Umlagefähigkeit Betriebskosten

Moderator: FDR-Team

Paula41
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Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von Paula41 »

Hallo,
ich habe heute erstmals in einem Wohnungsmietvertrag „ Graffitibeseitigung “ als umlegbare Betriebskosten gesehen. Es ist als extra Vereinbarung eingetragen.
Nun habe ich Juris durchforstet und einige Urteile dazu gefunden, die zusammengefasst sagen:
Wenn im Hausflur – dann Reinigung und umlagefähig –wenn Fassade – Problem des Vermieters.
Kann man das so stehen lassen oder ändert die extra Vereinbarung die Lage?

Mit freundlichen Grüßen
Paula41

cmd.dea
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von cmd.dea »

Graffitibeseitigung ist grundsätzlich nicht umlagefähig, weil es sich nicht um Betriebskosten iSd. BetrKV handelt. Das steht sogar ausdrücklich in der amtlichen Verordnungsbegründung drin (BR-Drs. 568/03 S. 32).

https://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q= ... qQ&cad=rja

Das kann man auch durch eine "extra Vereinbarung" nicht ändern (egal, ob als AGB oder individuell vereinbart), weil eine Abweichung von den Inhalten der BetrKV gem. § 556 Abs. 4 BGB grundsätzlich von Gesetzes wegen unzulässig ist.

Paula41
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von Paula41 »

Hallo,

wie ist dann das hier zu erklären? http://openjur.de/u/276021.html (unter 11)

Die Entscheidungen, die ich gefunden habe waren fast alle aus Berlin. Vielleicht haben die besonders unter Graffiti zu leiden. :devil:

mfg
Paula

webelch
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von webelch »

In ihrem Urteil hat der Hauswart in Rahmen seiner umlagefähigen Reinigungstätigkeit eben auch Graffiti neben anderem Dreck beseitigt. Dass die reine Graffitibeseitigung nicht umlagefähig ist, wird sogar extra erwähnt:
Zwar ist davon auszugehen, dass derartige Kosten durchaus Instandhaltungskosten sein können, wenn sie eine Sachbeschädigung und nicht lediglich eine Verschmutzung z. B. der Treppenhauswände darstellen, und dann auch nicht umlegbar im Rahmen der Betriebskosten sind.

cmd.dea
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von cmd.dea »

Paula41 hat geschrieben:wie ist dann das hier zu erklären? http://openjur.de/u/276021.html (unter 11)
Das müssen Sie das LG Berlin fragen, warum die nicht wissen, dass Graffiti als solches keine Betriebskosten sind. Dann hätten die sich die weitere Argumentation sparen und schlicht über die allgemeine Reinigung gehen können.

Die verlinkte amtliche Begründung zur BetrkV ist eindeutig und war zum Datum der Entscheidung bereits 3 Jahre in Kraft.

freemont
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von freemont »

cmd.dea hat geschrieben:
Paula41 hat geschrieben:wie ist dann das hier zu erklären? http://openjur.de/u/276021.html (unter 11)
Das müssen Sie das LG Berlin fragen, warum die nicht wissen, dass Graffiti als solches keine Betriebskosten sind. Dann hätten die sich die weitere Argumentation sparen und schlicht über die allgemeine Reinigung gehen können.

Die verlinkte amtliche Begründung zur BetrkV ist eindeutig und war zum Datum der Entscheidung bereits 3 Jahre in Kraft.

Ich denke schon, daß das AG Bln. MItte da richtig liegt.

Die amtl. Begründung spricht von "Vandalismusschäden", die hat das AG in seiner Begründung auch ausdrücklich ausgenommen:
Zwar ist davon auszugehen, dass derartige Kosten durchaus Instandhaltungskosten sein können, wenn sie eine Sachbeschädigung und nicht lediglich eine Verschmutzung z. B. der Treppenhauswände darstellen, und dann auch nicht umlegbar im Rahmen der Betriebskosten sind. Mangels anderer Anhaltspunkte, insbesondere eines konkreten Vortrags des Beklagten (nach Belegeinsicht), ist aber davon auszugehen, dass hier lediglich Kosten für die Reinigung der Wände im Rahmen der umlagefähigen Hausreinigungskosten angefallen sind. Auch Kosten für solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien sind umlagefähig, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind (vgl. Schmid/Futterer/Langenberg, Mietrecht 8. Auflage, § 556 Rn. 146, 150) und der Verursacher nicht feststellbar ist, ähnlich wie bei Sperrmüllkosten.
Also kurz gesagt Sachbeschädigung nicht umlagefähig, laufend entstehende Reinigungskosten durch Schmierereien umlagefähig. Dagegen ist m.E. nichts zu sagen. Der Hinweis auf die unstr. umlagefähigen Sperrmüllkosten trifft den Punkt.

