKV. Letztere war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages 1998 nicht Bestandteil und wurde M auch nicht zur Kenntnis gegeben noch wurde darauf hingewiesen. Kann V jetzt nach einer 18jährigen Mietdauer in der bisher noch in keiner NK Abrechnung diese Kosten aufgeführt wurden den Vertrag zu seinen Gunsten ändern und neue Kosten aufnehmen? Im Grunde läuft es auf eine jährliche Zusatzbelastung von ca. 300 EUR hinaus.

Im Mietvertrag wurde vereinbart, das der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist.

Besten Dank.

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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von PurpleRain » 07.06.16, 10:49

Cpt.Hardy hat geschrieben:Im Mietvertrag wurde vereinbart, das der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist.
Ist der Mieter auch in der Lage, einen Kirschbaum fachgerecht zurechtzuschneiden?
"Das ganze Problem mit der Welt ist, dass Dummköpfe und Fanatiker der Richtigkeit ihrer Sicht immer so sicher, weise Menschen aber so voller Zweifel sind." Bertrand Russel

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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 07.06.16, 11:14

nein, natürlich nicht. Einen fachgerechten Baumschnitt kann nur ein entsprechend ausgebildeter Baumpfleger vornehmen. Dies traf auch nicht auch die zurückliegende Gartenbaufirma zu, die einfach planlos im März (also zur völlig falschen Zeit da ein fachgerechter Baumschnitt ausschließlich mit Einsetzen des Laubfalles vorgenommen werden kann) den Baum verstümmelt hat.

Aber das Wort FACHGERECHT erscheint im Mietvertrag ja auch nicht.

Nur am Rande:
Im Mietvertrag wurde auch vereinbart, daß der Mieter für Scheeräumen und Bürgersteigreinigung zuständig ist.
Wenn man der bisherigen Logik folgen will, könnte der V für diese Aufgaben ja nun auch externe Dienstleister beauftragen und die Kosten einfach dem M auferlegen.

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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von PurpleRain » 07.06.16, 11:53

Cpt.Hardy hat geschrieben:Aber das Wort FACHGERECHT erscheint im Mietvertrag ja auch nicht.
Muss es auch nicht, das gebietet § 242 BGB auch ohne ausdrückliche Erwähnung.
Cpt.Hardy hat geschrieben:Im Mietvertrag wurde auch vereinbart, daß der Mieter für Scheeräumen und Bürgersteigreinigung zuständig ist.
Wenn man der bisherigen Logik folgen will, könnte der V für diese Aufgaben ja nun auch externe Dienstleister beauftragen und die Kosten einfach dem M auferlegen.
Soweit der Mieter dieser Vereinbarung nicht nachkommt, dürfte ein solches Vorgehen auch zulässig sein.
"Das ganze Problem mit der Welt ist, dass Dummköpfe und Fanatiker der Richtigkeit ihrer Sicht immer so sicher, weise Menschen aber so voller Zweifel sind." Bertrand Russel

Pirate
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Pirate » 07.06.16, 11:59

Cpt.Hardy hat geschrieben:Im Mietvertrag wurde auch vereinbart, daß der Mieter für Scheeräumen und Bürgersteigreinigung zuständig ist.
Wenn man der bisherigen Logik folgen will, könnte der V für diese Aufgaben ja nun auch externe Dienstleister beauftragen und die Kosten einfach dem M auferlegen.
Wenn es der M nicht tut, ja.

Ansonsten kann nur das umgelegt werden, was auch vereinbart ist.

Cpt.Hardy
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Cpt.Hardy » 07.06.16, 12:59

PurpleRain hat geschrieben:Muss es auch nicht, das gebietet § 242 BGB auch ohne ausdrückliche Erwähnung.
ein sehr allgemeiner §.
Da V in den zurückliegenden Jahren (bis auf das letzte) den Baumschnitt sehr unregelmässig in Eigenleistung (ohne Berechnung) vorgenommen hat, kann er jetzt von M ja keine höherwertige/teurere Gartenpflege verlangen. Er hat ja den Standard quasi selbst vorgegeben.
Pirate hat geschrieben: Ansonsten kann nur das umgelegt werden, was auch vereinbart ist.
jetzt wird langsam ein Schuh draus....

Da im Mietvertrag vereinbart ist: Gartenpflege obliegt dem Mieter
reicht es also, wenn M die Hecke und den Baum schneidet?
Was unter Gartenpflege zu verstehen ist, ist ja nicht näher definiert worden.

Wenn jetzt also V im Herbst ankündigt, das ein von ihm beauftragtes Gartenbauunternehmen den Garten zu eben diesem Zweck betreten will kann dann M unter Berufung auf den Mietvertrag dieses Ansinnen ablehnen und es in Eigenleistung machen?

Was ist mit den bereits entstandenen Kosten aus 2015 die im Nachhinein jetzt als Korrektur zur Nebenkostenabrechnung angelastet werden?

Pirate
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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Pirate » 07.06.16, 16:14

Unter Gartenpflege versteht man ohne nähere Festlegung einfache Arbeiten, also Rasen mähen. Unkraut jäten, Laub rechnen etc. Soll der Mieter Bäume beschneiden, den Rasen vertikutieren oder Beet neue anlegen, dann muß das ausdrücklich genannt sein.

Die gesamten Gartenpflegekosten (also incl. Baumschnitt) sind dem Grunde nach umlegbar. Die Umlage muss mietvertraglich aber auch vereinbart sein.

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Re: Vermieter will Baum im Garten fällen

Beitrag von Karsten » 07.06.16, 16:24

Da V in den zurückliegenden Jahren (bis auf das letzte) den Baumschnitt sehr unregelmässig in Eigenleistung (ohne Berechnung) vorgenommen hat, kann er jetzt von M ja keine höherwertige/teurere Gartenpflege verlangen. Er hat ja den Standard quasi selbst vorgegeben.
Was V so alles aus Lust und Laune tut - und wie - ist allein Vs Sache. M hingegen hat einen Vertrag zu erfüllen, und das gebietet nun mal, dass er das, was er tut, fachgerecht tut. Der Maßstab für 'fachgerecht' wiederum bestimmt sich weder nach dem Handeln von V, noch dem Dafürhalten von M, sondern eben danach, was ein Fachmann täte.

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