Die Eigentümer/Vermieter haben es wenn man dem folgt in der Hand durch einen Anti-Graffiti-Spezialanstrich der Wände generell abwaschbar zu machen. Graffitireinigung ist dann regelmäßig auf die Mieter umlegbar. Ein nicht umlagefähiger "Schaden", Substanzeingriff liegt dann nicht vor.

fodeure
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von fodeure »

freemont hat geschrieben:Also kurz gesagt Sachbeschädigung nicht umlagefähig, laufend entstehende Reinigungskosten durch Schmierereien umlagefähig.
Wie soll man denn die Sachbeschädigung umlegen? Soll bei jedem Mieter etwas zerstört werden, damit der Vermieter nicht alleine ist? Falls du die Kosten durch Sachbeschädigung meinst, dann hast du mit dem ersten Teil deines Satzes Recht. Der zweite Teil ist dann natürlich Unsinn, da Schmierereien Sachbeschädigung sind und die Entfernung dieser somit nicht umgelegt werden kann.

cmd.dea
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von cmd.dea »

freemont hat geschrieben:Ich denke schon, daß das AG Bln. MItte da richtig liegt.
Ich habe nicht gesagt, dass es im Ergebnis zwingend falsch liegt, nur kann es die Entscheidung so nicht begründen.
Die amtl. Begründung spricht von "Vandalismusschäden", die hat das AG in seiner Begründung auch ausdrücklich ausgenommen:
Aber nur theoretisch ohne das zu prüfen. Es spricht lediglich davon, dass hinsichtlich der Graffities nichts entsprechendes vorgetragen sei, übersieht dabei aber, dass die Verordnungbegründung diese prinzipiell als Vandalismusschäden ansieht. Daher hätte das AG begründen müssen, warum es das in dem vorliegenden Fall anders sieht.

Das AG sagt aber lediglich:

Mangels anderer Anhaltspunkte, insbesondere eines konkreten Vortrags des Beklagten (nach Belegeinsicht), ist aber davon auszugehen, dass hier lediglich Kosten für die Reinigung der Wände im Rahmen der umlagefähigen Hausreinigungskosten angefallen sind.

Und dieser Schluss ist nicht zulässig, weil Graffities nach der Verordnungsbegründung Vandalismusschäden und somit Instandhaltung sind. Es hätte hier also - um die Betriebkosteneigenschaft überhaupt zu begründen - entsprechenden Vortrages der Klägerin bedurft, dass keine Instanhaltung vorliegt. Das darf das Gericht im Betriebskostenprozess nicht einfach annehmen. Es bezieht sich aber nur auf die Aussage:

Die Klägerin hat vorgetragen, dass quartalsweise die regelmäßig monatlich entstehenden Verunreinigungen durch Graffiti-Schmierereien beseitigt werden.

Und daraus ist für die Abgrenzung rein garnichts zu schließen.

So auch das OLG Düsseldorf (Urteil vom 27. März 2012 – I-24 U 123/11, 24 U 123/11)

Das von der Klägerin beschriebene Aufgabengebiet ihres Hauswarts enthält aber eine Reihe von Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten, nämlich das Reinigen der Außenfassaden von Graffitis sowie die Durchführung von Anstricharbeiten im Bereich des Einkaufszentrums, der Treppenhäusern und der Außentüren.

Unter diesen Umständen war die Klägerin verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten etc. andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.


Oder das LG Berlin (LG Berlin, Urteil vom 19. Februar 2016 – 63 S 189/15):

Die Berufung ist jedoch erfolgreich, sofern sich die Beklagten gegen die Umlage der Kosten für die Graffitientfernung i.H.v. 51,53 € wenden. Es kann dahinstehen, ob es sich, wie das Amtsgericht ausführt, um wiederkehrende Leistungen handelt, da es sich hierbei um nicht umlegbare Kosten der Instandhaltung, bzw. Instandsetzung handelt

Oder das KG Berlin (Urteil vom 04. Dezember 2003 – 22 U 86/02):

Sofern Kosten für die Entfernung von Graffiti geltend gemacht werden, handelt es sich der Natur der Sache nach zugleich um Instandsetzungskosten.

Oder das AG Köln (Urteil vom 22. Mai 2000 – 222 C 120/99):

Kosten für die Reinigung der Hausfassade von Graffitischmierereien durch den Hausmeister sind dem Bereich der Instandhaltung zuzurechnen und somit in der Regel nicht umlagefähig.

Und auch der Kommentar, auf den sich das AG Berlin selbst berufen hat (Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 149):

Die Kosten für die Reinigung der Fassade, auch von Graffitis zählen nicht mehr zu Pflegemaßnahmen, sondern zu den Instandhaltungskosten. Daran ändert sich nichts dadurch, dass es durch die Graffitis nicht zu einer Sachbeschädigung, sondern nur zu Reinigungsaufwand gekommen ist, mit dem der Vermieter die Graffitis regelmäßig beseitigen lässt.

Ich denke, das AG Berlin-Mitte kann man getrost als Ausreißer bezeichnen und vernachlässigen.
Zuletzt geändert von cmd.dea am 08.09.16, 19:59, insgesamt 8-mal geändert.

cmd.dea
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von cmd.dea »

fodeure hat geschrieben:Der zweite Teil ist dann natürlich Unsinn, da Schmierereien Sachbeschädigung sind und die Entfernung dieser somit nicht umgelegt werden kann.
Nein, das hat das Gericht doch klar erklärt und so steht es auch in der Verordnungsbegründung.

Schmierereien sind keinesfalls zwingend eine Sachbeschädigung, weder zivil-, noch strafrechtlich. Es kommt darauf an, ob sie die Substanz angreifen und ob, bzw. wie sie zu entfernen sind.

freemont
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von freemont »

fodeure hat geschrieben:
freemont hat geschrieben:Also kurz gesagt Sachbeschädigung nicht umlagefähig, laufend entstehende Reinigungskosten durch Schmierereien umlagefähig.
Wie soll man denn die Sachbeschädigung umlegen? Soll bei jedem Mieter etwas zerstört werden, damit der Vermieter nicht alleine ist? Falls du die Kosten durch Sachbeschädigung meinst, dann hast du mit dem ersten Teil deines Satzes Recht. Der zweite Teil ist dann natürlich Unsinn, da Schmierereien Sachbeschädigung sind und die Entfernung dieser somit nicht umgelegt werden kann.

Nein, das ist nicht richtig. "Schmierereien" sind nicht generell Sacbeschädigung. Nach § 2 Nr. 9 BetrKV sind die Kosten für die Gebäudereinigung aber nur für "die gemeinsam genutzten Gebäudeteile" umlagefähig.

Also Treppenhaus ja, Fassade nein.

Das wird vermutlich dazu führen, dass der Eigenümer/Vermieter eine Vanadalismusversicherung abschliesst. Es ist aber str., ob die nach § 2 Ziff. 10 BetrKV umlagefähige Sachversicherung ist.

Das ist irgendwie unbefriedigend. Die Kosten sind hoch, die Mieter können den Vermieter zwingen die Schmierereien zu beseitigen. Und z.B. in Berlin müssen die Graffitis laufend entfernt werden.

nervus-opticus
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von nervus-opticus »

Ich möchte den 2016-Thread um eine Variante aktualisieren:

ist eine vom Vermieter abgeschlossene Graffiti-Versicherung auf die Mieter umlagefähig als Betriebskosten? Im Mietvertrag ist sie nicht aufgeführt.

Spezi
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von Spezi »

ist eine vom Vermieter abgeschlossene Graffiti-Versicherung auf die Mieter umlagefähig als Betriebskosten? Im Mietvertrag ist sie nicht aufgeführt.
Ist diese nicht Bestandteil der umlagefähigen Sach- und Haftpflichtversicherung ?
Gruß Spezi

nervus-opticus
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von nervus-opticus »

@Spezi: nein, gehört nicht dazu.

ktown
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von ktown »

Wenn man sich der Suchmaschinen bedient, scheint sie umlagefähig zu sein.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

nervus-opticus
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Re: Umlagefähigkeit Betriebskosten

Beitrag von nervus-opticus »

Hmm, meine Suchmaschine sagt zwar, dass die Entfernung von Graffiti nicht umlagefähig ist - LG Berlin 63 S 189/15, jedoch habe ich zu einer Graffiti-Versicherung nichts gefunden.

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